هانى البندارى: «السبيكة العقارية» منتج جديد في السوق المصري.. والتعاقد مع شركة عالمية لإدارة مشروعات «صروح» قريبا

«السبيكة العقارية» منتج عقارى جديد لأول مرة فى السوق المصرى.. و 8 % العائد الإيجارى و5 % زيادة سنوية فى سعر المتر بداية من السنة الرابعة ومع بدء التشغيل

«الأوف بلان» يواجه تحديات عديدة.. والتوسع فى التمويل العقارى طوق النجاة للقطاع

قريبًا.. التعاقد مع شركة عالمية متخصصة لإدارة مشروعات «صروح» التجارية والإدارية

صــــروح.. تلهمنـا لنبــــــــــــــــــــــنـى صروحًا تبقى

شركة متكاملة الأركان.. تسعى إلى خلق هوية جديدة خاصة بها.. تمكنها من الاستدامة وتحقيق استراتيجيتها بأن تكون إحدى كبرى كيانات التطوير العقارى فى مصر.. خطواتها التوسعية محسوبة.. تؤمن بأن نجاح مشروعاتها على أرض الواقع فى العاصمة الجديدة بمثابة «مسيرة نجاح» وتسويقًا لمشروعاتها المستقبلية.. سطع نجمها خلال سنوات قليلة بفضل مشروعاتها المميزة وأفكارها التسويقية المبتكرة، إنها صروح للتطوير والاستثمار العقارى، إحدى أوائل الشركات التى أمنت بخطة التنمية العمرانية التى يقودها الرئيس عبدالفتاح السيسي، لذلك حرصت على العمل مبكرًا فى العاصمة الجديدة فى الوقت الذى كان يشكك فيه الكثيرون فى مستقبل هذه المدينة الوليدة. «العقارية» التقت بالسيد هانى البندارى رئيس مجلس إدارة الشركة، وصاحب الخبرات الكبيرة فى العديد من القطاعات الاقتصادية المختلفة، ليكشف لنا عن رؤيته لمستقبل القطاع العقارى، وتوقعه لسوق العاصمة مع قرب انتقال الحكومة إليها، إضافة إلى الوقوف على آخر تطورات مشروعات شركته، ومستهدفاتها التوسعية. «البندارى» أكد أن «صروح» تعكف فى الوقت الراهن على دراسة عدد من الفرص الاستثمارية فى الساحل الشمالى والعين السخنة وبعض المدن الجديدة، مشيرًا إلى أن أخر الدراسات السوقية التى أجرتها الشركة بشأن مدن الصعيد والدلتا، كشفت أن هناك العديد من المدن يرتفع فيها سعر المتر عن القاهرة. وأضاف أن شركته تسعى بشكل مستمر لإيجاد حلول تسويقية مختلفة عن تلك الموجودة فى السوق العقارى بما يخدم صالح الشركة والعملاء فى آن واحد، لذا قررت تسويق وبيع منتجاتها التجارية والإدارية بمشروعى «Entrada Avenue» و«Citadel»، من خلال منتج «السبيكة العقارية» بنظام التملك على المشاع، موضحًا أن العميل وفقًا لنظام السكبية العقارية يستطيع امتلاك عدد أمتار من إجمالى المساحة البنائية للمشروع دون امتلاك وحدة محددة كما هو متبع فى السوق العقارى، على أن تلتزم «صروح» بالتعاقد مع شركة إدارة متخصصة فى هذا النوع من الأنشطة العقارية لضمان عائد إيجارى مرتفع للعملاء وزيادة سنوية فى سعر المتر مع بدء تسليم وتشغيل المشروعين.

