ماجد عبدالعظيم: لا فقاعة عقارية في مصر.. وهذه أسباب زيادة الأسعار

أكد الدكتور ماجد عبدالعظيم، أستاذ الاقتصاد وخبير الاستثمار العقاري، أنه من الصعب للغاية أن يشهد سوق العقارات المصري ما يُعرف بـ"الفقاعة العقارية"، وإن كان لا يمكن استبعاد ذلك تمامًا، مشيرًا إلى أن "المستحيل لا وجود له في الاقتصاد، لأن المتغيرات المفاجئة واردة".

وقال عبدالعظيم، في تصريحات تليفزيونية، إن الحديث عن فقاعة عقارية في السوق المصري بعيد عن الواقع في ظل مجموعة من العوامل، أهمها ثقة المطور العقاري، وثقة المستثمرين المحليين والأجانب، لافتًا إلى أن المشروعات العقارية الكبرى في مناطق مثل الغردقة والجونة تشهد إقبالًا متزايدًا.

وأشار إلى أن ارتفاع معدل الطلب على العقارات في مصر يرتبط ارتباطًا وثيقًا بمعدل الزيادة السكانية، موضحًا: "أول سؤال يُسأل لأي شاب مُقبل على الزواج: عندك شقة؟ لو الإجابة نعم، نكمل الكلام. ما عندكش؟ خلص الكلام".

وأضاف عبدالعظيم أن الطلب في السوق العقاري لا يقتصر فقط على السكن أو الزواج، بل هناك طلب استثماري كبير، خاصة في القطاعات التجارية والإدارية والطبية. وقال: "فيه عائد استثماري مرضي جدًا من 8% إلى 10%، وفي بعض القطاعات مثل التجاري والإداري يصل إلى 15 و20%".

وأوضح أن تنوع العقار يساهم في تحفيز السوق، حيث يتجه المستثمرون بعد امتلاك وحدات سكنية إلى شراء عيادات أو مكاتب أو محلات إذا توفرت لديهم فوائض مالية.

وأكد عبدالعظيم أن ثقة الشركات العقارية المحلية والدولية بسوق العقارات المصري دليل قاطع على قوته، مشيرًا إلى أن دخول صناديق استثمار دولية للسوق يؤكد أن هذه المؤسسات لا ترى احتمالًا لحدوث فقاعة عقارية، وإلا لما توسعت في استثماراتها.

وقال: "لو كان فيه احتمال لفقاعة، كانوا قفلوا مشروعاتهم ومشيوا، لكن اللي بيستثمر هنا بيحقق عوائد مجزية، وده بيشجع غيره ييجي".

وتحدث أيضًا عن المدن الذكية، مؤكدًا أن التوسع في إنشاء "سمارت سيتيز" يعكس توجه الدولة نحو تطوير بنية عمرانية حديثة في مختلف المحافظات، مضيفًا: "كل محافظة فيها مدينة جديدة دلوقتي".

وعن أسعار العقارات المرتفعة في مناطق مثل الساحل الشمالي، قال عبدالعظيم إن بعض الأسعار وصلت إلى 200 ألف جنيه للمتر، بل 300 و400 و500 ألف في بعض المشروعات، وعلّق: "أنا بُذهَل من الأسعار، بس بيتباع، وده بيؤكد أن في طلب".

وأشار إلى أن الزيادة السعرية في العقارات تنقسم إلى شقين: زيادة مبررة: بسبب ارتفاع تكلفة الخامات، ومواد البناء، والأراضي، والأيدي العاملة، زيادة غير مبررة: نتيجة ما وصفه بـ"التحوط الزائد" من بعض المطورين العقاريين.

وأكد أن مثل هذه الزيادات غير المبررة قد لا تؤدي إلى فقاعة، ولكنها قد تسبب ركودًا في القطاع، كما حدث بعد أزمة 2008.

وأوضح أن بعض المطورين يواجهون تباطؤًا في المبيعات من خلال تقديم تسهيلات مثل زيرو داون بايمنت أو تقسيط يمتد حتى 15 سنة، لتحفيز السوق.

وتطرق عبدالعظيم إلى السياسة النقدية وتأثيرها المباشر على القطاع العقاري، مشيرًا إلى أن ارتفاع سعر الفائدة يؤدي إلى زيادة تكلفة التمويل وبالتالي زيادة تكلفة الاستثمار العقاري.

وقال: "كلما ارتفعت الفائدة، ارتفعت تكلفة التمويل على المستثمر. ومع ارتفاع تكلفة الأراضي والخامات، سعر المنتج النهائي بيرتفع، وده خارج سيطرة المطور".

كما أشار إلى أن بعض المطورين يسعّرون وحداتهم بناءً على توقعات مستقبلية لسعر الصرف أو بسبب الإشاعات، وقال: "فيه اللي قال إن الدولار هيبقى بـ70 أو 80، فسعروا على هذا الأساس، والمطور مش هيقدر ينزل السعر بعد ما باع المرحلة الأولى".

وختم الدكتور عبدالعظيم حديثه بالتأكيد على أن ما يحدث في السوق هو تفاعل بين العرض والطلب والتكاليف والمتغيرات الاقتصادية الكلية، معتبرًا أن القطاع العقاري لا يزال جاذبًا لكنه بحاجة إلى ضبط الإيقاع السعري لتحقيق توازن واستدامة في النمو.