«ساويرس»: ضغط شركات المقاولات يؤثر على جودة الواحدت.. وفترات السداد الطويلة تهدد الوضع المالي للمطورين

لا استثمر حاليًا في وسط البلد

مشروع الجونة خارج المنافسة بمنطقة البحر الأحمر

المنطقة المحلية بالأهرامات تحتاج لمزيد من الفنادة لتحقيق مستهدفات الدولة

ضغط شركات المقاولات للإسراع في تنفيذ المشروعات يؤثر على جودة الواحدت

30% التكلفة الحقيقة للوحدة.. والباقي فوائد

فترات السداد الطويلة تهدد الوضع المالي للمطورين

بشكل دقيق يواصل رجل الأعمال المعروف المهندس نجيب ساويرس، رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لشركة أورا ديفلوبرز إيجيبت كشف مواطن العلة والمرض في جسد السوق العقارية المصرية، وبخبرة طويلة وممتدة في عالم البيزنس والمال يضع ساويرس يده على أهم نقاط الضعف والقوة ويشير إليها بجرأة شديدة، ثم يكتب بكل ثقة روشتة علاج لتلك الأمراض والعلات ويصف الطرق والحلول للخروج من الأزمات التي يتعرض لها السوق العقاري في مصر من وقت إلى آخر.

وحذر ساويرس من مدد السداد الطويلة التي تتراوح بين 12 حتى 15 عامًا لما لها من تأثير سلبي على استقرار الشركات العقارية ماليًا، كما أن الضغط على شركات المقاولات لإنجاز المشروعات المختلفة في توقيتات قصيرة قد يؤثر علي جودة المشروع والمنتج النهائي، مؤكدًا أن السوق العقاري المصري بعيد تمامًا على ما يسمي بالفقاعة العقارية في ظل وجود توزان بين العرض والطلب.

وحول التكلفة الفعلية للمنتج العقاري أوضح أن السعر الحقيقي للوحدات لا يمثل أكثر من 30 % من الأسعار الحالية وأن ما يقرب من 70 % عبارة عن فوائد، مطالبًا بخفض سعر الفائدة ودخول البنوك كجهة تمويل مما يزيد سرعة دوران رأس المال.

وطالب ساويرس بطرح المزيد من الفرص الاستثمارية بمنطقة الأهرامات لإقامة فنادق بمستويات مختلفة، وذلك نظرًا لاحتياج تلك المنطقة لمثل هذه المشروعات بما يتماشى مع رؤية الدولة لزيادة معدلات السياحة والوصول إلى 30 مليون سائح، وهذا ما يتطلب أيضًا ترك إدارة المطارات للقطاع الخاص لتحقيق المستهدفات في توقيتات زمنية محددة.

وبشأن تطوير وسط البلد والاستثمار بها أكد أنه لن يستهدف الاستثمار فيها خلال الفترة المقبلة، وخلال سجلات نقاشات تبقي رؤية ساويرس للسوق من ادق وأصوب الرؤى في ظل التحولات الاقتصادية الكبرى التي تشهدها مصر، بل وأنها مرجعية مهمة في قراءة واقع ومستقبل هذا القطاع الحيوي من خلال مشاركته الواسعة في الفاعليات المتنوعة.

وفي سياق آخر، حذر المهندس نجيب ساويرس رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لشركة أورا ديفلوبرز إيجيبت من أنظمة السداد الطويلة الخاصة بالشركات العقارية، والمخاطر الناجمة منها كونها تهدد الاستقرار المالي للشركات العقارية خاصة وأن عدد منها يعتمد عليها في تحقيق مستهدفاتهم البيعية بأنظمة سداد تتراوح ما بين 12 و15 عامًا، معتبرًا هذه الآلية حلًا غير صحي على المدى البعيد، وقد يؤدي إلى خلل في التوازن المالي للقطاع العقاري ككل.

وأوضح ساويرس أن المشروعات العقارية في الغالب تُنفذ خلال فترة زمنية ما بين 3 حتى 4 سنوات حسب مساحة المشروع والتوقيت الزمنى للتنفيذ وفقًا للقرارات الوزارية لكل مشروع، بينما يتم تحصيل قيمة المنتج العقاري على فترات تزيد على 12 عامًا وهذا ما يحدث فجوة بين مدد التنفيذ وفترات التحصيل وهذا ما يضعف قدرة الشركات على الاستدامة، ويجعلها عرضة لمشكلات تمويلية مستقبلية يصعب السيطرة عليها.

وحذر أيضًا من اندفاع شركات التطوير العقاري للإسراع بتنفيذ المشروعات في توقيتات زمنية قصيرة بهدف طرح منتجات عقارية جاهزة للتسليم، وذلك من أجل تحقيق عوائد مالية أكبر، وهو ما يمثل ضغطًا على شركات المقاولات تكون عواقبه عدم إتمام المنتجات العقارية بالجودة المطلوبة وهذا ما ينعكس سلبًا على ثقة العملاء في المنتج النهائي.

