LMD.. عنـوان العراقة والفخامة (حوار)

LMD اسم يقف أمامه الكثيرون من المهتمين بعوالم العقار بحثًا عن مسببات وإحداثيات هذا الكيان العملاق الذي استطاع في غضون بضعة سنوات أن يصبح بمثابة عنوناً للفخامة والعراقة في أهم بقاع المحروسة وأميز مواقعها، محركاَ تجاهه بوصلة صفوة المجتمع من الباحثين عن مفردات العمارة العالمية التي تحيطهم بكافة ما يطمحون إليه من احتياجات منسوجة بحالة من الرفاهية والأصالة.

LMD بقيادتها تمكنت وبالفعل من أن تجمع بين أضلع مثلث القوى بهدف تحقيق قفزات غير مسبوقة مرة تلو الأخرى، والتي تتمثل في استراتيجية مستدامة وأدوات تحوطية ذكية وسجل حافل بالمشروعات، ولتصنع الشركة حالة عمرانية فريدة تدفع بها إلى تحقيق كافة المستهدفات الطموحة لجميع أطراف المنظومة العقارية.

LMD واحدة من الشركات العقارية التي تعد علامة فارقة في تاريخ السوق المصري، بفضل استراتيجيتها المستدامة الرامية إلى تحقيق الاستقرار المعماري لسنوات طوال، مدعومة برؤية استباقية وخبرات ملمة بخيوط التنمية الشاملة القادرة على تجاوز المطبات السوقية، كل هذا وذاك جعلها رقم لا يستهان به في المعادلة العقارية بالسوق المصري، تلك معطيات جسدتها أفكار ورؤي المهندس عمرو سلطان الرئيس التنفيذي للشركة، ولعل أهم ما يميز الشركة الرائدة هو دراستها المتوازنة والحيادية لمعطيات السوق والأوضاع الاقتصادية ما يجعلها تطرح مخرجات تتوافق مع أوضاع العملاء لذا لا عجب في أن يضعوها في مقدمة اختيارهم عند الاتجاه لشراء العقار..للتعرف أكثر على خطط الشركة ورؤيتها المستقبلة التقت «العقارية» المهندس عمرو سلطان الرئيس التنفيذي لـ LMDوالذي أكد أن القطاع العقاري جزء هامًا من الاقتصاد الكلي لمصر ويتأثر بما يحيط به من معوقات، لافتًا إلى أن ارتفاع حجم مبيعات السوق العقاري في 2023 يعود في أساسه إلى ارتفاع نسبة التضخم بمعدلات غير مسبوقة، ضاربًا المثل بمبيعات LMD التي ارتفعت في 2023 بحوالي 270% مقارنة بـ 2022.وأضاف «سلطان» أن الحل الأمثل للخروج من هذا المأزق هو التحكم في معدل التضخم والإعلان عن سعر موحد للجنيه في مواجهة الدولار، مؤكًدا أن تثبيت سعر الصرف سيجعل المطور قادر على حساب تكلفته ومن ثم ربحه.

وسلط «سلطان» الضوء على مشروعات واستراتيجية الشركة، حيث أكد حرصها على الاحتفاظ بالأرباح المستهدفة والمرجوة في صورة أصول كأحد أهم وسائل التحوط المالي والنقدي وبالفعل بادرنا بالاحتفاظ بـ 800 غرفة فندقية و 100 ألف متر تجاري وإداري في مشروع one ninety إضافة إلى تخطيطها الاحتفاظ بالوحدات الإدارية في ذات المشروع .

وكشف عن خطة الشركة في مشروعها Zoya Ghazala Bay بالساحل الشمالي الغربي، حيث تسير العملية الإنشائية وفق الجدول الزمني للتنفيذ ومن المقرر أن تفتتح الشركة “Boutique Hotel” خلال العام الجاري والذى يضم أكثر من 40 غرفة فندقية، على أن يتم البدء في التسليمات خلال العام المقبل 2025، علماً بأننا نخطط حاليًا لافتتاح فندقًا آخر بـ Zoya ليضم 300 غرفة خلال نفس العام.

وأشار إلى تنفيذ الشركة 1500 فيلا في مشروع “ Stei8ht” بالقاهرة الجديدة منها ما نفذ فعليًا ومنها ما هو قيد التنفيذ، كاشفًا أن 70 فدانًا من المشروع مسطحات خضراء.