وأشار إلى أن سعر المتر على المشاع وفق نظام السبيكة العقارية فى كلا المشروعين يبلغ نحو بـ 100 ألف جنيه، حيث يستطيع العميل شراء بداية من متر كحد أدنى على أن يقوم بسداد 25% كمقدم وتقسيط باقى قيمة ما تحصل عليه حتى أربع سنوات، موضحًا أن هذا النظام بعيد كل البعد عن الأنشطة المالية

فى البداية... كانت «صروح» من أوائل الشركات العقارية التى حرصت على التواجد بقوة داخل العاصمة الإدارية، بحكم خبراتكم الكبيرة، ما رؤيتكم لمستقبل الشركات العقارية العاملة فى هذه البقعة الواعدة بعدما شهده القطاع من تحديات خلال الفترة الماضية؟

من الملاحظ بشكل عام أن أغلب شركات التطوير العقارى العاملة فى العاصمة أصبحت أكثر احترافية، سواء من حيث شكل ما تطرحه من منتجات أو طرق تسويقها وإقناع عملائها به، والاستعانة بخبرات مميزة لتنفيذها، إضافة إلى ذلك فقد شهدت الفترة الماضية توسع العديد من الشركات داخل العاصمة لإيمانهم بمستقبلها الواعد وهو ما ينبأ بأن المنافسة بين الشركات العاملة بها تزيد يومًا بعد آخر، وهنا أشير إلى أن التوسع فى طرح الأراضى بشكل مستمر غالبًا ما ينتج عنه دخول شركات جديدة إلى حلبة المنافسة، منها شركات قليلة الخبرة تطرح منتجاتها بأسعار لا تتناسب وأسعار التكلفة ما يلقى بظلاله على الشركات الأخرى، لذا أعتقد أنه من الضرورى «التروى» فى طرح أراضى العاصمة لحين بداية ظهور المنتجات العقارية المختلفة إلى النور، لاسيما أن المنافسة الشرسة بين الشركات العاملة فى العاصمة حاليا ليست فى نفس المستوى ما يؤدى إلى هبوط السوق العقارى إلى الأسفل، فعلى سبيل المثال مستوى أسعار الوحدات التجارية والإدارية والطبية فى العاصمة الإدارية كان جيدًا وأعلى من مناطق التجمع الخامس وأكتوبر ومازال حتى الآن محافظًا على معدلاته، لكن للأسف هناك بعض الشركات داخل العاصمة وتحديدًا فى منطقة «الـداون تاون» تطرح وحداتها بأسعار تدعو للدهشة، الأمر الذى سينتج عنه غالبًا طرح منتج لا يلبى رغبات العملاء.

أما على مستوى السكنى، فأعتقد أن الاقبال بدأ يشهد تراجعًا خلال الفترة الأخيرة ما يجعلنا فى حاجة إلى دخول شريحة جديدة من المجتمع إلى سوق العاصمة، لاسيما أن الشرائح التى تم استهدافها خلال الفترة الماضية كانت شريحة المصريين العاملين بالخارج، إلى جانب شرائح «B» و«B+» و«A-» بنسب متفاوتة، كان النصيب الأكبر منها لصالح شريحة الـ«B» ثم «B+» ثم الأقل لشريحة«A- CLASS »، وبالتالى لابد من إدخال شرائح أكثر تمتلك الفوائض المالية التى تمكنها من الشراء بكميات كبيرة من أجل سرعة تنمية وتعمير المدينة.

وهل كانت التداعيات الاقتصادية الأخيرة سببًا فى تراجع الطلب على الوحدات السكنية، أما أن الأزمة تكمن فيما يطرحه المطورون من منتجات عقارية؟

الأمر يتعلق بالعميل وليس بالشركات العقارية، فمازال العديد من العملاء يتشككون فى أن تتحول العاصمة إلى مدينة سكنية على المدى القريب، لذا يفضل البعض اللجوء إلى اقتناء وحدات سكنية فى منطقة التجمع الخامس لقربها من العاصمة الإدارية ولكونها عامرة بالسكان رغم ارتفاع أسعار وحداتها فى الوقت الراهن عن أسعار نظيرتها فى العاصمة الإدارية، فى حين يدرك الباحثون عن الاستثمار فى العقار بالقيمة الكبيرة لوضع أموالهم فى الوحدات التجارية والإدارية وذلك بدليل أرتفاع أسعار هذه الوحدات.

