انفراد.. ننشر المخطط النهائي لتطوير واجهة القاهرة النيلية

صورة جديدة ومغايرة للواقع الحالي سنراها قريباً لمنطقة كورنيش النيل من حلوان وحتى روض الفرج .. بعد المخطط التنموي الجديد للواجهة النيلية للقاهرة الكبرى والذي اعتمدته الحكومة مؤخرًا من أجل تطوير وتنمية واجهة نهر النيل على امتداد الكورنيش وإعادة استغلال بعض الأراضي الشاغرة والأراضي التي كان عليها مشروعات وتوقفت فضلاً عن تطوير المناطق السكنية الموجودة وإعادة تأهيلها من جيد لتكون في مستويات أفضل من التي كانت عليها.

المخطط الجديد سوف يشتمل على أراضي بمساحات كبيره، منها أرض سجن طرة وأرض مصنع المهمات وأرض الحزب الوطني الشهيرة والمطلة على الكورنيش بجوار المتحف المصري القديم، هذه الأراضي سوف يتم طرحها أمام المستثمرين لإقامة مشروعات استثمارية متنوعة، تشمل مشروعات سكنية عمارات ومقرات إدارية ومولات تجارية وسوف تغير حتما في شكل ونمط الحياة والتركيبة (الديموغرافيا) بالمنطقة، لتواكب وتساير مخططات التطوير التي تحرص الدولة على تنفيذها للوصول الي مستهدفات التنمية المستدامة والشاملة .

" العقارية " تمكنت من الحصول على تفاصيل وخرائط المخطط العمراني الجديد للواجهة النيلة بالقاهرة الكبرى وتستعرض في سياق التحقيق التالي بعضًا من التفاصيل المهمة والمتعلقة بمساحات الأراضي وأماكنها وأنواع الانشطة التي ستقام عليها والجهات التي ستديرها وتتعامل عليها والأسعار المقترحة لمتر الأرض والارتفاعات المحددة للعقارات التي سيتم بنائها وخاصة القريبة من النيل ، وغيرها من التفاصيل المهمة تكشف عنها السطور التالية .

اعتمدت الحكومة المخطط التنموي العاجل لتطوير الواجهة النيلية لمحافظة القاهرة، والذي يشمل أكثر من 1500 فدان من الأراضي الممتدة من حلوان جنوبًا حتى روض الفرج شمالًا، ويتضمن طرح 22 قطعة أرض في مواقع استراتيجية على كورنيش النيل أمام المستثمرين خلال الفترة المقبلة، مع السماح بالبناء بارتفاعات تصل إلى 140 مترًا للمشروعات الفندقية ومراكز الأعمال، والتنوع في الأنشطة بين السكني والتجاري والإداري والطبي.

وعلمت "العقارية" من مصادرها، أن مجلس الوزراء يدرس حاليًا تحديد القطع الاستثمارية التي سيتم طرحها للاستثمار خلال الفترة المقبلة، وذلك بعد أن انتهت هيئة التخطيط العمراني من إعداد المخطط التنموي لتطوير الواجهة النيلية للقاهرة الكبرى بالتنسيق مع المحافظة، وأكدت المصادر أن الأراضي الشاغرة الموجودة بالمخطط التنموي تقع على طول الواجهة النيلية إلا أن 90% من هذه المساحات في نطاق حي المعادي، لافتة إلى أن الارتفاعات التي تم إقرارها تنوعت حسب نشاط المشروع، ومن المقرر أن يتم تحديد آليات طرح الفرص الاستثمارية بتلك المنطقة بالتوازي مع طرح كراسة شروط مربع الوزارات بوسط البلد.

وقالت المصادر أنه يجري حاليًا إعداد ملف كامل بجميع الأراضي الشاغرة ومساحاتها لتقديمها لمجلس الوزراء لوضع التصور النهائي لاستغلال تلك الأصول والمحددة في تقارير المخطط التنموي الذي تم اعتماده للواجهة النيلية سواء أرضي تابعة لوزارات أوهيئات أو شركات حكومية، مؤكدة أن الحصر الأولي للأصول حدد 22 قطعة أرض بمساحات مختلفة، بداية من حلوان وحتى روض الفرج.

وذكرت المصادر أن تحديد المخطط التنموي للواجهة النيلية بدأ منذ عامين تقريبًا ولكن نظرًا لعدم مد هيئة التخطيط العمراني بالمعلومات الكافية من قبل الأحياء، وهو ما أدي لتأخر نهو المخطط والذي تم اعتماده مؤخرًا، خاصة مع مد المخطط لحدود منطقة حلوان حتى منطقة روض الفرج ، مؤكدة أن المخطط التنموي للواجهة النيلية لمحافظة القاهرة هو مخطط تجديد وتطوير ويتم من خلاله تحديد الأنشطة والاستخدامات الخاصة بالمناطق وفق دراسات، حيث تم الانتهاء دراسة الرفع العمراني وخريطة استعمالات أراضي لتلك المنطقة وتم تحديد المساحات الشاغرة من الأرضي بالمنطقة ويتم تحديد الأنشطة للأراضي والمواقع في التقارير التي تم اعتمادها من مجلس الوزراء والمجلس الأعلى للتخطيط العمراني.

