المهندس أشرف عز الدين العضو المنتدب لـ«الفطيم »: افتتاح المرحلة الثالثة بـ«أورا» السكنى قريبا

طالب المهندس أشرف عز الدين العضو المنتدب لمجموعة «الفطيم العقارية» بضرورة وجود تصنيف معتمد للمطورين، وذلك لتحقيق الصالح العام بالسوق العقارية، مشيرًا إلى أنه يجب النظر عند دراسة منح تمويل للمطور، إلى ما قدمه من استثمارات مرتكزة على التمويل الذاتى، والتأكد من وجود أصول لديه بإمكانه تحويلها لسيولة وقت الحاجة إلى ذلك.

وأوضح فى حواره مع «العقارية» أن استراتيجية الشركة تعتمد على ضرورة الانتهاء من المشروعات القائمة بالفعل سواء فيما يتعلق بأعمال التشطيبات أو التسليمات ثم بعد ذلك التوجه إلى المزيد من الاستثمارات الجديدة، وذلك لضمان استدامة المكانة المتميزة التى تحظى بها الشركة أمام عملائها.

وأضاف أن أبرز المشروعات التى تستهدف الشركة استكمالها فى السوق العقارية المصرية هو المخطط العام لـ«كايرو فستيفال سيتى» الذى يعد أول مشروع  يجمع بين الوحدات السكنية والإدارية والأماكن الترفيهية فى مكان واحد متكامل.

وقال إن «الفطيم العقارية» تطور مشروع «أوريانا » للفيلات الذى يمتد على مساحة ١٠٠ ألف و66١ مترًا مربعًا ويضم بمراحله المختلفة 6١7 فيلا تم الانتهاء من 4٩5 وحدة وتسليم 45٣ فيلا، إضافة إلى مرحلة جديدة من مشروع شقق «أورا» السكنى الذى يمتد على مساحة 56 ألفًا و٣5٩ مترًا مربعًا، ويعتبر أحدث مشاريع كايرو فستيفال سيتى السكنية كاملة التشطيب بالتكييف المركزى ومغلقة وذلك لتوفير خصوصية وأمان تام لعملائها.

فى ظل النهضة الشاملة التى تشهدها مصر والتوسعات العمرانية الكبيرة، ما هى رؤيتكم للسوق العقارى المصرى؟

 السوق العقارية المصرية هى الأفضل فى المنطقة ومازالت تتمتع بالمزيد من الفرص الاستثمارية، خصوصًا بعد نجاحها فى التغلب على التداعيات الاقتصادية الناتجة عن انتشار جائحة فيروس كورونا بموجاتها المتعددة وتبعاتها المختلفة. 

وأتوقع أن يحقق القطاع العقارى مزيدًا من الاستقرار والنمو خلال النصف الثانى من ٢٠٢١، لاسيما فى ظل النهضة العمرانية التى تشهدها مصر خلال الفترة الراهنة، كأحد أهداف الدولة للتنمية العمرانية ٢٠٣٠.

السوق العقارية المصرية هى الأفضل من وجهة نظر سيادتكم.. فهل تعتزمون التوسع بها بشكل أكبر خلال الفترة المقبلة؟

*تستهدف «مجموعة الفطيم العقارية» التوسع باستمرار داخل السوق العقارية المصرية ولكن استراتيجية الشركة تعتمد على ضرورة الانتهاء من المشروعات القائمة بالفعل سواء فيما يتعلق بأعمال التشطيبات والتسليمات وبعد ذلك التوجه إلى المزيد من الاستثمارات الجديدة، لاسيما أن الشركة لها مكانتها المتميزة وتتمتع بثقة العملاء وتحرص على المحافظة عليها من خلال الالتزام بالجودة والتسليمات فى الموعد والتوقيتات المحددة .

 وما هى أبرز ملامح استراتيجية مجموعة الفطيم العقارية فى ظل المؤشرات السابقة التى تحدثتم عنها؟*تعمل المجموعة وفقًا لفلسفة ممنهجة ترتكز على أربعة محاور، يأتى فى مقدمتها الموقع الذى يجب أن يتميز بأعلى درجات النشاط والحيوية، والمحور الثانى يتجسد فى التكامل العمرانى والخدمى فى تقديم مختلف الوحدات السكنية وخدماتها داخل مجتمع عمرانى واحد متكامل ومستدام، فى حين يتمثل كل من المحورين الثالث والرابع فى جودة المنتج المقدم للعميل، وخدمات ما بعد البيع .

