أكد المهندس محمد عبدالحافظ رئيس القطاع التجارى بـ«السعودية المصرية للتعمير»، أن شركته حققت أعلى نسبة نمو فى تاريخها خلال العام الجارى 2020، بنسبة مبيعات وصلت إلى 5 مليارات جنيه، وبذلك تكون هى الشركة الوحيدة التى استطاعت تحقيق طفرة فى أدائها بالسوق المصرى إن لم يكن على مستوى الشرق الأوسط.
وأشار فى حواره لـ«العقارية» إلى أن «السعودية المصرية» تطرح 3 مشروعات متميزة خلال معرض سيتى سكيب الحالى، منها المرحلة الأولى من فيلات «بلوفير» بموقعه المتميز بقلب العاصمة الإدارية الجديدة، الذى يُقام على مساحة 70 فدانًا، باستثمارات 8 مليارات جنيه، بإجمالى 1400 وحدة موزعة بين الفيلات والعمارات.
وقال إن الشركة تجهز لطرح مرحلة جديدة من وحدات «جايد» القاهرة الجديدة، المقام على مساحة 70 فدانًا بإجمالى 1890وحدة، بمساحات متنوعة تبدأ من 140 إلى 260 مترًا بنظام نصف التشطيب، بمقدم يتراوح بين 5 و10% وذلك بعد 3 أشهر من تاريخ التعاقد، على أن يتم سداد المبلغ المتبقى على أقساط ربع سنوية لمدة 8 سنوات، وتسليمه خلال 30 شهرًا من تاريخ التعاقد، بجانب طرح المرحلة الأخيرة من برج «سيكون نايل تاورز».
**بداية.. نحن على مشارف انتهاء الربع الأخير من هذا العام.. فكيف ترى السوق العقارى؟، وما هى توقعاتكم له خلال 2021؟
*من المتوقع استمرار أزمة كورونا حتى مطلع العام المقبل 2021، وبالتالى فإن الشركات التى تعتمد على خطة رشيدة لإدارة الأزمات فسوف تستطيع تجاوز هذه الصدمة والاستمرار فى السوق، أما الكيانات التى لا تتوافر لديها الملاءة المالية والخبرة فى تخطى الأزمات فلن تستطيع الاستمرار فى السوق ولا سبيل إلى العودة إليه مرة أخرى.
** لا شك أن جائحة كورونا أثرت بشكل كبير على أداء الشركات العقارية، بحكم خبراتكم وعملكم بالسوق العقارى لسنوات طويلة.. فما الشركات التى تستطيع تجاوز هذه الأزمة وتحدياتها؟
* بالفعل، لا أحد ينكر تأثير جائحة فيروس كورونا على أداء السوق العقارى ككل، وهذا التأثير لن تظهر عواقبه فى الوقت الراهن، لكن سيظهر بشكل أكبر وقت تسليم المشروعات؛ لأن الشركات منقسمة إلى شقين، الأول، تلك التى شرعت فى أعمال البناء قبل كورونا وتحديدًا عام 2019 وبالتالى لن تتأثر بالأزمة؛ لأن موعد تسليم مشروعاتها خلال هذا العام مثل مصر إيطاليا العقارية والتى قاربت على الانتهاء من تشييد مشروعها بالعاصمة الجديدة، والثانى، الشركات التى طرحت مشروعاتها قبل فترة كورونا وعند ظهور الأزمة تأثرت المبيعات لديها، لا سيما أن المشروعات المطروحة «أوف بلان»، أى أنها تسعى لجمع التدفقات النقدية لبدء أعمال التنفيذ، وفى الحقيقة ما يهم المطور العقارى الذى تمكن من بيع جزء من مراحل مشروعاته هو الاستمرارية فى تحصيل الأقساط المستحقة لدى العملاء.
** تسببت الأزمة فى تغيير خطط الشركات ومستهدفاتها للقدرة على تخطيها بأقل الخسائر.. فكيف استطاعت «السعودية المصرية» القيام بذلك دون أن تتأثر بتحقيق مستهدفاتها؟
*اتخذت الشركة خطوات جادة وجريئة لمواجهة التحديات التى أصابت السوق العقارى كافة، من خلال اتباع أساليب الوقاية التى نصت عليها وزارة الصحة المصرية، وبخطوات مدروسة تتماشى مع تعليمات مجلس الوزارء، وبالرغم من التحديات التى واجهت القطاع فإن «السعودية المصرية» حققت أعلى نسبة نمو فى تاريخها خلال العام الجارى 2020، وبذلك تعتبر الشركة الوحيدة التى استطاعت تحقيق طفرة فى أدائها بالسوق المصرى إن لم يكن على مستوى الشرق الأوسط؛ حيث كانت مبيعاتها خلال عام 2018 يُقدر بقيمة 200 مليون جنيه فقط، وبالرغم من التحديات التى نتجت عن أزمة كوفيد 19، نجحت فى تحقيق مبيعات بقيمة 5 مليارات جنيه خلال العام الحالى، متفوقة بذلك على شركات كبيرة.
