ياسين منصور: خروج إجبارى مرتقب لغير المحترفين والمستجدين فى السوق العقارى

"بالم هيلز" مدرسة

صناعة الكفاءات فى السوق المصرى.. ونتطلع لآفاق جديدة من التنمية ببناء مجتمعات

عمرانية مبتكرة

المصداقية والصمود وعدم

الاستسلام.. كان الشعار الأول لبناء واحدة من أكبر شركات التطوير العقارى فى مصر،

والتى نجحت فى تخطى أصعب الظروف والأزمات لتستمر فى تربعها على القمة بدعم من

الاسم العريق للعائلة المؤسسة بقيادة رجل الأعمال ياسين منصور رئيس مجلس إدارة

شركة "بالم هيلز" للتعمير، كاشفاً فى حوار خاص لـ "العقارية"

عن تفاصيل وأسرار النجاح وخطط البدء فى إنطلاقة جديدة لشركة "بالم هيلز".

وأكد أن الشركة تتطلع

لآفاق جديدة من النمو والتنمية فى بناء مجتمعات عمرانية مبتكرة غير مسبوقة النظير

فى السوق المصرى وبمساحات شاسعة والتى كانت بدايتها فى إطلاق مشروع

"بادية" الأكثر ابداعاً بين كافة المشاريع على ساحة العمران فى الشرق

الأوسط وشمال أفريقيا والذى نجحت الشركة فى بيع أولى مراحل تسويقه فى فترة قصيرة

لتبدأ حالياً فى إطلاق المرحلة التسويقية الثانية للمشروع.

وقال إن شركة

"بالم هيلز" هى الوحيدة فى السوق العقارى التى استطاعت خلال العام

الماضى القيام بتسليم وحدات على مساحة 460 ألف متر2 مقابل تعاقدات جديدة لوحدات

على مساحة 410 ألاف متراً أخرين، بما يؤكد اهتمام الشركة وحرصها على تنمية

تعاقداتها الجديدة مع الاهتمام بتسليم التعاقدات القائمة والتى بالفعل تم تسليم

بعضها قبل موعده بنحو ستة أشهر، مع تميز وحداتها بتحقيق أفضل قيمة استثمارية وقد

نمت أسعارها 14 مرة فى 20 عاماً مقابل نمو عوائد الجنيه المصرى 8 مرات خلال نفس

الفترة.

وكشف أن الشركة تعمل

على تقليل تكاليف المعيشة فى كافة مشروعاتها من خلال تقليل استهلاك الطاقة والمياه

ولا سيما على أرض "بادية" التى تنخفض فيها تكاليف المعيشة بنسبة 30% عن

نظائرها من المشروعات الأخرى، كما تدرس"بالم هيلز" إقامة مشروعات جديدة

خارج القاهرة الكبرى، وتخطط لتتوسع فى إقامة مشروعات تجارية للإيجار فى غرب

القاهرة، وزيادة عملاءها من المصريين العاملين بالخارج وكذلك الاستفادة من محفزات تصدير

العقار.

وبوصفة واحداً من أكبر

الخبرات والرواد فى السوق العقارى المصرى، كشف عن قراءته للسوق وتوقعاته لارتفاع

الأسعار والخروج الإجبارى المرتقب لغير المحترفين والمستجدين فى السوق العقارى

بسبب عدم قدرة الكثير من تلك الشركات على الإلتزام بمواعيد التسليم والتكاليف المتزايدة

وعدم دقة الدراسات الاستثمارية، مؤكداً فى الوقت نفسه أن هدوء المبيعات يعد حالة

صحية بسبب ارتفاع الأسعار الذى يختلف تماماً عن مفهوم الفقاعة العقارية، حيث مازال

سعر المتر فى مصر هول الأرخص بين دول المنطقة.

كما تطرق رجل الأعمال

ياسين منصور فى حواره، عن لمحة سريعة حول حياته الخاصة التى يغلب عليها الطابع

العملى والتمسك بمادئ التحدى وعدم الاستسلام لأى صعوبات كأحد أهم أسرار نجاحه،

ليصنع نموذجاً من الإلتزام يحتذى به جميع العاملين فى الشركة، مع حرصه على تفقد

مواقع العمل والتواصل مع عملاء الشركة بنفسه.

** فى ظل التدافع الكبير

للتنمية العمرانية وكثرة الوحدات المعروضة، كيف ترون الوضع الراهن للسوق العقارى

المصرى؟ ومن واقع خبراتكم كيف تقرأون الزيادة الكبيرة فى المعروض العقارى بجميع

أنحاء مصر بوصفكم أحد أهم رواد التطوير العقارى؟

* إذا كان الجميع

يستطيعون رؤية الفرص بنفس القدر فلن يكون هناك مخفق واحد على وجه الأرض، ولكن

عندما يظن الجميع أن السوق العقارى قد تشبع بالمعروض فهنا فقط يستطيع المطور

الناجح أن يرى الفرصة فى صناعة المنتج الذى يبحث عنه المشترى وفقاً لظروفه

ومتطلباته ليبدأ فى اجتذاب جميع العملاء من الشركات المنافسة التى عجزت عن تقديم

الحلول المبتكرة.