أراضي القطاع الجنوبي

وفيما يخص أراضي المنطقة الجنوبية لمحافظة القاهرة ، أشار المصادر إلى أن هذه الأراضي يغلب عليها الاستعمال السكني والذي يمثل نحو 26%، إلا ن الغالبية العظمي للاستعمالات الواقعة المطلة على الواجهة النيلية مثل الأنشطة التجارية والإدارية والخدمية بالإضافة إلى الاستعمالات غير المتوافقة وظيفيًا مع قيمة المنطقة مثل الأنشطة الصناعية لبعض القطع والتي تصل لنحو 3.8 فدان، بينما يوجد نحو 5% من الأراضي أراضي فضاء قابلة للتطوير سواء بالأنشطة الحالية أو غير أنشطتها.

وأوضحت أنه تم اعتماد المخطط الخاص بتجديد الواجهة النيلية للقطاع الجنوبي للقاهرة الكبرى والتي تضمنت مشروع تطوير كورنيش النيل بالمعادي ودار السلام وأثر النبي والمعد من قبل هيئة التخطيط العمراني بعد تقديم مقترح من شركة المعادي للتنمية والتعمير باستغلال الأرض الواقعة بجوار المحكمة الدستورية، والتي تمت الموافقة عليه، مع تكليف هيئة التخطيط العمراني بإعداد مخطط تنموي وتحديث المخطط السابق إعداده.

140 مترًا ارتفاع

وقد سمحت هيئة التخطيط العمراني لقطع الأراضي المطلة على الواجهة النيلية بعمق 100 متر من حد طريق الكورنيش البناء بحد أقصي للارتفاع 140 مترًا على ألا يزيد معامل الكثافة البنائية عن 8 شرط الحصول على الموافقات النهائية من الجهات المعنية والمجلس الأعلى للتخطيط العمراني، أما في حالة موافقة وزارة السياحة يمكن التعامل مع المساحات أقل من الواردة بالمشروع للاستخدام الفندقي.

وتابعت المصادر: بالنسبة لمناطق الارتداد الواقعة علي طريق الكورنيش تستغل كمناطق خضراء وطرق خدمة، أما الارتداد بالطرق العرضية تستغل كمناطق خضراء وساحة انتظار، أما بالنسبة للمناطق السكنية التي تحتاج لتطوير يتم تطوير شبكات المرافق، كما تقوم الإدارة العامة للأملاك وباقي الجهات المعنية بمراجعة أراضي أملاك الدولة داخل خدود المخطط، هذا بالتوازي مع قيام الجهات المختصة بإصدار القرارات التنفيذية نحو استخراج الأراضي الزراعية المبورة من الحصر الزراعي قبل التعامل علي المخطط وتحصيل فروق الأسعار وتغيير استخدامات الأرض مع سداد مقابل التحسين.

فيما نوهت المصادر إلى أن هيئة التخطيط العمراني حددت الارتفاعات للمناطق الثقافية والتجارية والترفيهية للمساحات التي تبدأ من 5000 متر نحو 36 مترًا، بينما الأراضي ذات الأنشطة السكنية التجارية الإدارية بمساحات تبدأ من 4 آلاف متر بارتفاعات 90 مترًا أي ما يعادل 27 طابقًا، أما الأبراج الإدارية والشقق الفندقية والأنشطة التجارية بارتفاعات 36 مترًا، أما المراكز الثقافية سواء مسارح أو سنيمات بارتفاعات 36 مترًا، أما المشروعات الخاصة بمراكز المال والأعمال فتبدأ من 90 مترًا كارتفاع، أما المشروعات ذات الخدمات الاستثمارية وسياحية ومراكز استشفاء وأبراج إدارية وفنادق بارتفاع 140 مترًا.

وأشارت إلى أن فكرة مخطط كورنيش المعادي هي تعديل اشتراطات وارتفاعات وتعديل استخدامات بما يحقق أفضل استفادة من قيمة الأرض، حيث تضمنت الاستخدامات الخاصة بالأراضي الواقعة بالمعادي إقامة مراكز طبية وتجارية ومجمعات سكنية أبراج ومقرات إدارية وبنوك.

