«مــدار».. أصــــــــــــــــــــل العـــــــــــــقار

تضع راحة العملاء على رأس أولوياتها وتلتزم بتسليم مشروعاتها في المواعيد المحددة، تقدم منتجا عقاريا بلمسة فريدة يصعُب تقليدها جمعت بين مقومات النجاح وتميزت بالاستقرار والإبداع والخبرة المهنية، بارعة في دراسة معطيات السوق قبل البدء في تخطيط مشروعاتها ولا ترضى بغير القمة بديلا.

إنها ملهمة التطوير العقاري «مدار» التي انفردت بتصميمات وحازت على احترام أطراف المنظومة ونالت ثقة العميل باقتدار، حرصت منذ انطلاقها على الاستعانة بالكفاءات واستشارة كبار الخبراء والمختصين للوصول إلى أعلى مستويات حياة الرفاهية المنشودة، وقرارتها مدروسة وخطواتها محسوبة .

الإنجازات المتتالية والنجاحات المستمرة للشركة جاءت بفضل كفاءة ومهارة قياداتها ، وعلى رأسهم المهندس أحمد أهاب المدير التنفيذي للشركة صاحب الخبرات الطويلة والرؤية الواقعية، يميل دائما إلى الحكمة والاعتدال في القيادة وقراراته ترتكز على الدراسة المستفيضة والتحليلات الدقيقة.

أجرت العقارية حوارا مع المهندس أحمد أهاب اتسم بالشفافية والمصارحة، وتناول مجمل القضايا التي تتعلق بالعقارات وأكد فيه أن توجه الدولة نحو بناء الجمهورية الجديدة والعمل على إنشاء مدن جديدة متكاملة من الجيل الرابع، استوجب وضع رؤية شاملة من خلال تحقيق طفرة كبيرة بالقطاع العقاري الذي يعتبر أحد قاطرات التنمية في مصر، خاصة وأنه يحقق نموا بنحو 25% من إجمالي ورادات الاقتصاد المصري ككل، وطالب بوجود مخطط واضح وجدول زمني للجمهورية الجديدة.

وأكد المدير التنفيذي لشركة مدا ر على اهتمام الدولة بالبنية التحتية مما أدى إلى جذب الاستثمارات الأجنبية نحو منطقة رأس الحكمة، بالتزامن مع توافر الرغبة السياسية لدى الدولة في التطوير والتنمية والتي تعتبر عاملا أساسيا وهام في جذب المزيد من الاستثمارات، كما أن الدولة تستهدف ارتفاع أعداد السائحين في مصر من 13 إلى 30 مليون سائح سنويا وتحقيق دخل يقدر بحوالي 40 مليار دولار سنويا من القطاع العقاري، بعد أن حققت نجاحا كبير خلال الفترة الماضية.

ويرى المهندس أحمد أهاب أن تنشيط القطاع السياحي لا يقل أهمية عن اهتمام الدولة بتنشيط القطاع العقاري، منوها إلى أن إجمالي الغرف الفندقية الموجودة بين الساحل الشمالي والقاهرة يقدر بحوالي 80 ألف غرفة، وأننا نحتاج إلى تنفيذ 250 ألف غرفة فندقية لاستيعاب 30 مليون سائح تستهدفهم الدولة.

وشدد «أهاب» على ضرورة توسيع دور الصناديق العقارية بشكل أكبر في مصر لأنها ستكون أحد الآليات الجاذبة للاستثمار العقاري، لافتا إلى أن شركة مدار» للتطوير العقاري تمكنت مؤخرا من الاستحواذ على أحد المباني الإدارية القديمة التابعة لشركة «موبيل» لتحويله إلى فندق.

وأضاف «أهاب» أنه على الرغم من هذا التطور الكبير الذي شهده القطاع العقاري واهتمام الدولة به، إلا أنه لا يزال يواجه عددا من التحديات ولابد من وجود أدوات تمويلية للمطورين في ظل التحديات المالية التي تحيط بالقطاع.

وكشف المهندس أن شركة «مدار» تولي اهتماما كبيرا بأحدث مشروعاتها بالشيخ زايد الجديدة والمقام على مساحة 200 فدان، وأن المشروع فريد من نوعه ويضم مجتمعا عمرانيا متكاملا ما بين سكني وتجاري وفندقي.

ولمزيد من التفاصيل في الحوار التالي..