وشدد ساويرس على أن المنهج الأصح والأكثر أمانًا يتمثل في اعتماد مبدأ «البناء أولًا ثم الطرح للبيع»، موضحًا أن هذه الاستراتيجية تضمن التوازن بين حجم التنفيذ ومعدل المبيعات، وتوفر للشركات قدرة أكبر على السيطرة على التزاماتها المالية، وتجحم المخاطر التي تتعرض لها الشركات بشكل مفاجئ نتيجة للمتغيرات الطارئة للسوق، وهو ما يضمن استقرار أوضاعها المالية.

تداعيات ارتفاع أسعار الفائدة على السوق العقارية

فيما حذر ساويرس أيضًا، من التداعيات الخطيرة التي يفرضها ارتفاع أسعار الفائدة على السوق العقارية في مصر، مؤكدًا أن هذه الأزمة تمثل أحد أكبر التحديات التي تواجه المطورين خلال الفترة الراهنة، وأوضح أن انعكاسات الفائدة المرتفعة لا تقتصر فقط على زيادة تكلفة التمويل، بل تمتد لتشكل عبئًا مباشرًا على العميل والشركة على حد سواء.

وقال ساويرس إن قيمة الوحدة السكنية في حقيقتها لا تمثل سوى نحو 30% من ثمنها الإجمالي، بينما تتحول النسبة المتبقية، والتي تصل إلى 70% تقريبًا إلى فوائد مترتبة على الأقساط طويلة الأجل، نتيجة ارتفاع معدلات الفائدة التي وصلت في بعض الحالات إلى حدود غير مسبوقة.

وأشار إلى أن المطورين يجدون أنفسهم مضطرين إلى تقديم فترات سداد طويلة للعملاء، في محاولة لمجاراة تراجع القدرة الشرائية الناتج عن التضخم وارتفاع الأسعار، لكن هذا المسار يزيد من حدة الضغوط على الشركات، لأنه يضعف من ربحيتها ويؤدي إلى تآكل جزء كبير من العوائد المتوقعة.

وأضاف أن البنوك يجب أن تكون هي الجهة التي تتحمل عبء هذا الدور عبر تفعيل أدوات التمويل العقاري المخصصة، باعتبارها الأقدر على إدارة مخاطر الفائدة ومساعدة السوق على استعادة التوازن، بدلًا من أن يقع العبء كاملًا على كاهل شركات التطوير.

وشدد على ضرورة مواصلة خفض معدلات الفائدة خلال الفترة المقبلة، أو على الأقل إقرار فائدة مخصّصة للقطاع العقاري تتيح له الاستمرار في العمل دون التعرض لخسائر متراكمة، مقترحًا أن يتم الوصول بمعدلات الفائدة إلى مستوى يتراوح بين 8 و10% كحل أمثل يحقق التوازن بين البنوك والمطورين والعملاء، ويعيد الاستقرار إلى سوق العقارات. وعن رأيه في رسوم التحسين على أراضي هيئة المجتمعات العمرانية، قال إن القرار يضع المطورين أمام تحديات صعبة لا يمكن تجاهلها، بل ويمثل عبئًا كبيرًا على المطورين العقاريين، كما أن التداعيات لا تقف عند حدود الشركات، بل تمتد لتؤثر على مناخ الاستثمار في مجمله، وهو ما يحدث حالة من البلبلة في السياسات المنظمة للسوق، كما أن هذه القرارات قد تضر بمناخ الاستثمار العقاري وتؤثر على ثقة الشركات في الدخول في مشروعات جديدة، في وقت تحتاج فيه الدولة أكثر من أي وقت مضى إلى جذب المزيد من الاستثمارات.

وأشاد المهندس نجيب ساويرس، رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لشركة أورا ديفلوبرز إيجيبت، بالشراكة الإستراتيجية التي أبرمتها الحكومة المصرية مع كبرى الشركات الإماراتية والسعودية، بهدف تطوير مشروع سياحي ضخم على البحر الأحمر، معتبرًا أن هذه الخطوة ستُحدث نقلة نوعية في السوق المصرية وستفتح المجال أمام مرحلة جديدة من النشاط الاستثماري والسياحي الكبييرين بهذه المنطقة الواعدة. ويرى ساويرس أن هذه الصفقة تعكس قيمة التعاون بين أطراف تمتلك خبرة قوية ورصيدًا كبيرًا من الإنجازات في المنطقة، مؤكدًا أن أي مشروع يجمع بين شركاء بهذا المستوى كفيل بإحداث رواج كبير داخل السوق المصرية، وأن يعزز مكانة الدولة كوجهة استثمارية وسياحية واعدة في المنطقة.