الحصر الأولي

وقالت مصارد لـ " العقارية "إن الحصر الأولي للأراضي الواقعة على كورنيش النيل بداية من حلوان وحتى روض الفرج بلغت مساحاتها الإجمالية تزيد على 1500 فدان ما بين أراضي تابعة للمحافظة وأخري تابعة للعديد من الجهات والوزارات المختلفة وشركات قطاع الأعمال العام وشركات المقاولات الحكومية، موضحة أن أرض مصنع المهمات الواقعة على الواجهة النيلية مباشرة والتي تصل مساحته لنحو 250 ألف متر مربع، تم تحديد نوعية الأنشطة التي ستقام عليها وتتنوع بين إقامة مركز مال وأعمال وشقق فندقية بارتفاعات تصل لنحو 140 مترًا، بينما الأرض المجاورة لأرض المصنع فتم تحديد نشاطها لخدمات استثمارية وسياحية ومراكز استشفاء وأبراج إدارية وفنادق بارتفاعات متنوعة، أما أرض سجن طره فتم تحديد نشاط الأرض لتنفيذ مشروعات سكنية متكاملة وتجاري إداري، بينما أرض شركة المعادي للتنمية والتعمير سيتم تنفيذ مجموعة من المشروعات بأنشطة مختلفة بارتفاعات متنوعة، أما الأرض الواقعة في واجهة مستشفى النيل بدراوي فتتضمن أنشطة سياحية وترفيهية وتجارية وإدارية وكذلك الجزء المواجه لمحطة مترو أثر النبي، بينما الجزء المطل علي النيل ويقع بين مستشفى بدراوي حتى حدود أرض شركة المعادي فهي بأنشطة فندقية وإدارية وتجارية.

وأكدت أن الحصر الأولي للأراضي تضمن أيضا قطعة أرض بجوار حديقة حيوان شابوه ودار المهندسين، وأخري بجوار ورشة البلوف بمحطة كهرباء جنوب القاهرة، وأرض مخزن حي المعصرة، وكذلك ومجموعة قطع بجوار معدية الحوامدية وكورنيش المعصرة، وكذلك قطعة أرض بجوار ترسانة المعصرة، وعدد من القطع علي طريق مصر حلوان الزراعي، وقطعة أرض بجوار شارع معهد الأمناء، وأرض بجوار مبرة المعادي، وأخري بجوار أبراج المعادي ستار، وكذلك 7 أفدنة في واجهة مستشفى النيل بدراوي، وقطعة أرض بجوار سور مجري العيون، وأرض الحزب الوطني، ومجموعة من قطع الأراضي المستغلة لأنشطة المخازن بمنطقتي الساحل وروض الفرج.

ونوهت المصادر أنه فور موافقة مجلس الوزراء على التخطيط الحالي والأنشطة المحددة لتلك القطع سيتم تحديد آليات طرحها على الاستثمار بالتعاون مع القطاع الخاص لتنفيذ مشروعات متنوعة، تشمل مشروعات سكنية عمارات ومقرات إدارية ومولات تجارية وبعض القطع من الممكن تغير أنشطتها لفندقية.

واستكمالًا لذلك فقد قامت هيئة التخطيط العمراني توجيهات بوضع الرؤي التي تحقق أقصي استفادة من لبعض الأراضي التابعة لجهات معنية ذات مساحات كبيرة تمهيدًا لتنفيذ مشروعات استثمارية متنوعة، والتي تتضمن أنشطة عمرانية متكاملة وفنادق وأنشطة تجارية إدارية ومشروعات خدمية، حيث من المقرر أن يتم طرحها على القطاع الخاص لتنفيذ هذه المشروعات خلال الفترة المقبلة، وهو ما يتماشى مع الرؤية العامة لتطوير كورنيش النيل بداية من حلوان حتى شبرا الخيمة.

اشتراطات بنائية

مع البدء في وضع الرؤي الخاصة بكيفية استغلال الأصول الموجودة بمنطقة كورنيش المعادي فقامت وزارة التنمية المحلية بتقديم طلب للجهات المختصة بإلغاء الاشتراطات الصادرة في عام 2021 والتي تضمنت الموافقة علي قيود الارتفاعات بواقع أراضي و4 طوابق، وحظر تنفيذ مشروعات استثمارية بأنشطة متعددة والمعروفة بمشروعات الـ Mixed-use، وذلك نظرًا للركود الذي شهدته المنطقة وعزوف المستثمرين على هذه القطع، الأمر الذي وافقت عليه الجهات المختصة بإلغاء الاشتراطات البنائية وقيود الارتفاعات، بجانب إلغاء قرار حظر تنفيذ مشروعات متنوعة الاستخدامات.

