«مدار».. 40 مليار جنيه استثمارات مشروع جديد في سفنكس الجديدة

كشف المهندس أحمد أهاب الرئيس التنفيذي لشركة مدار للتطوير العقاري أنه تمكن من الاستحواذ على قطعة أرض على مساحة 200 فدان بسفنكس الجديدة وضخ 40 مليار جنيه استثمارات لمشروع جديد هناك، لافتا إلى أن حجم محفظة الأراضي غير منماة يقدر بحوالي 1000 فدان وأن الشركة أصبح لديها حوالي 5000 عميل من شريحة A class وأن هذه الشريحة هي المستهدفة للشركة ونسعى لتحقيق 20 مليار جنيه مبيعات بنهاية 2025، كما أكد الانتهاء من بناء %60 بمشروع أزهى الساحل الشمالي محققاً 60 % من إجمالي مبيعات الشركة.

شركة مدار للتطوير العقاري

وتوقع في حوار مع « العقارية «أن يكون للشركات الإماراتية الأولوية في الاستحواذ على الأراضي برأس الحكمة، لافتا إلى أن استمرار السوق العقاري مرتبط بأن تعيد الدولة النظر في أسعار الأراضي ونسب الفائدة التي وصلت إلى 30 %، ومع ذلك فقد قدمت وزارة الإسكان تيسيرات عديدة للمطورين ولكنها غير كافية لانتعاش السوق العقاري.

وأشار أهاب خلال حوار مع «العقارية» إلى التداعيات السلبية لقرار فرض رسم قدرة 1500 جنيه غرامة على المتر لكافة المشروعات المقامة على طريق «اسكندرية الصحراوي» مطالباً بضرورة إعادة النظر في هذا القرار لأنه يزيد الأعباء المالية على الشركات ويتعارض مع شروط التعاقد.

لمزيد من التفاصيل.. في الحوارالتالي:

«الإسكان» قدمت تيسيرات عديدة للمطورين ولكنها غير كافية لانتعاش السوق العقاري

15 مليار جنيه إجمالي الاستثمارات المستهدفة خلال 2025 ونجحنا في تحقيق مبيعات بحوالي 12 مليار جنيه العام الماضي

في البداية نتعرف على قراءتكم للمشهد خلال العام الماضي في ظل التحديات والتغيرات التي شهدها السوق؟ وكيف تعمل «مدار» في ضوء هذه المعطيات المحيطة بهذا القطاع؟

بداية لابد أن نعترف أن عام 2024 كان فرصة كبيرة لتحقيق أرقام تاريخية في المبيعات سواء في المنتج العقاري الخاص بالساحل أو في المشروعات بالقاهرة عموما، ومن خلال قراءة لنتائج أعمال الشركات سنجد أنها حققت ما بين 50 إلى 100 % زيادة بيعية عن المستهدف في السنوات السابقة، وهذا ما ينطبق أيضاً على شركة مدار التي نجحت في تحقيق مستهدفاتها البيعية بنهاية 2024.

على الرغم من النتائج الإيجابية التي حققها المطورين العقاريين بنهاية العام الماضي إلا أن هناك من اتخذ قرارا بوقف البيع فما تفسيركم لذلك؟ ومتى يحتاج المطور إلى ضرورة البيع؟

أرى أن ذلك يعود بسبب أن المطور يقوم ببناء مستهدفاته من الوحدات لتحقيق المستهدفات البيعية والاستفادة من «الكاش» لسداد التزاماته داخل السوق ثم يجد أنه حقق أكثر من المستهدف ولا يزال هناك مخزون من وحداته فيتوقف عن بيعهم لأنه يعلم أن الأسعار سترتفع وبالتالي سيحقق مبيعات لهذه الوحدات بسعر أكثر من لو كان تم بيعها في وقتها.