وماذا عن أبرز مشروعاتكم وآخر التطورات بها؟

أهم المشروعات التى تستهدف الشركة استكمالها فى السوق العقارية المصرية هى المخطط العام لـ«كايرو فستيفال سيتى» والذى يعد طفرة حقيقية فى المشروعات العقارية المتكاملة، حيث يعتبر الأول من نوعه فى مصر الذى يجمع بين الوحدات السكنية والإدارية والأماكن الترفيهية فى مكان واحد متكامل، فهناك أكبر مول تجارى «كايرو فستيفال سيتى مول» المحاط بمجمعات سكنية ومكاتب إدارية راقية ومدرسة دولية.

وتحرص «مجموعة الفطيم العقارية» على تلبية رغبات عملائها التى تعد أحد أهم أسس استراتيجيتها والتى تضعها دائمًا فى مقدمة أولوياتها، وهو الأمر الذى يعكس ريادتها فى السوق العقارى المصرى.

وقد تم تنفيذ 7٨ ٪ من «كايرو فستيفال سيتى»، ومن المقرر الانتهاء من كافة مراحله بمختلف أنشطتها - الفندقية والسكنية والترفيهية والإدارية - فى أغسطس ٢٠٢٣، وتتمثل الـ٢٢ ٪ المتبقية من المشروع فى إقامة فندقين بنسبة 5 ٪، الأول مستوى 5 نجوم والثانى 4 نجوم، بإجمالى تكلفة استثمارية تصل إلى 4 مليارات جنيه ليضموا نحو 45٠ غرفة فندقية، بالإضافة إلى ٢٠٠ شقة فندقية. 

هذا ويمثل المشروع الإدارى «Gateway Offices» نسبة 5 ٪ من الأعمال المتبقية، والمقام على مساحة 6٠ ألف متر مسطح بتكلفة استثمارية قدرها ٣ مليارات جنيه. 

وبعد الانتهاء من المخطط العام لـ«كايرو فستيفال سيتى» وأعمال التسليمات، سيتم البحث عن فرص استثمارية أخرى فى تلك السوق الواعدة التى تتمتع بمزايا تنافسية كبيرة مما يشجع على العمل والاستثمار بها.

وما هى المشروعات الأخرى التى تسعى الشركة إلى استكمالها فى الوقت الحالى؟

هناك مشروع «أوريانا » للفيلات والذى يمتد على مساحة ١٠٠ ألف و66١ مترًا مربعًا ويضم ١١6 فيلا، وقد تم الانتهاء من تنفيذه ، ومشروع أوريانا للفيلات يضم بمراحله المختلفة 6١7 فيلا تم الانتهاء من 4٩5 وحدة وتسليم 45٣ فيلا .

كما تطرح الشركة مرحلة جديدة من مشروع شقق «أورا» السكنى الذى يمتد على مساحة 56 ألفًا و٣5٩ مترًا مربعًا، ويعتبر أحدث مشاريع كايرو فستيفال سيتى السكنية كاملة التشطيب بالتكييف المركزى ،ومغلقه وذلك لتوفير خصوصية وأمان تام لعملائها، ويضم 4٠4 شقق تتراوح مساحتها بين ١٣٠ و٢4٠ مترًا مربعًا، وقد تم الانتهاء من بيع المرحلة الأولى والثانية منه، ومن المتوقع افتتاح المرحلة الثالثة قريبًا.

 وماذا عن أوجه التمويل التى تعتمد عليها مجموعة الفطيم العقارية؟

 «الفطيم العقارية» تتميز بالاعتماد على الاستثمارات والتمويلات الذاتية فى بداية تنفيذ أى مشروع، دون الحاجة إلى انتظار إيرادات المقدمات أو أى تمويلات أخرى، ومع المضى قدمًا فى تنفيذ وإنجاز مراحل متقدمة فى المشروعات، يتم تنويع الموارد المالية ومصادرها سواء المصرفية أو غير المصرفية، وقد نجحنا منذ عملنا بالسوق المصرية فى الالتزام بتسليم كافة الوحدات فى مواعيدها المحددة .

مع اقتراب موعد افتتاح العاصمة الإدارية الجديدة.. ما مدى تأثير ذلك على السوق العقارية المصرية، وهل ستشهد قفزة فى الأسعار؟

 من المتوقع أن يصاحب افتتاح العاصمة الادارية الجديدة انتعاشة كبيرة بالسوق لاسيما فى ضوء العروض المتميزة التى تقدمها الشركات بكافة الوحدات السكنية والإدارية والتجارية، علمًا بأن الوحدات الإدارية التى سيتم طرحها بالعاصمة تعادل تقريبًا حجم الوحدات المتواجدة بالقاهرة بأكملها، والبالغ إجمالى مساحتها ١.٢ مليون متر مسطح، فى حين يصل حجم الوحدات الإدارية بالعاصمة إلى مليون متر مسطح والمتوقع طرحها خلال 6 شهور فقط، وحتى يتم بيع أو إيجار هذا الكم الهائل من الوحدات الإدارية، لابد أن يحدث نمو فى الاقتصاد المصرى وزيادة حجم الشركات الأجنبية التى تستثمر فى السوق، بالإضافة إلى ارتفاع حجم المستثمرين المحليين. 