والأسباب وراء تحقيق هذه النتائج غير المسبوقة يعود إلى رؤية وسياسية الشركة التى تعتمد فيها على اختيار مشروعاتها وإجراء الدراسات الاستباقية قبل طرحها للوقوف على حجم الطلب ونوع الوحدات التى يرغب العميل فى شرائها، بجانب العمل بأسواق جديدة بالمحافظات تتمتع بحجم طلب مرتفع وتحديدًا محافظة الإسكندرية، التى شهد مشروع الشركة بها إقبالًا كبيرًا وغير مسبوق رغبة من العملاء فى الحصول على المنتج الذى يتم تقديمه لأول مرة بعروس البحر الأبيض المتوسط، ولا ننسى دور اسم وكيان كبير يدعم عمل الشركة وبقوة فى هذا المشروع الواعد متمثل فى وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية.
**استطعتم تخطى الأزمة وفقًا لأحدث أساليب إدارة الأزمات، لكن ماهى قراءتك لأداء الشركات العقارية خلال هذا العام بكل ما شهده من تحديات؟
* قبل الرد على سؤالكم دعونى أتساءل: كم يبلغ عدد الشركات العقارية الكبرى التى استطاعت أن تحقق نموًا ملحوظًا فى معاملاتها خلال 2020؟ فإذا ما نظرنا إلى كبار المطورين فى السوق المصرى حاليًّا، وعلى سبيل المثال شركة إعمار مصر نستطيع القول إنها إذا استمرت على الخطى الثابتة التى تسير عليها حاليًّا فسوف تحقق مستهدفاتها قبل نهاية العام الجارى، لكن هناك شركات أخرى لن تتمكن من تحقيق مستهدفاتها لعدة أسباب أهمها، عدم امتلاكها محفظة أراضٍ جيدة، إضافة إلى البطء وعدم الجرأة فى اتخاذ القرارات، واعتمادها بشكل مباشر على قرارات تحوطية، بجانب طريقة عملها فى الشق التجارى؛ حيث تسير على خطى ومنهج وطريقة عمل شركة إعمار مصر، رغم أن هذا لا يتماشى مع سياستها وفكرها المستقبلى.
وبتحليل المشكلة نجد أن جميع قيادات الشركات العقارية حاليًا سبق لهم العمل فى شركات التطوير الكبرى ويمكن وصفهم بخريجى تلك الكيانات التى لا يتجاوز عددها 4 شركات؛ هى: طلعت مصطفى وسويدك وإعمار مصر وبالم هيلز، وهذا أمر غير صحى للسوق؛ لأنهم يسيرون بنفس أداء وفكر هذه الكيانات، لكن الأصح والأفضل أن تكون لكل شركة ثقافتها الخاص، دون الاعتماد على ثقافة الآخرين.
** استعانت كيانات عديدة بقادة ومديرى شركات أخرى ممن يتمتعون بخبرات طويلة فى السوق العقارى.. فما هى الطريقة الأنسب التى من المفترض أن يتم العمل بها فى منصبه الجديد؟
*هناك شروط لا بد من توافرها فى القادة الجدد الذين ستتم الاستعانة بهم أبرزها، الثقافة القوية والسعى دائمًا إلى تطبيق استراتيجيتهم الخاصة، والقطاع العقارى ما هو إلا إدارة ممثلة فى أشخاص؛ هدفها الدفع بالشركات التى تعمل بها إلى مقدمة الصفوف، وإذا ما ذكرنا مثالًا حيًّا على ذلك وليكن الشركة السعودية المصرية التى يمتد تاريخها فى السوق العقارى لأكثر من 45 عامًا، مرت خلالها بالعديد من التحديات ووصلت فى بعض الأحيان إلى الاختفاء من على خارطة شركات التطوير لمدة 5 سنوات، لكن مع استقدام إدارة جديدة تتمتع بكفاءات عالية تم النهوض بها مرة أخرى عن طريق إمداد هذه الإدارة بكل ما يلزم من رؤى وأدوات، صاحب ذلك توفير جميع الإمكانات لتكون فى مقدمة صفوف شركات التطوير العقارى بالسوق المصرى خلال فترة وجيزة، وبالفعل نجحت فى تحقيق نتائج جيدة وغير مسبوقة لاتخاذها عددًا من القرارات الجريئة التى ساعدتها على الاستمرارية ومنافسة كبار المطورين.