ويشهد السوق المصرى فى

كل عام أكثر من مليون حالة زواج تدفع معدلات الطلب على السوق العقارى منها نحو 60

ألف إلى 120 ألف وحدة سكنية يطلبها أصحاب الشريحة A،

والشريحة B، وهى الفئة التى يصل متوسط دخلها الشهرى نحو 150 ألف جنيه، وفى

عام 2016 قام القطاع الخاص بتسليم 16 ألف وحدة وبالتالى فإن السوق ما زال يتمتع

بطلب قوى يتضح جلياً فى الفجوة بين الوحدات المطلوبة والوحدات المتاحة التى تعكسها

إحصائيات عام 2016، وفى عام 2017 تم تسليم نحو 25 إلى 30 ألف وحدة والفارق الواضح

يعنى أن السوق يستوعب زيادات المعروض من عام لأخر.

وبالتالى فإنه من

المستبعد أن توصف حالة زيادة المعروض فى السوق العقارى المصرى بأنها فقاعة عقارية

مع كل تلك المعدلات المتزايدة من الطلب على مختلف الوحدات، خاصة وقد استطاع السوق

المصرى تخطى الكثير من الأزمات العنيفة المحلية والعالمية والتى كان أبرزها أزمة

الرهن العقارى فى عام 2008 والتى أُثرت على كافة أسواق المنطقة فيما عدا السوق

المصرى الذى استطاع التخلص من تبعات تلك الأزمة فى غضون 9 أشهر على الأكثر.

ولم يتأثر السوق

العقارى المصرى بالفقاعة العقارية العالمية فى 2008 نظراً للتحوطات التى يتخذها

البنك المركزى حيال عمليات إقراض التطوير العقارى وعدم تمويل شراء الأراضى، فضلاً

عن ضعف حجم عمليات الرهن العقارى فى السوق المصرى والذى لا يتخطى مليار دولار،

ورغم معاناة المشترى من قلة جهات وآليات التمويل إلا أن ذلك يمثل حاجز أمان للسوق

فى أوقات الأزمات، وبالتالى فإن السوق المصرى بعيد كل البعد عن ما يسمى بالفقاعة

العقارية بمفهومها العائد لعام 2008.

ويعود أصل فقاعة الرهن

العقارى فى عام 2008 إلى انخفاض قيم الأصول العقارية المرهونة دون مستويات

المديونية المرهونة من أجلها بما يدفع المدين إلى التوقف عن سداد مبلغ المديونية

مقابل التنازل للبنك عن الوحدة محل الرهن باعتبار أن سعرها السوقى أصبح أقل من

قيمة الدين المرهونة من أجله، ومن ثم اضطرت البنوك إلى استرداد الكثير من الوحدات

وعرضها للبيع ما أدى إلى مزيد من التراجعات ومزيد من الأزمة.

ولم يكن لدى مصر عمليات

رهن عقارى بالحجم الذى يدفعها إلى التضرر ولم تتأثر بالأزمة العالمية فى 2008 إلا

من خلال تخوفات بعض المشترين بما دفعهم إلى رد وحداتهم وقد ندموا بعد ذلك على تلك

التخوفات الواهمة مثلما حدث أيضاً فى عام 2011 حيث تأثرت الكثير من الشركات

بعمليات استرداد كبيرة امتدت لعام مع معظم الشركات وامتدت الأزمة مع "بالم

هيلز" لعامين إلا أن معظم من قاموا برد وحداتهم بسبب الزعر من الأحداث يندمون

حالياً على تلك التخوفات الواهمة التى دفعتهم للتنازل عن حجوزات وحداتهم دون تفكير

بروية.

وما زال السوق العقارى

المصرى يتدفق إليه الكثير من أنواع الطلب المحلى والخارجى، بما فيه السكنى

والاستثمارى، لا سيما وأن القطاع العقارى ينافس القطاع المصرفى كأحد أهم وسائل

الإدخار وحفظ القيمة فى جميع أنحاء العالم ويتعاظم مفهوم الملاذ الآمن عند

المصريين بشكل خاص حيث ما زال الكثير يفضلون شراء العقار بدلاً من الودائع

المصرفية، ويعزز هذا المفهوم تاريخ تفوق العائد الرأسمالى التراكمى على العقار

مقارنة بعائد سعر الفائدة على العملة المحلية.

وكشفت دراسة أجرتها

"بالم هيلز" لقياس العائد الرأسمالى على وحداتها العقارية من خلال

مقارنة نمو أسعارها مقابل نمو عوائد سعر الفائدة على الجنيه من جانب وعلى الدولار

من جانب أخر، وذلك خلال العشرين عاماً الأخيرة من عام 1998 إلى عام 2018، وكانت

النتيجة أن الوحدات العقارية لبالم هيلز تضاعفت قيمتها 14 مرة خلال تلك الفترة

مقابل تضاعف قيمة الجنيه 8 مرات وقيمة الدولار 7.9 مرة، أى أن مشترى وحدات بالم

هيلز فى عام 1998 ارتفعت ثروته 14 مرة بينما أصحاب الودائع البنكية فى عام 1998

ارتفعت ثروتهم 8 مرات فقط.

