** مفاوضات مع البنوك للحصول على تسهيلات ائتمانية.. وننتظر موافقة الجمعية العمومية على زيادة رأس المال
** «البيع على المشاع» جزء من ثقافة المصريين .. وفكرة «السبيكة» بعيدة عن الصناديق العقارية
** ضوابط السوق الجديدة تصب فى مصلحة كافة أطراف المنظومة العقارية
** دراسة 3 فرص استثمارية بالساحل والسخنة
** سياسات شركة العاصمة الإدارية الجديدة ساهمت فى نجاح الكيانات العقارية العاملة بالمدينة
** «صروح» تمتلك استراتيجية بيعية متزنة وترفض الانجراف وراء الظواهر السوقية غير المدروسة
** الانتهاء من تنفيذ 20 عمارة بمشروع «Entrada».. وصب القواعد الخرسانية بمشروعى «Entrada Avenue» و«citadel»
** «العوائد المرتفعة» سبب إقبال المستثمرين الأجانب على العمل بالسوق العقارى المصرى
** السوق العقارى المصرى فى حاجة إلى 3 ملايين وحدة سنويًا.. و20 ألف وحدة حجم إنتاج القطاع الخاص
كشف إسلام خميس الرئيس التنفيذى لشركة صروح للتطوير والاستثمار العقارى، أن شركته تدرس فى الوقت الراهن زيادة رأسمالها بنسبة من المنتظر أن تحددها الجمعية العمومية فى قادم الأيام، لافتًا إلى أن «صروح» قطعت شوطًا كبيرًا من المفاوضات مع عدد من البنوك المصرية للحصول على تسهيلات مصرفية ومن المنتظر الإعلان عن نتائج هذه المفاوضات خلال الفترة المقبلة.
وأشار «خميس» فى حواره مع «العقارية»، إلى أن شركته تمضى وفق دراسات وخطط عملية دقيقة ومنضبطة للتوسع فى السوق العقارى المصرى، موضحًا أن «صروح» تعكف على دراسة 3 فرص استثمارية فى الساحل الشمالى والعين السخنة فى الوقت الراهن، استعدادًا لاطلاق مشروع «Second Home» بحلول العام المقبل.
وعلى مستوى الأعمال الإنشائية بمشروعات شركته، كشف أن سياسات شركة العاصمة الإدارية الجديدة واهتمامها الدائم بحل كافة المشاكل التى تواجه الشركات العقارية العاملة فى المدينة، مكن «صروح» من تحقيق معدلات انجاز مرتفعة للغاية بمشروعاتها الثلاثة فى هذه المدينة، موضحًا أن «صروح» نجحت فى ضخ استثمارات كبيرة فى الأعمال الإنشائية بمشروعاتها لتتجاوز نسب الانجاز الـ30 % بمشروع «Entrada » السكنى، كما تم الانتهاء من عمليات الحفر والاحلال وجارى صب القواعد الخرسانية بمشروعى «Entrada Avenue» و «citadel».
** فى البداية .. حالة من الترقب تسيطر على شركات التطوير العقارى انتظارًا لصدور اللائحة التنفيذية المتعلقة بالتوجهات الرئاسية الخاصة بتنفيذ 30 % من أى مشروع عقارى قبل طرحه للبيع، من وجهة نظرك ما هى الطريقة المثلى لتطبيق هذه التوجيهات بدون التأثير على معدلات نمو القطاع العقارى؟
* بشكل عام.. أنا مع أى ضوابط جديدة يتم تطبيقها فى السوق العقارى لأنها ستصب فى النهاية فى مصلحة كافة أطراف المنظومة العقارية بشكل عام، لأن ضبط العلاقة بين أطراف المنظومة شئ فى غاية الأهمية وسيكون سببًا مباشرًا فى توسع شركات التطوير العقارى وحفظ حقوق العملاء والمساهمة فى النهضة العمرانية التى تشهدها الدولة المصرية، خصوصًا لو تم صياغة هذه الضوابط بشكل محدد وواضح، كما يجب تطبيقها على كافة الشركات بمعايير واحدة، لتكون بذلك الغلبة للشركات الأكثر احترافية التى تستطيع دراسة السوق العقارى وتطرح منتجات تتناسب مع العملاء.
