السـعودية المصرية.. آفاق عمـرانية جديدة بدعم غيـر محـــدود

م. محمد الطاهر الرئيس التنفيذي للشركة السعودية المصرية للتعمير:

397مليون دولار استثمارات الشركة حتى الآن..ونستهدف زيادة رأس المال للتوسع في المشروعات

10مليارات جنيه مبيعات تعاقدية في أول 3 أشهر من 2024.. و1/2  مليار جنيه صافي الأرباح في 2023

«مارينا 8» الحصان الأسود بمشروعات الشركة بمبيعات 12 مليار جنيه

9 آلاف وحدة سوقتها الشركة بـ "الحي اللاتيني" من إجمالي 12 ألفًا .. و"صواري" أحدث نقلة نوعية في مسيرة الشركة

«السعودية المصرية» ضمن قائمة الـ 5 الأكثر مبيعًا بالساحل الشمالي في 2023 بـ 11 مليار جنيه

تسليم 3 آلاف وحدة في5 مشروعات خلال 2024 على رأسها المرحلة الأولي من «بلوفير العاصمة»

 بين ماضي قوي متمثل في 50 مشروعًا يسكنها أكثر من 30 ألف أسرة، وحاضر مثاليًا مدعوماً بملاءة مالية استثنائياً ومساندة حكومية غير محدودة، تنطلق «السعودية المصرية» في السوق المحلي باستراتيجية خلاقة تستهدف التوسع بالاستحواذ على العديد من الفرص الاستثمارية المتاحة وزيادة الاستثمارات لأرقام غير مسبوقة..«السعودية المصرية» شركة حكومية المنشأ لكنها تعمل بفكر القطاع الخاص الذي ساهم في اكتسابها العديد من ركائز النجاح، هذا بخلاف ثقة القطاع المصرفي الذي منحها دون تردد تمويلات تصل إلى 4 مليارات جنيه، بالإضافة إلى إبرام شراكات مع هيئة المجتمعات العمرانية متمثلة في تطوير «مارينا الجديدة» على مساحة 2400 فدان..النجاحات التي حققتها «السعودية المصرية» يقف ورائها قيادة تؤمن بأن النجاح ممكن في ظل إعادة ترتيب البيت من الداخل والوقوف على مراكز القوى التي تسهل مهمة تصحيح المسار لتحقيق النتائج المرجوة، وهو المضمار الذي سار فيه دون تردد المهندس محمد الطاهر الرئيس التنفيذي للشركة السعودية المصرية للتعمير..«طاهر» وضع على عاتقه بالفعل تصحيح المسار، وكانت أولى الخطوات إعادة هيكلة الشركة واستقدام الكفاءات القادرة على تحقيق المستهدفات من حيث جودة المنتج التي تتوافق مع تطلعات العملاء، وهو ما ترجم إلى أرقام بنصف مليار جنيه صافي أرباح بنهاية 2023، ومبيعات تعاقدية خلال الثلاث أشهر الأولى من 2024 تقدر بـ10 مليارات جنيه..«السعودية المصرية» التي وصلت استثماراتها حتى الآن لـ397 مليون دولار، تستهدف زيادة رأس المال خلال الفترة المقبلة بهدف التوسع في مشروعاتها، خاصة أنها تدرس فرصا استثمارية جديدة في الساحل الشمالي بمساحة تصل لـ400 فدان، هذا بخلاف تجيزها العدة لدخول بقوة في تطوير مدينة رأس الحكمة.

المهندس محمد الطاهر في حواره لـ«العقارية» فتح العديد من الملفات الهامة، ومن بينها التسليمات التي لن تقل عن 3 آلاف وحدة في 5 مشروعات خلال العام الحالي، هذا بجانب رؤيته للسوق في الفترة الحالية وكيف ستغير صفقة رأس الحكمة المشهد الكلي في الساحل الشمالي، ولماذا اختار أن يسير عكس التيار ويغرد منفردا في الإسكندرية.. العديد من النقاط الهامة التي تناولها «الطاهر» في الحوار التالي،،

في البداية، الساحل الشمالي دائمًا ما يكون الحصان الأسود في السوق العقاري ووجهة يشار لها بالبنان، وهذا الصيف وضعه مختلف كليًا في ظل الحديث عن مشروع «رأس الحكمة»، ما هي قراءتك للمشهد في الساحل الشمالي هذا العام؟

الساحل الشمالي دائمًا مختلف ومميز عن غيره من المناطق وخير دليل على ذلك نتائجه فقد حقق حجم مبيعات تبلغ 170 مليار جنيه في 4 أشهر فقط من 2023 لحوالي 20 مطورًا، كما أنني أصفه بـ «الحصان الأسود» للعميل أيضًا لأن العائد الاستثماري على الإيجار سنوياً به يبلغ 10 %.