وخلاصة القول إن المطور الذي حقق مبيعات لكامل وحداته دون التحوط بمخزون منها هو الذي خسر في النهاية لأنه فوجئ بالتغيرات الاقتصادية والتي يأتي في مقدمتها تحرير سعر الصرف وارتفاع أسعار مواد البناء وغير ذلك، وعلى كل حال فإن 2024 كانت جيدة عموما للمطورين في تحقيق مبيعات متميزة، أما بالنسبة لـ 2025 فوجدنا أن هناك ارتفاعاً في تكلفة المعيشة بالنسبة للمصريين من أواخر العام الماضي وحتى بداية العام الجاري، ومع إعلان البنك المركزي لارتفاع نسبة التضخم لـ 32 % بالإضافة لعـدم زيادة الأجــور، فانعكس ذلك بالسلب على الفائض لدى المصريين ما عدا «A class»، والذي كان من قبل فرصة لأن يستثمر بهذا الفائض.

هل هناك مؤثرات أخرى تؤثر على مسار السوق العقاري في مصر؟

بالطبع فلابد أن نذكر أن شركات التسويق العقاري «البروكرز» وهم القوة الدافعة للبيع بالنسبة للمطورين العقاريين، ولكنهم تعرضوا إلى تحديات بسبب القرارات الصادرة عن الجهاز القومي لتنظيم الاتصالات التي حددت الإطار التنظيمي للاتصالات التسويقية للشركات بالقطاع العقاري بهدف القضاء على ظاهرة المكالمات التسويقية المزعجة والتي انعكست بالطبع على الأداء البيعي للمطور، ومنهم المطورين الذين يعتمدون على شريحة العملاء من «B CLASS»، وأرى أن قرار «القومي لتنظيم الاتصالات» عمل على ضبط إيقاع السوق من المكالمات المزعجة والمستمرة من «البروكر» والذي يعمل على إفساد السوق.

ولكن مع غلق خطوط الاتصالات أمام «البروكر» لجأ المطورين إلى حيل تسويقية طويلة جديدة للوصول إلى العميل الحقيقي الذي يستهدف اقتناء وحدة سواء سكنية أو إدارية أو تجارية، وبالتالي فطريقة تسويق المنتج واستهداف العميل تتغير، ولابد أن نعترف أن الشريحة القادرة على الشراء تتغير هي الأخرى لأن شريحة الطبقة المتوسطة تغيرت قدرتها الشرائية، وبالتالي مستهدفات الشركات من العملاء أصبح متغيراً.

وأرى كذلك أن من ضمن المؤثرات التي تؤثر على مسار السوق هو تغير سعر الأراضي واتجاهها نحو الزيادة، بالإضافة إلى ندرة ونفاذ الأراضي بالأماكن الحيوية خاصة الموجودة في الساحل الشمالي، إضافة إلى طرح الأراضي بالدولار من الخارج وهو ما يمثل عبء على المطور المصري.

ذكرتم أن هناك ندرة في الأراضي بالساحل الشمالي هل معنى ذلك أن المنطقة هناك نضبت من وجود الأراضي المتميزة؟

لابد أن ننوه هنا إلى أن قطع الأراضي بمنطقة الساحل الشمالي من العلمين حتى مرسى مطروح أصبحت على وشك النفاذ وربما يتبقى 3 أو 4 قطع أراضي فقط على طول الساحل الشمالي بمساحات تتراوح بين 200 إلى 400 فدان، واعتقد أن تتوجه الشركات بعد ذلك إلى الأراضي الموجودة في مرسى مطروح، ثم بعد ذلك غرب مطروح وحتى السلوم حيث الشواطئ الرائعة.

