قال أحمد عبد الله، نائب رئيس مجلس إدارة شركة "ريدكون بروبرتيز"، إن المطور العام هو من يقوم بالاستحواذ علي قطعة أرض كبيرة ويجري كافة الدراسات اللازمة ويستعين بالاستشاريين المتخصصين لتخطيط الأرض إلى قطع أراضي مرفقة ولها شبكة طرق وخدمات وشبكات مرافق ليتضمن المشروع مشروعات أخري داخل المشروع الرئيسي طبقا للأنشطة المحددة بالمشروع الرئيسي.
وأضاف عبد الله، في تصريحات خاصة لـ"العقارية"، أن المطور العام يقوم إما ببيع تلك الأراضي لمطورين فرعيين أو بالمشاركة معهم لتطوير قطع الأرضي في شكل مشروعات متنوعة بحيث يكون دوره الرئيسي المتابعة والإشراف لضمان الالتزام بالمخطط العام الرئيسي واشتراطاته والمدة الزمنية المحددة لكل مشروع لتنفيذه.
وشدد نائب رئيس ريدكون بروبرتيز على ضرورة تميز المطور العام بقدرته على إدارة المخاطر، وضمان الجودة وتحقيق التنمية المستدامة، فهو يعمل كحلقة وصل بين الجهات الحكومية والمطورين الفرعيين، ويضمن تنفيذ المشروع وفقًا للمعايير المحددة والمواعيد الزمنية المحددة لذلك يجب أن يمتلك المطور العام الخبرة والمعرفة اللازمتين لإدارة مشاريع التطوير العقاري المعقدة.
وأكمل أنه في حالة المطور العام تتلخص المميزات في الخدمات المتكاملة حيث يوفر المطور العام عادةً مجموعة واسعة من الخدمات المتكاملة، بدءًا من البنية التحتية وحتى الخدمات العامة، مما يوفر على المطور الفرعي الكثير من الجهد والوقت، التخطيط الشامل للمشروع، ما يضمن التكامل بين مختلف مكوناته، أيضًا الجودة العالية حيث يسعى المطور العام إلى الحفاظ على الجودة العالية في المشروعات التي يقوم بتطويرها، وذلك لتعزيز سمعته في السوق، وتوفير المخاطر يتحمل المطور العام جزءًا كبيرًا من المخاطر المرتبطة بالمشروع، مما يقلل من المخاطر على المطور الفرعي.
أما العيوب في تجربة المطور العام فتتلخص في قلة المرونة، حيث قد يواجه المطور الفرعي صعوبة في إدخال تعديلات على مخطط المشروع والاشتراطات البنائية له أو على الخدمات المقدمة، وذلك بسبب التخطيط الشامل الملزم الذي يقوم به المطور العام، وأيضًا ارتفاع التكاليف فقد تكون تكاليف شراء الأراضي وتطويرها من المطور العام أعلى من تطويرها بشكل منفرد، الاعتمادية، حيث يصبح المطور الفرعي معتمدًا بشكل كبير على المطور العام، مما قد يقلل من استقلاليته.
وتناول أيضا عبد الله عيوب ومميزات التطوير الفردي فمن أهم مميزاته المرونة عالية فيتمتع المطور بحرية أكبر في تصميم المشروع وتحديد المواصفات الفنية، والتحكم الكامل عبر تمتع المطور بالتحكم الكامل في جميع مراحل المشروع، أيضًا التكاليف أقل خصوصًا في حالة المشروعات الصغيرة.
أما عيوب التطوير الفردي، فهي المخاطر عالية للمشروع التي يتحملها المطور وحده، بما في ذلك مخاطر التمويل والتسويق، وقت التنفيذ الأطول فقد يستغرق تطوير المشروع بشكل منفرد وقتًا أطول، وذلك بسبب الحاجة إلى الحصول على التراخيص والموافقات وإدارة جميع مراحل المشروع، وهناك أيضًا التكاليف المرتفعة فقد تكون التكاليف الإجمالية للمشروع أعلى، وذلك بسبب الحاجة إلى إعداد مخطط عام وقرار وزاري وتكاليف تخطيط وترخيص أعلي.
وذكر عبد الله أن الاختيار بين خدمات الأراضي التي يوفرها المطور العام والتطوير الفردي يعتمد على عدة عوامل، منها حجم المشروع فالمشروعات الكبرى تحتاج عادةً إلى المطور العام، بينما يمكن للمشروعات الصغيرة أن يتم تطويرها بشكل منفرد، الموارد المالية، حيث يتطلب التطوير الفردي موارد مالية كبيرة، بينما يمكن للمطور الفرعي الاعتماد على المطور العام في تمويل جزء من المشروع في صورة الشراكة التي توفر على المطور الفرعي تكاليف الحصول على اراضي.
