176 فيلا ووحدة جاهزة للتسليم الفوري بمشروع «المعادي فيو الشروق»
100% نسبة إنجاز أبراج مشروع «المعادي ڤالي»
2025 عام حصاد الصعوبات والتوترات في تاريخ العقار المصري
50% من عملاء المعادي فضلوا استبدال وحداتهم تحت التنفيذ بوحدات جاهزة.. والنصف الأخر فضل الثقة في الشركة
90% من مبيعات السوق العقاري للمصريين
الوفاء بالالتزامات عظم عوائد بيع المشروعات الجاهزة واستثمارها في بناء مشروعات جديدة
برامج استبدال الوحدات الجاهزة.. أعادت ثقة عملاء شركة المعادي
المعادي طرحت حلولا بديلة لعملاء الوحدات تحت التشييد بوحدات جاهزة للسكن الفوري لتعزيز سياستها التعاقدية
استراتيجيتنا مدعومة بالكامل من وزير قطاع الأعمال.. وقيادتنا ترتكز على الشفافية ورضا العملاء والمساهم
في سجل الزمن العمراني المصري, لا تحسب السنوات مجرد أرقام, بل تاريخًا مدونًا بالإنجازات الخالدة, وعلى امتداد ما يزيد عن قرن كامل وتحديدًا طوال 121 عامًا من المجد المعماري, استطاعت شركة المعادي للتنمية والتعمير أن تُرسخ لنفسها مكانة تتجاوز الوصف التقليدي, فهي ليست مجرد واحدة من أعرق الكيانات العقارية, بل هي مصممة المدن الأنيقة التي نجحت ببراعة في المزج بين عبق التاريخ العريق وحيوية روح الحداثة والابتكار.
منذ تأسيسها, شكلت الشركة حالة خاصة توقف عندها المخططون والمستثمرون, نظرًا لقدرتها الفائقة على أن تكون مزيجًا مثاليًا بين الجودة النوعية للمنتج العقاري, وريادة التصميمات الهندسية العالمية التي تضاهي كبرى العواصم, والتنفيذ الاحترافي المنضبط, ولم يكن هذا النجاح خلال العقود الماضية وليد الصدفة, بل نتاج فكر متجدد ودعم مؤسسي يأتي من صميم وزارة قطاع الأعمال العام, حيث يوجه المهندس محمد شيمي, الوزير المُلهم والقيادي الفذ, دفة العمل نحو تحويل شركات القطاع إلى كيان متناغم ومتناسق, قائم على تكامل الأدوار والتعظيم الاستثنائي للأصول, إن رؤية الوزير الثاقبة كانت ولا تزال القوة الدافعة لاستنهاض عمالقة القطاع.
اليوم, تندفع المعادي للتنمية والتعمير نحو مسارًا أكثر طموحًا وندية, مستفيدة من إرثها التاريخي وتسلحها بفكر إداري متطور يستند إلى التعاون مع أفضل الخبرات في السوق, لتصبح مؤهلة لاستكمال مسيرتها التنموية الكبرى بروح أكثر تنافسية وثقة, وفي قلب هذا التحول القيادي, يبرز دور المهندس صادق سليمان العضو المنتدب والرئيس التنفيذي للشركة, الذي يُعد بحق قامة إدارية متميزة, فبخبرته الممتدة لأكثر من 25 عامًا في مجالي التطوير العقاري والمقاولات, نجح بمهارة نادرة في قيادة الشركة نحو مرحلة غير مسبوقة من النمو والازدهار.
لقد تمكن سليمان من خلق معادلة صعبة تجمع بين رضا العملاء والمساهمين, عبر مشروعات متفردة في مواقعها وتصميماتها, مدعومة بالجدية والشفافية التي رسخها كمنهج عمل.
ومن هنا, يأتي هذا الحوار مع المهندس صادق سليمان, ليفتح ملف المعالجات الاستباقية التي قامت بها الشركة للوفاء بالتزاماتها تجاه العملاء في ظل المتغيرات المعقدة التي شهدها السوق العقاري.