في ظل التغيرات والتحديات الكبيرة التي واجهت القطاع العقاري في الآونة الأخيرة، اتخذت الدولة آليات لمساندة هذا القطاع باعتباره رمانة الميزان للاقتصاد المصري ومصدر جذب للاستثمارات، كيف ترون المشهد في الوقت الراهن؟ وكيف تعمل «مدار» في ضوء هذه المعطيات للمشاركة في مسيرة النهضة العمرانية الحديثة؟

القطاع العقاري والصناعات المكملة له يشكلون نحو 25% من الاقتصاد المصري، ويعد أحد القطاعات الهامة والداعمة لنمو الاقتصاد وخاصة بعد صفقة رأس الحكمة التي جاءت بمثابة طوق نجاة وتسببت في استقرار سعر الصرف، وعلى مدار 10 سنوات ماضية أولت الدولة اهتماما بالغا بالعمران طريق توفير طروحات الأراضي للمطورين العقاريين، وظهر ذلك بقوة في تنفيذ المدن الجديدة «مدن الجيل الرابع»، الأمر الذي أحدث حالة من الزخم الكبير في شركات التطوير العقاري وزاد من مبيعاتها.

كما دعمت الدولة القطاع العقاري بقوة نتيجة تطوريها البنية التحتية في كافة أنحاء الجمهورية وتوفير طرق ممهدة بمواصفات عالمية، خاصة وأن جزء كبير من إتمام صفقة رأس الحكمة كان يتمحور حول وجود بنية تحتية قوية، واستشهد هنا بمثال حي على ذلك التطوير الكبير وهو ما حدث في طريق محور الضبعة الذي يمتد من القاهرة إلى رأس الحكمة وأدى إلى تغّير طبيعة تطوير المنطقة بشكل فتح شهية المطورين المصريين والأجانب على الاستثمار بقلب مطمئن، وبالتالي كلما زادت أعمال البنية التحتية كلما زادت قيمة الأرض، وأصبحت مطلوبة لدى المستثمرين وتلك هي القواعد المتعارف عليها عالميا.

والحقيقة أن اهتمام الدولة بأعمال البنية التحتية خاصة في الساحل الشمالي ورأس الحكمة لم يكن عاديا، ولمسنا هذا الأمر في رفع كفاءة شبكات الطرق والمواصلات المؤدية للمنطقة، وعلى سبيل المثال تنفيذ القطار السريع والمونوريل، واعتقد أن الدولة مازالت تعمل على تقديم كل ما في وسعها للارتقاء أكثر بقطاع النقل خاصة وأنه يسهم في تنمية المناطق الصناعية بالساحل الشمالي كونه يسهّل عمليات نقل البضائع من منطقة إلى أخرى بأقل تكلفة ومجهود.

وأؤكد هنا أن توافر الرغبة السياسية لدى الدولة عامل أساسي وهام في جذب الاستثمارات الأجنبية، وخير مثال ما أعلنت عنه مؤخرا عن رغبتها في تنشيط القطاع السياحي من خلال زيادة عدد الوحدات الفندقية، وكذلك التخطيط لزيادة عدد السائحين في مصر من 13 إلى 30 مليون سائح سنويا، إلى جانب زيادة الدخل السنوي من هذا القطاع من 10 مليارات دولار إلى 40 مليار دولار سنويا.

من خلال حديثكم عن تنمية القطاع السياحي في مصر، من وجهة نظركم ما المعوقات التي تواجه هذا القطاع الحيوي بصفته أهم مصادر الدخل القومي بالوقت الحالي وتوفير العملة الصعبة؟

تنشيط القطاع السياحي لا يقل أهمية عن الأولوية التي توليها الدولة لتنشيط القطاع العقاري، فهو أحد أهم مصادر الجذب الهامة للعملات الأجنبية، وتسعى الدولة من خلاله لزيادة الدخل السنوي واستقطاب أكبر عدد من السائحين، وبالتالي لابد أن يكون لدينا بنية تحتية قوية وقدر كبير من الخدمات الترفيهية والتجارية، ولابد من تواجد قطاع تجاري قوي، وأرى أن تنمية القطاع العقاري مرتبطة ارتباطا وثيقا بتحقيق تنمية كبيرة في كافة القطاعات الأخرى والتي من بينها القطاع السياحي.

اعتقد أن إجمالي الغرف الفندقية بسواحل مصر حوالي 50 ألف غرفة، وبالنسبة للساحل الشمالي يوجد به ما يقرب من 3500 غرفة فندقية، أما البحر الأحمر فيشتمل على نحو 27 ألف غرفة بشرم الشيخ، والغردقة بها حوالي 24 ألف غرفة فندقية، وبلغ العدد الإجمالي في القاهرة نحو 20 ألف غرفة، وبالتاللى فإن إجمالي الغرف السياحية في مصر يصل بين 70 إلى 80 ألف غرفة تستوعب ما بين 10 إلى 12 مليون سائح، وفي ظل اهتمام الدولة في زيادة أعداد السائحين إلى 30 مليون سائح بكل تأكيد نحتاج إلى ما يقرب من 250 ألف غرفة لتستوعب هذا المستهدف.