في بداية حديثي يجب التأكيد على أن العقارات تعتبر جزءًا رئيسيًا وهامًا من الاقتصاد المصري وبالتالي لا يمكن دراسة العوامل المؤثرة عليه بمعزل عن الاقتصاد الكلي، فقد شهد عام 2023 موجة تضخمية لم نشهدها من قبل نًجم عنها ارتفاعًا في أسعار العقارات بشكل واضح وفي نفس الوقت زيادة التكلفة، ومن ثم فحجم المبيعات التي حققها السوق العقاري جاءت نتيجة الموجة التضخمية التي ساهمت في ارتفاع الأسعار وليس المساحات البيعية، وهو ما يشير إلى أن قفزة المبيعات لا تمثل المؤشر الحقيقي للسوق.

هذا الموقف على المستوى الشخصي جعلني أشعر ببعض القلق فمن يرتفع حجم مبيعاته يتبعه بالضرورة تكاليف أكبر لذلك يكون السؤال هنا “هل سيحقق المطور أرباح فعلية أم لا” هذا هو لسان حل نسبة كبيرة من المطورين حاليًا، فعلى سبيل المثال مبيعات LMD زادت في 2023 بحوالي 270% مقارنة ب 2022 وهي كما قلت زيادة بفعل التضخم.

ومن وجهة نظري أرى أن الشركات العقارية حاليًا في موقف لا تحسد عليه فهي الجهة الوحيدة التي تبيع منتجها بالتقسيط لمدة تصل إلى 8 سنوات بالجنيه وخلال هذه المدة مطالبة باحتساب معدل زيادة التكلفة ومعدل ارتفاع الفائدة وبعد كل ذلك تتوقع الربح، وهو ما يصعب عليها توقع نتائج ثابتة في ظل مقدمات متغيرة.

وبناء على ذلك أتصور أن جميع المطورون يفضلون التعامل في سوق تتسم فيه أسعار التكلفة بالثبات مع انخفاض حجم المبيعات بدلاً من العمل في معادلة طرفيها زيادة التكلفة بشكل غير فوجائي وغير محسوب وما يترتب عليه زيادات في حركة المبيعات وبشكل غير مسبوق، حيث أن الأخير يؤدي إلى اختلال معادلة التكاليف والايرادات، وقد تتسبب في تحقيق بعض المطورين في خسائر غير متوقعة في حين أن الخيار هو الأكثر أمانا وتأمينا لكافة منظومة التطوير العقاري.

وأؤكد هنا أيضًا أن تحقيق المطور لأرباح من عدمه يعتمد في الأساس على مجمل المنظومة الاقتصادية ككل، ولا سيما عناصر التضخم وسعر الصرف وما يترتب عليهما من تغير أسعار تكاليف البناء أو العكس.

ولا شك أن مبادرة الدولة بتحريك سعر صرف الجنيه في مواجهة الدولار يمنح المطور القدرة من جديد على حساب تكاليف العملية الإنشائية بصورة أكثر واقعية الأمر الذي يضمن له الالتزام تجاه عملائه من جانب وتحقيق الأرباح المستهدفة من جانب أخر، وجميعنا لا يفضل مضاعفة حجم المبيعات كما حدث في عام 2023 بوصفه أمرا غير محمودا من وجهة نظري، فظاهره الرحمة وباطنة العذاب.

وماذا عن روشتة الإصلاح الاقتصادي الجاري تطبيقها بالسوق المصري؟

الحكومة المصرية بدأت فى وضع حلول سريعة وعاجلة للخروج من الأزمة، وذلك لأن القطاع العقاري قائمًا في الأساس على البيع الأجل أي بيع الوحدة ومن ثم جني الأرباح على مدار 8 سنوات بضعف مدة التنفيذ التي تصل إلى 4 سنوات دون أن يعلم المطور التكلفة المتوقعة خلال سنوات التنفيذ، وهو ما يؤكد على أن الحكومة تحكمت في سعر الصرف لإعادة ضبط الاقتصاد الكلي للدولة ومن ثم السوق العقاري كأحد الروافد الهامة لهذا الاقتصاد.