وأشير هنا إلى أن القوة ليست فى الإدارة، لكن فى ثقافة الشركة نفسها، لا سيما أن القطاع العقارى متشابه جدًا إلى حد التطابق؛ لأن جميع المطورين لديهم محفظة أراضٍ، ويمتلكون القدرة على تنميتها، ولكن القيادة الناجحة هى التى تستطيع أن تجد لنفسها منتجًا مختلفًا و«براند» يساعد على تسويق هذا المنتج ومخططًا عامًا لمشروعاتها وفقًا لأعلى المعايير.
** حققت الشركة نجاحات كبيرة فى مشروعها الرائد «صوارى» الذى أصبح بوصلة للمستثمرين بمحافظة الإسكندرية، فما نتائج المبيعات التى تمكنتم من تحقيقها بهذا المشروع الواعد؟
* تم الانتهاء من تسويق وبيع 250 فيلا من أصل 310 ضمن المرحلة الأولى من كمبوند «صوارى» الإسكندرية، فى أقل من 60 يومًا، وبمبيعات فاقت المستهدف دون حتى الاستعانة بشركات تسويق عقارى، وذلك لما يمتاز به المشروع من توفير وحدات بمختلف المساحات بما يتناسب مع احتياجات العملاء وفقًا لظروف كل أسرة، ومنها شقق منفصلة وأخرى دوبلكس، بمساحات تبدأ من 119 حتى 191 مترًا، بأسعار تبدأ من 16ألف جنيه بالنسبة للعمارات بنظام كامل التشطيب وبمقدم حجز 10% و10% تعاقد على أن يتم سداد باقى المبلغ على دفعات متساوية على 7 سنوات، وسوف تبدأ أعمال التسليم فى غضون 3 سنوات من تاريخ التعاقد.
و«السعودية المصرية» هى الشركة الوحيدة التى استطاعت طرح منتج التاون هاوس بأسعار تتراوح بين 7 و11 مليون جنيه فى 2020، وحققت نجاحًا باهرًا فى تسويقه، ونتيجة الإقبال الكبير على المشروع نستعد لفتح باب الحجز للوحدات المتبقية من المرحلة الأولى وفقًا لرؤية الشركة ومستهدفاتها، لا سيما أنها تسعى إلى رفع أسعار الطرح الجديد بنسبة لا تقل عن 20%، نتيجة تميز المنتج المقدم للعملاء.
أما فيما يتعلق بتحقيق المستهدفات فنؤكد أن الشركة تعتمد على الدراسات السوقية قبل طرح مشروعاتها، وعند عزمنا الاستثمار فى الإسكندرية قمنا بإجراء دراسة عن حجم الطلب والملاءة المالية لدى قاطنى المحافظة ممن يرغبون فى الحصول على وحدات سكنية جديدة، وأظهرت النتائج أن عددًا ليس بقليل من قاطنى المحافظة يتمتعون بملاءة مالية مرتفعة، وإذا قمنا بعميلة حسابية بسيطة سنصل إلى عدد أصحاب الفوائض المالية، بمعنى أن الإسكندرية يقطنها حوالى 7 ملايين نسمة، نصفهم يتوزع ما بين الشباب تحت سن الـ18 وهؤلاء لا يمتكلون السيولة الكافية للشراء فى الوقت الحالى والجزء الآخر ممن تعدوا سن الـ50 عامًا ليس لديهم رغبة فى الحصول على وحدات جديدة، وهنا يتبقى لنا النصف الآخر المقدر بـ3.5 مليون نسمة، وإذا ما قمنا بتحديد أصحاب الفوائض المالية بنسبة 1% فقط أصبح لدينا حوالى 3500 مواطن يرغبون فى الحصول على وحدات سكنية لا يقل سعرها عن 3 ملايين جنيه إلى ما أعلى من ذلك، وهم من يتمتعون برغبة شرائية مدعومة بقدرات مالية سنويًّا.