وانتقالًا إلى المتوقع بشأن مستقبل الوحدات التجارية، فلن تتأثر تمامًا بحجم الوحدات المفترض طرحها بالعاصمة، حيث إن السوق مازال بحاجة إلى هذا النوع من الوحدات، لأن نسبة الوحدات التجارية فى حالة تقسيمها كمسطحات على الأشخاص منخفضة جدًا مقارنة بالعالم، وهذه الزيادة فى حجم الوحدات سواء السكنية أو الإدارية أو التجارية لن يقابله تخفيض فى سعر الوحدات؛ لأن السعر الحالى المعروض غالبًا ما يكون سعر التكلفة مع هامش ربح بسيط، وأعتقد أنه ستصبح هناك زيادة فى الأسعار بكافة المشروعات بنهاية ٢٠٢١ بنسبة تصل إلى ١٠ ٪، لأن الشركات حققت مبيعات مرتفعة خلال الفترة السابقة، مما يشير الى أن هناك طلبًا كبيرًا، وذلك على خلاف الأسعار بالعاصمة والتى لن ترتفع لوجود زيادة فى المعروض ما يجعل هناك منافسة كبيرة بين الشركات مما يدفع إلى ثبات الأسعار.

لما لكم من خبرة كبيرة فى العمل بالسوق العقارية.. ما هى الآليات التى يجب أن تستند عليها الشركات العقارية لتحقيق المزيد من الثقة لدى عملائها؟

الثقة فى اسم الشركة تأتى أولًا من سابقة الأعمال والتى تبين قدرة الشركة على التسليم فى الموعد المحدد وجودة المنتج وفقًا للمواصفات الموضوعة، وأود التأكيد على أن عدد الشركات العقارية التى تتمتع بثقة مع العملاء ضعيف جدًا ولا تتخطى عدد الـ ١٠ شركات بسبب عدم الالتزام بمواعيد التسليم .

 هناك العديد من العلامات التجارية العالمية التى تتجه فى الوقت الحالى إلى تقليص فروعها فى الأسواق المختلفة، فما مدى تأثير هذا التوجه على شركتكم؟

هذا التوجه تم رصده بالعديد من الأسواق حول العالم.. ولكن بالنسبة لـ«كايرو فستيفال سيتى مول» فهو الأعلى من حيث حجم المبيعات ولم يواجه تلك المشكلة على الإطلاق، ويرجع ذلك إلى أن 6٠ ٪ من حجم المبيعات عالميًا أصبحت «أون لاين»، فى حين لا تزيد هذه النسبة فى مصر عن ١5 ٪، الأمر الذى يجعل هناك اقبال كبير على المولات التجارية.

لكن هناك أحاديث حول وجود تخمة فى مراكز التسوق التجارية؟

 شهدت الفترة الأخيرة افتتاح العديد من المولات التجارية فى غرب القاهرة، ولكن مازالت هناك حاجة للمزيد من مراكز التسوق التجارية بمنطقة شرق القاهرة .

 وكيف ترى توجه الحكومة لدعم بعض الشركات التابعة لها بالقطاع العقارى، ومدى تأثير ذلك على شركات القطاع الخاص العاملة بالسوق العقارى المصرى؟

دعم الحكومة لأى من شركات القطاع الخاص يمثل قيمة مضافة للسوق، طالما أن المنافسة عادلة ولم يتم منحها أى مزايا، وهناك تجربة مشابهة فى كوريا الجنوبية، حيث ساندت الحكومة هناك شركات قطاع خاص والآن أصبحت فى مصاف أكبر الشركات العاملة بالعالم ولذلك أستطيع القول إن دعم الحكومة لشركات القطاع الخاص ولكن بقواعد عادلة يخلق منافسة نزيهة بما يمثل إضافة قوية للسوق العقارى .

شهد مؤشر الاقتصاد المصرى حالة من التعافى خصوصًا فيما يتعلق بسعر الفائدة والتضخم اللذين انخفضا مقارنة بالعام الماضى.. فما مدى تأثير تلك المؤشرات على القطاع العقارى على وجه التحديد؟

هناك العديد من المؤشرات التى تؤكد قوة واستدامة نمو الاقتصاد المصرى فرغم تداعيات أزمة كورونا، اقترنت المؤشرات الإيجابية لمعدلات النمو بانخفاض فى معدلات التضخم، مما يؤكد جودة النمو المتحقق وانعكاسه الإيجابى على التشغيل.

