هشام شكرى: 20 ألف وحدة ينتجها القطاع الخاص سنويًا

يفتخر كل مطور عقارى بتفوقه فى أحد المحاور الرئيسية لعملية التطوير والتنمية كتحقيق أعلى مبيعات أو الاقتراب من تسليم مشروعات والتقدم فى معدلات تنفيذ أخرى وكذلك الافتخار بمحفظة أراضٍ جديدة وربما مشاركة الدولة فى مشروع عملاق، بينما لا تقتصر رؤية المهندس هشام شكرى عند التطلع لواحدة من تلك الإنجازات، لتنجح مجموعته فى الإلمام بجميع محاور الإنجاز والتنمية بما لديها دائمًا من مشروعات قيد التسليم وأخرى للطرح وثالثة تحت التنفيذ، بخلاف الأراضى والشراكات والتوسع المستمر.وكشف المهندس هشام شكرى رئيس مجلس إدارة مجموعة رؤية القابضة للاستثمار العقارى، أن المجموعة بصدد البدء فى تنفيذ مشروع إدراى تجارى خدمى داخل كمباوند «ستون ستريت» القاهرة الجديدة على مساحة  220 ألف متر، كما تسعى  لتسليم وحدات مشروع «ستون بارك» مع نهاية 2019، وفى الوقت نفسه تستعد لتوقيع البروتوكول الخاص بمشروع الشراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لقطعة أرض بمساحة 180 فدانًا بأفضل مواقع فى القاهرة الجديدة، بالإضافة إلى البدء فى تطوير 400 ألف متر2 جديدة بمشروع «تلال السخنة»، والانتهاء من بيع «هضبة الساحل» وتسليمها الصيف المقبل.وتحدث فى الحوار التالى عن حلول مواجهة ارتفاع أسعار الوحدات السكنية من خلال تثبيت أسعار الأراضى لمدة لا تقل عن 3 أعوام، ومد فترات سداد قيمة الأراضى المطروحة، فضلًا عن تفعيل منظومة التمويل العقارى، متوقعًا أن يشهد العام الجارى عودة البيع بنظام الريسيل لمنطقة الساحل الشمالى، فى ظل قيام المالكين بهدف الاستثمار بيع وحداتهم من أجل شراء أخرى جديدة فى مشروعات أخرى، مؤكدًا أن السوق العقارى ما زال يشهد طلبًا حقيقيًا متناميًا، لاسيما فى ظل النقص الحاد فى الوحدات المنفذة من قبل القطاعين العام والخاص، حيث لا ينتج القطاع الخاص سوى 20 ألف وحدة سنويًا للشريحة A, B Class. شهد السوق العقارى المصرى العديد من المتغيرات والمستجدات خلال الفترة الأخيرة، الأمر الذى أدى لتغيير ملامح الخريطة التنموية لمصر بشكل واضح أدى إلى الإسراع فى عمليات البناء والتطوير وزيادة حجم المشروعات المعروضة، فهل ترون أن حجم المعروض الحالى يناسب معدلات الطلب الفعلية؟ لا يزال المعروض من الوحدات السكنية أقل بكثير من الطلب الحقيقى، كما أن السوق لن يظل طويلًا يعانى من ضعف القدرات الشرائية لبعض شرائح العملاء، بسبب تداعيات تحرير سعر الصرف وارتفاع أسعار الوحدات المطروحة، لذا أرى أن حل هذه الإشكالية يتمثل فى  خفض أسعار الأراضى المطروحة من قبل الدولة، ثم إيجاد آليات أكثر تيسيرًا لسداد قيمة الأرض، وبذلك يستطيع المطور تنفيذ خطة الدولة فى زيادة الرقعة العمرانية وخفض أسعار الوحدات أمام العملاء.

