سباق الاستحواذ على الأراضي يشعل سوق العقارات المصري
«اليد الثانية» للأراضي.. البديل المفضل لدى للمطورين
ندرة الأراضي وراء عودة ظاهرة التسقيع والأوفر برايس
إشكالية الملكيات المتعددة لكل قطع الأراضي بنظام اليد الثانية.. تعطّل خطط المطورين
١٠٠٪ زيادة في الطلب على أراضي التجمع الخامس خلال عام لموقعها المتميز
٣٠٪ زيادة في أسعار الأراضي منذ تعويم مارس ٢٠٢٤ وحتى الآن
يتزايد الطلب على الأراضي العقارية رغم امتلاك نحو 100 شركة لما يقرب من تريليون متر مربع من الأراضي، في حين تبحث نحو 30 شركة حاليا عن أراضٍ تصل مساحتها إلى 500 فدان، خاصة في مناطق الساحل الشمالي وشرق وغرب القاهرة، وسط ندرة في المعروض من المساحات الكبيرة والمتميزة، وأدت أزمة نقص الأراضي إلى عودة ظاهرتي «التسقيع» و»الأوفر برايس»، بينما يفضّل المطورون حاليا اللجوء إلى «اليد الثانية» كبديل للحصول على قطع جاهزة، رغم إشكاليات الملكيات المتعددة التي تعطل تنفيذ المشروعات.وسجلت أراضي التجمع الخامس زيادة في الطلب بنسبة 100 % خلال عام، في الوقت الذي ارتفعت فيه الأسعار بنحو 30 % منذ تعويم الجنيه في مارس 2024، وتطرح هيئة المجتمعات العمرانية نحو 1000 فدان شهريا ضمن الخطة الخمسية، بينما تؤكد وزارة الإسكان أن معظم الطلبات تتركز على مساحات تتراوح بين 20 و100 فدان فقط.
ويواجه القطاع العقاري في مصر أزمة تتمثل في ندرة الحصول على الأراضي، فلم تعد المشكلة فقط في ارتفاع الأسعار ولكن في محدودية المعروض بشكل تسبب في اشتعال المنافسة والسباق بين المطورين العقاريين، ذلك الأمر وضع الكثير من الشركات العقارية أمام تحد كبير ربما يؤثر على نمو القطاع واستدامة مشروعاته، ويأتي هذا في ظل تغيرات اقتصادية وضغوط مالية تعيد رسم خريطة الاستثمار العقاري من جديد، حيث أصبحت قطع الأراضي في السوق بمثابة الكنز المفقود فلم تعد الأرض مجرد مورد ثابت، بل صارت سلعة نادرة تُسعّر أحيانًا بالدولار، وتمثل معضلة ندرة الأراضي في الوقت الحالي أبرز العقبات التي تواجه الشركات في ظل التغيرات السريعة بشأن الأسعار وتنوع آليات الطرح خاصة في الأماكن والمواقع المميزة، والتي أسهمت في عزوف العديد من الشركات العقارية عن التقدم عليها.
١000 فدان تطرحها هيئة المجتمعات على المطورين شهريًا
طرحت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة أكثر من 30 ألف فدان خلال الـ 3 سنوات الماضية بواقع 10 آلاف فدان سنويًا بالعديد من المناطق الاستثمارية بواقع 800 حتى ألف فدان شهرياً، بخلاف ما تم تخصيصه لمشروعات الشراكة، حيث تراوحت الأسعار الخاصة بالأنشطة العمرانية ما بين 2000 حتى 20 ألف جنيه للمتر المربع، بينما الأنشطة التجارية تراوحت بين 15 حتى 80 ألف جنيه للمتر المربع، والأنشطة الإدارية ما بين 10حتى 25 ألف جنيه حسب نسب تميز القطع، بينما طرحت مجموعة من أراضي الفنادق السياحية بسعر يتراوح بين 12 حتى 40 ألف جنيه، حيث بلغت نسبة زيادة سعر متر الأرض بكل قطاع ما بين 10 حتى 25 % سنويًا.