كما يكشف عن تفاصيل مجهودات الشركة في المشروعات القائمة, حيث أكد بفخر أن نسبة الإنتهاء من أبراج مشروع «المعادي ڤالي» وصلت إلى 100 % وأن الوحدات جاهزة بنسبة 97 %, إضافة إلى ذلك يكشف عن تطورات مشروع «المعادي فيو الشروق” حيث انتهت المرحلة الأولى بالكامل وبدأت تسليمات المرحلة الثانية بنسبة 25 %, وتفاصيل تسليم 176 فيلا ووحدة فور انتهاء أعمال الغاز, وآخر المستجدات الخاصة بقطعة الأرض التي تمتلكها الشركة في كورنيش النيل بمنطقة المعادي ذات الموقع الفريد والاستراتيجي الذي يحمل وعودًا مستقبلية ضخمة.
فإلى نص الحوار:
في البداية.. كيف ترى السوق العقاري خلال العام الحالي.. وهل كان عامًا صعبًا على المطورين بسبب التغيرات والارتفاعات المتتالية في الأسعار? وهل تأثرت القدرة الشرائية للعملاء مع دخول شرائح جديدة من المستثمرين العرب والأجانب والمصريين بالخارج? وبالنسبة لشركات الدولة.. هل حصلت على مساحة أكبر في السوق اعتمادًا على الثقة والمصداقية والعودة القوية للمدن الكبرى؟
دعنا نقول إن صناعة العقار خط إنتاجها يحتاج وقت طويل, فالإنشاءات من الممكن أن تأخد وقت حوالي 3 سنوات, ونحن اليوم في نهاية الثلاث سنوات التي حدث فيهم كم من المتغيرات, لا أظن أن هذه المتغيرات اجتمعت معا فى وقت من الأوقات في مصر.
تلك المتغيرات متنوعة منها الداخلية والخارجية والمالية وأحيانًا التنظيمية متمثلة في لوائح وسياسات وقرارات, كل هذه المتغيرات كانت في نفس الوقت الذي كنا فيه نعمل على منتج مباع “off plan” بمعنى أنه سابق بيعه, والمطورين داخل مصر من كثرة المتغيرات التي حدثت أصبح لديهم من الحكمة والحنكة والمرونة والمقدرة على التعامل مع المتغيرات.
وهذا العام يعتبر موعد تسليم مشروعات كثيرة مباعة قبل سنتين أو ثلاثة أو أربعة, ونحن كشركة المعادي للتنمية والتعمير بكل صراحة وشفافية لدينا مثل - أغلب المطورين في مصر - بعض التعثرات في التأخر الزمني, ونحن كشركة دولة نحمل ثقة عملائنا ونضعها في مقدمة اعتباراتنا, كما أن شركات قطاع الأعمال لا تحمل مغامرة ضياع الأموال أو ما إلى ذلك, لكن احتمالية التأخير في التنفيذ قائمة لظروف ما.
ولذلك, المعالجات التي قمنا بها حتى نستطيع الوفاء بالتزاماتنا اتجاه العملاء ولجذب عملاء جدد, بدأت تكشف لنا مجموعة من الظواهر في السوق, منها أن العميل اليوم يبحث عن المنتج الجاهز للبيع وليس المنتج تحت الإنشاء وهذا يطرح سؤال.. لماذا؟
وللإجابة على هذا السؤال يجب توضيح أن المطورين على كثرتهم في مصر ومن بدأ أعماله الإنشائية في ال4 سنوات الماضية واجهوا متغيرات كثيرة مثل التعويم وفرق العملة وبعض الظروف الاقتصادية الأخرى, لذلك نجد أن البعض منهم بل الكثير منهم تأخر لدرجة أن مشروعاتهم لم تبدأ أصلا, بمعنى أنه قام بعملية البيع منذ 4 سنوات وهو لم يبدأ أصلًا.
وهذا فضلًا عن ارتفاع أسعار الفائدة بالقطاع المصرفي والتي أسفرت عن عدم قدرة كثير من المطورين على الوفاء بالتزاماتهم, ومع زيادة المنافسة بدأوا يلجأون لحلول تمثلت في إطالة مدد التقسيط.