وأرى أن العائد الاستثمارى من وراء الوحدات السكنية الموجودة فى العاصمة الإدارية الجديدة على المدى المتوسط سيفوق جميع المناطق الواعدة فى مصر، فضلا عن أن أسعارها ستشهد بلا شك ارتفاعًا كبيرًا خلال الفترة المقبلة مع بدء انتقال الوزارات للعمل فى مقراتها الجديدة، وأود التأكيد على أن العاصمة الإدارية هى سوق قادم فى السكنى وحاضر بقوة فى التجارى والادارى، بعكس منطقة التجمع الخامس التى وصلت فيها الأسعار إلى أقصى حد من الممكن أن تصل إليه.

وكيف يمكن لشركتكم الاستفادة من الحدث الفريد المتمثل فى انتقال الحكومة إلى مقراتها الجديدة بالعاصمة؟

نعمل بكل قوة لمسابقة الزمن من أجل جاهزية مشروعاتنا على أرض الواقع، للاستفادة من موقعها الفريدة وتصميماتها الهندسية المميزة، لذا نسعى لإظهار مشروعاتها «Entrada Avenue » و«citadel »،بشكل يجذب أنظار المترددين على المدينة يوميًا، وبذلك تستيطع الشركة الانتقال من حيز «ثصميم المخطط العام البيعي» إلى حيز الحقيقة.

أما عن تأثير انتقال الحكومة لمقراتها الجديدية على أسعار عقارات العاصمة، فمن المؤكد أن تشهد زيادة سعرية، فالانتقال يبرهن على اكتمال نمو المدينة ويقطع الشك باليقين لدى كل من شكك فى اكتمال المدينة اعتمادًا أو استنادًا على تجارب سابقة مثل مدينة السادات وغيرها، وهنا يجب أن نشيد برؤية الدولة وإصرارها على توفير كافة عوامل استدامة المعيشة داخل هذه المدينة الواعدة بداية من الطرق الحديثة مرورًا بالمونوريل إلى جانب المطار وغيرها من الخدمات التى تسهم فى تسريع وتيرة تعمير المدينة فى أقرب وقت.

طرح البنك المركزى المصرى العديد من المبادرات، فإلى أى مدى ساهمت فى انتعاش القطاع العقارى فى ظل ما يعانيه سوق الـ«الأوف بلان»؟

سوق «الأوف بلان» يواجه العديد من المشكلات، لأن المطور لن يستطيع الصمود أكثر من ذلك بطرح منتجات عقارية تمتد فترات سدادها إلى 12 و14 عاما، وإن استمر الوضع على ما هو عليه أتوقع أن يشهد سوق الاستثمار العقارى تغيرًا كبيرًا خلال العامين المقبلين على الأكثر، لذا التوسع فى التمويل العقارى أصبح أمرًا لا غنى عنه لانعاش هذا القطاع بشكل أكبر مما هو عليه الآن واستعادة ما حدث خلال عامى 2007 و2008 تلك الفترة التى كانت شاهدة على أوج اختذال القيمة فى العقار.

أما عن مبادرات البنك المركزى المتعلقة بالقطاع العقارى، فبلا شك هى خطوة فى الطريق الصحيح نحو حل أكبر المشاكل التى تواجه الشركات العقارية، وأتمنى من «المركزى» رفع سقف التمويل ليشمل شرائح أكبر، مع السعى لإيجاد حلول عملية لتمويل «الأوف بلان» حتى لا يموت ويندثر.

وهنا أود أن أشيد بمبادرة البنك المركزى المتعلقة بتمويل أقساط الأراضى للشركات العقارية، التى تسهم نسبيًا فى رفع الضغوطات التى تقع على كاهل المطورين، فعلى سبيل المثال لو أن مشروعًا تكلفته الاستثمارية تصل إلى 10 مليارات جنيه فسوف يتحمل القطاع المصرفى تمويل ما قيمته مليار جنيه كأقساط أراضى وهذا أمر محمود.. لكن ستظل هناك أزمة لدى المطور لتوفير 9 مليارات جنيه أخرى، وفى ظل فترات السداد التى تصل إلى 14 عامًا ستصبح هناك فجوة تمويلية كبيرة تعجز عن سدها معظم الشركات العقارية التى كانت فى الماضى تعتمد على العوائد البيعية عندما كان أقصى مدى لفترات السداد يصل إلى 4 سنوات.