كما أن انعكاسات المشروع – بحسب رؤية ساويرس-لن تقف عند حدود حجمه أو قيمته الاستثمارية فحسب، بل ستمتد لتشمل الثقة التي يمنحها لمجتمع الأعمال الدولي في السوق المصرية، حيث يرسل رسالة واضحة بأن مصر باتت مقصدًا مفضلًا للشركات الكبرى وصناديق الاستثمار العربية والدولية، وأن الفرص الاستثمارية المتاحة بها تتزايد باستمرار.

وفي سياق متصل أكد ساويرس أن مشروع «الجونة» يعد من المشروعات التي تحظي باهتمام كبير من كافة العملاء من مختلف دول العالم كونه مشروع غير تقليدي وخارج المنافسة على شاطئ البحر الأحمر، وهذا ما يؤكد أنه من أنجح المشروعات المقامة في السوق المصري.

طفرات غير مسبوقة في السياحة الوافدة

وأوضح أن مصر تشهد معدلات السياحة الوافدة إليها طفرة غير مسبوقة خلال السنوات الأخيرة، وهو ما يفرض بطبيعة الحال ضرورة الإسراع في تنفيذ المزيد من المشروعات الفندقية والسياحية الكبرى، لتلبية الطلب المتزايد من جانب السائحين، ولافتًا إلى أن القطاع الخاص نجح بالفعل في تقديم نماذج متميزة على هذا الصعيد، خاصة في مناطق الساحل الشمالي والبحر الأحمر، وهو ما يجعل المشروعات الجديدة امتدادًا طبيعيًا لمسار ناجح أثبت قدرته على دعم الاقتصاد الوطني.

واستشهد ساويرس بنموذج للشراكة الناجحة بين القطاعين العام والخاص، وهو مشروع تطوير منظومة تشغيل منطقة الأهرامات، مؤكدًا أن المشروع قدم نموذجًا متكاملًا يليق بقيمة المنطقة الأثرية.

وأكد أن منطقة الأهرامات بحاجة لمزيد من الفنادق السياحية متنوعة الفئات في ظل رؤية الدولة لمضاعفة عدد السياح حتى 2030، مع استغلال حدث افتتاح المتحف المصري الكبير والذي يتطلب إنشاء فنادق بالتوازي مع عملية البناء لاستيعاب الأعداد المتزايدة من السياح.

وشدد على ضرورة توفير الأراضي أمام القطاع الخاص وسرعة إنهاء التراخيص، مع توفير التمويلات اللازمة بدخول الجهاز المصرفي بتوفيره للشركات العقارية والسياحية الراغبة في تنفيذ مشروعات بتلك المنطقة وهذا ما يجعل عملية التطوير لا تستغرق أكثر من 2 إلى 3 سنوات لتبدأ عمليات التشغيل.

وأوضح أن السياحة في مصر تشهد نموًا قويًا، ويجب الاستفادة منها كمصدر رئيسي للعملة الأجنبية، الأمر الذي يتطلب الاستعداد ببنية أساسية قادرة على جذب المزيد، مؤكدًا على ضرورة طرح إدارة وتشغيل عدد من المطارات للقطاع الخاص مما يزيد من عمليات التنظيم والدقة وتقليص الوقت في نهو الإجراءات.

ودعا إلى ضرورة وجود منهج تعليمي توعوي للمراحل الدراسية المختلفة يهدف إلى زيادة الثقافة السياحية لدي النشء والطلبة، خاصة وأنها أحد المصادر الرئيسية للدخل القومي لمصر.

وسط البلد

وحول منطقة وسط البلد والاستثمار فيها أكد أن منطقة وسط البلد لها رؤية خاصة ولابد من الاستفادة من كل جزء فيها، قائلًا : «لا أملك أي عمارات في وسط البلد، ولم أشتر أي شيء فيها».

سرعة الإجراءات والتراخيص

وانتقد ساويرس التعقيدات البيروقراطية والإجراءات المطولة التي يواجهها المستثمرون عند بدء مشروعاتهم، مشيرًا إلى أن الحصول على التراخيص والقرارات الوزارية قد يستغرق من 6 أشهر إلى عام كامل، وهو ما يترتب عليه ارتفاع كبير في التكاليف، موضحًا أن خلال هذه المدة الطويلة تتغير أسعار مواد البناء والخامات بشكل متسارع، مما يرفع تكلفة التنفيذ النهائية بنسبة قد تصل إلى 25% مقارنة بالتقديرات الأولية، وهو ما يضع المستثمرين تحت ضغوط إضافية.