وفي رأيي هذا غير مفيد إطلاقًا, بالعكس فإن إطالة مدد التقسيط ترفع من قيمة الوحدات خاصة عندما كان سعر الفائدة 30 %, كما أنها تضيف عبئًا على العميل بعد نزول سعر الفائدة.
وهنا العميل اكتشف بأنه التزم بأكثر من قيمة الوحدة فأصبح في ورطة, وفي نفس الوقت لم يتسلم وحدته ولم يستفد منها سواء بالإقامة أو بالإيجار, الأمر الذي أسفر عن تعرض عدد من كبرى الشركات إلى استرداد العملاء مقدمات الحجز وبنسب كبيرة, جاء ذلك ظنًا من العملاء بأن أسعار العقارات ستنخفض بانخفاض أسعار الفائدة.
ونحن في شركة المعادي بعد ما أصبح لدينا منتج جاهز للبيع, بدأنا فتح باب الحجز بعد إيقاف عملية البيع لمدة عام تقريبًا بالتحديد منذ شهر يوليو 2024 حتى مايو 2025, وقمنا بفتح باب الاستبدال للعملاء بالوحدات الجاهزة لدينا, لأنه كان هناك تأخيرًا في مواعيد التسليمات يصل لسنتين أحيانًا.
وأذكر هنا على سبيل المثال, أن مشروع «المنصورة الجديدة» كان به 250 وحدة متأخرة, مشروع «الشروق» كان به قرابة 100 وحدة متأخرة, «المعادي ڤالي» كان هناك تأخير يفوق 400 وحدة, وهنا بدأنا بمشروع «المعادي ڤالي» الأقرب للاستلام, ومع اتخاذ هذه الخطوة وجدنا أن 50 % من العملاء بدأوا في تنفيذ الاستبدال, والنصف الآخر شعر بمدى التزام الشركة وأنها محل ثقة وفضّل الانتظار, ولذلك قمنا باستعجال الأعمال وبدء التسليم في ظرف 8 أشهر وبدأت التسليمات.
وايضا بمشروع «المعادي ڤالي» كان مُباع فيه 700 وحدة تم تسليم 360 منهم وجارى أعمال التسليم في الوقت الحالي وتم فتح باب البيع من شهر مايو, وفي نفس التوقيت بالنسبة لمشروع الشروق تم فيه عمل الاستبدال.
وعندما فتحنا باب البيع في شهر مايو الماضي, كانت نسبة تنفيذ مشروع «المعادي ڤالي» - 22 برج منتهية وجاهزة لاستقبال العملاء بنسبة
97 % الأمر الذي يسر مهمة البيع للعملاء, وذلك على عكس ما هو الحال بمشروع «المعادي فيو الشروق» الذي تقرر تسليم وحداته بعد عام ونصف من بيعه, وقد نتج عن ذلك إقبال غير مسبوق من العملاء لشراء الوحدات الجاهزة بمشروع «المعادي ڤالي» بدلًا من انتظار بناء مشروع الشروق, خشية التحديات والمتغيرات التي قد تطرأ على السوق العقاري في مصر.
وأؤكد أن الشركة قد استفادت من عوائد البيع بمشروع «المعادي ڤالي» وضخها في مشروع «المعادي ڤيو الشروق» للإسراع بعمليات البناء والتسليم, وهكذا يمكننا استخدام عوائد مشروع الشروق في التعجيل من عمليات التنفيذ في مشروع المنصورة الجديدة.
ولا شك أن كل هذا وذاك قد جاء نتاج التوترات والصعوبات الكثيرة التي مرت على السوق العقاري خاصة خلال هذا العام, ويمكننا القول أن عام 2025 هو الأصعب في تاريخ السوق العقاري بل يمثل حصادًا لكل الصعوبات والتوترات سواء للمطور أو العميل.
فالعميل اليوم الذي ينوي الشراء يُعيد التفكير ألف مرة, ويبحث عن البدائل وهناك أكثر من مستوى وأكثر من جهة تعرض المنتج متمثلة في القطاع الخاص, وشركات قطاع الأعمال, وهيئة المجتمعات العمرانية, فهذا كم كبير من الطروحات, وبمجرد الإعلان عن كل طرح جديد يتم إيقاف عملية الشراء حتى يتم الاستعلام عن هذا الطرح وما به من وحدات ومميزات وأسعار.