وعام ٢٠٢١ شهد تثبيتًا لسعر الفائدة لمرات متتالية وهذا ما يقابله استقرار نسبى فى معدلات التضخم، مما ينعكس بشكل إيجابى على السوق العقارى، حيث توجه العملاء إلى الاستثمار بهذا القطاع والدليل على ذلك ارتفاع حجم المبيعات.

وكم يبلغ معدل النمو المحقق بالمبيعات خلال العام الجارى ٢٠٢١؟

يشهد القطاع العقارى انتعاشة حقيقية فى حجم المبيعات، وفى الربع الأول من العام الجارى ارتفع حجم المبيعات بمعدل ١٠ ٪ تقريبًا مقارنة بالعام السابق، ومن المتوقع أن يشهد النصف الثانى من ٢٠٢١ مزيدًا من معدلات النمو بحجم المبيعات، علمًا بأن تداعيات أزمة كورونا أثرت على السوق المصرية لكنه تأثير محدود إذا ما قورن بالدول الأخرى، وهو ما أكده نجاح بعض الشركات المصرية فى تحقيق نتائج أعمال جيدة فى الظروف الاستثنائية، والاقتصاد المصرى بشكل عام والقطاع العقارى على وجه التحديد لم يتأثرا بأزمة كورونا إلا لفترة لم تتجاوز شهور قليله ، لوجود تخوف لدى العملاء، جعلهم يفضلون ترقب وضع السوق ولكن سرعان ما انتهت تلك الحالة، وعادت معدلات الشراء مرة أخرى، لاسيما أن السوق العقارية المصرية تتسم بالتنوع والصلابة رغم الظروف العالمية الحالية.

وتعد الحاجة الحقيقية للعقار أحد أبرز العوامل التى تكشف سبب إقبال العملاء على العقارات، فالسوق المصرية توجد بها طلب قوى، وهو ما يستند إلى قوى شرائية حقيقية، إضافة إلى أحد العوامل الهامة المتمثلة فى كون العقار الاستثمار الآمن، وهو ما يجذب الكثيرين للتهافت عليه، وفى المقابل شهدت نسبة المشترى المستثمر فى السوق العقارية المصرية تراجعًا كبيرًا، حيث تتراوح نسبتهم بين ٣٠ ٪ و4٠ ٪ خلال الأربعة أعوام الماضية، وذلك بعوائد تتراوح بين ١5 و ٢٠ ٪، علمًا بأن هذه النسبة تراجعت نتيجة لاتجاه عدد كبير منهم إلى شراء وحدات فى العاصمة الإدارية الجديدة، بأسعار مخفضة فى بداية الطروحات، مما يعكس احتجاز جزء من أموالهم بهذه الوحدات، وبالتالى قلة السيولة المتاحة معهم الآن.

 أخيرًا.. مالذى يحتاجه السوق العقارية المصرية لتحقيق الانطلاقة الكبرى المنشودة؟

*لابد من وجود تصنيف معتمد للمطورين العقاريين فى السوق المصرى، وذلك لتحقيق الصالح العام بالسوق العقارية، حيث إن ذلك سيعود بالنفع على العميل، الذى سيكون قادرًا آنذاك على الرجوع إلى هذا التصنيف لاختيار المطور الذى يفضل التعامل معه، كما أن ذلك سيضمن للبنوك منح التمويل للمطورين الجادين، وليس لمجرد الحصول على قطعة أرض، حيث يجب النظر عند دراسة منح تمويل للمطور، إلى ما قدمه للمشروعات من استثمارات مرتكزة على التمويل الذاتى، إلى جانب أهمية التأكد من وجود أصول لدى المطور بإمكانه تحويلها لسيولة وقت الحاجة إلى ذلك، الأمر الذى يعكس الحاجة إلى تصنيف شركات التطوير العقارى، وفقًا لعدة معايير أساسية، وهو ما يمكن أن يتم وضعه بواسطة بيت خبرة أجنبى لضمان الحيادية، علمًا بأنه من الضرورى أن يتم الاستناد على رأس المال فى هذا التصنيف، إضافة إلى الاستناد على عدد العاملين بالكيان محل التصنيف، وكذلك محفظة الأراضى بالشركة، والخبرات السابقة لها، وأتوقع أن تشهد السوق العقارية المصرية خلال الفترة المقبلة اكتشاف عدد كبير من الشركات الصغيرة التى اتبعت طرقًا غير صحيحة أو صحية أو سليمة فى بيع وحداتها، مما سيعود عليها بالخسارة.