وطرحت وزارة الإسكان خلال الـ 16 شهرًا الماضية بداية من يناير 2024 حتى الآن، ما يقرب من 11ألف فدان بأنشطة متنوعة تمركزت بين غرب وشرق القاهرة بنسبة لا تقل عن 70 % من الطروحات ونحو 30 % بالمدن الواقعة بالأقاليم والعلمين الجديدة، إلا أنها لم تفكر في طرح فرص استثمارية بالساحل الشمالي، الذي يعاني من تعطش للأراضي برغم زيادة سعر قيمة تحسين الأراضي لأكثر من 4 أضعاف، بعد أن توقفت لجنة الحصر والتسعير في مباشرة الأعمال لمدة 6 أشهر بدأت من يناير حتى يونيو 2024.
الطرح تضمن أكثر من 1200 قطعة أرض بمساحات متنوعة وأنشطة مختلفة بإجمالي 11 ألف فدان بأكثر من 30 مدينة جديدة بمساحات متنوعة ما بين صغيرة ومتوسطة، مثلت مشروعات الـ MIXUSEDما يقرب من 50% من المساحات المطروحة على الشركات الاستثمارية والتي تراوحت مساحات القطع ما بين 1000 حتى 20 ألف متر مربع.
طروحات الأراضي شملت 50% من القطع للأنشطة المتنوعة ونحو 40% للمشروعات العمرانية المتكاملة ونحو 10% من القطع حق انتفاع وفرص صناعية، حيث انتهت وزارة الإسكان من تخصيص ما يقرب من 80% من طروحاتها بإجمالي ما يقرب من 1000 قطعة خلال هذه الفترة لكل من الشركات المصرية والعربية والأجنبية، حيث استحوذت الشركات الخليجية والأجنبية علي 40% من إجمالي القطع التي تم تخصيصها تسدد بالدولار بكل من القاهرة الجديدة والشيخ زايد والسادس من أكتوبر والشروق والعبور دمياط وبعض المناطق الأخرى، وحققت الوزارة مبيعات إجمالية من الأراضي المطروحة بالدولار نحو 5 مليارات دولار خلال 2024، بينما تستهدف 5 مليارات دولار جديدة بنهاية العام الحالي 2025.
وأعلنت هيئة المجتمعات العمرانية مؤخرًا عن طرح 81 قطعة أرض استثمارية بإجمالي 302 فدان في أكثر من 25 مدينة جديدة بأنشطة متنوعة ومساحات مختلفة، وذلك وفقًا للتخصيص الفوري، أبرزها القاهرة الجديدة وأكتوبر الجديدة وحدائق أكتوبر والشيخ زايد والمنصورة الجديدة والشروق وبدر والسويس الجديدة بالإضافة لعدد من المدن الجديدة بالصعيد.
د. وليد عباس نائب أول رئيس هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة يرد: غالبية طلبات المستثمرين من الأراضى تتراوح بين ٢٠ حتى ١٠٠ فدان
الهيئة قررت طرح الأراضي الاستثمارية بمساحات صغيرة بناء علي طلب المستثمرين
عدد كبير من الشركات العقارية تقدم للحصول على أرض بمساحات تتراوح بين 20 حتى 100 فدان.. والآليات التي اتبعتها الهيئة ساهمت في اختفاء ظاهرة التسقيع
أكد الدكتور وليد عباس نائب أول رئيس هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة أن السوق العقاري يجري تنظيمه ووضع العديد من الضوابط المحددة لعمل شركات التطوير العقاري، لافتًا إلى أن اتجاه الهيئة لطرح الأراضي الاستثمارية بمساحات صغيرة جاء بناء علي طلب المستثمرين، حيث يتم الطرح وفق مجموعة من الآليات لتتناسب مع الجميع منها الاتاحة الفورية والشراكة والمزايدة العلنية.
وأوضح أن عدد كبير من الشركات العقارية تقدمت للحصول على أرض بمساحات تتراوح بين 20 حتى 100 فدان، إلا أن الآليات التي اتبعتها الهيئة ساهمت في اختفاء ظاهرة تسقيع الأراضي، موضحًا أن آلية التخصيص الفوري بديل ناجح لحل أزمة عدم الإقبال على طروحات الأراضي من خلال المزايدة، كما أنها تشهد طلبات متزايدة من المستثمرين للحصول على أراضي في المدن التابعة للهيئة بأنشطة استثمارية ومساحات متنوعة، كما أن آلية التخصيص الفوري قضت على أزمة تراجع الإقبال على طروحات المزايدة العلنية والمزايدة بالمظاريف المغلقة.