أحدثت فكرة «السبيكة العقارية» ضجة فى عالم تسويق المنتجات العقارية، هل لك أن تكشف لنا عن تفاصيلها وسبب اللجوء إليها وردود العملاء عليها؟

تحرص «صروح» بشكل مستمر على ايجاد حلول تسويقية مختلفة عن الموجودة فى السوق العقارى بما يخدم صالح الشركة والعملاء فى آن واحد، لذا قررت تسويق وبيع منتجاتها التجارية والإدارية فى العاصمة «Entrada Avenue» و«citadel»، بنظام التملك على المشاع، فالعميل وفقًا لنظام السكبية العقارية يمتلك عدد أمتار من إجمالى المساحة البنائية للمشروع ولا يمتلك وحدة محددة كما هو متبع فى السوق العقارى، على أن تلتزم الشركة بالتعاقد مع شركة إدارة متخصصة فى هذا النوع من الأنشطة العقارية لضمان عائد إيجارى وزيادة سنوية فى سعر المتر للعملاء مع بدء تسليم وتشغيل المشروعين.

وحددت «صروح» سعر المتر على المشاع وفق نظام السبيكة العقارية فى كلا المشروعين بـ 100 ألف جنيه، حيث يستطيع العميل شراء بداية من متر كحد أدنى على أن يقوم بسداد 25% كمقدم وتقسيط باقى قيمة ما تحصل عليه من أمتار وفق طرق سداد تمتد إلى أربع سنوات، وهنا يجب الإشارة إلى أن هذا النظام بعيد كل البعد عن الأنشطة المالية.

أما عن سبب اللجوء لفكرة السبيكة العقارية فجاءت من منطلق إيمان الشركة بأن البيع بالمتر على المشاع هو أنسب طريقة فى الوقت الراهن لبيع الوحدات التجارية والإدارية، وذلك بعد أن شهد السوق العقارى فى الفترة الأخيرة لجوء بعض الشركات العقارية لحيلة جديدة تتمثل فى تصغير مساحة الوحدات المخصصة لهذه الأنشطة لتسهيل عملية بيعها، لاسيما فى ظل الارتفاع الجنونى لأسعار هذه الوحدات بشكل شبه يومى، ما أدى فى النهاية لقيام بعض الشركات بطرح وحدات تتراوح مساحتها من 12 إلى 15 مترًا، وهو أمر يصعب من مهمة تأجيره فيما بعد، فضلا عن كونه يُضر بسمع واستدامة نجاح المشروع ككل، الأمر الذى من شأنه أن ينعكس سلبيًا على العوائد المنتظرة للعميل من ورائه، لذا حرصت «صروح» على عدم الوقوع فيما وقع فيه غيرها من الشركات العقارية، وذلك عن طريق ضمان طرح منتج عقارى قابل للتشغيل بشكل سليم تديره شركة عالمية متخصصة فى هذا الشأن تستطيع تأجير إجمالى مساحته لبراندات عالمية تمثل قيمة مضافة للمشروع وللمنطقة ككل، وينعكس فى نفس الوقت بالإيجاب على القيمة الإيجارية التى يتحصل عليها العميل، لذا دخلت الشركة فى مفاوضات جادة خلال الفترة الماضية مع كبرى الكيانات العالمية المتخصصة فى إدارة المشروعات التجارية والإدارية وقريبًا سيتم الإعلان عن اسم الشركة التى ستتولى الإدارة، لاسيما بعد الاقبال الكبير من جانب العملاء على النظام الجديد.

وماهى أبرز المزايا العائدة على عميل القطاع العقارى من الشراء وفق نظام السبيكة العقارية؟

طريقة البيع وفق نظام السبيكة العقارية يضمن للعميل عائد ايجارى وزيادة سنوية فى سعر المتر بعكس طرق البيع التقليدية، كما أن العميل يضمن تأجير وحدته بشكل منتظم دون الالتزام بسداد 10% من قيمة الوحدة كوديعة صيانة، فضلا عن أن السبيكة العقارية تمكن أصحاب الفوائض المالية متوسطة الاستثمار شراء عدد أمتار قليل يتناسب مع دخولهم وفق مقدم لا يتجاوز الـ25% من إجمالى قيمة الأمتار التى يتحصل عليها، وبالتالى فالعميل ليس بحاجة إلى مبلغ مالى كبير للحصول على محل أو مكتب إدارى باهظ الثمن.