وأود الإشارة إلى أنه مع بداية وجود رغبة قوية لدى الدولة في تنمية القطاع السياحي والفندقي، بدأت الاستثمارات المحلية والأجنبية تتجه نحو تنمية هذه القطاعات، وقد اتضح ذلك جليا من خلال اهتمام الصناديق العقارية في الاستحواذ على الأصول العقارية الموجودة في وسط البلد وغيرها لتعظيم الاستفادة منها من خلال تحويل هذه الأصول إلى فنادق عالمية.

وما الدور الذي يمكن أن تلعبه الصناديق العقارية في اللحاق بقطار تنمية الاستثمار العقاري في مصر، وما أبرز المعوقات والتحديات التي تواجهها في الوقت الحالي؟

أرى أننا نحتاج بشكل عاجل إلى وتعظيم دور الصناديق العقارية بشكل أكبر في مصر خلال تلك الفترة، لأنها ستكون أحد الآليات الجاذبة للاستثمار العقاري خاصة في ظل توافد الاستثمارات الأجنبية.

وأوضح هنا، أن الصناديق العقارية في العالم لديها 3 طرق استثمارية، الأولى هي الاستحواذ على أصول عقارية قائمة بالفعل ولها عائد مستمر سواء كانت هذه الأصول وحدات تجارية أو فنادق أو مستشفيات، وبالتالي يتم توزيع أرباحها بشكل ربع سنوي على مستثمري الصندوق، وأعتقد أن هذا النموذج هو الأنجح والأنسب مع طبيعة السوق العقاري المصري، وذلك لأن الكثير من المصريين محتفظين في الوقت الحالي بأموالهم في شكل شهادات مصرفية طلبا للعوائد الدورية الثابتة، كما أن صغار المستثمرين لا يمتلكون رفاهية الاستثمار طويل الأمد في شراء الوحدات العقارية حتى وإن كانت سوف تدر عليهم عائدا كبيرا، وأعتقد أن هذه النوعية من الصناديق ستوفر عائدا دوريا للمستثمرين، وفي نفس الوقت ستحافظ على قيمة الأصول العقارية من التضخم.

بينما الطريقة الاستثمارية الثانية المتبعة من صناديق الاستثمار تتمثل في قيام الصندوق بشراء الوحدة وتقسيطها للعملاء على مدة تصل إلى 20 عاما وأرباحه هنا تكون من خلال الفائدة التي يفرضها على العميل، وثالثاً يمكن المزج بين الطريقتين، كما أننا إذا تمكنا من إنشاء صناديق عقارية تستثمر في مشروعات تدر عائدا وتوزع أرباحا على المساهمين وفي نفس الوقت تقوم بدور التمويل العقاري، سيتم حل 70% من مشاكل القطاع العقاري في مصر.

بمناسبة الحديث عن اهتمام الصناديق العقارية في الاستحواذ على الأصول العقارية بوسط البلد لتعظيم الاستفادة منها وتحويلها إلى فنادق عالمية، هل تدرس الشركة اقتناص بعض المقرات والأصول الحكومية التي يتم طرحها؟

أود أن أوضح أن شركة «مدار» للتطوير العقاري تمكنت مؤخرا من الاستحواذ على أحد المباني الإدارية أمام كورنيش النيل لتحويله إلى فندق، ونجري حاليا مخاطبة كبرى الشركات العالمية لإدارة الفنادق التي أفادت لنا بأن هناك العديد من شركات التطوير العقاري التي تتقدم بعدد من العروض لتنفيذ أنشطة فندقية بمصر في الوقت الحالي.

من وجهة نظركم، ما القطاعات الأخرى التي نجحت الدولة في تنميتها ودعمها إلى جانب القطاع العقاري خاصة تلك الجاذبة للاستثمارات؟

حققت الدولة نجاحا كبير في القطاع التجاري خاصة الجزء المتعلق بالاستثمار العقاري، فمصر لم تكن تشهد هذا الزخم من المولات والمباني الإدارية والتجارية التي تشهدها حاليا، وبالتالي في ظل الزخم الكبير في تنفيذ «الكمبوندات» كان لابد أن ينمو القطاع التجاري والإداري ليواجه هذا النمو الكبير في الوحدات السكنية، وقد اتضح هذا النمو جليا في جذب الاستثمارات الأجنبية لهذا القطاع وأصبحنا نشهد دخول العلامات التجارية العالمية في السوق المصري.