الدولة قدمت تيسيرات متنوعة دعمًا للمطورين العقاريين خلال الفترة الماضية، كيف ترى هذه التيسيرات وهل هناك مطالب جديدة؟

بالفعل التيسيرات كانت جيدة ودعمت الشركات العقارية بشكل كبير لكن لن تغني عن ضرورة وضع حلول جذرية لإنهاء الوضع القائم حتى لا تتفاقم المشكلات التي أهمها التأخر في التسليمات نتيجة عدم توافر المواد الأساسية.

لكن هذا لا يمنعني من الإشادة بالتيسيرات التي منحتها الدولة للمطورين العقاريين في الفترة الماضية والتي كان أفضلها من وجهة نظري زيادة مدة تنفيذ كل المشروعات الخدمية والاستثمارية بنسبة 20 % من المدة الأصلية الممنوحة للتنفيذ.

وبالحديث على التسليمات فنحن هنا في LMD لا نعاني من تأخيرات في التسليم ولكننا ملتزمون بالجداول الزمنية الموضحة بالعقود الموقعة مع العملاء.

هذا يدفعنا إلى الحديث عن تجربة خروج الشركات المصرية إلى الأسواق الخليجية.. ما هو تقييمك لهذه التجربة وهل تعتبرها نوعًا من المنافسة؟

السوق المصري لا ينافس نظيره الخليجي سواء في السعودية أو الإمارات خاصة أن طبيعة العميل مختلفة فالمنافسة دائما تكون على العملاء المشتركين، وبالتالي المنافسة تبدأ عندما تأتي الشركات الأجنبية إلى السوق المصري.

وأود أن أشير إلى أن استثمار الشركات الأجنبية والخليجية بشكل مباشر وزيادة معدلات السياحة يعدان حلا لأزمة الدولار التي ألقت بظلالها على الاقتصاد المصري، لذا فمن المرحب بدخول شركات أجنبيه واقتناصها حصة من السوق المصري مقابل تحقيق الاستقرار في سعر الصرف، خاصة أنه لا أفضلية في امتلاك سوق بالكامل دون تحقيق أرباح.

وفي نفس السياق اعتبر أن خروج المطورين العقاريين المصريين إلى الخارج سواء إلى السوق السعودي أو غيره هو قراءة للمشهد ونظرة استشراقية من المطور للمشهد الاقتصادي فهي باختصار معادلة قائمة على تبادل الخبرات المصرية السعودية في ظل تجربتنا الناجحة في العقار.

وأود الإشارة إلى أن العام الحالي 2024 يعد الـ12 في مسيرة LMD بالسوق الإماراتي، خاصة أن هناك يقدرون الخبرة المصرية بشكل كبير ويأخذون آراءنا على محمل الجد، ونحن بشكل عام فخورين بكل التجارب المصرية التي خرجت إلى أسواق الأشقاء لأنها تؤكد أننا نمتلك من الخبرة ما يؤهلنا لتصدير العقار للخارج.

بالانتقال إلى الحديث عن الساحل الشمالي.. فهو يصنف على أنه وجهة واعدة في ظل خطط الدولة لتحويله إلى وجهة طوال العام ليس موسمية..كيف ترى تجربة الساحل الشمالي بشكل عام؟

الساحل الشمالي في حد ذاته من الممكن أن يتحول إلى باب لدعم السياحة الشاطئية في مصر خاصة وأنني ذكرت سابقًا أن السياحة سبيل للخروج من أزمة الدولار فمصر تستقبل سنويا 12 مليون سائح منهم 50 ألف فقط يتجهون إلى الساحل، وذلك بعد البدء في تطوير مدينة رأس الحكمة والتي ستحول منطقة الساحل الشمالي لمنطقة جذب ساحي عالمي بما تملكه من تاريخ وشواطىء.

وأشدد على ضرورة وضع مستهدفات واضحة للسياحة وأن يتم تقسيمها على جميع محافظات مصر، بحيث يكون لكل منطقة مستهدف واضح يتم العمل بناء عليه، وفي نفس الوقت القضاء على كافة المشكلات التي تواجه السياح سواء كانت من ناحية الطيران الداخلي أو الحصول على الفيزا للسائحين والتي أصبح من الضروري تحويلها إلى إلكترونية.