على ذكر مشروعات الشركة.. هل لكم أن تحدثونا عن البرامج الزمنية لتنفيذ وتسليمات كلًا من مشروعي «المعادي فيو الشروق» و «المعادي ڤالي»؟
عن مراحل مشروع «المعادي فيو الشروق” أوضح أن المرحلة الأولى بالكامل منتهية وتم تسليمها, أما المرحلة الثانية فبدأنا تسليمات بها ووصلنا لنسبة 25 % وهناك جزء كبير سيتم تسليمه خلال شهر أو شهرين على الأكثر, إضافة إلى وجود 76 فيلا جاهزة للتسليم و100 وحدة منتهية وجاهزة للتسليم, وبمجرد الإنتهاء من أعمال الغاز سيتم التسليم الفوري, وبالنسبة لكل وحدات المرحلة الثالثة فهي تحت الإنشاء.
وبالنسبة للمساحات في «ڤالي» فهي تتراوح بين 110 متر مربع, 130 متر مربع, 140 متر مربع وحتى 160 متر مربع, ولدينا وحدات بمساحات 70 و 80 متر مربع بالدور الأرضي, وبالنسبة للأسعار تتراوح بين 26 ألف و28 ألف للمتر حسب نسبة التميز, وهي نصف تشطيب ويعد هذا السعر مقبول بالنسبة للمميزات التي يتمتع بها المشروع المُطل على نادي وادي دجلة وبالقرب من المحاور الجديدة التي تسهل التنقل منه وإليه.
كما يتم حاليًا التنسيق مع الجهات المسئولة متمثلة في محافظة القاهرة وشركة وادي دجلة لتجميل وتهذيب المنطقة الجبلية المتاخمة للمشروع لزيادة عنصر الأمان, كما يجري دراسة إمكانية تحويل المنطقة الجبلية إلى “مصاطب” بشكل جمالي وذلك وفقًا للتكلفة والاستغلال بوصفها ملكًا للمحافظة.
وأود أن أشير هنا إلى وجود شراكة مثمرة وفعالة مع شركة «وادي دجلة» على قطعة أرض بجوار مشروعنا لإقامة مشروع «فيون», ولا شك أن شركة «وادي دجلة» تمتلك اسمًا كبيرًا وسمعة طيبة وحجم استثماراتهم كبير.
هناك من يقول أن كم الطروحات أكثر من كم الطلب, كما أن طروحات الحكومة تؤثر في حركة السوق العقاري.. نود أن نعرف رأيكم في ذلك.. وهل هناك عوامل أخرى مؤثرة؟
بشكل عام السوق العقاري يحتاج, لكن الناس عند أي طرح للحكومة تتوقف عن الشراء لأنه أرخص بالطبع, كما أنها بدأت ترفع من المستوى بمعنى أن الطروحات بدأت تأخد خط تصاعدي من class c إلىclass b و+class b وهذا يشجعهم على الانتظار والاستعلام قبل الذهاب إلى مطوري القطاع الخاص وتبدأ عملية المقارنة في سعر المتر, هذا فضلًا عن الوعي والثقافة العقارية التي اكتسبها عملاء السوق من وسائل الإعلام والسوشيال ميديا المختلفة وكذلك الإعلانات المتعددة لطروحات وزارة الإسكان.
فكل ذلك جعل الناس تتوقف وتبدأ في الحجز الإلكتروني ودفع مقدمات الحجز وانتظار القرعة, وهكذا أصبح العميل أمام العديد من البدائل والفرص الاستثمارية مترامية الأطراف, كما أن البنوك بدأت تدخل في القصة كممول عقاري, وبذلك أصبح السوق مفتوحًا ومتنوعًا أمام العملاء.
وقد واكب ذلك توجه العديد من الشركات إلى تقديم عروض متمثلة في إطالة فترات السداد بدلًا من تخفيض قيمة الوحدة جراء انخفاض نسبة الفائدة بالبنوك, وقد دعم توجه المطورين بعدم التخفيض صدور قرار الدولة الخاص بضريبة القيمة المضافة على الأعمال المتكاملة, حيث ارتفعت من 5 % إلى 14 % ومن ثم ارتفاع قيمة التكلفة.