ولايمكن الحكم على الضوابط الجديدة فى ظل عدم صدور اللائحة التنفيذية حتى الآن، وضبابية مستقبلها وإن كان تطبيقها سيكون على مراحل المشروع أم على المشروع ككل، وموقف القطاع المصرفى من تقديم تسهيلات ائتمانية للشركات العقارية بالتزامن مع بدء تطبيق هذه الضوابط من عدمه، لذا الحكم على مضمون الضوابط بدون لائحة تنفيذية غير منصف، لكن على المستوى الشخصى أثق تمامًا أن الحكومة تستطيع الوصول إلى صياغة تضمن تحقيق مصلحة المطور والعميل والحفاظ على استقرار السوق ونموه فى نفس الوقت.
** مع بدء تطبيق الضوابط الجديدة، إلى أى مدى تحتاج الشركات العقارية إلى دعم القطاع المصرفى فى الفترة المقبلة؟
* القطاع المصرفى لابد أن يكون له دور أكبر خلال الفترة المقبلة لدعم الشركات العقارية فى ظل الطفرة العمرانية الكبيرة التى تشهدها مصر والمساهمة بدور أكبر فى هذه النهضة، خصوصًا أن القطاع العقارى فى مصر لن يتوقف فى ظل الزيادة السكنية الكبيرة التى تشهدها البلاد سنويًا والتى تتطلب توفير وحدات سكنية بشكل مستمر، لاسيما أن مصر تشهد مليون زيجة سنويًا، بخلاف العملاء الراغبين فى الحاجة إلى منزل أكبر من ناحية المساحة، ووجود عملاء آخرين يبحثون عن تأمين مسكن مستقبلى لأولادهم، وهو مايعكس حاجة السوق العقارى فى مصر إلى نحو 3 ملايين وحدة سكنية سنويًا ومع افتراض أن الشركات العقارية تعمل على شريحة لا تتجاوز الـ 5% من إجمالى الطلب الكلى فيعنى أنها مطالبة بإنتاج نحو 150 ألف وحدة سكنية سنويًا وهو ما لم نصل إليه حتى الآن، حيث لا يتجاوز إجمالى ما تنتجه الشركات العقارية من القطاع الخاص الـ20 ألف وحدة سكنية ويتوقع أن يزيد هذا الإنتاج نسبيًا مع افتتاح العاصمة الإدارية الجديدة، إلا أنها تظل معدلات بعيدة كثيرًا ولا تتناسب مع حجم الطلب.
** بالقياس على الضوابط المعتزم تطبيقها، إلى أى مدى ساهمت قرارات شركة العاصمة الإدارية الجديدة فى ضبط سوق العاصمة والحفاظ على الشركات الملتزمة داخل هذه البقعة؟
*نتعامل مع شركة العاصمة الإدارية الجديدة منذ سنوات ولمسنا من كافة العاملين بها مرونة كبيرة فى حل كافة المشاكل التى تواجه المطورين وانصات تام لمطالب الشركات والعمل على توفيرها ما مكنا على مستوى الشركة من الانتهاء من تنفيذ 22 عمارة بمشروع «Entrada » السكنى، وكذلك تم الانتهاء من عمليات الحفر والاحلال وجارى صب القواعد الخرسانية بمشروعى «Entrada Avenue» و«citadel»، وهو ما لم يكن ليحدث فى غياب التعاون المستمر والمرونة الكبيرة مع شركة العاصمة.