 ولكن البعض يرى أيضًا أن زيادة النسبة البنائية داخل المشروعات يعتبر أحد الحلول الرئيسية لتخفيض أسعار الوحدات العقارية باعتبار توزيع تكلفة الأرض على عدد أكبر من الوحدات، فكيف ترى أثر ذلك المقترح فى إمكانية خفض أسعار الوحدات لتحفيز معدلات الطلب من جديد؟ لا أفضل مثل تلك الحلول، لأن ارتفاع الكثافة السكانية سيأتى على حساب جودة المنتج المقدم للعملاء، لأن الزحام سيؤدى حتمًا إلى تخفيض جودة الحياة داخل المشروع الواحد، كما أنه ليس من الطبيعى أن تتمتع مصر بهذه المساحة الشاسعة من الأراضى غير المنماة، ونتجه إلى زيادة الكثافة السكانية على الفدان الواحد بما يتنافى مع مستهدفات الدولة فى زيادة الرقعة العمرانية المأهولة بالسكان.كما أن الدولة مطالبة بتنمية المدن الجديدة للخروج من الوادى الضيق ومن زحام القاهرة الكبرى إلى المدن الأكثر اتساعًا، وحل تلك المشكلة كما وضحنا فى السابق يكون بطرح أراض بأسعار مناسبة، وإذا استمرت الدولة فى طرح الأراضى بالأسعار المبالغ فيها، سوف يتراجع المطور العقارى عن شراء الأرض، وبالتالى سيؤثر ذلك سلبًا على معدلات التنمية.ولكن إذا ما جاءت طروحات الأراضى بأسعار مناسبة، فإن المطور يستطيع العمل على تنمية أكبر مساحة من الأراضى، وتوفير فرص عمل جديدة وزيادة دخول الدولة من حصيلة الضرائب العامة، فضلًا عن تشغيل العديد من المصانع التى تخدم عمل الشركات العقارية، وإذا نظرنا إلى مختلف دول العالم فسنجدها تتبع منهج خفض أسعار الأراضى فى طروحاتها، لأن الهدف لديهم التنمية وليس جنى الأرباح. مبادرة شعبة الاستثمار العقارى لوحدات محدودى الدخل، تعتبر أحد الحلول المهمة لدعم هذه الشريحة الكبيرة من السوق، فمتى نشهد تفعيل هذه المبادرة وخروجها إلى حيز التنفيذ، وهل ما زالت الشرائح الأخرى تمتلك القدرات المالية المناسبة فى مواجهة ارتفاع أسعار الوحدات العقارية؟ أتمنى تفعيل هذه المبادرة التى تم تقديمها قبل 3 أعوام، وتقتضى حصول المطور على الأرض مقابل تنفيذ وحدات لمحدودى الدخل، لأن وحدات محدودى الدخل لن تكون مربحة للمطور عند هذه المستويات من أسعار الأراضى، وبالتالى فإن الأمر يتطلب تحمل الدولة لتكاليف الأرض بهدف تشجيع وتحفيز المطورين لتلبية احتياجات هذه الشريحة العريضة من الطلب. وللأسف فإن السوق العقارى يعانى من مشكلة عدم وضوح الإحصائيات بشأن معدلات الطلب وأماكنها، ولا نمتلك الإحصائيات الدقيقة التى تساعد على قياس حجم السوق ونوع الوحدات الأكثر طلبًا، ونتمنى خلال الفترة المقبلة إيجاد قاعدة بيانات وافية حول اتجاهات السوق ومعدلات الطلب، لمساعدة مطورى القطاع الخاص والدولة أيضًا فى قياس حجم الطلب وإجمالى الوحدات المتاحة والمنفذة، كما هو متبع فى أغلب دول العالم.وما زالت مختلف شرائح المجتمع المصرى بخلاف محدودى الدخل، يتمتعون بفوائض مالية هائلة، وإذا نظرنا إلى جميع شرائح المجتمع نجد أنها تعانى من نقص فى عدد الوحدات المتوفرة لديهم، نظرًا لارتفاع التعداد السكانى والذى يصل إلى 2.5 مليون نسمة سنويًا، وإذا افترضنا أن الطبقة الراقية التى يستهدفها المطورون تمثل ٪10 من الزيادة السكانية السنوية، فإنها تعادل 250 ألف نسمة سنويًا، وهؤلاء المواليد الجدد يشيرون إلى ارتفاع حالات الزواج رغم أن الوحدات الفاخرة المنتجة لهذه الشريحة الراقية لا تتعدى 20 ألف وحدة سنويًا، رغم الزخم الكبير فى الدعاية والإعلان بما يحسبه البعض زيادة فى المعروض تضر بسمعة السوق.  ومع قيام الدولة بإعادة تخطيط منطقة الساحل الشمالى، والاتجاه إلى سحب الأراضى من بعض الشركات العقارية التى لم تقم بعمليات التطوير، كيف ترى هذا الأمر، وهل من المتوقع إعادة طرح هذه الأراضى على المطورين ممن لديهم القدرة على الإسراع فى معدلات التنمية والتطوير؟ قيام الدولة بسحب الأراضى من بعض المطورين غير القادرين على تنميتها أمر طبيعى واتفق معه تمامًا، ولكن على الدولة إعادة طرح تلك الأراضى على مطورين آخرين ممن لديهم القدرة على التنفيذ والانتهاء من عمليات التطوير فى التوقيتات المحددة، لإحداث التنمية المنشودة بتلك المنطقة الواعدة.