أما عند الحديث عن مشهده هذا العام فسيختلف عن الأعوام السابقة، فهو يأتي مع الكشف عن مشروع «رأس الحكمة» والذي أرى من وجهة نظري أنه وإن كانت آثاره الفعلية لن تظهر على الساحل إلا في صيف 2025، إلا أنه سيخلق حالة من الطلب المرتفع على المنتجات العقارية المقدمة في هذه البقعة لسببين أنه الساحل الشمالي سيتحول إلى بقعة واعدة بشكل كبير، كما أن العملاء ستخشى من ارتفاع الأسعار مع بدء عمليات تطوير «رأس الحكمة» لذلك سيقبلون على الشراء بشراهة الصيف الحالي على جميع المستويات.

وقد يظهر للبعض أن سوق الساحل الشمالي فقد شريحة من عملائه، بسبب ارتفاع التكلفة الإنشائية وعلى رأسها مواد البناء، لكن القيمة البيعية التي حققها لا تظهر هذا الفقد، إضافة إلى أن الشريحة الجديدة من العملاء وهم الأخوة العرب التي أقبلت على هذا السوق المصري عوضت هذا الفقد.

وأؤكد على أننا ندرس فرصا استثمارية جديدة في الساحل الشمالي بمساحة ما بين 250 إلى 400 فدان، لأنه من المناطق الواعدة في مصر وقبلة للعملاء المصريين والأخوة العرب، كما أن العائد الاستثماري به مرضي جدا، كما أننا ندرس أيضًا الاستثمار في مشروع «رأس الحكمة» أيضًا.

تحرير سعر الصرف كان له أكبر الأثر على السوق العقاري .. والسؤال كيف انعكس ذلك على السوق العقاري وعلى سلوك المشتري؟

تحرير سعر الصرف خطوة كان لابد منها في ظل ما شهده السوق الموازي من بلوغ الدولار مستويات كسرت حاجز الـ 70 جنيهًا وهو أمر كان لابد معه من تصحيح المسار بشكل سريع.

وبالنسبة لنتائج ذلك على السوق العقاري فقد تبعه حال من الهدوء في المبيعات، وذلك بعد فترة من الشراهة على شراء العقار من قبل المصريين بغرض التحوط والحفاظ على القيمة الاستثمارية لأموالهم، وبالنسبة لتأثير هذا القرار على السوق العقاري فسأتناوله على جانبين.

الجانب الأول وهو العميل الذي يشتري بغرض السكن وحجم هذا الطلب موجود دائما ولن يتأثر بسبب الكثافة السكانية المرتفعة في مصر، والجانب الثاني وهو العميل المستثمر وبالتالي لن يكون العقار قراره الاستثماري الأول في ظل وجود شهادات بنكية بفائدة مرتفعة تصل إلى 30 % عائدًا، وهنا أتحدث عن العملاء الذين تبلغ قيمة ثروتهم حتى 10 ملايين جنيه، أما من تخطى هذا الرقم فمن يمتلك فوائض مالية سيبحث عن شركة عقارية تقدم منتج مميزة وذات ثقة والثقة هنا معنها أنه سلم فعليًا مشروعات سابقة ويواصل الإنشاءات في مشروعاته الحالية.

تعتبر «السعودية المصرية» واحدة من أنجح تجارب الشراكة بين مصر والسعودية فهي شركة حكومية تطبق مفاهيم القطاع الخاص في عملها وأيضًا في المشروعات التي تنفذها، هل لك أن تطلعنا على ملامح هذه الشراكة الناجحة وسر التميز في تجربتها؟

قبل أن أبدأ حديثي يجب أن أؤكد أن تجربة «السعودية المصرية» ونجاحها لم يأتي من فراغ بل نتاج لجهد مبذول وتاريخ من المشروعات المنفذة التي يقطنها حاليًا أكثر من 30 ألف نسمة في مختلف مشروعاتها.

الشركة مملوكة للجانبين المصـــــري والســـــعودي «50 % وزارة الاسكان والمجتمعات العمرانية الجديدة و50 % وزارة المالية السعودية»، لذلك فنحن شركة حكومية المنشأ، لكنها تطبق قواعد القطاع الخاص في عملها، كما أن 50 % من محفظة عملائنا من الخليج، لذلك فرؤوس أموال المساهمين محفوظة لأننا مدعومين من حكومات وليس أشخاص، إضافة إلى ذلك نحن نمتلك القدرة على أن نضفي الحداثة والتصميم المميز على منتجنا العقاري كما يفعل القطاع الخاص.