** ولكن لا يخفى على أحد

زيادة المعروض العقارى وزيادة عدد المطورين فى السوق مع تنويع أماكن وفئات الوحدات

فى مختلف المدن رغم تراجع القدرات الشرائية للمواطنين بعد تحرير سعر الصرف وانخفاض

الدخل الحقيقى مع ارتفاع مستويات الأسعار، فكيف تصف تلك الحالة إن لم تكن فقاعة

عقارية كما يظنها غير المتخصصين؟

* بالطبع هناك زيادة فى

المعروض نظراً لاحتياج الدولة إلى إقامة مدن جديدة وانتقال الحكومة خارج القاهرة

الكبرى وهو ما تفكر فيه "بالم هيلز" فى الفترة الحالية حيث تدرس إقامة

مشروعات خارج إطار القاهرة الكبرى نتيجة ظهور طلب قوى فى مختلف الأنحاء خارج

القاهرة، وبالتالى فإن المعروض وإن كان أكثر من المعتاد فإنه يتوزع فى جميع الجهات

لتلبية الطلب أينما كان.

وأما مشكلة تباطؤ الطلب

فى السوق العقارى فتعود إلى تعويم الجنيه وانخفاض الدخل الحقيقى للمواطن ليصبح

الطلب غير مدعوم بقوة شرائية حقيقية، وقد استطاع الكثير من المطورين التغلب على

تلك الإشكالية من خلال زيادة فترات سداد الأقساط لتتضاعف من 4 سنوات إلى 8 سنوات

وتصل فى بعض الأحيان إلى 12 عام وذلك لمراعاة زيادة الأسعار ولتخفيف الضغط على

ميزانيات المشترين.

والأمر الأهم هو أن

المطور ليس بوسعه أن يقف مكتوف الأيدى وهو يتابع تداعيات تحرير سعر الصرف وهى تعصف

بعملاء السوق العقارى مع زيادة الأسعار بشكل كبير، وبالتالى اتجه الكثير من

المطورين إلى ابتكار وحدات عقارية تراعى خفض التكاليف الإنشائية والتشغيلية بشكل

أو بأخر بما يمثل السباق الحقيقى بين المطورين نحو الإبداع والتفنن فى خفض

التكاليف للحفاظ على المشترين وجذب فئات جديدة إلى السوق.

بينما يشهد السوق

حالياً دخول الكثير من المطورين الجدد إلى ساحة التشييد والعمران، ومعظمهم لا

يمتلك الخبرات الكافية ولا يمتلك الملاءة المالية التى تؤهله للاستمرار ومواجهة

التحديات، وقد أصبح هناك منافسة سعرية قوية تنتهى على الأمد الطويل بدروس هامة

للمشترين بعد أن يستوعبوا الفارق بين الشركات الرخيصة غير الملتزمة والشركات صاحبة

المصداقية والالتزام والتاريخ العريق، وهم 15 شركة بعد الخروج الإجبارى لغير

المحترفين، ولذلك كثيراً ما طالبنا بتصنيف المطورين حسب فئاتهم على غرار تصنيف

المقاولين لفئات.

وأما الشركات الناجحة

لا ترى على الإطلاق أن هناك تباطؤ فى السوق، وقد استطاعت بناء وحدات تتناسب مع

قدرات ورغبات الكثير من المشترين لتوسيع نطاق عملاءها المستهدفين، وأبرز تلك

الوحدات هى الوحدات الصغيرة التى تحمل مصطلح "استوديو" وهو ما تقوم به

"بالم هيلز" حالياً، لأن معظم العملاء أصبحوا يفضلون المساحات الصغيرة

ليس لسعرها عند الشراء فقط ولكن لانخفاض تكاليفها التشغيلية من كهرباء وصيانة

ومياه وغيرها، خاصة فى ظل ارتفاع أسعار المياه والكهرباء ومختلف التكاليف المستمرة

الأخرى.

** كيف استطاعت "بالم

هيلز" تخفيض تكاليف وحداتها وبالأخص التكاليف التشغيلية المستمرة لتلك

الوحدات، وأى مشروعاتكم الحالية التى حظت بهذه الأفكار المبتكرة وكيف كان أثرها

على معدلات المبيعات؟

* المشروع الأكثر

ابتكاراً فى السوق المصرى على الإطلاق هو مشروع "بادية" بما يحمله من

أفكار مختلفة ومتنوعة على كافة المستويات لتخفيض تكاليف الحياة وترشيد الاستهلاك

من خلال الابتكار والتكنولوجيا والذكاء الاصطناعى عبر الاستعانة بكبرى المؤسسات

العالمية الرائدة فى مجالاتها، فعلى سبيل المثال تم الاستعانة بمجموعة من الخبراء

الألمان من أجل الحفاظ على الاستدامة فى المشروع عبر تبنى تكنولوجيات حديثة فى

تقليل استهلاك المياه إلى 70%.

ونستهدف من خلال

الاستعانة بالخبرات العالمية والتكنولوجيات الحديثة، تقليل تكاليف الحياة على أرض

"بادية" بنسبة 20 إلى 30% مقارنة بالمشروعات المثيلة، ولدينا وحدات فى

مشروع "بادية" تبدأ من 80 متراً وبسعر إجمالى يصل إلى 800 ألف جنيه ويتم

سداد مقدم بنسبة 15% ثم التقسيط حتى 8 سنوات.

وقد أخذنا على عاتقنا

بناء مدينة عصرية بمواصفات قياسية هى الأولى من نوعها فى السوق المصرى، بينما بالنسبة

للمساحة الإجمالية للمشروع فلا تمثل ضخامته أى تحدى بالنسبة للشركة حيث تمكنت من

تطوير 3500 فدان خلال السنوات الثلاثة الماضية موزعة بين 25 مشروع بإجمالى نحو 25

ألف وحدة متنوعة.