والأزمة الأساسية التى تظهر أمام معظم الشركات العقارية بعد بيع وحدات مشروعاتها التجارية والإدارية هو استغلال كل مالك لوحدته بالشكل الذى يتناسب معه ويحقق من وجهة نظره أعلى عائد استثمارى دون الاهتمام بباقى وحدات المشروع، وفى بعض الأحيان قد يلجأ البعض إلى تشغيل وحدته فى نشاط لا يتناسب وطبيعة المبنى أو يكون لها أثر سلبى على باقى الوحدات ولا يستطيع أحد منعه، لذا قررنا تشغيل المشروع بالشكل الذى يرفع من قيمته ويضمن السيطرة عليه بالكامل عن طريق إسناد أمر تشغيله لشركة عالمية متخصصة بما يمثل قيمة مضافة لجميع الملاك ويضاعف من قيمة العائد الإيجارى الذى يتحصلون عليه.

وهل تضع الشركة قيودًا على عملية تخارج العملاء من المشروع بعد وقت معين أو وفق نظام محدد؟

التخارج حق مكفول للعميل وقتما يشاء وهو أمر يتم النص عليه ضمن بنود العقد، فالعميل يخطر الشركة برغبته فى التخارج ولو أبدت الشركة رغبتها فى شراء حصته تلتزم بسداد كامل ثمن الأمتار المتحصل عليها له بدون خصومات وبالعكس تلتزم بسداد زيادة 5% عن كل سنة بعد سداد كامل الثمن او بدا التشغيل، وذلك لإيمانها بأن قيمة العقارات خاصة المخصص للأنشطة التجارية والإدارية فى تزايد مستمر، كما يحق للعميل فى حالة رفضه السعر المعروض من جانب الشركة البيع للغير.

تحدثتم عن مزايا نظام «السبيكة العقارية»، فما هى أبرز مميزات المشروعات التى ينطبق عليها هذا النظام وبرنامج تنفيذها ومواعيد تسليمها؟

نمتلك فى العاصمة الإدارية الجديدة، ثلاثة مشاريع هى «Entrada» السكنى و«Entrada Avenue» التجارى والإدارى والطبى المحلق بـ«Entrada»،و«Citadel» الإدارى التجارى، وطرحت الشركة مشروعى «Entrada Avenue» و«Citadel»وفق نظام السبيكة العقارية، ويمتاز مشروع «Entrada Avenue» بموقعه الرائع على واجهة منطقة الـR7 التى تعد من أميز الأحياء السكنية فى العاصمة، كذلك فأنه أول جار للجامعة البريطانية «BUE» كما يقع فى مواجهة مدينة المعارض «EXPO CITY» وعلى نفس المحور الموجود فيه فندق الماسة ومجمع الوزارات والبنوك وحى السفارات، وعلى بعد أمتار من الكاتدرائية، والنهر الأخضر ومحور بن زايد الجنوبى، وعلى بعد دقائق معدودة من شارع التسعين بالتجمع الخامس، إلى جانب الميزة الأكبر أن المشروع على بعد خطوات من إحدى محطات المونوريل.

أما على مستوى التنفيذ فحرصت الشركة على التعاون مع كبرى الشركات العاملة فى مجال المقاولات تعاقدت الشركة مع «ريدكون» و«DETAC»أصحاب الخبرات الكبيرة فى مجال البناء والتشييد فى مصر وخارجها.

أما مشروع «Citadel » فيقع بأكثر المناطق حيوية فى العاصمة الإدارية الجديدة، وهى حى المال والأعمال فى مواجهة الحديقة الرئاسية، بالقرب من مقرات العديد من الوزارات والهيئات والمصالح والبنوك الرئيسية

سطع نجم شركة «صروح» فى سماء العاصمة، بفضل مشروعاتها العملاقة وأفكارها التسويقية المختلفة، حدثنا عن أبرز ملامح خطتكم التوسعية خلال الفترة المقبلة بعيدًا عن هذه البقعة الواعدة؟

بداية نحن نبنى شركة متكاملة الأركان سعيًا لخلق هوية لهذا الكيان العملاق الذى نأمل أن يكون من كبرى شركات التطوير العقارى فى مصر فى قادم الأحيان وهو أمر يتطلب الكثير من الجهد والوقت ويحتم علينا فى نفس الوقت أن تكون خطواتنا التوسعية محسوبة وليست عشوائية، كما نؤمن أن كل نجاح تحققه مشروعاتنا على أرض الواقع فى العاصمة الإدارية الجديدة يعد تسويقًا لنا فى المستقبل.