إذا ما نظرنا إلى القطاع العقاري في مصر فإن قواعده ثابتة فجميع الشركات العقارية تخضع لوزارة الاسكان وهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وأسلوب البيع واحد وننافس في أسواق ثابتة سواء كانت شرق أو غرب القاهرة أو الساحل الشمالي، لكن التميز هنا يأتي من الخطة التي تمتلكها الشركة العقارية والكادر التنفيذي الذي يتولى تنفيذ هذه الخطة.

وإذا ما طبقنا هذا الأمر في مصر، فصناعة التطوير العقاري قائمة هنا على التفكير في المنتج الصحيح والمخطط الأنسب لهذا المنتج والتنفيذ طبقًا للمخطط، ثم خدمة العملاء الصحيحة وليس خط إنتاج أضع المنتج في بدايته وأحصل عليه في نهايته، لذلك فكل مراحل عملية التطوير تحتاج إلى تعظيم الاستفادة من المعطيات وصبغها بطبيعة الشركة.

لذلك عندما تم اختياري لقيادة «السعودية المصرية» في 2019 أخبرت مجلس الإدارة وقتها انني سأحضر الفريق الجيد القادر على تحقيق المستهدف، لذلك قمت على الفور بعملية إعادة هيكلة للشركة تبعها الحرص على تقديم خدمات مختلفة في مشروعاتنا، كما أننا غيرنا تصميم بعض المشروعات وحرصنا على تقديم خدمة عملاء جيدة، إضافة إلى توفير أفضل العناصر في التشطيب واللاند سكيب وهذا ما رفع من قيمة المنتج الذي نقدمه لعملائنا.

هذا يدفعنا إلى التساؤل عن نتائج عملية إعادة الهيكلة التي أجرتها «السعودية المصرية» على مستوى الشركة والعميل، كيف غيرت هذه العملية من قيمة المنتج المقدم من «السعودية المصرية»؟

هناك نقطة مهمة يجب أن أشير لها أنه عند إجراء عملية إعادة الهيكلة خلال السنوات الماضية، لم نكن نعاني من خسائر بل أرباح ضعيفة جدًا، فعلى سبيل المثال بلغت أرباح الشركة في 2017 حوالي 25 مليون جنيه فقط وبعد 5 سنوات من تولى مهمة القيادة حققت شركات المجموعة في نهاية 2023 صافي أرباح قدرت بنصف مليار جنيها، كما أننا حققنا 10 مليارات جنيه مبيعات تعاقدية خلال أول 3 شهور من 2024.

وفي إطار استراتيجية الشركة الجديدة نحرص على بناء جسور ثقة بينا وبين العميل فأنا كشركة نمتلك ماضي قوي متمثل في 50 مشروعًا تم تسليمه يقطن به أكثر من 30 ألف أسرة، وحاضر حقق عوائد مرضية للعملاء وخير دليل على ذلك ارتفاع العائد الاستثماري لعملاء مشروع «جايد» والواقع في التجمع الخامس فسعر المتر عند طرح المشروع كان يبلغ 7 آلاف جنيه مشطب حاليا وصل في المرحلة الثالثة إلى 60 ألف جنيه نصف تشطيب وذلك خلال 5 سنوات فقط، فما سبق خير دليل على وجود ركيزة للنجاح والتي تأتي من ثقة العميل في الشركة في المقام الأول.

ومؤخرًا كان لدينا توجيها بضخ استثمارات بشكل أكبر في مصر، خصوصًا مع النجاحات التي حققتها الشركة في الفترة الماضية، فالسيولة وجحم المبيعات تترجم إلى أرباح والأخيرة أحد مؤشرات النجاح وتعود في نهاية المطاف إلى المساهمين الذين يُحفزوا كي يواصلوا ضخ استثماراتهم في الشركة.