هيئة المجتمعات تطرح أراضي العلمين وفقاً برغبة المطورين.. والسيولة أزمة أمام ترفيق الأرض
بالرغم من طرح مجموعة من قطع الأراضي بمدينة العلمين بإجمالي 4 آلاف فدان على مدار الـ 3 سنوات الماضية بمدينة العلمين الجديدة لمختلف الأنشطة ما بين سكنى وتجاري وإداري وصناعي، إلا أنها قامت بتعديل بعض الاشتراطات لبعض القطع لعدم توافقها مع رغبات الشركات مما أدي لقيام هيئة المجتمعات العمرانية بإعادة تسعير القطع وإعادة طرحها.
الطرح الذي شهدته مدينة العلمين هو الطرح الوحيد من قبل هيئة المجتمعات بالساحل منذ 2019 نظرًا لقيام لجنة الحصر بعمليات الحصر والتفاوض مع مالكي الأراضي والعمل على تقنينها، وهو ما ساهم في ندرة الأراضي المطروحة بالمنطقة في ظل تصاعد عمليات الطلب على الأراضي، وأن كانت تسدد قيمتها بالعملات الأجنبية.
ولعل ندرة الأراضي التي شهدها الساحل الشمالي من قبل جهات الولاية أدي للجوء الشركات العقارية للبحث علي فرص استثمارية من مالكي الأراضي سواء أفراد أو شركات، ونجحت العديد من الشركات في إتمام العديد من الصفقات سواء بيع أو شراكات مع القطاع الخاص لعل أهمها إعمار والمراسم ومراكز وتطوير مصر والأهلي صبور، إلا أن الطلب على الأراضي بالساحل زادت بشكل مكثف بعد إتمام صفقة رأس الحكمة ودخول كبار المطورين بهذه المنطقة، وتسعي مجموعة من الشركات حاليًا للحصول على أراضي من جهات أخري وأفراد بعد التأكد من سندات الملكية للأراضي.
ونظرًا لذلك اتجهت مجموعة كبيرة من شركات التطوير العقاري بالبحث والدراسة للحصول على قطع أراضي من شركات أخري أو جمعيات أو كيانات بتلك المنطقة إلا أن معظم هذه الشركات لا تحسم الأمر نظرًا لتعدد ملكية الأرض، وهناك شركات قامت بسداد جزء من قيمة الأرض واكتشفت أن هناك تلاعبًا في ملكية الأرض مما أدي لإصدار قرار بعدم التعامل علي هذه الأراضي لحين الفصل القضائي فيها.
وجاءت ندرة الأراضي أيضًا مع توقف طرح الأراضي بمنطقة الساحل الشمالي الغربي بعد أن حددت لجنة الحصر والتفاوض نظام حق الانتفاع للأراضي الواقعة بالظهير الجنوبي في القطاع الثالث بشكل سنوي لحين تحديد آلية للتعامل مع الأراضي.
واستكمالًا لعملية التقنين فقامت لجنة الحصر والتفاوض بهيئة المجتمعات العمرانية بزيادة سعر متر التقنين لنحو 5 آلاف جنيه بزيادة تصل لنحو 100 % وذلك بعد صفقة رأس الحكمة، بينما حددت العمل بنظام حق الانتفاع للأراضي الواقعة على الجانب الآخر من الطريق الساحلي الدولي بشكل سنوي لحين الانتهاء من توفيق أوضاع الأراضي الواقعة على الشريط الساحلي.
بعض شركات التطوير اضطرت للبحث عن فرص بديلة وإقامة شراكات مع أخرى أجنبية وعربية
اضطرت مجموعة من الشركات المصرية للدخول في شركات عربية وأجنبية للحصول على قطع أراضي مميزة بمختلف المدن الجديدة، وقامت خلال الفترة الأخيرة بطرح مشروعات عديدة، فضلًا عن قيام بعض الشركات العربية الراغبة في الحصول على مشروعات شراكة أن تسدد مقدم الأراضي بالدولار، على أن تسدد القيمة المتبقية والمتفق عليها مع الهيئة بالجنيه، كما قامت مجموعة أخري من الشركات بالحصول علي أراضٍ جديدة في الساحل من شركات وكيانات وتقدمت بنفس سند الملكية للحصول علي التراخيص اللازمة والقرارات الوزارية هربًا من سداد 10% من قيمة الأرض الحالية لصالح الهيئة، كما قادمت هذه الشركات بإبرام عقود شراكة لتنمية وتطوير الأراضي خاصة بمنطقة الساحل الشمالي.