وأتوقع أن تشهد الفترة المقبلة عودة الريسيل وبقوة إلى منطقة الساحل الشمالى، لأنه من الملاحظ اتجاه شريحة كبيرة من المشترين بإعادة طرح وحداتهم للبيع، للاستفادة من الارتفاعات السعرية التى حققتها الأسعار فى منطقة الساحل الشمالى بعد التطويرات التى تمت خلال الفترة الأخيرة على كل المستويات من حيث الطرق والبنية التحتية والتخطيط والمشروعات الجديدة.كما شهد العام الحالى ارتفاعًا فى الطلب على مشروعات الـ «سكند هوم» بالساحل الشمالى والعين السخنة، فضلًا عن مشروعات القاهرة الجديدة والسادس من أكتوبر والعاصمة الإدارية الجديدة، وإذا ما تم مقارنة الفترة الحالية من هذا العام بنفس الفترة من العام الماضى نجد أنها متشابهة إلى حد كبير، ولا يمكن القول بأن هناك منطقة بشرق أو غرب القاهرة تشهد إقبالًا أكثر من الأخرى. وفى ظل التطورات العمرانية التى ذكرتموها سواء داخل المدن أو فى المناطق الساحلية، ما هى الخطوات الجديدة التى تستعد «رؤية» لاتخاذها خلال الفترة الحالية، خاصة فيما يتعلق بالموقف التنفيذى لمشروعاتكم القائمة، وما الذي تنوى المجموعة تقديمه لعملائها خلال النصف الثانى من 2019؟ المجموعة تستهدف مع نهاية العام الحالى تنفيذ مشروع «Mixed use»، وهو إدارى وتجارى وخدمى داخل مشروع «ستون ستريت» بالقاهرة الجديدة، وبإجمالى مساحة بنائية 220 ألف متر، متضمنًا مبانى إدارية ومحال تجارية ومطاعم وكافيتريات و16 قاعة سينما وقاعة مدرجة تصلح كمسرح، ومبنى عيادات وفندق وشقق فندقية.كما سيتم البدء فى تسليم وحدات مشروع «ستون بارك» بالقاهرة الجديدة، المقام على مساحة 2 مليون متر مربع بإجمالى 800 فيلا و3000 وحدة سكنية مع نهاية العام الجارى.وأما فيما يخص مشروع تلال السخنة المقام على مساحة إجمالية تصل إلى 3 ملايين متر مربع، فقد تم الانتهاء من تنفيذ وتسليم ما يقرب من 1.5 مليون متر مربع، وجار تطوير 400 ألف متر من المساحة الإجمالية للمشروع، والمتبقى من المشروع يصل إلى 700 ألف متر فقط، كما تم الانتهاء من بيع كل وحدات مشروع هضبة الساحل، وستبدأ المجموعة فى تسليم المشروع مطلع الصيف المقبل.وفيما يتعلق بالمشروعات الجديدة، فإنه جار حاليًا التفاوض مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، فيما يخص قطعة أرض على مساحة 180 فدانًا شرق القاهرة بنظام الشراكة، وتقع على الطريق الدائرى الأوسطى، ومن المتوقع الانتهاء من كل المفاوضات وتوقيع العقود خلال أيام، وسيشمل المشروع إنشاء وحدات سكنية وفيلات متنوعة المساحات تلبى كل رغبات العملاء.