رأس مال الشركة محركًا هامًا في العملية التطورية، كم يبلغ رأس مال الشركة حاليا وحجم محفظة القروض التي حصلت علها الشركة؟

يبلغ رأس المال لـ«السعودية المصرية» حاليًا 397 مليون دولار، وهناك توجه لزيادة رأس مال الشركة في الفترة المقبلة من أجل التوسع في مشروعاتنا بشكل أكبر من الحالي، مع الأخذ في الاعتبار أن التكلفة الاستثمارية لكافة مشروعات الشركة حاليًا مصدرها القروض والتدفقات النقدية وليس رأس مال العملاء، الذي حققنا له عائدًا استثماريًا قدر بـ 26 % العام الماضي..أما محفظة قروض الشركة فتبلغ حاليًا 4 مليارات جنيه، وكما ذكرت فإن دعمنا من قبل حكومات وليس أشخاص، كان داعمًا لنا في الحصول على قرض يقدر بمليار جنيه من البنك الأهلي تم توجيهه إلى مشروع «بلوفير» العاصمة الإدارية.

وأؤكد هنا أن القروض في صناعة التطوير العقاري هدفها تغطية المرحلة الأولى من العملية الإنشائية وليس كامل المشروع، خصوصا مع انطلاق المشروع، نظرا لأن المرحلة الأولى من أي مشروع تتميز بارتفاع التكلفة الإنشائية بسبب أعمال البنية التحتية، مقابل تدفقات نقدية من العملاء لا تغطي هذه التكلفة وبناء على هذا يكون الاقتراض هو الحل الأمثل.

المقدمات التي طرحتها تؤكد أن الشركة لديها خطة ضخمة للتسليمات خلال العام الحالي، ما هي ملامح هذه الخطة وعدد الوحدات المستهدف تسليمها في 2024؟

بالفعل نحن لدينا خطة تسليمات ضخمة خلال 2024 نهدف خلالها إلى تسليم ما لايقل عن 3 آلاف وحدة مقسمة على 5 مشروعات.

ومن المقرر أن تسلم «السعودية المصرية» المرحلة الأولى من مشروع «بلو فير» الواقع في العاصمة الإدارية الجديدة، أيضًا نهدف إلى تسليم 190 وحدة فندقية في مشروع «نايل بيرل Nile Pearl» السكني الفندقي والواقع على النيل مباشرة في المعادي، حيث تتراوح مساحة الوحدات المسلمة ما بين 120 إلى 420 مترًا، أيضًا نسلم مشروع «أرابيسك» التابع لهيئة المجتمعات العمرانية وهو أول كومبوند سكني في وسط القاهرة والذي يقع بجوار سور مجرى العيون، وأيضاً مشروع صواري في الاسكندرية، ومشروع «الحي اللاتيني» في العلمين الجديدة، ومشروع «ميادين» في الـ R5 بالعاصمة الإدارية.

لكل شركة مشروع يعتبر بمثابة «الأيقونة» المعمارية التي أحدثت نقلة نوعيه في مشوارها، ما هو المشروع الذي تعتبره بمثابة الجوهرة لـ «السعودية المصرية»؟

في حقيقة الأمر كل المشروعات التي نفذتها «السعودية المصرية» لها صبغتها الخاصة وكان لها تأثيراً واضحًا في مسيرة الشركة العقارية، لكن من وجهة نظري أرى أن مشروع «صواري» بالإسكندرية أحدث نقل نوعية لنا.

خلال هذا المشروع قررت «السعودية المصرية» أن تسبح عكس التيار فجميع الشركات العقارية كانت متجهة إلى الساحل الشمالي الغربي لكننا قررنا أن نتجه إلى الإسكندرية وراهنا على السوق هناك وفوزنا بهذا الرهان، خصوصًا أن الدراسات السوقية التي قامت بها الشركة قبل طرح المشروع أظهرت أن العميل السكندري يبحث عن منتج عقاري مميزة بجودة مفتقدة هنا دخلت «السعودية المصرية» ولبت رغبت العميل وكانت النتائج مبهرة، لتكون المحصلة حاليًا أن سعر الفيلا بالمشروع ارتفع من 20 مليون جنيه عند الطرح ليصل إلى 60 مليون جنيه.

أيضًا مشروع «چايد» في القاهرة الجديدة يعتبر أحد أنجح وأميز مشروعات الشركة، و«الحي اللاتيني» الذي نتولى عملية تسويقه بعدد وحدات يبلغ 12 ألف وحدة بيع منها ما يقرب من 9 آلاف وحدة، بالإضافة إلى مشروع «نايل بيرل» المعادي والذي يتكون من عدد ٢ برج أحدهما سكني فاخر والأخر فندقي «فندق هيلتون» وهو أحد أميز مشروعات الشركة وتعتبر الشركة هي المطور الوحيد الذي يقوم بالتطوير على ضفاف النيل «كورنيش النيل بالمعادي»