وعلى الرغم من ذلك هناك مجموعة قليلة من الشركات العقارية تقوم بالحصول على أراضي استثمارية وتقوم بتسويقها مرة أخري بحصولها على أوفربرايس وهذا يطلق عليه تجار الأراضي.
ساهمت بعض العوامل في عزوف عدد كبير من المطورين المصريين عن التقدم للحصول على قطعة أرض ببعض المناطق نظرًا لعدم قدرتها على تدبير العملات الأجنبية لسداد قيمة الأراضي المطروحة والمحدد آليات سدادها بالدولار، ومن بين تلك المعوقات الملاءة المالية للشركات، وآليات السداد وفائدة الأرض والتكلفة الإنشائية والمتوازية مع سداد أقساط الأرض والتسعير بالدولار وطرح تلك القطع بأسعار تفوق قدرات الشركات المالية بجانب الاشتراطات المالية والفنية لتلك القط ومدد التنفيذ خاصة بعد أن حددتها ما بين 3 حتى 12 عامًا حسب مساحة كل مشروع، في ظل غياب التمويلات البنكية بسبب ارتفاع تكلفة الاقتراض.
وبالرغم من وقوع الأراضي بمواقع مميزة بكل من القاهرة الجديدة والشيخ زايد والسادس من أكتوبر وبعض القطع بالعملين الجديدة، إلا أن عدد كبير منها تم تعديل اشتراطاته وآلية تسعيره، خاصة وأن هيئة المجتمعات العمرانية اشترطت في حال تخصيص أراضٍ بالدولار يتم تحويلها من الخارج مما يثقل على الشركات المصرية في تدبير الدولار، بل وأصبح الحصول على قطعة أرض مستحيلًا حتى بعد تدبير النقد الأجنبي، نظرًا لعدم قدرة هذه الشركات على تحويلها خارجيًا عبر قنوات شريعة، وهو الأمر الذي يشكل خطرًا كبيرًا علي الاقتصاد المصري وسعر العملة المحلية، وهو ما يعيد السوق السوداء للدولار مرة أخري.
المعطيات السابقة تؤكد أنه في حال استمرار هذا الوضع فإن محفظة أراضي هذه الشركات قد تنضب وهذا ما سيؤثر على مؤشر نمو السوق العقاري بشكل خاص والاقتصاد القومي بشكل عام، لذلك لابد من طرح بدائل وحلول تتماشي مع احتياجات الدولة والمشروعات التي تستهدف الفئات الأقل دخلًا وكذلك المشروعات الخدمية وأيضًا قدرات الشركات العقارية بما يتماشى مع مدد تحصيل قيمة الوحدات المطروحة.
٢٠٠ ألف فدان إجمالي محفظة أراضي ٧٠ شركة عقارية بما يعادل ٨٥٠ مليون متر مربع
رصدت العقارية إجمالي محفظة أراضي 70 شركة عقارية ذات المصداقية والسمعة الطيبة، حيث بلغت ما يقرب من 200 ألف فدان كمحفظة أراضي بما يعادل 850 مليون متر مربع، كما أنها تواصلت مع عدد من الشركات الجادة والمميزة بالسوق للوصول إلى حجم محفظة أراضيها إلا أن هذه الشركات فضلت عدم ذكرها، وتؤكد المؤشرات بأن الاشتراطات الجديدة والقيود التي تم وضعها من قبل جهات الولاية على الأرض لتطويرها ساهمت في تركيز الشركات على تطوير المساحات الحالية لها بجانب البحث بدقة من أجل الحصول على أراضٍ جديدة.