وأضاف عنصر الخبرة أيضًا فإذا كان المطور يمتلك الخبرة الكافية، فيمكنه تطوير المشروع بشكل منفرد، ولكن إذا كان يفتقر إلى الخبرة، فمن الأفضل اللجوء إلى المطور العام، والوقت فإذا كان الوقت عاملًا مهمًا، فإن اللجوء إلى المطور العام قد يكون الخيار الأفضل، وذلك بسبب سرعة تنفيذ المشاريع.
وسلط عبد الله الضوء على تجربة المطور العام في مصر، خاصة في مشروعات ضخمة مثل العاصمة الإدارية الجديدة ومدينة المستقبل، حيث اعتبر أن لها عدة مميزات على رأسها الطموح والرؤية المستقبلية من خلال تطوير مدن متكاملة، لا تقتصر على الوحدات السكنية، بل تشمل مناطق تجارية وترفيهية وخدمات حكومية، مما يخلق مجتمعات ذاتية الاكتفاء مع دمج أحدث التقنيات الذكية في البنية التحتية والخدمات سواءً الحكومية أو غيرها، مما يجعل هذه المدن أكثر كفاءة، بالإضافة إلى الحرص على الاستدامة البيئية من خلال استخدام تقنيات توفير استهلاك الطاقة واستخدام الطاقة المتجددة، وتوفير المساحات الخضراء، وإدارة المياه بكفاءة لخلق مجتمعات ذكية ومستدامة وهو ما نلاحظه بوضوح في تجربة العاصمة الإدارية الجديدة.
وذكر عبد الله أن تجربة المطور العقاري في مصر تميزت أيضًا بالتنوع العقاري حيث قدمت كلا من مدينة المستقبل والعاصمة الإدارية الجديدة مجموعة واسعة من الخيارات العقارية لتلبية احتياجات شرائح مختلفة من العملاء، سواء في مجال الإسكان أو المكاتب الإدارية أو الوحدات التجارية بالإضافة إلى الخدمات الأخرى كالنوادي والمدارس والجامعات بالإضافة إلى التنوع الاستثماري، حيث توفر هذه المشاريع فرصًا استثمارية متنوعة، سواء كانت استثمارات طويلة الأجل أو قصيرة الأجل.
وعدد نائب رئيس ريدكون بروبرتيز إيجابيات هذه التجربة في مصر وعلى رأسها التكامل والتنسيق حيث تسمح آلية المطور العام بتكامل وتنسيق جميع جوانب المشروع، ما يؤدي إلى تحقيق نتائج أفضل وأسرع، وكذلك جذب الاستثمارات الكبرى فالمطور العام لديه القدرة على جذب استثمارات كبيرة للمشروع، من خلال المطورين الفرعيين خاصة إن كان المخطط العام للمشروع مميز ومدروس، ما يساهم في تنفيذ مشروعات ضخمة وبنية تحتية متطورة، وكذلك السرعة في التنفيذ حيث أن المشروع الأكبر يتم تطويره في وقت واحد من خلال عدة مطورين فرعيين تحت اشراف ورقابة المطور العام.
كما تساهم تساهم آلية المطور العام في تسريع وتيرة تنفيذ المشروعات العمرانية الضخمة، وذلك من خلال توفير البنية التحتية اللازمة وتكامل الخدمات وتطوير مشروعات فرعية متعددة ضمن المشروع الرئيسي في نفس الوقت، وتجذب استثمارات ضخمة للمشروعات العقارية، مما يساهم في تنشيط الاقتصاد وفتح فرص عمل جديدة، و تسعى مشروعات المطور العام إلى توفير مشروعات متكاملة تضم المساحات السكنية والتجارية والخدمية، مما يوفر حياة مريحة للسكان، وتوفر أيضًا البنية التحتية المتطورة، مثل شبكات الطرق والمواصلات والخدمات العامة، والتخطيط العمراني المستدام، حيث تسعى بعض مشروعات المطور العام إلى تحقيق التنمية المستدامة من خلال استخدام التقنيات الحديثة والطاقة المتجددة.