وتعتبر "بالم

هيلز" هى المطور الوحيد الذى نجح خلال العام الماضى فى توقيع عقود بيع 410

ألاف متر، مقابل تسليم فعلى لنحو 460 ألف متر، بما يعنى أن الشركة تقوم بتسليم

وحدات بقدر ما تتعاقد على وحدات جديدة بخلاف الشركات التى تظل تجمع فى أموال

العملاء فقط أكثر مما تقوم بعمليات تسليم، وقد استطاعت الشركة تسليم كافة

مشروعاتها فى مواعيدها المتعاقد عليها بل وتسليم بعض المشروعات الأخرى قبل موعدها

بنحو ستة أشهر، حيث قمنا بتسليم أكثر من 2200 وحدة العام الماضى ونستهدف تسليم

1500 وحدة خلال العام الحالى.

** وفى ظل تلك المتغيرات

التى يشهدها السوق العقارى هل تكتفى "بالم هيلز" بتقليل التكاليف

وابتكار وحدات بمساحات صغيرة، أم أن هناك متغيرات أخرى تدفع الشركة إلى اتجاهات

جديد؟

* بخلاف التركيز على

تصدير العقارى وجذب العملاء المصريين المغتربين وطرح وحدات صغيرة بتكاليف أقل،

فإننا نبحث أيضاً فى تعزيز فرص الشركة للاستفادة من الاستثمار فى الوحدات المدرة

لعوائد دورية وهى الوحدات التجارية المؤجرة وخاصة فى غرب القاهرة حيث تشهد نمو فى

معدلات السكن يتطلب معه توفير الكثير من الخدمات لقاطنى تلك المناطق.

وما زال القطاع التجارى

صحى جداً ويحمل مستقبليات واحدة بالأخص فى غرب القاهرة، حيث أن العام الماضى شهدت

منطقة غرب القاهرة وأكتوبر تركيب أكثر من 35 ألف عداد كهرباء، وفى العام الأسبق تم

تركيب 20 ألف عداد كهرباء، بما يعنى أن السكن الفعلى هناك فى زيادة مستمرة، وكل

ذلك السكن الفعلى يتطلب تقديم مختلف الخدمات لقاطنى تلك المناطق، وإذا كان العداد

الكهربائى الواحد يخدم أسرة من 4 أفراد فإن الزيادة تقدر بنحو 60 ألف فرد سنوياً

فى حاجة للمزيد من الخدمات.

وتستهدف الشركة خلال

العامين المقبلين أن تتوسع بشكل كبير فى القطاع التجارى، وقد بدأ ذلك بالفعل ضمن

مشروع "بادية".

** لماذا اختارت

"بالم هيلز" أن تقيم مشروع "بادية" فى غرب القاهرة رغم اتجاه

الدولة ومؤسساتها والكثير من المطورين نحو التطوير فى شرق القاهرة، فما هى رؤيتكم

لبوصلة التطوير العقارى هل تتجه شرقاً أم غرباً؟

* كانت هناك الكثير من

المعايير والدراسات التى أجرتها الشركة لاختيار موقع المشروع، والتى من بينها

الابتعاد عن تزاحم وتدافع الكبار والصغار فى شرق القاهرة التى أصبحت متكدسة

بالكثير من المشروعات بمختلف أنواعها، ورغم أن القدرات الشرائية واتجاه الطلب فى

شرق القاهرة أكبر من غربها إلا أن المطروح شرقاً يزيد حالياً عن المطلوب هناك أما

الغرب فرغم محدودية عملاءه إلا أن وحداته أكثر محدودية.

وقد قمنا بإجراء دراسات

استيعابية للسوق العقارى فى منطقة مشروع "بادية" حيث قامت مؤسسة

"ماكنزى" العالمية بدارسة مستويات الطلب فى منطقة المشروع لتحديد حجم

المعروض والطروحات المطلوبة التى يستطيع الطلب فى المنطقة أن يستوعبها من أجل

تنظيم عمليات البناء ومراحل التنفيذ والبيع والتسليم بشكل يتناسب مع حجم السوق

العقارى فى منطقة غرب القاهرة.

وتلك الدراسات الدقيقة

والمستفيضة تعكس مصداقية "بالم هيلز" عند الإفصاح لمساهميها عن

مستهدفاتها البيعية التى تخضع لدراسات متخصصة من كبرى المؤسسات العالمية قبل

الإعلان عنها أوالبدء فى أى مشروع، وبالفعل تم بيع المرحلة الأولى من طرح

"بادية" بالكامل وبمعدلات تفوق المتوقع، لنطرح المرحلة البيعية الثانية

خلال الأيام الراهنة بنفس درجات الدقة فى التخطيط.

ولا يتوقف الأمر عند

تحديد المستهدفات البيعية فى مجملها فقط ولكن هناك تحديد دقيق للفئات والشرائح المستهدفة

من كل فئة من العملاء داخل وخارج مصر تقسيم نسب الشرائح المستهدفة من كل فئة ليتم

التركيز على كل عميل وفقاً لقدراته فى فترة زمنية معينة حسب ظروف السوق.