وأشير هنا إلى أننا لكي نشجع السياح على القدوم إلى الساحل الشمالي لابد من تحقيق طفرة في صناعة تطوير الفنادق فلو أملك الأمر لمنحت مطوري الفنادق إعفاء من الضرائب 5 سنوات، أيضا سأعفي مقدمي الخدمات بالساحل من الضرائب إذا زاول عمله طوال العام وليس موسميا، إضافة إلى ضرورة تشغيل المطار في مدينة العلمين الجديدة مع خفض أسعار الرحلات الداخلية، حال تحقيق كل هذه سأنجح في خلق حالة من التكالب على صناعة التطوير الفندقي في الساحل الشمالي وسأحوله إلى وجهة سياحية طوال العام وليس موسميًا فقط.

وأنا لي عتاب على وزارة الإسكان ممثلة في هيئة المجتمعات العمرانية فيما يتعلق بالأبراج المطلة على البحر في مدينة العلمين الجديدة، فمن وجهة نظري أرى أنه كان من الأولى أن تتحول إلى فنادق وليس وحدات سكنية تشجيعا للسياحة، ويجب أيضًا هنا أن أشيد بشبكة الطرق التي نفذتها الدولة في الساحل الشمالي ومشروعات البنية التحتية في كافة ربوع مصر فهي واحدة من أفضل التجارب الناجحة وسيعود مردودها على الاقتصاد خلال الـ 20 عامًا المقبلة .

LMD تصنف على أنها واحدة من الشركات العقارية الرائدة في السوق المصري، كيف أنهت عام 2023 وأبرز النتائج التي حققتها وكيف استعدت لـ 2024 حال استمرار الأوضاع كما هي؟

LMD تمتلك استراتيجية مستدامة وليست محدودة لعام أو عامين فقط كما أنها تمتلك رؤيا قائمة على تقديم منتج عقاري يتميز بالرقي والتميز مقارنة بغيرها من المنافسين في السوق العقاري المصري، ونحن نحرص طوال مسيرتنا على تقديم أفضل منتج عقاري متكامل فعلى سبيل المثال نحن نقدم مباني إدارية أكاد أجزم أنها ليست موجودة في مصر، وهذا ليس تفضلًا منا بل نحن نعتبره نوعًا من الواجب تجاه وطننا مصر.

فقد حرصنا في الشركة على توفير الإضاءة الطبيعية في هذه المباني وارتفاع الأسقف بما يحقق الراحة للعملاء، كما أننا نفذنا محطة تكييف مركزي لجميع المباني الإدارية، كما أن الواجهات ايضًا مختلفة وتتميز بحجم التفاصيل الكثيرة، ورغم أن بعض الخامات المستخدمة في هذه الواجهات تأخر توفيرها بسبب الأوضاع الاقتصادية لكننا لم نتنازل وأصرينا على تنفيذها كما هي، وأخذنا في اعتبارنا عند تصميم الواجهة أن تعكس جمالها عند إضائتها ليلًا، أيضًا خدمات المشروع حرصن على توفيرها بالكامل كالباركينج والأنظمة الذكية للجراج، وسيكون عام 2024 بداية التسليمات في بعض مشروعات الشركة فمع نهاية 2024 سيتم الانتهاء من الواجهات واللاند سكيب الواقع بين مباني مشروع “وان ناينتي”، بجانب تسليم مرحلة “ Business Quarter “ وتتضمن 16 مبنى بمساحة بنائية 130 ألف متر مسطح وتحتوي على مجموعة كبيرة من البنوك والشركات الأجنبية والمصرية.

Zoya Ghazala Bay يعتبر أحد المشروعات الواعدة التي تنفذها LMD في الساحل الشمالي فهو يتميز بالموقع المتفرد والخصوصية وجمال الطبيعة، ما هي أخر تطورات هذا المشروع الواعد؟

نحن دائمًا في جميع مشروعاتنا نحرص على تحقيق أعلى معدلات التميز فيما ننفذه من منتجات عقارية لعملائنا، وبخصوص Zoya Ghazala Bay فهذا المشروع يمثل حالة متفردة ومختلفة حيث يقع في منطقة خليج غزالة، ومنذ اللحظة الأولى التي قررنا فيها تطوير هذا المشروع الواعد حرصنا على تقديم نموذج متكامل للمشروعات الساحلية التي تحقق لملاكها وزوراها كل ما يرغبون فيه من خدمات حصرية، بالإضافة إلى تحقيق أعلى قدر من التميز والخصوصية.