هل لك أن تحدثنا عن التحديات التي تواجه هذا القطاع الواعد؟ و ما المطالب الملحة للمطورين العقاريين في الوقت الحالي للحفاظ على جاذبيته وقوته؟

من ضمن التحديات التي تواجه مطوري القطاع عدم وضوح الرؤية بالنسبة للمستثمر الأجنبي فيما يتعلق بالتنمية من جهة ومن جهة أخرى تحديد سعر الصرف، فبالنسبة لما يتعلق بالتنمية فلا تزال الرؤية لدى المستثمر الأجنبي غير واضحة من حيث طروحات الأراضي بالمدن الجديدة ومساحات الأراضي، وبالتالي لابد من وجود برنامج زمني واضح لنقل البنية العمرانية لمصر للمدن الجديدة بترتيب واضح حتى عام 2050 وكذلك برنامج واضح لطروحات الأراضي ومساحتها.

ومن ضمن التحديات أيضا، أن سعــــر الفائدة الحالــــــي مرتفــع بشكل كبيـــر وتتحملها شركة التطوير العقاري التي بدورها تثقل العميل بها، لذلك فالمطلب الأبرز حاليًا ضرورة طرح مبادرة تمويل للقطاع العقاري أسوة بالزراعة والصناعة بفائدة أقصاها 11%، حتى نيسر الأمر على الكثير من الشركات التي ستلجأ إلى البنوك في الفترة الراهنة لاستكمال برامجها التنفيذية في مشروعاتها، ولابد أيضا تثبيت سعر الفائدة لـ 10% على أقساط الأراضي بشكل دائم لأن ربطها بسعر الفائدة المعلن من البنك المركزي يحمل المطور العقاري أعباء مالية ضخمة.

وحقيقة الأمر أن عائد الأرض على المدى الطويل يعود على المشتري وليس المطور العقاري، كذلك فإن ارتفاع مواد البناء يساهم في ارتفاع أسعار العقارات في مصر، ولابد من دعم الصناعة المحلية وخاصة المواد الخام التي تؤدي إلى زيادة تكلفة العقار، واعتقد أن مصر إذا نجحت في تصنيع مواد البناء سيؤهلها ذلك لأن تكون مركزا هاما لتصنيع مواد البناء خاصة للدول العربية التي تحتاج للإعمار منها ليبيا والعراق وعدد من الدول العربية الأخرى.

وضمن التحديات التي تواجه القطاع العقاري خروج المواهب في مجالات الاستشارات والمعمار إلى خارج مصر، بسبب العروض الأخرى من الدول العربية لجذبهم، وأرى أن تبحث الدولة عن آليات للحفاظ على هذه المواهب عن طريق إعطاءهم مميزات مما يتم منحهم بها في الخارج.

أما لو تحدثنا عن المطالب الملحة، فاعتقد أن أهمها وجود مخطط واضح للجمهورية الجديدة يتفرع منه مخطط واضح للمدن الجديدة لهذه الجمهورية ويتفرع منها جدول زمني واضح لتخطيط كل منطقة بهذه المدن وربط هذه المنطقة بشبكة طرق ومواصلات وخدمات ومرافق لتخدم هذه المناطق وخاصة ضرورة وضع مخطط عام ومحدد لتنمية الساحل الشمالي.

أتحدث كذلك عن ضرورة وجود أدوات تمويلية للمطور العقاري في ظل التحديات المالية التي تحيط بالقطاع العقاري حاليا سواء مع ارتفاع أسعار الأراضي أو ارتفاع أسعار مواد البناء، هذا الأمر الذي أدى إلى أن يضطر المطور لتطوير فترات السداد، وبالتالي لابد من مبادرة تمويلية للمطورين على غرار مبادرات الصناعة والسياحة.

ننتقل بالحديث إلى أهم مشروعات شركة مدار فهل لك أن تخبرنا بدرة مشاريع الشركة في الوقت الراهن؟

في الوقت الحالي نولي اهتماما كبير بأحدث مشروعات الشركة بمدينة الشيخ زايد الجديدة وهو على مساحة 200 فدان، ومخطط له أن يكون مشروع عمراني متكامل سكني تجاري، ومن المحتمل أن يتضمن فندقا، وهو قيد الدراسة لأنه سيكون بالقرب من مطار سفنكس، وقد تم البدء في استخراج إجراءات القرار الوزاري للمشروع.

وأود أن أشير إلى أن الشركة تدرس حاليا المخطط العام لمدينة سفنكس الجديدة والشيخ زايد الجديدة لاختيار أفضل المواقع لتنفيذ الفندق، وهو ما يجعل المشروع مختلفا، وسيضفي على المنطقة الطابع السياحي الذي تتميز به مشروعاتنا في ظل خبراتنا السياحية السابقة، ومن المقرر الانتهاء منه خلال 4 سنوات.