وأغلب المشترين بالمشروع هم من سكان المحافظة فكل مدينة يقبل على الشراء بمشروعاتها قاطنيها، عكس الساحل الشمالى الذى يعد المنطقة الوحيدة فى مصر التى يقبل على الشراء بها جميع ساكنى المحافظات، وبالتالى أصبح المكان الأفضل للاستثمار؛ لأن مشروعاته الأكثر مبيعًا فى مصر بقيمة تصل إلى 20 مليار جنيه سنويًّا.
**نجاحات متتالية مكنت الشركة بأن تكون محور اهتمام الكثير من العملاء، فما الجديد الذى تقدمه «السعودية المصرية» لعملائها خلال فاعليات «سيتى سكيب» هذا العام؟
* تستعد الشركة لطرح 3 مشروعات متميزة خلال معرض سيتى سكيب هذا العام، منها طرح المرحلة الأولى من فيلات مشروع «بلوفير» بموقعه المتميز بقلب العاصمة الإدارية الجديدة على محور بن زايد أمام مشروع «سيليا» التابع لمجموعة طلعت مصطفى، والذى يُقام على مساحة 70 فدانًا، باستثمارات 8 مليارات جنيه، بإجمالى عدد وحدات يصل إلى 1400 وحدة موزعة بين الفيلات والعمارات بارتفاع أرضى و7 أداور مكررة، بمساحات تتراوح بين 70 و200 متر، وبنسبة بنائية لا تزيد على 18%.
وتتراوح أسعار الفيلات التى تصل مساحتها لـ400 متر بين 4.5 و6 ملايين جنيه، بنظام النصف تشطيب، بمقدم 5% وأقساط متساوية على 8 سنوات، على أن يكون الاستلام بعد 4 سنوات.
أما المشروع الثانى فنجهز لطرح مرحلة جديدة من وحدات «جايد» القاهرة الجديدة، المقام على مساحة 70 فدانًا بإجمالى 1890 وحدة، بمساحات متنوعة تبدأ من 140 إلى 260 مترًا بنظام نصف التشطيب، ويتميز بأن جميع مبانيه عبارة عن أرضى وأربعة أدوار مكررة، ويتراوح سعر المتر به بين 14 و18 ألف جنيه، بمقدم يتراوح بين 5 و10% بعد 3 أشهر من تاريخ التعاقد، وسوف يتم سداد المبلغ المتبقى على أقساط ربع سنوية لمدة 8 سنوات، على أن يتم تسليمه خلال 30 شهرًا من تاريخ التعاقد، علمًا بأن «السعودية المصرية» تدرس إنشاء شركة لإدارة وحدات «الريسيل» فور الانتهاء من بيع وتسليم المشروع بالكامل، الذى يتميز أيضًا باحتوائه على عدد كبير من الخدمات منها مول تجارى على أعلى مستوى ومساحات خضراء وبحيرات صناعية وخدمات ترفيهية «نوادٍ - كافيهات - مطاعم» ومراكز طبية وخدمات أمن وحراسة على مدار 24 ساعة، وشركة لإدارة خدمات المدينة ومناطق لألعاب الأطفال وصالة مجهزة بأفضل الأجهزة الرياضية وجراج خاص لقاطنى الكمبوند، فضلًا عن وجود ممشى للجرى والدراجات الهوائية وحمامات السباحة والمساحات المائية المتفرقة وصالة ألعاب رياضية.
إضافة إلى ذلك فمن المقرر طرح المرحلة الأخيرة من مشروع الشركة الثالث برج «سيكون نايل تاورز» بإجمالى 90 وحدة سكنية كاملة التشطيب، بمساحات تبدأ من 120 حتى 450 مترًا، تسليم فورى، بعد أن نجحت الشركة فى تسويق ما يقرب من 100 وحدة خلال فترة وجيزة، علمًا بأنه تم الانتهاء من أعمال التنفيذ على أن يتم تسليمه خلال العام المقبل 2021، ويصل متوسط سعر المتر به حوالى 4 آلاف دولار أى ما يعادل 7.5 مليون جنيه للوحدة السكنية، وتقدم الشركة أنظمة سداد تناسب عملائها عن طريق قيام العميل بدفع 20% دفعة مقدم، وسداد المبلغ المتبقى على أقساط ربع سنوية لمدة 7 سنوات بدون فوائد.