وجاءت مجموعة طلعت مصطفي في المرتبة الأولي بإجمالي 29.6 ألف فدان أي ما يعادل 125.5 مليون متر مربع والتي تستهدف التوسع في البحر الأحمر، وبالم هيلز بإجمالي 11 ألف فدان، وإعمار بنحو 7 آلاف فدان وتدرس حاليًا الحصول علي قطع جديدة في شرق القاهرة بنحو 1000 فدان وكذلك الساحل الشمالي وبعد أن حصلت علي 2000 فدان بالبحر الأحمر، وميدار بإجمالي 11 ألف فدان منها 5200 فدان بمستقبل سيتي و5800 فدان لمدينة مدي، ونيو جيزة بإجمالي 4000 فدان بعد دخولها منطقة نيو هليوبولس، وماونتن فيو 6000 فدان بعد إطلاقها مشروع القاهرة الجديدة بمساحة 100 فدان، ومدينة مصر 3500 فدان بعد توسعها في مستقبل سيتي وشراكة مصر الجديدة، كما أنها تسعي للحصول علي 1000 فدان جديدة في الساحل وغرب القاهرة وشرق القاهرة والأقاليم بخلاف خطتها التوسعية في الأسواق الخارجية، وLMD بنحو 2500 فدان، وترافكو 3000 فدان، وسوديك 1700 فدان التي تتفاوض علي مساحة ما بين 500 حتى 1000 فدان بشرق القاهرة، ومجموعة عربية 2400 فدان التي تستعد لطرح أول مشروعاتها بالعاصمة الإدارية يتضمن أنشطة تجارية وإدارية وفندقية، أورا ديفلوبرز إيجيبت بإجمالي1700 فدان، ومدار 1000 فدان التي تستعد لطرح أول مشروعاتها بغرب القاهرة، ووادي دجلة بإجمالي1300 فدان، ومصر إيطاليا 1700 فدان بإجمالي 7.1 مليون متر مربع، وجيتس 500 فدان، و 300 فدان لشركة cred، وهوم تاون 400 فدان، وإنرشيا نحو 850 فدانًا أي ما يعادل 3.4 مليون متر مربع، وهايد بارك بمساحة 1700 فدان تقريبًا، وريدكون 40 فدانًا أي ما يعادل 160 ألف متر مربع التي تسعي لتطوير مشروع بشرق القاهرة علي 250 فدانًا، ونيو جيرسي 300 فدان.
وتتضمن محفظة الأراضي أيضًا إمكان مصر 1400 فدان والتي تسعي للحصول علي قطع أراضي بالساحل الشمالي وغرب القاهرة، والمراسم الدولية تضم 1000 فدان، وحسن علام القابضة 8 ملايين متر مربع أي ما يعادل 1800 فدان، ومصر الجديدة 1750 فدانًا، ومراكز 853 فدانًا، وماجد الفطيم العقارية 3500 فدان، حيث تبحث الشركة الحصول على 1000 فدان بمدينة مدي وفي مراحله النهائية، كما تبحث عن 2500 فدان بالساحل الشمالي، وعمرو الفطيم تبحث علي 1000 فدان بمدينة مدي شرق القاهرة وكذلك الأمر في الساحل الشمالي، حيث تمتلك ما يقرب من 750 فدانًا وهو مشروع كايرو فيستيفال سيتي، وكورنر ستون نحو 120 فدانًا وتدرس الحصول علي 100 فدان في الساحل الشمالي، ومجموعة GV بإجمالي 26224 فدانًا، ومجموعة تبارك القابضة بنحو 4.8 مليون متر مربع.
وتضم قائمة الشركات أيضًا شركة أركو بإجمالي 2800 فدان أي ما يعادل 11 مليون متر مربع، والديار القطرية نحو 48 مليون متر مربع أي ما يعادل 11 ألف فدان، كما تسعي حاليًا للحصول على قطع أراضٍ جديدة في الساحل الشمالي والبحر الأحمر بما يعادل 7 مليارات دولار لعل أهمها منطقة غرب الريفيرا بمساحة 2300 فدان لإقامة مشروعات فندقية وسياحية، أوراسكوم بإجمالي 23 ألف فدان أي ما يعادل 100 مليون متر مربع، وتقوم الشركة تطرح مجموعة من قطع الأراضي التي تمتلكها للبيع لعل أخرها قطعة أرض حصلت عليها شركة حسن علام بإجمالي 26 مليون دولار بالجونة، وسوما باي بإجمالي 2400 فدان، ولافيستا بنحو 3000 فدان، وسكاي أبو ظبي بإجمالي 100 فدان وتدرس الحصول علي 400 فدان بالساحل الشمالي، ونايا باي بإجمالي 250 فدانًا، وتبارك القابضة 4.5 مليون متر مربع أي ما يعادل 1100 فدان تقريبًا.