وأشير إلى أن المرحلة الحالية الخاصة بالعمليات الإنشائية في مشروع “ Zoya Ghazala Bay “ تسير وفق جدول التنفيذ، بل قد نسبق جدول التسليم ونبدأ في تسليم العملاء في 2025 على أن نستكمل باقي التسليمات في 2026، وخلال العام الحالي سنفتتح الـ “Boutique Hotel”، والذي يحتوي على أكثر 40 غرفة، و” Beach Club” وغيرها من الخدمات التي يبحث عنها العملاء، كما نخطط لافتتاح فندق أخر ضخم في المشروع يحتوي على 300 غرفة خلال 2025.

في القاهرة الجديدة لديكم أيضًا تجربة نجاح في بقعة مميزة وهي مشروع “ Stei8ht”، ما هي أخر ملامح هذه المشروع الواعد؟

المنتج العقاري الذي تقدمه LMD نجح في أن يثبت جدراته وهذا ما منح الشركة قوة استثمارية ضخمة ولعل خير دليل على ذلك مشروع “ Stei8ht” الواقع بالقاهرة الجديدة والذي حرصت الشركة على وضع مخططه من قبل خبراء لديهم باع كبير في مجال التخطيط العمراني، لذلك فما إن تطرح الشركة مرحلة بالمشروع إلا ويتم حجزها بالكامل من قبل العملاء على الفور، ونحن نسير في عملية التنفيذ بالمشروع بأكمله على وتيرة مرضية، وتنفذ الشركة حاليًا 1500 فيلا في نفس التوقيت منها ما تم الانتهاء منها بنائيا تمام وأخرى لازالت قيد الإنشاء.

مشروع Stei8ht من وجهة نظري تجربة جديدة نحاول تنفيذها بالسوق المصري فهو يتكون من 8 مراحل كل مرحلة حوالي 50 أو 60 فدانًا ونولي فيه اهتمامًا كبير للمسطحات الخضراء لضمان إطلالة متفردة لكل وحداته فهو بمثابة كمبوند ضخم بداخله 8 كمبوند أخرى ما بين كل مرحلة وأخرى توجد مساحة خضراء ضخمة وأستطيع القول أننا خصصنا 70 فدانًا من المشروع كمسطحات خضراء.

الاحتفاظ بالأصول أحد الخطط التحوطية التي تلجأ لها الكثير من الشركات في المرحلة الحالية ضد تقلبات التكلفة، كم يبلغ حجم الأصول التي تحتفظ بها الشركة حاليًا LMD؟

لدينا استراتيجية في مبيعات الشركة بشكل عام حيث نحرص على الاحتفاظ ببعض الأصول كوسيلة تحوطيه ضد تغير التكلفة، ونحتفظ بالربح في شكل أصول وليس أموال، وعلى مستوى مشروعات الشركة فنحن نخطط للاحتفاظ بـ 800 غرفة فندقية وأيضًا 50 ألف متر تجاري و50 ألف متر إداري في مشروع “ one ninety “ وسنحتفظ بالوحدات الإدارية في مشروع “Stei8ht” وسنطرح هذه الوحدات للإيجار كي تحقق تدفقات نقدية مستدامة للشركة.

وهنا أقول أن الشركة تحرص على تقديم أفضل خدمة لعملائها وأن تضع قيمة مضافة لمنتجات العملاء فقد أنشأنا شركة “إمداد مصر” وهي الفرع المصري لعملاقة الإدارة والتشغيل “إمداد” الإماراتية والتي تتولى إدارة مدينة جبل علي، حيث ستتولى هذه الشركة إدارة مشروعات LMD وأيضًا ستكون متاحة لإدارة مشروعات الشركات العقارية الأخرى.

وفي نهاية حديثي أود التأكيد أن محفظة المشتريين في مصر لا زالت بخير فليس لدينا أي مشكلة في فئة العملاء التي أطرح لها منتجي العقاري وخير دليل أنها تقبل على شراء أي مرحلة أطرحها في مشروعاتي، وأؤكد أيضًا أن منطقتا التجمع والشيخ زايد ستظلان وجهة الـ First Home في مصر يليها مستقبل سيتي ثم العاصمة الإدارية، أما بالنسبة للساحل الشمالي في مصر فهو مساحة مختلفة ومتفردة يكفي أنها المنطقة الوحيدة التي تنتهي في مصر ولا يوجد لها امتدادات على عكس باقي المناطق الأخرى.