وأكد عبد الله على أن نجاح تجربة مصر في "المطور العام" لم يقتصر على الجانب الحكومي فقط بل امتد إلى القطاع الخاص أيضًا، ضاربًا المثل بتجربة مدينة هليوبوليس الجديدة والتي تطورها شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير، متوقعًا نجاحها في مجال التطوير العام.
وعاد وأكد عبد الله على بعض الجوانب السلبية لآلية المطور العام والتي يأتي على رأسها تركيز السلطة في يد المطور العام إلى قلة المنافسة وارتفاع الأسعار، البيروقراطية التي قد تواجه مشروعات المطور العام ما يؤخر عملية التنفيذ، عدم كفاية الرقابة فقد يؤدي غيابها عن المطورين الفرعيين إلى حدوث بعض المخالفات.
وشدد على أن أهم ما تحتاجه مصر في تجربة المطور العام تشريعات واضحة تنظم عمل المطورين العاميين، وتحدد حقوقهم وواجباتهم تجاه المطورين الفرعيين، وتوفير آليات رقابة فعالة على عمل المطورين العاميين، لضمان التزامهم بالمعايير المحددة، وأيضًا توفير الأراضي اللازمة لتنفيذ المشروعات بأسعار مناسبة، وتطوير الكوادر العاملة في مجال التطوير العقاري، لضمان جودة.
وفيما يتعلق باعتبارها الآلية التطويرية الأنسب حاليًا للسوق المصرية، قال عبد الله إن هناك عدة عوامل تحدد مدى مناسبة هذه الألية من عدمه أهمها أهداف الدولة فإذا كان الهدف هو تنفيذ مشروعات ضخمة وبنية تحتية متطورة في وقت قصير، تصبح هي الأفضل، أيضًا الوضع الاقتصادي ففي ظل الظروف الاقتصادية الصعبة، قد يكون من الصعب جذب استثمارات كبيرة للمشروعات العقارية، مما يحد من دور المطور العام، والعنصر الثالث والأهم تلك العوامل فهو توافر الأراضي اللازمة لتنفيذ المشاريع بأسعار مناسبة.
وذكر عبد الله أن هذه الألية تزيح عن كاهل المطور العام عدة معوقات فهي توفر البنية التحتية الأساسية حيث يتولى المطور العام مسؤولية إنشاء وتجهيز البنية التحتية الأساسية للمشروع ككل، بما في ذلك شبكات الطرق والمرافق العامة، مما يوفر على المطور الفرعي تكاليف كبيرة وجهدًا مضاعفًا، كما تسهل عملية الحصول على التراخيص والموافقات، لأن المطور العام هو من يقوم بإجراء جميع المعاملات الحكومية والحصول على التراخيص والموافقات اللازمة، مما يوفر على المطور الفرعي الوقت والجهد اللازمين لإنجاز هذه الإجراءات.
وأكد نائب رئيس ريدكون بروبرتيز أن هذ الألية تضع التخطيط الشامل للمشروع وهو الدور الرئيسي للمطور العام، حيث يقوم بتطوير مخططًا كاملًا للمشروع، ما يوفر على المطور الفرعي تكاليف عديدة، كما أنها تلزم المطور الفرعي أيضًا بجدول زمني محدد حيث يضع المطور العام جدولًا زمنيًا محددًا لتنفيذ المشروع، ويقوم بمتابعة تنفيذه، مما يضمن الالتزام بالمواعيد المحددة.
وأكمل: "يمكن القول إن آلية المطور العام توفر للمطور الفرعي بيئة عمل أكثر استقرارًا وأمانًا، وتتيح له التركيز على جوانب التطوير الخاصة بمشروعه، مما يساهم في تسريع وتيرة تنفيذ المشاريع العقارية وتحسين جودتها"
وعقد عبد الله مقارنة بين مدي تكامل خدمات أراضي المطور العامة مقارنة بقيام المطور بتطوير مشروعاته منفردًا، حيث قال: "عندما نقارن بين خدمات الأراضي التي يوفرها المطور العام مقارنة بتطوير المشاريع بشكل منفرد، نجد أن لكل منهما مميزات كما يلي.
واختتم حديثه بالتأكيد على أن تجربة المطور العام في مصر تحمل إمكانات كبيرة لتطوير القطاع العقاري، ولكنها تحتاج إلى تطوير وتعديل بعض الجوانب لضمان تحقيق أهدافها، وذلك من خلال وضع تشريعات واضحة وتوفير الرقابة اللازمة وتشجيع المنافسة، يمكن تحويل هذه التجربة إلى نموذج ناجح للتنمية العمرانية المستدامة في مصر.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