وفى الفترة المقبلة سوف

تتجه الشركة إلى زيادة عملاءها من المصريين العاملين فى الخارج والذين يمثلون

حالياً نحو 18% من عملاء الشركة ومع اتجاه العاملين فى الدول العربية إلى العودة

لمصر فإنهم سوف يشكلون جانباً كبيراً من الطلب على الوحدات العقارية، كما ندرس

أيضاً تعظيم الاستفادة من قرار الدولة بمنح الإقامة للأجانب عند التعاقد على وحدات

تحت الإنشاء، كما تعتبر شركة "بالم هيلز" من أولى الشركات التى اتجهت

نحو التصدير العقارى حيث فتحت مكتبها فى لندن عام 2008.

واتجاه الدولة

والمطورون لجذب العملاء والمشترين من كافة الأنحاء داخل وخارج مصر، فإنه من الجيد

أيضاً أن تكون هناك تنمية وتطوير عمرانى فى مختلف أنحاء مصر لتنويع أماكن المعروض

العقارى وهذا ما تفعله الدولة بالفعل حيث لا تقتصر محفزاتها وتطويرها للبنية

التحتية على منطقة بعينها ولكن أعمال التطوير تنتشر فى مختلف ربوع مصر من مشرقها

إلى مغربها ومن شمالها إلى جنوبها.

وتأتى شبكة الطرق كأحد

أهم عوامل التنمية التى قامت بها الدولة فى مختلف الأنحاء وبمعدلات تنفيذ غير

مسبوقة، حيث على سبيل المثال يأتى الطريق الدائرى الأوسطى من أهم الطرق الداعمة

لمشروع "بادية" والذى يمثل نقطة دعم قوية للمشروع بسبب عمليات الإنجاز

السريعة التى تتم فى إنشاءه بما يعزز الفرص التسويقية للمشروع نظراً لأهمية هذا

الطريق فى الربط بين الشرق والغرب.

** لقد حقق مشروع

"بادية" نجاحاً باهراً بمجرد طرحه فى السوق، فما هى أبرز مميزات المشروع

التى سينفرد بها دون غيره من المشروعات الأخرى؟

* مبدئيا أود أن أؤكد أن

مدينة «بادية» ليس مجرد مشروع عقارى، بل يعد أول مجتمع عمرانى متكامل الخدمات

ينشاه قطاع خاص فى غرب أكتوبر، ويعتبر نقطة تحول كبيرة لمشروعات «بالم هيلز»، حيث

يعد الأول من نوعه فى مصر وإفريقيا والشرق الأوسط، بمفهوم «creative city» الذى يمثل ثورة جديدة فى مفهوم مشروعات الإسكان

فى مصر من خلال الاعتماد على التكنولوجيا الحديثة فى كافة مناحى الحياة.

وتقام مدينة «بادية»

على مساحة 3000 فدان بإجمالى 30 ألف وحدة سكنية موزعة على 6 أحياء سكنية، يضم كل

منها وحدات سكنية متنوعة بدءاً من وحدة مكونة من غرفة واحدة وحتى «فيلات» بمساحات

تتراوح بين 600 إلى 700 متر منها 350 مترا مبانى.

وتعتبر مدينة "

بادية " المشروع الأكبر للشركة على مدار تاريخها الممتد على مدار 20 عاماً،

كما يعد المشروع الوحيد فى الشرق الأوسط الذى يتبع قواعد الأمم المتحدة لمعايير

وأهداف الاستدامة، ومن أجل ذلك كان اهتمامنا الأساسى فى هذا المشروع هو الاستعانة

بأحد أكبر المكاتب الاستشارية العالمية فى مجال تطبيق معايير الاستدامة، بخلاف

المكاتب الاستشارية الأخرى الخاصة بوضع المخطط العام للمشروع والأعمال الإنشائية

وغيرها.

وتهدف مدينة «بادية»

بشكل رئيسى إلى تقديم حياة حديثة بأقل التكاليف اعتماداً على آخر ما توصلت إليه

التكنولوجيا الحديثة ومفاهيم الذكاء الاصطناعى، حيث تم التعاون مع كبرى بيوت

الخبرة والمكاتب الاستشارية كشركة «IBM» وماكنزى وGBI،

للاستفادة من تجارب أحدث المدن العالمية التى تم تصميمها على هذا النهج.

ولم يكن الهدف هو نقل

التجارب وتنفيذها فى مدينة «بادية» بل السعى نحو اعتماد وسائل تكنولوجية أكثر

حداثة وابتكاراً لم يستخدمها أحد من قبل، لتصبح مدينة «بادية» أول مدينة يتم

تصميمها بهذا الذكاء.

**وما هى تفاصيل تلك

التكنولوجيا وإلى أى مدى سوف تساعد فى رفع جودة الخدمات وتقليل تكاليفها داخل

مدينة «بادية»؟

* لقد آن الأوان لتوظيف

وتطويع كافة التطورات التكنولوجية فى عالم التخطيط والهندسة المعمارية لخدمة

المواطن وراحته، لاسيما فى إطار خطة الحكومة المصرية لتنفيذ برنامج الإصلاح

الاقتصادى الذى يعد أبرز محاوره تخفيض الدعم عن المواد البترولية والكهرباء

والمياه بشكل تدريجى، ومن هنا جاء حرص «بالم هيلز» على تقليل تكلفة الخدمات داخل

مدينة «بادية» بالاعتماد على التكنولوجيا المبتكرة.

وفى ضوء تلك

التكنولوجيا من المستهدف تخفيض تكاليف استهلاك الكهرباء بنسبة ٪30، من خلال الاعتماد

على الطاقة الشمسية، وكذلك التوفير فى استهلاك المياه سوف يتراوح من 20 إلى ٪25،

فضلاً عن خفض التكاليف المعيشية للوحدات بنسبة ٪20، وبنظام بنائى يساهم فى خفض

درجات الحرارة 3 درجات أقل من المناطق المجاورة للمدينة.