** بالحديث عن مشروعات الشركة، ما هى أبرز مميزات المشروعات التى ينطبق عليها هذا النظام وبرنامج تنفيذها ومواعيد تسليمها؟
كما ذكرت لك أن صروح تمتلك فى العاصمة الإدارية الجديدة، ثلاثة مشاريع هى «Entrada» السكنى و«Entrada Avenue» التجارى والإدارى والطبى المحلق بـ«Entrad»،و«citadel» الإدارى التجارى، وطرحت الشركة مشروعى «Entrada Avenue» و«citadel»وفق نظام السبيكة العقارية، ويمتاز مشروع «Entrada Avenue» بموقعه الرائع على واجهة منطقة الـR7 التى تعد من أميز الأحياء السكنية فى العاصمة، كذلك فأنه أول جار للجامعة البريطانية «BUE» كما يقع فى مواجهة مدينة المعارض «EXPO CITY» وعلى نفس المحور الموجود فيه فندق الماسة ومجمع الوزارات والبنوك وحى السفارات، وعلى بعد أمتار من الكاتدرائية، والنهر الأخضر ومحور بن زايد الجنوبى، إلى جانب الميزة الأكبر أن المشروع على بعد خطوات من إحدى محطات المونوريل.
وحرصا من «صروح» على تميز مشروعها تعاونت مع كبرى الشركات العاملة فى مجال التطوير العقارى، مثل مكتب « «EHAFو Consulting Engineers»» و«معمار» و«l35» الأسبانية وشركة الوسام والمهندس رائف فهمى، كما تعمل فى مجال التسويق العقارى مع شركة »لوجيك« للاستثمار والتسويق العقارى، و«TSM»، وفى مجال المقاولات تعاقدت الشركة مع «ريدكون» و «DETAC» أصحاب الخبرات الكبيرة فى مجال البناء والتشييد فى مصر وخارجها.
أما مشروع «citadel » فيقع بأكثر المناطق حيوية فى العاصمة الإدارية الجديدة، وهى حى المال والأعمال فى مواجهة الحديقة الرئاسية، بالقرب من مقرات العديد من الوزارات والهيئات والمصالح والبنوك الرئيسية، وقد قامت الشركة مؤخرًا بإسناد مهمة الإشراف على تنفيذه لشركة «معمار»، وقامت بحفر الأرض وتعمل حاليًا على مرحلة الإحلال والتجهيز لقواعد المبنى.
** وما رؤيتك لعودة المعارض العقارية بعدما شهده القطاع خلال الفترة الماضية من تداعيات سلبية أثرت على معدلات نمو معظم الشركات، وهل تعد عودة المعارض انعكاسًا على استعادة السوق العقارى لنشاطه وتوازنه مرة أخرى؟
* بلا شك تعد المعارض العقارية عاملًا مساعدًا وفرصة لشركات التطوير العقارى لتحقيق مستهدفاتها البيعية من خلال التواجد فى المحافل ذات الكبيرة التى تشهد اقبالًا جماهيريًا كبيرًا من جانب عملاء القطاع العقارى، لاسيما أن السوق المصرى يحظى بحجم طلب كبير ومتنامى وهو ما يجعل من الاستثمار العقارى جاذب للكثير من المستثمرين ويدفعهم لضخ أموالهم فيه على كافة المستويات وفى جميع المحاور التنموية سواء شرق القاهرة أو غربها، ما أدى فى النهاية إلى أن السوق تم تقسيمه على الكثير من المطورين العقاريين وبالرغم من ذلك استطاعت شركات التطوير العقارى تحقق معدلات نمو جيدة وخير دليل على ذلك نتائج أعمال الشركات العقارية المدرجة فى البورصة والتى تضاعفت حجم مبيعاتها بشكل ملفت خلال الفترة الماضية.
وهنا أشير إلى أن السوق العقارى المصرى به ما يزيد على 100 مليون نسمة ما يضمن أن حجم الاقبال على العقار كبير للغاية فى ظل الزيادة السكنية المطردة التى تتطلب توسع الشركات وتقبل بالمزيد من النشاط العمرانى بشكل مضاعف لما هو عليه الآن لأكثر من مرة.