ولا شك أن إطالة فترة سداد أقساط أي وحدة يعني ضمنيًا زيادة سعرها, فعلى سبيل المثال الوحدة المُسعرة ب مليون جنيه تصبح مليون وستمائة ألف جنيه, وذلك أخذًا في الاعتبار التكلفة غير المباشرة والتي تتضمن التسويق والمبيعات والعمولات.
من وجهة نظركم.. في 2026 من سيكون فرس الرهان المشتري المصري أم المصريين في الخارج أم الأخوة العرب؟
مهما كان دور العملاء من الخارج في السوق العقاري, فنحن أولًا وأخيرًا نتحدث عن سكن وليس استثمار أو مضاربة, ولا نستطيع أن نقول أن مشتريات العملاء الأجانب والعرب تنافس من قريب أو بعيد نسبة المصريين المقيمين, خاصة وأن غالبية القادمين من الخارج من السائحين يتجهون للإقامة في فنادق أو إيجار وحدات في مناطق راقية.
ولذلك, فالمواطن المصري هو حجر الزاوية بالسوق العقاري, وقد ساهم أيضًا في إنجاح فكرة «second home» ليكون لديه شقة للمعيشة وشقة مصيفية وأيضًا شقة ثالثة في بعض الأحيان, وأظن أن العميل المصري يمثل ما يفوق 90 % من السوق.
وإذا نظرنا إلى مشتريات الأجانب مقارنة بمشتريات المصريين فهي لا تذكر, فمثلا مشروعات دار مصر القرنفل أو دار مصر النرجس أو دار مصر حدائق أكتوبر وكل المشروعات التابعة لهيئة المجتمعات العمرانية, نجد أن كل العملاء فيها مصريين.
هل بدأت الدولة مُمثلة في شركاتها أو وزارة الإسكان أو هيئة المجتمعات العمرانية أو قطاع الأعمال العام تستحوذ على وزن نسبي كبير في العرض والطلب؟
لابد أن نفرق بين وزارة الإسكان وهيئة المجتمعات العمرانية كشركات حكومية أو مشروعات حكومية وبين شركات القطاع العام للأعمال, فشركات قطاع الأعمال العام تلعب في نفس ملعب شركات القطاع الخاص وتحدياتها هي نفس تحديات القطاع الخاص.
وتأثير شركات قطاع الأعمال العام تحديدًا في السوق اكتسبته منذ تاريخها, ونحن نبيع سنويًا ما يقرب من 300 إلى 400 وحدة في حالة فتح البيع بشكل منتظم, ولكن في الفترة الأخيرة لم تشهد انتظامًا في المعروض من الوحدات بل توقفت بعض الشركات رغم استحواذها على مخزون كبير بسبب عدم استقرار السوق.
وفي رأيي أنه من الأجدر أن تحتفظ الشركة بالأصل بدلًا من بيعه في وقت تذبذب الأسعار, وشركة المعادي لديها مخزون أصول بقيمة 3 مليارات جنيه منها 40 % وحدات جاهزة و60 % تحت الإنشاء, وعلى سبيل المثال مشروع «المعادي ڤالي» متبقي حوالي 180 وحدة, منهم 140 جاهزة للسكن.
أجندة 2026 ماذا تحمل لشركة المعادي للتنمية والتعمير وهل هناك مشروعات جديدة على الطريق؟
بالفعل, هناك عرض مقدم لشركة “حسن علام” بشأن قطعة الأرض الكائنة في منطقة العجوزة بالقرب من نادي البنك الأهلي, ورخصتها تجاري إداري سكني, ومن الممكن إنشاء 8 أبراج ونحن حاليًا في مرحلة الدراسة.
ومن جانب آخر, نستهدف بإذن الله في 2026 فتح باب البيع في «مشروع المنصورة», مع العمل على الإسراع بمراحل الإنشاءات.