كما تسمح التكنولوجيا

المستخدمة لقاطنى المدينة إمكانية متابعة معدلات استهلاك الكهرباء والغاز والطاقة

عبر تطبيق خاص بالهواتف الذكية، وفى مرحلة لاحقة عندما تسمح القوانين سيتم استخدام

وسائل الانتقال ذاتية الحركة دون الاعتماد على سائقين داخل المدينة.

وسوف تستخدم أنظمة

الأمن داخل المدينة تطبيق التعرف على الوجه «face

Recognition»  لتحقيق أعلى معدلات

الأمان والسلامة فى الدخول والخروج من المدينة، كما يعتمد التسوق داخل مدينة

«بادية» على الدفع عبر تطبيق إلكترونى دون الحاجة إلى اللجوء للمعاملات الورقية

** ذكرتم أن مدينة «بادية»

ستصبح مدينة الإبداع على أرض مصر فى كافة مناحى الحياة بداية من التصميم والخدمات

وحتى الاهتمام برعاية العقول المبدعة، فما هى تفاصيل تلك التوليفة الإبداعية

الفريدة من نوعها فى عالم التنمية العمرانية؟

* ستصبح «بادية» عاصمة

الإبداع فى مصر، من خلال العديد من المحاور، والتى من بينها التركيز على رعاية

كافة الإبداعات فى المجالات المختلفة، وفى إطار ذلك تعاقدت «بالم هيلز» مع عدد من

الجامعات العالمية والمعاهد المتخصصة التى تركز على مناهج الإبداع وتنمية

الابتكار، منها جامعة متخصصة فى أعمال التصميم بمختلف الأنشطة كتصميم الجرافيك،

والملابس والمصوغات، وغيرها من التصميمات التى تعتمد على عامل الإبداع، كما سيتم

الاستعانة بأحد المعاهد المتخصصة فى الفنون المختلفة كالتمثيل والنحت والرسم إلى

آخر ذلك من الفنون.

كما سيتم تخصيص جزء من

أرباح الشركة لاحتضان ورعاية الابتكار والأفكار الإبداعية، لتشجيع الشباب بوصفهم

العميل المستهدف لمدينة «بادية» من أجل التفكير الخلاق من خلال توفير المكان

والمناخ المناسب لتحقيق أسمى أهداف الشركة فى أن تصبح «بادية» مدينة سابقة لعصرها

وتعيد لمصر مكانتها التى اعتدنا عليها كبلد للفنون والإبداع.

** مشروع بهذا الحجم

والطموح، كم تبلغ إجمالى تكاليفه الاستثمارية وكم عدد سنوات التنفيذ وهل سيتم

الاستعانة بشركات مقاولات أخرى للقيام بعمليات التنفيذ؟

يقدر إجمالى التكلفة

الاستثمارية لمشروع «بادية» نحو 380 مليار جنيه ليتم التنفيذ خلال 12 عاماً،

وبمبيعات مستهدفة تبلغ نحو 480 مليار جنيه، فى حين تبلغ التكلفة الاستثمارية

للمرحلة الأولى نحو 2.7 مليار جنيه وبمبيعات مستهدفة بقيمة 3.25 مليار جنيه.

وتعاقدت «بالم هيلز» مع

عدد من شركات المقاولات فى السوق المصرى، للقيام بتنفيذ أعمال المشروع بجانب شركة

المقاولات التى تمتلكها «بالم هيلز» والتى تقوم بتنفيذ ٪30 من حجم أعمال شركة

«بالم هيلز» سنوياً، بما يساعد الشركة كثيراً فى تنفيذ مشروعاتها فى التوقيت

المحدد وبالكفاءة والجودة المنشودة.

ومن الجدير بالذكر أن

شركة «بالم هيلز» لديها عدد من الشراكات الاستراتيجية فى مجال المقاولات، مع شركة

«صروح» الرائدة فى مجال المقاولات، وشركة «أوراسكوم للإنشاءات» وشركة «درة»

و«أبناء حسن علام» و«ريدكون» وآخرين.

-   لاشك أن مشروع بحجم

مدينة «بادية» يتطلب قدرات مالية هائلة لتنفيذه.. فما هى مصادر التمويل وهل من

الممكن أن يمثل المشروع فرصة حقيقية لراغبى الاستثمار من عملاء الشركة؟

بشكل مبدئى ستعتمد

«بالم هيلز» على التمويل الذاتى، ومقدمات الحجز، وقد يتم الحصول على تمويلات بنكية

ولكن فى مراحل لاحقة من المشروع وليس فى المرحلة الحالية.

وعلى غرار كافة مشروعات

الشركة فإن مشروع «بادية» يمثل فرصة استثمارية كبرى لراغبى السكن أو الاستثمار

لأنه يخلق قيمة مضافة كبيرة على رأس المال، مثله كباقى مشروعات الشركة، حيث إن

عملاء «بالم هيلز» الأوائل استطاعوا تحقيق عوائد رأسمالية على استثماراتهم بمعدل

14 مرة، مقارنة بعوائد على الاستثمار بالدولار بلغت 7.8 مرة، و8 مرات للاستثمار

بالجنيه لذات الفترة، وهو ما يوضح العوائد الكبرى التى حققها مشترو مشاريع «بالم

هيلز» سواء بغرض السكن أو الاستثمار.