**على الرغم من أن حجم الطلب المصرى الكبير، إلا أن معظم الشركات العقارية خاصة العاملة فى العاصمة الإدارية الجديدة تحديد تلجأ إلى تصدير العقار سواء للمصريين العاملين فى الخارج أو الأجانب؟
*اتفق معك أن جزء كبير من مبيعات الشركات العقارية العاملة فى العاصمة الإدارية الجديدة تحديدًا يتم تصديرها إلى الخارج سواء لشريحة المصريين العاملين بالخارج أو الأجانب الذين يرغبون فى الاستثمار بالعقارات المصرية نظرًا لما يلمسوه من عوائد مرتفعة للغاية عن غيرها من الأسواق المجاورة، نظرًا لأن كثيرًا من هؤلاء العملاء قد فاتهم الاستثمار فى منطقة القاهرة الجديدة فى الماضى ويرغبون الآن تعويض هذا الأمر بالاستثمار فى العاصمة الإدارية التى مازالت أسعارها إلى وقتنا هذا مناسبة للغاية وهو ما يعد فرصة استثمارية عظيمة، هذا إلى جانب أن الدولة نجحت فى تسويق العاصمة الإدارية بشكل جيد جدًا فى الأسواق الخارجية ما جعل الكثير من المهتمين بالاستثمار فى العقار يدركون مستقبل المدينة الواعدة بشكل قد يفوق المواطنين المصريين.
** من خلال اطلاعك اليومى على حركة المبيعات، إلى أى منتج عقارى يميل المشترى المستثمر، وهل بالفعل هناك قناعة من جانب العملاء بمستقبل العاصمة الإدارية كاستثمار تجارى وإدارى أكثر من كونها مدينة سكنية؟
*بشكل عام الاستثمار فى الوحدات السكنية داخل العاصمة الإدارية أصبح يحظى بنوع من الاستقرار نسبيًا، حيث دائمًا ما تتراوح أسعار كافة الشركات بين حدين أقصى وأدنى بشكل واقعى، بخلاف الوحدات التجارية والإدارية التى مازالت بعيدة عن هذا الانضباط السعرى.
اما الحديث عن إيمان المواطن بمستقبل العاصمة الإدارية كاستثمار تجارى أكثر منه استثمار سكنى، فقد يكون بعض العملاء يعتقدون أن تعمير المدينة واستقرار المواطنين فيها قد يستغرق بعض الوقت ما يجعلهم يقبلون على الاستثمار فى الوحدات التجارية أو الإدارية، وأعتقد أن الإجابة على هذا التساؤل تختلف من عام إلى آخر، فعلى سبيل المثال نحن الآن على مشارف افتتاح العاصمة الإدارية الجديدة وبالتالى فهو عام فارق سيشهد بداية حياة جديدة فى عاصمة مصر الجديدة وما يعقبه من انتقال كافة وزارات ومؤسسات الحكومة إلى هذه البقعة ما يجعلها قبلة الاستثمار سواء سكنى أو تجارى أو ادارى بعكس الأعوام الماضية، فنحن الآن أمام حالة لم تحدث فى تاريخ الدول إلا لمرات نادرة.
** بخبراتك العريضة فى السوق العقارى، هل ستشهد أسعار عقارات العاصمة الإدارية الجديدة طفرة سعرية مع قرب الافتتاح الرسمى للمدينة؟
*مبدئيًا دعنا نؤكد على قاعدة تاريخية مستقرة فى السوق العقارى المصرى مفادها أن العقار لا يتراجع سعره بالعكس دائمًا ما تشهد أسعار العقارات قفزة من الحين إلى الآخر، لذا فمن الطبيعى والمنطقى أن تشهد العاصمة الإدارية الجديدة ارتفاعًا فى أسعار عقاراتها مع الافتتاح الرسمى لها، لأن المعروف فى أى مشروع عقارى أو كمبوند سكنى صغير أن ترتفع أسعاره مع قرب انتتقال العملاء إلى وحداتهم الجديدة وترتفع بشكل أكبر مع بدء الانتقال.