ومشروع «مارينا 8 « اعتبره هو الأخر الحصان الأسود فهو مقام على مساحة 167 فدانًا، بمنطقة اعتبر أنها لن تتكر مرة ثانية على مستوى مصر، لذلك نجحت الشركة في تسويقه بنسبة 100 % بقيمة بيعيه قارب الـ 12 مليار جنيه، ومن المقرر أن يتم تسليم عملاء المشروع 3 سنوات، وحاليًا بدأت الشركة في إنشاءات المشروع،ونحن نحرص في مشروعاتنا على الاستعانة بشركات المقاولات ذات سابقة الأعمال الناجحة والملاءة المالية القوية مع الالتزام بالجودة وسرعة التنفيذ، لذلك تتولى أعمال المقاولات بالمشروع حاليًا شركتي ريدكون وكونكريت بلس، وبلع سعر الفيلا الـ 500 متر «600 متر بنائية» 80 مليون جنيه.

وإلحاقًا بهذا المشروع فالشركة وبالتعاون مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة تطور حاليًا «مارينا الجديدة» على مساحة 2400 فدان، حيث بدأنا عملية تطوير المرحلة الأولى منها على مساحة 400 فدان، حيث يحتوي المشروع على بحيرات طبيعية إحداها ستقام على مساحة 300 فدان.

وقد تم تخطيط المشروع بشكل جيد، حيث راعينا تحقيق الخصوصية وأيضًا المساحات المتنوعة وكما ذكرت سابقًا أن المشروع يحتوي على البحيرات الطبيعية، وسنحرص على توفير الخدمات بمستوى مميز، لأنها ستكون مخططة بشكل أفضل وستحتوي على علامات تجارية أميز.

وسيحتوي المشروع على فيلل وشاليها ووحدات سكنية، على أن تبدأ الفيلا بمساحة من 380 مترًا لتصل بيعيًا إلى 500 متر، الشاليهات بمساحة تتراوح بين 120 إلى 160 مترًا، والعمارات أرضي و5 أدوار والوحدات السكنية بها تبدأ بغرفة واحدة تصل حتى 3 غرف، وتهدف الشركة إلى الانتهاء من تطوير المرحلة الأولى من المشروع في 2028.

وتقوم الشركة في المرحلة الحالية بدراسة الأسعار البيعية، حيث من المقرر طرح المشروع بحلول شهر يوليو المقبل بمقدم 10 % وتقسيط على 7 سنوات على أن يكون الاستلام عقب 3 سنوات.

ويجب أن اشير هنا إلى أن «السعودية المصرية» تعتبر من أكبر 5 مطورين حققوا مبيعات في الساحل الشمالي الصيف الماضي بقيمة مبيعات بلغت 11 مليار جنيه. .ولابد هنا من توجيه الشكر إلى هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ممثلة في جهاز القرى السياحية والذي لا يألوا جهدًا في منحنا تسهيلات تساعدنا على الإبداع في التنفيذ، وخير مثال على ذلك مشروع «مارينا 8» فهو المشروع الأول في مارينا مقام على مصاطب، وبذلك فهو يمنح جميع عملاء المشروع الفرصة كي يروا البحيرة والبحر في نفس الوقت.

في النهاية، مع التوسع في المشروعات لابد من الاستعانة أو إنشاء شركات متخصصة للحفاظ على المشروعات المنفذة وتولي صيانتها، ما هي أحدث الأذرع الجديدة التي ضافتها «السعودية المصرية» إلى قائمة شركات المجموعة؟

هذا أمرًا طبيعيًا في حقيقة الأمر فجميع الشركات العقارية تحرص على أن تحافظ على مشروعاها للمساهمة في استمراريته لأطول فترة ممكنة حتى ترفع من القيمة الاستثمارية للعملاء ونحن نؤمن بهذا بشكل كبير، وبناء على ذلك فقد أطلقنا أحدث أزرع الشركة وهي شركة «SED» لإدارة المرافق، حيث ستتولى عمليات الصيانة وإدارة المرافق وإدارة أصول الشركة.

وإلحاقًا بهذا فنحن حاليا ندير منظومة الإيجار في جميع مشروعات الشركة، ويجب التوضيح أننا نتولى الإدارة وليس التأجير بمعنى أننا ندرس جيدًا العميل الراغب في التأجير قبل السماح بالتأجير له، حتى نحافظ على مستوى المستأجرين في مشروعاتنا لدرجة أننا قمنا بإلغاء التعاقد مع أحد المستأجر الذي استغل وحدته بطريقة غير صحيحة.