ودائماً وأبداً فإن

الاستثمار العقارى هو الاستثمار الأفضل مقارنة بغيره من القنوات الاستثمارية

الأخرى على مستوى مصر والشرق الأوسط، لاسيما فى ظل ارتفاع معدلات الزواج لتصل إلى

قرابة مليون زيجة سنوياً، كما أن تعداد سكان مصر يرتفع بنحو 3 ملايين مواطن سنوياً

وهو مايؤكد أن هناك طلباً دائماً على العقار، وخاصة مشروعات الشركات صاحبة الثقة

والتاريخ مثل "بالم هيلز".

** بالطبع فإن الاستثمار

العقارى هو الأفضل فى مصر، ولكن كيف ترون المنظومة السعرية فى السوق العقارى

حالياً فى ظل الارتفاعات الكبيرة التى شهدتها خلال الفترة الأخيرة وما هى توقعاتكم

لأسعار 2019، وما هى سياسة بالم هيلز فى رفع الأسعار؟

* المنظومة السعرية فى

مصر تأثرت كثيراً بزيادة التكلفة على المطورين بشكل كبير ودفعة واحدة، بينما

المطور لم يرفع سعر الوحدات دفعة واحدة بنفس القدر ولكن يحرص على تمرير تلك

الزيادة بشكل تدريجى وهذا ما يفسر ارتفاع الأسعار بشكل مستمر رغم أن التعويم كان

فى نوفمبر 2016، فضلاً عن الزيادات الأخرى فى أسعار المحروقات، وبالتالى فإنه من

المؤكد أن تشهد أسعار العقارات ارتفاعات جديدة خلال عام 2019، وأما بالنسبة للشهور

القليلة المتبقية فى عام 2018 فإن بعض الشركات سوف ترفع أسعارها قليلاً والبعض

الأخر يفضل الانتظار للعام الجديد.

وبالنسبة لشركة

"بالم هيلز" فتتبع سياسة خاصة فى زيادة أسعارها مع العملاء الجدد بشكل

تدريجى وبنسب طفيفة تصل إلى 1% شهرياً فى بعض المشاريع وتبلغ 1.5% شهرياً فى

مشاريع أخرى بحيث لا يشعر العميل بتلك الزيادة التى هى فى الأساس تحملتها الشركة

بشكل كبيرة ودفعة واحدة فى زيادات مواد البناء والأراضى وتكاليف التمويل وسائر

مدخلات الإنتاج.

ومع كل تلك الزيادات

السعرية إلا أن الأسعار فى مصر مازالت هى الأرخص وأسعارها أقل كثيراً من دول أخرى،

حيث أنه فى الوقت الذى يبلغ فيه سعر المتر المربع فى مصر 18 ألف جنيه، يصل إلى 28

ألف جنيه فى كزابلانكا المغرب، وفى "أكرا" عاصمة غانا يصل سعر المتر إلى

54 ألف جنيه وفى "نيروبى" عاصمة كينيا يصل السعر إلى 18 ألف جنيه وفى

الإمارات يصل إلى 130 ألف جنيه للمتر.

** تعتمد شركة "بالم

هيلز" على تنويع مصادر تمويلها ما بين زيادات رؤوس أموال وقروض بنكية وعمليات

تخصيم وتوريق ومقدمات حجز من العملاء فما سر هذه التوليفة التمويلية الخاصة؟

* بالفعل نعمل حالياً على

زيادة رأس المال من خلال البورصة بدعوة المساهمين للاكتتاب فى زيادة رأس المال

المصدر من 4.6 مليار جنيه إلى 6.15 مليار جنيه بزيادة 1.53 مليار جنيه، كما قمنا

بعملية خصم لمحفظة أوراق قبض آجله بقيمة 316 مليون جنيه بالتعاون مع البنك العربى

الأفريقى الدولى، وهى محفظة تخص 181 وحدة سكنية تم تسليمها فى مشروعات

"الجولف فيوز"، وامتداد "الجولف"، وامتداد "بالم

هيلز" القطامية، ومشروع "هاسيندا وايت 2".

وكذلك وافقت شركة

"بالم هيلز" على العرض المقدم من البنك العربى الأفريقى وبنك مصر لتمويل

مشروع "بالم باركس" بنحو 485 مليون جنيه، ومن المعروف أن البنوك تمنح

تمويلاتها بشروط دقيقة ومنظمة ولا يتم إنفاق التمويل إلا على المشروع المخصص له

وتحت إشراف استشارى من البنك، بينما التخصيم والتوريق فيتم اللجوء إليه فقط بعد

التسليم وفقاً لقوانين وقواعد السوق، كما تتيح الشركة لعملاء تشطيب وحداتهم

بالتقسيط من خلال التعاقد مع إحدى الشركات المتخصصة فى التشطيب بالتقسيط.

وبالنسبة لأقساط

العملاء فنتجنب مخاطرها من خلال توقيع عقود تأمين ضد مخاطر تعثر العملاء مع كبرى

شركات التأمين، وقبل تسليم الوحدة لا يوجد أى مخاطر عدم سداد لأن الوحدة لم يتم

تسليمها للعميل بينما بعد تسليم الوحدة للعميل يتم إجراء عملية التأمين ضد مخاطر

التعثر فى سداد باقى الأقساط المستحقة.