وفيما يتعلق بالاشتراطات البنائية وقيود الارتفاعات التي حصلت عليها سابقًا لم يتم تعديلها بل تم التعامل عليها وفقًا لما تمت الموافقة عليه، أما بالنسبة للفرص الجديدة فقد تم تحديد قيود الارتفاعات بشكل عام ما بين 36 حتى 48 مترًا حسب طبيعة المشروع، إلا أن هناك بعض المشروعات ستحصل على استثناء في الارتفاع، ولكن لن تصل لارتفاعات أبراج عثمان لأنها لن تتكرر مرة أخري على واجهة النيل.

مخطط روض الفرج

وبشأن منطقة ساحل روض الفرج فهناك مخطط استراتيجي لهذه المنطقة ولكن تم إدراجها ضمن مناطق إعادة التخطيط لتعظيم الاستفادة من قطع الأراضي الموجودة والأصول غير المستغلة من خلال تعديل النشاط وقيود الارتفاعات بما يحقق الرؤية العامة للدولة متضمنة الارتفاعات جديدة وتغيير النشاط، حيث تصل مساحة المنطقة نحو 155 فدانًا، لتأتى فكرة إعلان هذه المناطق مناطق إعادة تخطيط بالتعاون مع محافظة القاهرة لوضع التصور العام لتحقيق أكبر استفادة من المنطقة والأصول التي تتضمنها، حيث تقدمت المحافظة بمقترح لوضع تصور لمخطط جديد للمناطق المحددة ليتم عرض الأمر على المجلس الأعلى للتخطيط العمراني بهذه المبررات، لتحقيق مردود أعلى وتطوير الأصول واستغلال المتخللات الموجودة.

ولعل إعادة التخطيط الهدف منها النظر لمواد الحالية، من الممكن أن تتضمن زيادة مساحات خضراء أو توسعة طرق أو من خلال نزع ملكية من أجل المنفعة العامة مع تقييم الأسعار الخاصة بالتعويضات وفقاً لخبراء متخصصين ويتم صرف التعويضات للأهالي.

التصور العام للمنطقة تم تحديد أنشطة بعينها من قبل المحافظة بتقديم مقترح مبدئي ليتم البدء في دراسته من قبل الخبراء المتخصصين ويتم عرضه على المجلس الأعلى للتخطيط ويتم عرضه أيضاً على هيئة التخطيط العمراني لإبداء الرأي الفني، ومن ثم سيتم تحديد الأنشطة الخاصة بالتصور العام للأنشطة الجديدة وقيود الارتفاعات وتعديل نشاط بعض الأراضي.

التصور المبدئي للمنطقة الساحل ذات الواجهة النيلية قد تتضمن أنشطة سياحية وتجارية وسكنية، على أن يتم وضع رؤيتها بما يتماشى مع الأنشطة الموجودة بالمنطقة وفقًا للدراسات الجاري تنفيذها، حيث من المقرر أن يتم استغلال الأصول والأراضي ذات القيمة الاستثمارية وطرحها على مستثمرين لديهم خبرات في تنفيذ مشروعات فندقية وتجارية وترفيهية وخدمية، من خلال إعداد المخططات العامة والتفصيلية للمشروعات المستهدف تنفيذها قبل عملية الطرح، وعرض المخطط لهيئة التخطيط العمراني لمراجعته والموافقة عليه، ليشمل العرض المقدم للهيئة الدراسات المرورية والرسومات الهندسية اللازمة.

الأعلى سعراً

على الجانب الآخر قال رضا لاشين الخبير والمثمن العقاري إن سعر المتر بمنطقة المعادي هو الأعلى على كورنيش النيل حيث يتراوح سعر متر الأرض الفضاء ما بين 200 حتى 250 ألف جنيه للأنشطة السكنية، بينما تزيد القيمة بمعدل 300% للأنشطة التجارية والطبية والفندقية، مشيرًا إلى أن منقطو ساحل روض الفرج تأتي في المرتبة الثانية بسعر يتراوح بين 120 حتى 150 ألف جنيه للمتر، أما المرتبة الثالثة فتأتي منطقة حلوان والمعصرة بسعر يبدأ من 60 حتى 80 ألف جنيه للمتر المربع.

على جانب آخر تعد شركتي المعادي للتنمية والتعمير والسعودية المصرية للتعمير الأكثر استفادة من تلك المخططات نظرًا لامتلاكهم أصول تم تطويرها وأخري جاري تطويرها ووضع التصور العام لها، سواء أراضي أو منشآت، لتصبح تلك المشروعات هي المؤشر الحقيقي للأسعار، والتي من المتوقع أن تشهد ارتفاعات كبيرة فور إتمام عملية تطوير الوجهة النيلية ودخول مستثمرين جدد، وفيما يتعلق بالأراضي المتبقية فإن معظم تلك الملكيات تعود للقطاع العائلي ووزارة قطاع الأعمال العام وبعض الهيئات.