هل تواجه مصر فقاعة عقارية؟.. ياسين منصور يجيب

كشف رجل الأعمال ياسين منصور، رئيس مجلس إدارة شركة بالم هيلز للتعمير، عن كواليس بداية مشروع بالم هيلز والتحديات التي واجهته، مؤكّدًا أنّ المنطقة التي أصبحت اليوم واحدة من أهم التجمعات العمرانية في مصر كانت عند بدايتها مجرد صحراء قاحلة «ما كانش فيه طرق خالص، ما كانش فيه محور… كنا عشان نوصل بنيجي بعربيات 4x4 وندخل عن طريق المنصورية والصليبة ونمشي في صحرا».

 وروى منصور خلال لقائه مع الإعلامي عمرو أديب ببرنامج  "الحكاية" على قناة إم بي سي مصر، أن أحد أقاربه استغرب المشروع في بدايته محذرًا من العقارب والثعابين في الأرض، إلا أنّ الرؤية كانت واضحة بالنسبة له: «هنا الجبل مرتفع حوالي 205 متر سطح بحر… ودرجة الحرارة بتفرق عن المدينة حوالي 3%».

وأشار منصور إلى أن القاهرة بُنيت بنيتها التحتية لاستيعاب 3 ملايين نسمة فقط، ومع تضخم الأعداد «الواحد بيحلم إنه الصبح مش هيعرف يمشي بالعربية»، مؤكدًا أن التوسع شرقًا وغربًا كان ضرورة لا بد منها. وكشف أن المشروع بدأ برأس مال لا يتجاوز 5 ملايين جنيه «منهم اللي إدفع 2.5 مليون»، موضحًا أن البداية كانت بـ70 فدانًا فقط قبل أن تتوسع تدريجيًا.

وتوقف منصور عند مرحلة 2011 التي وصفها بأنها من أصعب فترات حياته لكنه اعتبرها «من أحسن الحاجات اللي حصلتلي»، موضحًا أنه عاش حياة مختلفة مع أسرته في شقة صغيرة في لندن، واكتشف خلالها من وقف بجانبه ومن خذله: «اختبارات… وخدت اختبار ببلاش وربنا كرمني ورجعت أقوى من الأول 100 مرة».

وعن تحديات تنفيذ مشاريع على أراضٍ صخرية وصحراوية، اعترف بأنه مرّ بلحظات شك وخوف: «أوقات ما بنامش»، لكنه أكد أن العمل في التطوير العقاري «أحلى نشاط في العالم»، حيث يرى الأرض القاحلة تتحول إلى مجتمع حي «ناس بتروح تصلي… بتخرج تتعشى… وبتسهر».

وبخصوص مشروع بادية، قال منصور إن البداية كانت بفكرة الحصول على 10 آلاف فدان قبل أن تُخفض المساحة إلى 6 آلاف ثم 3 آلاف، موضحًا أن المشروع كان فرصة «نحط فيها اللي اتعلمناه في 20 سنة… إزاي تعمل مدينة من لا شيء لكن تنظمها وترسمها وتبنيها صح».

وفيما يتعلق بما يوصف بـ«الفقاعة العقارية»، رفض منصور هذا الطرح تمامًا: «لا وجود لحاجة اسمها الأسعار وصلت لآخرها… ده كلام مش صح». وضرب مثالًا بقطعة أرض في الإسكندرية اشتراها والده بـ18 ألف جنيه فقط وأصبحت اليوم تساوي مليارات، وأوضح أن «التاون هاوس» الذي تبنيه الشركة تضاعفت قيمته 100 مرة منذ بدايات بالم هيلز، مؤكدًا أن العائد على العقار تفوق على الدولار وعلى الجنيه بفائدة مركبة.

وربط عدم وجود فقاعة بغياب نظام الرهن العقاري في مصر: «ما فيش Mortgage… مفيش Forced Selling»، مستشهدًا بما حدث في أزمات 2008 و2011 وفترة كوفيد، حيث تراجع البيع مؤقتًا قبل أن تنطلق السوق بقوة جديدة، مؤكّدًا أن من باع في تلك الفترات «ندم».

وأوضح أن السنوات الثلاث الأخيرة شهدت زيادات استثنائية يصعب تكرارها، حيث رفعت الشركة أسعارها 70–80% سنويًا، وقفزت مبيعات بالم هيلز من 27 مليار إلى 60 ثم إلى 151 مليار جنيه «زيادة مركبة 110%»، لكنه توقع فترة من التصحيح في السوق، مع بقاء الطلب قويًا.

ونصح المشترين بضرورة التدقيق في هوية المطور: «كان في فترة مش مهم بتشتري من مين… النهاردة لازم Due Diligence». وأشاد بوعي المصريين والعرب في الاعتماد على العلامات التجارية الموثوقة في السوق.

وحول مستقبل القطاع، أكد أن 2025 ستكون جيدة «السنة دي أول تسع شهور زايدين 40% عن السنة اللي فاتت»، مشيرًا إلى أن العقار يظل أفضل استثمار: «العقار يمرض ولا يموت… وما زال استثمار جيد للسكن وللأولاد وللتحوط».

واختتم منصور بالتأكيد على أن ثقافة التملك راسخة في المجتمع العربي: «إحنا ما عندناش ثقافة الإيجار… كل واحد عايز لما ييجي يخطب يبقى عنده شقة… العقار أقدم شغلانة في العالم… وإحنا بناة الأهرامات».