وكل تمويل له تكاليفه

ومتطلباته التى تتناسب مع كل مرحلة ومشروع، ولا يمكن الاستغناء عن أحدهما بالأخر،

كما أن كل أداة تمويلية لا يمكنها إمداد المؤسسة طوال الوقت، بالإضافة إلى الكثير

من المعايير المالية والاقتصادية الأخرى التى تستوجب المزج بين عدد من المصادر

التمويلية وفقاً للمعطيات الاقتصادية التى ترفضها ظروف السوق، وإلا وجدنا السوق

يخلو إلا من أداة تمويلية واحدة هى الأنسب لكل الشركات وفى كل الظروف.

** ما هى عوامل القوة

الداعمة لشركة "بالم هيلز" بما يدفعها للصمود على قمة السوق العقارى رغم

كافة التحديات والظروف التى مرت بها الشركة على مدار تاريخها بما فيه من إنجازات

ونجاحات غير مسبوقة النظير على ساحة التنمية والعمران فى مصر؟

* استطعنا من خلال

المصداقية والالتزام والإنجاز أن نبنى علامة تجارية قوية يعرف قدرها القاصى

والدانى وهى "بالم هيلز"، حيث استطاعت أن تحصل على خبرات كبيرة من خلال

السنوات الماضية بما منحها القوة والتفاؤل والقدرة على مواجهة أى تحديات مستقبلية

محتملة.

ومن أهم دعائم القوة

الرئيسية أيضاً هو اسم العائلة العريق الذى كان يثق به الجميع فى أشد الظروف وهو

القوة التى يعمل جميع أفراد العائلة على تعزيزها مهما كانت التكاليف حيث دائماً ما

كان يؤكد أبى أن المال يأتى ويذهب وبالتالى لا يمكن التعويل عليه كثيراً بينما اسم

العائلة هو الذى سيبقى ليكون الداعم الأول الذى يمكن الاستناد إليه فى مواجهة

التحديات.

ومهما كانت التحديات فى

السوق العقارى فإنها لم تؤثر فى اسم عائلة منصور، لأن الاستثمار العقارى ليس من

أهم ولا أكبر استثماراتنا ولم يكن هو الذى صنع تاريخ العائلة العريق، حيث تتنوع

وتتوزع استثماراتنا فى الكثير من القطاعات الهامة والحيوية ولكل منها ذمته المالية

المنفصلة وبالتالى لا يؤثر أى منهم فى الأخر ولكنهم فقط يضيفون مزيداً من الثقة

لاسم "منصور".

ولا شك أيضاً أن ثقة

العميل والعاملين فى الشركة من أهم مصادر القوة التى تعتمد عليها "بالم

هيلز" للتقدم بخطى ثابتة فى قطاع التطوير العقارى، حيث تضم الشركة فريق عمل

متميز، ويشهد على ذلك كونها تمد كافة الشركات فى السوق بالكفاءات المطلوبة حيث

انتقال الكثير من العاملين بالشركة لقيادة شركات فى القطاعين العام والخاص بما

يؤكد أن "بالم هيلز" أصبحت علامة مميزة فى صناعة الكفاءات الماهرة داخل

السوق العقارى.

** وأخيراً.. مع كل تلك

الأعمال والاستثمارات والنجاحات، ربما يتساءل بعض الطامحين لبلوغ القمة، كيف يقضى

رجل الأعمال ياسين منصور يومه بين كل تلك المغريات والتحديات؟

* أحرص جداً على العمل

والإلتزام لكى أكون مثالاً يحتذى به لجميع العاملين فى المؤسسة، حيث استيقظ فى

السادسة والنصف صباحاً ولا أتأخر أبداً عن العمل وأكون دائماً أخر من يغادر الشركة

على عكس ما يتصوره بعض الشباب أن مالكى الشركات يذهبون إلى عملهم فى أى وقت

ويفعلون ما يحلو لهم، ولو أنهم كذلك لما استحقوا الوصول إلى ما وصولوا إليه، وبين

كل تلك الأعمال الجاهدة فهناك وسيلة ترفيهية واحدة هى التى تستحق الاهتمام وهى

ممارسة بعض الرياضة.

وفى كثير من الأوقات لا

يكون العمل داخل المكتب حيث يتطلب الأمر القيام ببعض الجولات داخل مواقع المشاريع

والتواصل المباشر مع كافة القائمين على تنفيذ مختلف المشاريع، بل ويتم تخيص يوم

السبت لإجراء بعض الجولات فى مواقع الشركة وغيرها من مواقع العمل المستهدفة، كما

أحرص على التواصل بنفسى مع مطالب وشكاوى أى عميل إذا ما أمكن ذلك، غير أن هناك

تواصل مستمر مع العملاء وقاطنى المشروعات من خلال تكوين مجموعات ممثلة لقاطنى كل

مشروع.

ومن أهم المبادئ التى

يجب أن يحرص عليها الشباب الطامحين ورواد الأعمال هو الإلتزام والتحدى مع التأكيد

على ضرورة عدم الإستسلام مهما كانت الضغوط والتحديات والنظر إلى صعوبات الحاضر

بعين المستقبل المأمول، للتيقن بأن المشاكل ما جاءت لتعرقلك وإنما لتمنحك دروساً

هى جسر الخبرات للعبور إلى نتائج أفضل والصعود إلى مكانة لا تنبغى إلا للقادرين

على التحدى وعدم الاستسلام.