ولكن مع ارتفاع أسعار الأراضي وارتفاع سعر الفائدة على أقساط الأراضي سينتج عن ذلك ارتفاعات كبيرة في أسعار العقارات، وبالتالي هذا السعر فاق قدرات العميل الشرائية في ظل زيادة الأعباء، وسبق وأن ذكرنا أن قدرته الشرائية تغيرت في ظل هذه الارتفاعات الكبيرة في الأسعار، ومن هذا المنطلق إذا كنا نتحدث عن استمرار السوق العقاري فلابد أن تعيد الدولة النظر في أسعار الأراضي ونسب الفائدة التي وصلت إلى 30 % لأن انخفاض هذه النسبة ستجعل المطور العقاري لديه مرونة في تخفيض أسعار وحداته.. وعلى الرغم من ذلك قدمت وزارة الإسكان ممثلة في هيئة المجتمعات العمرانية مجموعة من التيسيرات للمطورين العقاريين ولكنها بشكل كبير لن تفيد المطور كثيرا، منها السماح بوجود كثافة بنائية أكبر بالمشروع، وهذا في حد ذاته تحجيم للمطور سواء في البناء أو عن طريق القيود الخاصة بالارتفاع، ولكن يمكن القول إن أكثر الحوافز التي أفادت المطورين هو قرار وزير الإسكان بتثبيت الفائدة على أقساط الأراضي للمطورين العقارين عند 15 %هذا العام وسيتم تجديدها العام المقبل.

ننتقل بالحديث عن قطعة الأرض التي استحوذت شركتكم عليها في مدينة سفنكس الجديدة فما تفاصيل هذه القطعة؟

هذه الأرض كنا قد نجحنا من قبل في الاستحواذ على مساحة 140 فداناً ثم أضفنا لهذه المساحة 60 فدانا أخرى خلال العام الماضي فأصبح أجمالي الأرض على مساحة 200 فدان أمام مطار سفنكس وهو امتداد لمنطقة غرب القاهرة، ونسعى الآن إلى إصدار القرار الوزاري لهذه القطعة وبعدها سيتم طرح المشروع وقد تمكنا من الاستحواذ على قطعة أرض أخرى على مساحة 200 فدان بجوار القطعة السابقة وهي بالشراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية.. ولكن على كل حال سيتم طرح المشروع الجديد بالقطعة الأولى التي تصل مساحتها مائتي فدان بتكلفة استثمارية تقدر بحوالي 40 مليار جنيه وسيتضمن المشروع مساحات كبيرة من المسطحات الخضراء هي الأكبر على مستوى القاهرة بمساحة حوالي 320 ألف متر مربع مساحات خضراء متصلة، وستشمل هذه المساحة بحيرات ومطاعم وغيرها، أما في المنطقة المواجهة لمطار سفنكس بالمشروع ستتضمن مولاً تجارياً وفندقاً ليكونوا بالقرب من مطار سفنكس إلى جانب وحدات سكنية وتشمل فيلات وتاون وتوين هاوس وجميعها تطل على أكبر مساحة خضراء، وأشير إلى أن النسبة البنائية للمشروع تصل إلى نحو 13 % فقط من مساحة المشروع الكلية، وقد تعاقدنا مع أكبر مكتب استشاري في العالم وهي شركة «إيجوس» العالمية لتنفيذ تصميمات المشروع على أن يتم إخراجه بشكل مختلف.

ولابد أن ننوه إلى أن مدينة سفنكس الجديدة من أكبر مدن القاهرة، وتتمتع بموقعها المميز ومساحتها الشاسعة ولابد من تخطيطها بشكل جيد لخدمة السياحة، وهناك طريق أخر وهو طريق «فوكا» الذي يربط بين غرب القاهرة حتى الساحل الشمالي.