 تنوعت آليات طرح الدولة للأراضى ولمختلف فئات المجتمع بما فيها الأفراد والشركات، فهل تؤيد فكرة قيام الدولة بطرح المزيد من الأراضى للأفراد بهدف سد الفجوة الكبيرة على الطلب العقارى؟ فكرة قيام الدولة بطرح أراضٍ للمواطنين هى فكرة غير مدروسة، ولكن تم العمل بها فى عدد من المدن الجديدة خلال فترة سابقة، ونلاحظ حاليًا أن القطع التى تم بناؤها بواسطة الأفراد ظهرت بصورة غير لائقة داخل المدن الجديدة، بل وأدت إلى ظهور العشوائية فى التنفيذ واختيار الألوان دون وجود أى تنسيق فيما بينها، ولكن إذا ما تم طرحها للمطورين العقاريين فإنهم سيساعدون على التنسيق وخلق مناطق سكنية تليق باسم المطور وبالمناطق المحيطة به.ولذا فإن الدولة مطالبة بوضع ضوابط واشتراطات من شأنها الحد من ظاهرة العشوائية فى المدن الجديدة، وإلزام كل الحاصلين على أراضى الدولة باتباعها، ومن أبرزها الالتزام بلون محدد للواجهات وتحديد عدد الطوابق ونوع المبانى التى سيتم تنفيذها.وإذا ما نظرنا إلى العمارات السكنية الخاصة بالأفراد فى المدن الجديدة فإنها غير متناسقة، بينما العمارات داخل أى مشروع يخص المطورين فإنه يحتوى على أعمال لاند سكيب وغيرها من المناظر الطبيعية، بالإضافة إلى الصيانة الدورية لشوارع المشروع، وهو ما لا يحدث فى المناطق العامة، بالإضافة إلى توفير عنصر المتابعة بشكل دورى لأى أعطال قد تحدث مستقبلًا، كما أنه عند قيام المطور العقارى بإنشاء مشروع جديد يتم التنسيق مع المطور المجاور فيما يخص الشوارع المحيطة بكل منهما لاختيار أفضل أعمال «لاند سكيب». وهل هذا يعنى أنه قد حان وقت العمل بنظام المطور العام، من أجل القضاء على العشوائية بشكل نهائى، وهل مصر لديها هوية معمارية شبيهة بالدول الأجنبية والعربية؟ طالبنا كثيرًا بالعمل بنظام المطور العام، وتحدثنا فى أغلب اللقاءات مع المسئولين بشأن سرعة العمل بهذا الفكر الجديد، والذى كانت تنفذه الدولة فى وقت من الأوقات وأثبت نجاحه بكل المقاييس، كما نادينا فى أغلب وسائل الإعلام بأن تحقيق رؤية الدولة بمضاعفة الرقعة العمرانية لا يمكن إلا من خلال العمل بنظام المطور العام.ولابد للمطور العقارى الالتزام بالنسق المعمارى داخل مشروعاته، حيث إنه عند تنفيذنا لمشروع «ستون بارك» قمنا بنظام معمارى محدد، ولكن حاول بعض الملاك تغيير الألوان الخارجية وهو ما قوبل بالرفض تمامًا من قبل المجموعة، لأننا لدينا رؤية واضحة بتوحيد النسق الخارجى، أما فيما يتعلق بالألوان الداخلية فكل عميل له حرية الاختيار والتنفيذ وتغيير ما يتناسب معه. ما هى توقعاتكم لأداء الشركات الجديدة فى السوق العقارى، وهل يشهد هذا  العام  تخارج البعض من السوق؟ أتمنى عدم خروج أى مطور من السوق العقارية المصرية، ولكن البعض منهم سيكتشف أن مجال التطوير العقارى ليس المجال الأسهل كما كان يظن، وأتوقع أن يقوم السوق بفلترة بعض الشركات غير الجادة والتى لا تعتمد فى معاملاتها على سابقة الأعمال والخبرة التى تؤهلها للاستمرار بنفس الأداء، أما باقى الشركات فهم أصحاب مهن أخرى مثل الصناعة وغيرها، والتى من المؤكد أن يعودوا إليها كما كانوا من قبل، بعد أن ظن أصحاب هذه المشروعات بأن مهنة التطوير العقارى الأكثر ربحية من غيرها. وختامًا.. ما هى أهم 3 مطالب  تتمنى أن تتبناها الدولة بما يدفعها للإسراع فى إصدار القوانين المتعلقة بها لتحقيق الانتعاشة الاقتصادية التى يسعى إليها الجميع؟ أولاً.. لابد من صدور قرار بتثبيت أسعار الأراضى لمدة لا تقل عن 3 أعوام، ثانياً محاولة تحسين أساليب سداد قيمة الأراضى المطروحة من قبل الدولة للقطاع الخاص، وثالثاً لابد من تفعيل منظومة التمويل العقارى مع ضرورة وضع ضوابط بإمكانية تمويل الأشخاص ممن ليس لديهم بيانات بصافى الدخل، وإذا ما تم تحقيق تلك المطالب سوف ينشط القطاع العقارى بشكل عام.