ولفت إلى أن تأخر إصدار التراخيص الخاصة بالمطورين العقاريين على وجه الخصوص يؤدي مباشرة إلى ارتفاع أسعار الوحدات السكنية، حيث إن المطور يضطر لتحميل هذه الزيادة على سعر البيع، وهو ما ينعكس في النهاية على المستهلك النهائي، وأكد أن تكلفة الوحدة الواحدة قد ترتفع بنسبة تتراوح بين 20 و25% فقط نتيجة هذا التأخير، وهو ما يجعل السوق أقل تنافسية ويؤثر على معدلات الطلب.

وأشار ساويرس إلى أن المشكلة في السوق المصري تكمن في أن المطور العقاري هو من يتحمّل عبء التقسيط وليس البنوك، وهذا ما يؤدي أيضًا إلى زيادة المنتج العقاري نظرًا لفائدة التقسيط، مؤكدًا أن الحل الرئيسي لحل تلك الإشكالية هو دخول البنوك كجهة تمويل للعملاء.

وأقر ساويرس بأن السوق العقاري المصري بعيدًا تمامًا عن ظاهرة الفقاعة العقارية نظرًا لأن أكثر من 70% من تمويلات الوحدات تمويلات ذاتية من العملاء، ولكن هناك معضلة كبيرة تواجه سوق الريسيل لاعتماده على البيع النقدي، متوقعًا زيادة المعروض في هذا السوق مما يؤكد انخفاض أسعار الوحدات للأسعار العادلة.

وحول نسبة التعثر بالسوق أكد أن النسبة تزايدت في ظل الظروف الاقتصادية التي يواجهها السوق، وهذا ما يؤكد أن هناك بعض المضاربات التي شهدها السوق العقاري في الفترة الأخيرة، ولكن لم تكمن المشكلة في ذلك فقط بل تواجه الشركات أزمة أخري وهي سداد تلك المبالغ للعملاء بعد توجيهها للإنشاءات بخلاف عمولات شركات التسويق. ووجه المهندس نجيب ساويرس، مجموعة من الرسائل المباشرة للشباب المصري والحكومة، مؤكدًا أن التحديات التي تواجه سوق العمل أو مسار التنمية الاقتصادية لا تنبع من غياب الفرص بقدر ما ترتبط بغياب الجدية والالتزام.

وقال ساويرس، إن مشكلة البطالة في مصر ليست نتيجة ندرة الفرص أو انعدامها، وإنما ترجع في كثير من الأحيان إلى تقاعس البعض عن بذل الجهد اللازم، مضيفًا بلهجة حاسمة: «المشكلة ليست في غياب الفرص، بل في غياب الجدية والإصرار لدى البعض من لا يجد فرصة عمل إنما يعاني من الكسل والتقاعس».

وأضاف أن السوق المصرية مليئة بالفرص المتنوعة سواء على مستوى الوظائف أو على مستوى المشروعات الصغيرة والمتوسطة، غير أن استغلال هذه الفرص يحتاج إلى رغبة حقيقية في العمل وتحمل المسؤولية، مشددًا على أن النجاح لا يأتي بمحض الصدفة أو الذكاء فقط، وإنما يتطلب جهدًا وإصرارًا مستمرين.

وفي نصيحته للشباب الراغبين في الدخول إلى عالم ريادة الأعمال أو تأسيس مشروعات جديدة، شدد ساويرس على ضرورة عدم التسرع، والاعتماد على الدراسة والتخطيط المسبق، موضحًا أن التكنولوجيا الحديثة باتت توفر أدوات معرفية قوية يمكن الاعتماد عليها لتطوير الأفكار وتحويلها إلى مشروعات واقعية، شريطة أن يتم التعامل معها بجدية وبحث متعمق، لا أن تستخدم بسطحية أو عشوائية.

وأشار إلى أن الجدية هي الأساس في تحقيق أي إنجاز، مضيفًا: «العمل لن يأتي إليك، أنت من تذهب إليه .. الذكاء وحده لا يكفي، بل يحتاج إلى جهد وإصرار»، مؤكدًا أن قصص النجاح في أي مجال تثبت أن العزيمة والمثابرة هما العنصران الحاسمان في صناعة الفارق.

وأوضح أنه يدرس بالفعل خطة لدمج جميع الشركات التابعة له في مصر تحت مظلة واحدة تحمل اسم «أوراسكوم القابضة»، وذلك بدلاً من إدراج كل شركة بشكل منفصل في البورصة، وهو ما وصفه بخطوة ضرورية تواكب حجم استثماراته المتشعبة داخل السوق المصرية، مؤكدًا أن الطرح الموحد لشركاته تحت كيان رئيسي واحد سيحقق عدة مكاسب مهمة، حيث يمنح الإدارة مرونة أكبر في اتخاذ القرارات، كما يخلق كيانًا قويًا يعكس الحجم الحقيقي لاستثمارات المجموعة.