وعلى الرغم من اهتمام «صروح» بمشروعاتها فى العاصمة الإدارية، فإدارة الشركة لا تنتظر الانتهاء من تسليمها لبحث خطواتها المستقبلية وتعكف فى الوقت الحاضر على دراسة عدد من الخطوات التوسعية فى العديد من البقع التنموية الواعدة منها فى الساحل الشمالى والبحر الأحمر وغرب القاهرة.

إذن وماذا عن مستهدفاتكم البيعية خلال العام الجارى؟

طرحت «صروح» فكرة السبيكة العقارية خلال شهر رمضان الماضى صاحبها اقبال كبير من جانب العملاء لمعرفة تفاصيلها، وأتوقع أن تسهم هذه الفكرة بعد استيعابها من جانب العملاء فى زيادة مبيعات الشركة بشكل كبير، حيث تخطط «صروح» لطرح 8 آلاف متر من مشروع «سيتاديل» ضمن السبيكة العقارية من إجمالى 22 ألف متر فى حين تحتفظ بباقى المساحة لنفسها، كما تخطط لطرح 7 آلاف متر من مشروع «انترادا افنيو» وفق نفس النظام.

دخلت العديد من الشركات العقارية فى مجال تطوير أبراج شاهقة سواء فى العاصمة الإدارية أو العلمين الجديدة، ما تقيمكم لهذا المنتج ومدى استعدادكم لاقتحام هذا المجال؟

فكرة الأبراج المرتفعة لا تستهوينا فى التوقيت الحالى، فأعتقد أنه من الذكاء التسويقى البحث عن طرح المنتجات العقارية التى تنقص السوق وعدم الانجراف وراء تكرار طرح منتجات متوفرة بكثرة، وكما قلت سابقًا فنحن نسعى للتوسع سواء فى الساحل الشمالى أوالعين السخنة أوالمدن الجديدة الأقل حظًا بمنتجات مختلفة تحظى باهتمام العملاء، كما أن الشركة تعكف على دراسة الفرص الاستثمارية فى الصعيد والدلتا والتى تتطلب إجراء المزيد من الدراسات السوقية المتأنية قبل الدخول إليها للوقوف على مواصفات المنتج العقارى الذى تحتاجه وطرق السداد المناسبة لعملاء هذه المناطق ومقدمات السداد التى يفضلها أهاليها، حيث كشفت أخر دراساتنا السوقية أن بعض هذه المدن يرتفع فيها سعر المتر عن القاهرة الكبرى بالرغم مما تشهده الأخيرة من حجم طلب متزايد ومنافسة شرسة بين الشركات العقارية.

فى النهاية .. ما هى نصيحتك لعميل القطاع العقارى فى ظل ما شهده السوق خلال الفترة الماضية من ظهور العديد من الشركات قليلة الخبرة؟

يجب على عميل القطاع العقارى أولًا أن يطابق أسعار أى مشروع بصرف النظر عما تطرحه باقى الشركات وفى حالة إذا كان السعر غير واقعى أو لا يغطى سعر التكلفة فعليه عدم الحجز به.

أما بالنسبة للعاصمة فحوالى 95% من المطورين العاملين بها حديثى العهد بالمجال وهذا لا يعنى عدم نجاحهم فكل شئ وله بداية، والأساس هو الاستناد الى البيع بسعر عادل ومنطقى وفترات سداد معقولة وقابلة للتنفيذ وأن يكون موقفهم سليم مع كافة الجهات المتعامل معها، وإسناد الأمور إلى اهل الخبرة وليس أهل الثقة، فنجاح أى شركة يتوقف على من تستعين بهم لبناء نظام وهيكل يساعدها على إنجاز مخططاتها.