وفي تصوري أن مبادرة أي مطور في تنفيذ المشروع يبث حالة من الطمأنينة لدى العملاء ودليلًا على جدية المطور, أما مسألة البيع على الورق فهي غير مجدية أحيانا, لأن هناك عملاء لا تصل إليهم فكرة “الماكيت» وعند الاستلام تكون لديهم ملاحظات بأنها مختلفة عن الرسم أو أنها مختلفة عن ما كانت في مخيلته, إنما الدخول الفعلي للشقة قبل الشراء حتى وإن كانت «طوب فقط» هذا يبعث الإحساس بالارتياح ويحدث فارقًا كبيرًا لدى العملاء.
ماذا عن نسب ارتفاع أسعار عقارات 2025 وهل تتوقع زيادة كبيرة مع بداية 2026 وما هي الأسباب؟
أسعار العقارات بالسوق المصري تكاد تكون ثابتة منذ حوالي عام أو عام ونصف تقريبًا, وأعتقد أن إجمالي ما شهده السوق من ارتفاعات خلال هذا العام لا يتعدى 5 إلى 10 % بشكل عام, وبالنسبة لشركة المعادي للتنمية والتعمير لا أعتقد أن تزيد عن 5 %, وبالنسبة ل أن تظل مصر بخير والحالة الاقتصادية تظل بخير ولا يحدث زيادة إن شاء الله.
وحاليًا هناك ثبات في أسعارالمواد الخام وأسعار الصرف, ومع الثبات نستطيع أن نضع خطط سواء على المستوى الشخصي كأفراد أو على مستوى المؤسسات والهيئات.
في حال انخفاض سعر صرف الدولار في مواجهة الجنيه وكذلك انخفاض هيكل أسعار الفائدة.. هل سينعكس ذلك على انخفاض تكلفة إنشاء العقارات لصالح المشتري؟
لا أتصور أن يشهد السوق العقاري خلال 2026 انخفاضًا في الأسعار وإنما قد يبادر بعض المطورين بطرح المزيد من العروض والحلول الذكية والمساحات الصغيرة لجذب العملاء.
وقد بادرت شركة المعادي بإبرام عقد اتفاق مع بنك CIB لطرح نظام تقسيط بين العميل والبنك.
واعتقد أنه بالنسبة للمشروعات الجديدة في حال انخفاض المواد الخام أو استقرارها سيؤثر ذلك بالطبع على انخفاض التكلفة وبالتالي انخفاض سعر الوحدة لصالح المشتري, كذلك الأمر عند بناء عمارات خلال فترة زمنية محددة فمن المتوقع انخفاض أسعارها لمحدودية المخاطرة.
وذلك على عكس ما هو الحال في المشروع الكبير, فالأمر يختلف تمامًا حيث يستغرق مدة تنفيذه من 4 – 5 سنوات ومن ثم ارتفاع نسبة المخاطرة لحدوث تغييرات غير مضمونة على الساحة المحلية أو الإقليمية أو حتى العالمية.
ما هي آخر مستجدات مشروع أرض كورنيش النيل بالمعادي؟
قطعة الأرض التي تمتلكها شركة المعادي للتنمية والتعمير بكورنيش النيل بمنطقة المعادي ذات موقع فريد واستراتيجي, وشرعت الشركة خلال الفترة الماضية في وضع خطة لتطويرها.
ومن الممكن أن يتم عقد شراكات مع تحالفات استثمارية أو شركات كبرى نظرًا لضخامة استثمارات المشروع في ظل ارتفاع قيمة الأرض, ونحن بالفعل نبحث عن الدخول في شراكة مع مستثمر, وهذه الموضوعات جاري مناقشتها في رئاسة مجلس الوزراء ووزارة قطاع الأعمال العام.
وبالفعل قد شهدت الثلاثة أشهر الماضية مباحثات هامة مع كبرى الشركات الخليجية, حيث التقينا بمستثمرين سعوديين وقطرين وإماراتيين وعلى أي حال ما زالت المباحثات جارية, وأؤكد أننا حريصون على استغلال الأصول لتحقيق أعلى عائد استثماري, لذلك الشركة ترحب بأية شراكات وفقًا لمعايير محددة تتماشى مع رؤيتها واستراتيجيتها الطموحة.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
تابعوا آخر أخبار العقارية على نبض