ماذا عن محفظة الأراضي والعملاء الخاصة بشركة مدار؟

لدينا حجم محفظة أراضي كبير يصل إلى 1000 فدان جار تطويرها منها 400 فدان في سفنكس و 400 أخرين في العين السخنة و 200 فدان في الساحل الشمالي، كما نعمل دائما على توسيع هذه المحفظة، ولدينا مجموعة من الأراضي الأخرى في البحر الأحمر وشرم الشيخ والغردقة نعمل على تطويرها، وكذلك قطعة أرض بجوار «كريزي ووتر» على محور 26 يوليو بغرب القاهرة سيتم تنفيذ نشاط فندقي ومول تجاري بهذه المنطقة لخدمة العملاء العرب والخلايجة الذين أصبح لديهم الرغبة في الاستثمار والمعيشة في منطقة غرب القاهرة وخاصة الشيخ زايد، كما أن وجود الطلاب وأسرهم يستلزم ضرورة وجود منشآت فندقية، إضافة إلى أن الكثير من الشركات المتواجدة في المهندسين وغيرها نقلت نشاطها لغرب القاهرة لخدمة الأهالي هناك، ومن المتوقع أن يبدأ التنفيذ خلال عام 2026.

أما بالنسبة لمحفظة العملاء فقد وصلت إلى ما يقرب من 5000 عميل، وأود أن أشير إلى أننا نتعامل مع شريحة العملاء «A class» ونستهدف أيضا زيادة عملاء الشركة، كما نستهدف تحقيق مبيعات 20 مليار جنيه بنهاية 2025.

إذا انتقلنا إلى مشروعات «مدار» في الساحل الشمالي فما أخر التطورات في هذه المشروعات؟

الساحل الشمالي نخطو فيه بخطوات واسعة حيث تم الانتهاء من بناء 60 % من مشروع «أزهى» الذي تم إطلاقة في 2022 ونجحنا في تحقيق 60 % تقريبا من المبيعات في هذا المشروع.

ولكن يمكن القول إن هناك مفاجأت حقيقية في مشروع أزهى العين السخنة حيث سيتم طرح أميز مرحلة فيه يتمثل في «أتريا» والذي يتضمن فيلات على البحر بطريقة «المساطب» التي تطل على واجهة 700 متر على شاطئ البحر مباشرة، وسيتم تنفيذ 100 وحدة من هذه الفيلات، وسيتم الطرح على مراحل ومن المتوقع طرح 20 % من المشروع هذا العام.. وأود أن أشير، إلى أن الوحدات بالمشروع تامة التشطيب، وقد تم الانتهاء من بناء الصف الأول من وحدات المشروع وسيتم التشغيل بعد 4 سنوات من تاريخ البيع، ويتمتع عملاء المشروع بالخصوصية، كما أنوه أنه سيتم تنفيذ فندقين على البحر وبهم مجموعة متميزة من أشهر العلامات التجارية العالمية بالإضافة إلى الوحدات الفندقية الفاخرة.

هل المشروع يحتاج إلى هذه الوحدات الفندقية خاصة أن العين السخنة لا تعتبر مقصدا للأعمال أكثر من كونها مقصد سياحي؟

بالطبع يحتاج إلى هذه الوحدات خاصة مع قربه من العاصمة الإدارية الجديدة، وأنوه هنا أن هناك عدد من الوزراء والمحافظين والمسؤولين استحوذوا على وحدات بمشروعنا بالسخنة نظرا لقرب المشروع عن العاصمة الذي يبعد 20 دقيقة على الأكثر مقارنة بمشروعات الجلالة وتطوير مصر التي تبعد حوالي ساعة وربع عن العاصمة الإدارية.

وبالتالي أعلن هنا أنه سيتم طرح 3 مشروعات بالساحل الشمالي والعين السخنة وسفنكس.

ماذا عن حجم أعمال واستثمارات شركة مدار خلال 2025؟

نستهدف ضخ حوالي 15 مليار جنيه خلال 2025 وقد نجحنا في تحقيق مبيعات يقدر بحوالي 12 مليار جنيه العام الماضي، ولكن هذا العام سيشهد الكثير من ضخ الاستثمارات خاصة في مشروع مدينة سفنكس الجديدة بالإضافة إلى ما سيتم ضخه جراء الغرامات المقررة من الحكومة بسداد 1500 جنيه للمتر بالمشروعات المقامة على طريق «مصر – اسكندرية» الصحراوي.