أما الحديث عن استغلال حدث افتتاح العاصمة الإدارية الجديدة، فأعتقد أن الشركات العقارية فى حاجة إلى الهدوء والتروى نسبيًا لحين معرفة اتجاهات السوق العقارى والفرص الاستثمارية التى تتناسب مع طموحاتهم وإمكاناتهم، فمن وجهة نظرى أن هناك كفتين للميزان الذى تسير عليه الشركات بشكل مستمر أولها مرتبط بالحدث المنتظر –افتتاح العاصمة- وأثره على العقار، والكفة الأخرى متعلقة بالقوة الشرائية للعميل، لأن المنتج العقارى لابد وأن يتم توجيهه للمشترى بالشكل الصحيح وعلى كل شركة أن تحدد الشريحة المستهدفة وقدراتها الشرائية، فعلى سبيل المثال قد تكون الشركة تستهدف شريحة المصريين بالخارج أو كبار الموظفين بالشركات العاملة فى مصر وقتها لابد أن تطرح منتج عقارى يتلاءم ويتماشى مع القوة الشرائية لهذه الشريحة.
** وكيف تستطيع الشركات العقارية التغلب على تراجع القوة الشرائية لدى العملاء بعد تحرير سعر الصرف وغياب شركات التمويل العقارى؟
*كان من حسن حظ شركة «صروح» أن تأسيسها جاء بعد عام 2016 الذى شهد تحرير سعر الصرف، وأعتقد أن التغيرات التى شهدها السوق العقارى منذ تأسيس الشركة فى 2018و حتى الآن لا تعد تغيرات جوهرية، ونجحت فى تجاوزها بفضل قوة مركزها المالى والإدارى سواء المتعلقة بالزيادات التى شهدتها أسعار مواد البناء أو التداعيات السلبية لجائحة فيروس «كوفيد-19» إلا أنها أحداث لا تقارن بما شهده السوق من هزات عنيفة أعقبت قرار تحرير سعر الصرف.
ودائمًا ما نسعى للتغلب على تراجع القوة الشرائية لدى العملاء بطرح برامج سداد متنوعة تتماشى مع كافة العملاء، هذا إلى جانب اعتكاف الشركة فى الوقت الراهن على دراسة زيادة رأسمالها من جانب المساهمين بنسبة معينة تحددها الجمعية العمومية خلال الفترة القليلة القادمة، كما قطعت الشركة شوطًا كبيرًا من المفاوضات مع عدد من البنوك المصرية للحصول على تسهيلات ائتمانية، ومن المنتظر الإعلان عن نتائج هذه المفاوضات خلال الفترة المقبلة.
** شركة «صروح» تفضل عدم التعجل فى طرح مراحل بيعية بمشروعاتها فما الهدف من ذلك؟
*فلسفة «صروح» البيعية مبنية على أكثر من قاعدة، أولها أنها نمتلك مشروعا مميزًا يقام على مساحة ضخمة مقارنة بباقى مشروعات الشركات العقارية المنافسة فى العاصمة الإدارية الجديدة ما يجعلنا نستهدف بيعه على المدى الطويل وعلى مدار أعوام بعكس المشروعات الصغيرة، هذا إلى جانب أن السوق العقارى يشهد ارتفاعًا فى الأسعار بشكل شبه يومى سواء على مستوى مواد البناء أو غيرها من المتغيرات، ما ينعكس بشكل مباشر على سعر العقار ويدفعنا للتروى فى طرح مراحل بيعية جديدة حرصًا على تحقيق أعلى عائد استثمارى للشركة ولعملاءها.