ولعل القائمة تضم أيضاً شركة تاج مصر بإجمالي 1700 فدان ما بين العاصمة وغرب القاهرة منها 1200 فدان في توسعات الشيخ زايد، وريبورتاج نحو 370 فدانًا منها 111 فدانًا بمستقبل سيتي كما تستعد لطرح مشروع شراكة على مساحة 250 فدانًا في الساحل الشمالي، والمطورون العرب 1200 فدان أي ما يعادل 5.2 مليون متر مربع، وسياك القابضة بنحو 41 مليون متر مربع منها 40 مليون متر أراضي صناعية، وتدرس حاليًا التوسع في السوق المصري سواء غرب القاهرة وشرقها والساحل الشمالي.
القائمة تتضمن أيضًا محفظة أراضي مجموعة IGI والتي تصل لنحو 2.5 مليون متر مربع أي ما يعادل 500 فدان، وتدرس حاليًا طرح 3 مشروعات جديدة، بينما تمتلك سكاي أبو ظبي قرابة الـ 300 فدان بالسوق المصري وتدرس الاستحواذ على 400 فدان جديدة بالساحل الشمالي، بينما تمتلك الكازار نحو 2000 فدان بالعديد من المناطق كالساحل الشمالي وغرب وشرق القاهرة، وتمتلك أكام الراجحي نحو 125 فدانًا بالساحل الشمالي وتدرس التوسع بالسوق المصري بمزيد من المشروعات، وسيتي ايدج تضم 300 فدان بمختلف المناطق بجانب تسويقها لمجموعة من المشروعات، وتمتلك شركة المعادي للتعمير ما يقرب من 1200 فدان.
وتتضمن قائمة الشركات أيضًا شركة مباني إدريس بحجم أراضي يقدر بنحو 300 فدان، وكذلك الصفوة للتطوير العمراني بإجمالي 500 فدان وتستهدف مضاعفتها لنحو 1000 فدان خلال السنوات القليلة المقبلة، وشركةTLDبمحفظة أراضٍ تصل لنحو 100 فدان بمختلف المناطق، وشركة موداد تمتلك 100 فدان وتسعي زيادتها خلال الفترة المقبلة، كما تمتلك ذا مارك 1300 فدان بالسوق المصري، وتستهدف الحصول على أرض جديدة بغرب القاهرة والساحل الشمالي.
وتمتلك النصر للإسكان والتعمير 10 ملايين متر مربع أي ما يعادل 2500 فدان بمناطق متنوعة، وسامكريت نحو مليون متر، وأم سكوير بنحو ما يزيد علي مليون متر مربع أيضًا، وتمتلك الشرقيون للتنمية العمرانية محفظة أراضي بإجمالي 47 مليون متر مربع بما يعادل 11100 فدان بمختلف المناطق داخل القاهرة وخارجها، بينما تمتلك شركة ماستر محفظة أراض تبلغ مساحتها 118 فدانًا، وتصل محفظة أراضي شركة الإسكندرية للاستثمارات نحو 630 ألف متر مربع أي ما يعادل 150 فدانًا. وتأتي شركة نيو سيتي ضمن الشركات التي شملهم الحصر بإجمالي محفظة أراضي تصل لنحو 825 فدانًا أي ما يعادل 3.5 مليون متر مربع بغرب القاهرة والصعيد، وزهراء المعادي بنحو 1176 فدانًا أي ما يعادل 5 ملايين متر مربع، أما شركة بدر الدين فتضم 300 فدان، بينما تمتلك شركة بالم أركان نحو 205 أفدنة، وأرضك قرابة الـ 150 فدانًا، Nations of Sky نحو 1600 فدان بما يعادل 6.7 مليون متر مربع كاول مشروع لها ضمن سلسلة من المشروعات المستقبلية .
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
تابعوا آخر أخبار العقارية على نبض