** فى ظل طرحكم هذا الكم الهائل من مشروعاتكم الرائدة والمتميزة، فكم يقدر حجم المبيعات المستهدف خلال العام المقبل؟
* نستهدف تحقيق مبيعات 7 مليارات جنيه، أسوة بالكيانات الأخرى، وأود التأكيد على أن الفترة المقبلة ستشهد زيادة مبيعات الشركات التابعة للدولة بعدما أثبتت قوتها فى السوق العقارى، خاصة أنها تعتمد على ملاءة مالية وثقة العملاء بجانب تميز الإدارات وتسليم المشروعات فى المواعيد المتفق عليها دون أى تأخير، وأتوقع أن يتم قياس نجاح هذه الشركات بشكل أكثر دقة نهاية 2021، لاسيما أن العمل الحقيقى لهذه الشركات بدأ منذ وقت قريب، وتحديدًا منتصف عام 2018، وبالتالى الحكم عليها حاليًّا بالنجاح أو الفشل أمر سابق لأوانه.
** وما هى النصيحة التى ترغبون فى تقديمها لأصحاب الفوائض المالية الذين يرغبون فى استثمارها بشراء العقار؟
* تلاحظ خلال الفترة الأخيرة عدم إقبال العملاء على الشراء من بعض الشركات العقارية الكبرى مثلما كان يحدث فى الماضى؛ بسبب انعدام مصداقية البعض منها وعدم الإيفاء بالالتزمات التعاقدية سواء فى جودة التشطيبات أو موعد التسليمات أو أعمال اللاند سكيب، وأصبح العميل يفضل شراء وحدة سكنية جاهزة للسكن الفورى حتى وإن كانت تكلفتها مرتفعة، لكن فى النهاية هى أكثر ضمانًا من وحدات تباع «أوف بلان».
وما أنصح به العملاء دائمًا لمن تتوافر لديهم فوائض مالية «الكاش» ويرغبون فى شراء عقار بقصد الاستثمار التوجه مباشرة إلى المشروعات القائمة على أرض الواقع، وليس من الضرروى الاستثمار فى الفيلات، لكن يمكن شراء وحدات سكنية بمشروعات متميزة.
** وما هى المناطق التى تتوقع إقبال المستثمرين عليها خلال العام المقبل؟
* لدىّ ثقة كبيرة فى عودة رواج منطقة العين السخنة من جديد، لكن شريطة أن يتم إيجاد حل لمشكلة عدم توافر الخدمات، والفترة الأخيرة لاحظت توجه الدولة بقوة لتنفيذ مدينة عالمية على أراضٍ مصرية «مدينة الجلالة»؛ ما يسهم فى توفير الخدمات بالمنطقة ككل، والتى تتمتع بموقعها الفريدة والمتميز بجانب قربها من العاصمة الإدارية الجديدة، وهو ما يشير إلى أنها ستكون بداية لإنطلاق شركات جديدة خلال الفترة القريبة المقبلة مع بدء تشغيل مدينة الجلالة بشكل كامل.
** أخيرًا.. ماذا عن سوق العاصمة الإدارية الجديدة، وهل من المتوقع حدوث زيادة سعرية به؟
*لو قمنا بحصر تعداد سكان القاهرة الكبرى والنازحين إليها فعددهم يصل إلى 30 مليون نسمة، نصف هذا التعداد تحت وفوق السن، وبالتالى ليس لديهم رغبة فى شراء وحدات فى الوقت الحالى،هنا يتبقى لدينا 15 مليون نسمة، منهم 1% يمتلكون القدرة على شراء وحدات سكنية سنويًّا بما يعادل 300 ألف نسمة، ثلث هذا الرقم لديه رغبة فى تملك وحدات داخل أحوزة المدن الكبرى؛ مثل المهندسين والزمالك ومصر الجديدة، أما الثلثان الآخران فيتوجهان للشراء بالعاصمة الإدارية والمدن المجاروة؛ مثل القاهرة الجديدة ومستقبل سيتى والشروق والعبور وبدر، بنظامى الكاش والقسط.
وفيما يتعلق بأسعار المشروعات فمن المتوقع أن تشهد أسعار العاصمة ارتفاعًا محلوظًا فى ظل عزم الدولة تسكين موظفى الوزارات، وتشغيل القطار المكهرب «المورنيل»، وغيرها من الخدمات التى تتمتع بها، كونها أول وأفضل مدينة تطبق أنظمة البنية التحتية الحديثة فى مصر، علمًا بأن ارتفاع الأسعار بالعاصمة الجديدة سيؤدى إلى ثبات أسعار المشروعات العقارية بمنطقة التجمع الخامس بالقاهرة الجديدة لمدة لا تقل عن 10 سنوات.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