وهنا أشير إلى أن «صروح» تمتلك محفظة أراضى جيدة تتمثل فى ثلاثة مشروعات فى العاصمة الإدارية الجديدة هى «Entrada» و«Entrada Avenue » و «citadel»، وهناك خطة عمل يتم تطبيقها خطوة بخطوة ويجرى تحديثها سنويًا، وإن كانت عمليات البيع أحد أهم أولويات الشركة إلا أنه لا يزعجنا أن الشركات العقارية المنافسة لنا قد قاربت على الانتهاء من بيع كامل وحدات مشروعاتها لأننا فى النهاية نسير وفق دراسة جدوى دقيقة ودراسة سوق واضحة تم إعدادها على أعلى مستوى.
*«البيع على المشاع» يعد فرصة ذهبية للشركات العقارية لجذب صغار المستثمرين للاستثمار فى العقار، كونكم أول الشركات التى طرحت هذا النموذج من خلال «السبيكة العقارية» إلى أى مدى ترى تقبل العملاء لهذه الثقافة الجديدة؟
*دعنى أؤكد لك فى البداية أن «البيع على المشاع» هو جزء من ثقافة المصريين وليس فكرًا تم استيراده من الخارج، فعلى سبيل المثال لو أن مجموعة من الإخوة آل إليهم منزلًا عن طريق الميراث فملكية المنزل أو العقار تكون على المشاع بينهم بحيث لا يكون لكل فرد فيهم ملكية وحدة معينة من العقار ككل.
وبتطبيق الأمر على أرض الواقع فالشراء على المشاع يكون بهدف وجود «ريع» شهرى أو سنوى وهو أمر موجود ومتأصل فى ثقافتنا، فعلي سبيل المثال العميل يشترى مع آخرين مجموعة من الأفدنة بغرض زراعتها أو تأجيرها والحصول على «ريع»، وبالتالى فثقافة المصريين تعى جيدًا «البيع على المشاع» والحصول على عائد ايجارى، لذا فـ«السبيكة العقارية» ليست فكرة غريبة على المصريين وكل ما فى الأمر أنه تم تطوير الفكرة وفق ضوابط واضحة بعيدًا عن فكرة الصناديق العقارية، لأن العميل يمتلك عددًا من الأمتار على المشاع مع آخرين فى مشروع محدد يتم تأجيره وإدارته من خلال شركة متخصصة على أن يتم تقسيم العائد بالتساوى بين الملاك كلا على حسب حصته، وكل اللغط الذى تم حول هذا النظام بسبب ربط البعض بين فكرة «البيع على المشاع» والصناديق العقارية الاستثمارية.
وهنا أشير إلى أن طريقة البيع وفق نظام السبيكة العقارية يضمن للعميل عائد ايجارى متصاعد بعكس طرق البيع التقليدية، كما أن العميل يضمن تأجير وحدته بشكل منتظم دون الالتزام بسداد 10% من قيمة الوحدة كوديعة صيانة، فضلا عن أن السبيكة العقارية تمكن أصحاب الفوائض المالية المتوسطة الاستثمار وشراء عدد أمتار يتناسب مع دخولهم وفق مقدم لا يتجاوز الـ25% من إجمالى قيمة الأمتار التى يتحصل عليها، وبالتالى فالعميل ليس بحاجة إلى مبلغ مالى كبير للحصول على محل أو مكتب إدارى باهظ الثمن.
** فى النهاية.. تمتلك «صروح» خطط طموحة للتوسع فى السوق العقارى المصرى، نود التعرف على مستهدفاتكم التوسعية خلال 2022؟
* تمضى شركة صروح وفق دراسات وخطط عمل دقيقة ومنضبطة، ونستهدف أن يشهد العام المقبل 2022 إطلاق مشروع «Second Home» ونعكف على دراسة 3 فرص استثمارية فى الساحل الشمالى والعين السخنة فى الوقت الراهن.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
