«IGI Developments» .. توسعات مدروسة وإنطلاقــــــــــــات كبرى

م. شريف مصطفى العضو المنتدب لشركة IGI Developments

"IGI" تدرس التوسع في القاهرة الجديدة والساحل الشمالي.. و40 ألف محفظة عملاء الشركة

طرح مشروعًا سكنيًا على 540 فدانًا في سفنكس الجديدة نهاية 2024

"IGI" تستهدف تسليم 900 وحدة خلال العام الحالي

" IGI Developments " ستتحول إلى شركة قابضة تضم أزرع للتطوير الرياضي والأندية وإدارة الأصول

الاقبال المتزايد على العقار في 2023 جاء من باب التحوط والاستثمار وليس الاحتياج

برؤية جديدة ومرتكزات عدة، تتأهب IGI Developments لانطلاقة كبرى في السوق العقاري المصري من خلال طرح مشروعات ستكون شاهدة على مرحلة فاصلة في تاريخ الشركة التي تعيد صياغة نفسها لتتوافق مع متطلبات المرحلة واحتياجات عملائها الراغبين في مزيد من التميز، وكذا الحفاظ على عراقة الإسم الذي غرست المجموعة جذوره بمدينة السادس من أكتوبر ولتجني ثمار تاريخها العريق وبشكل أكثر حداثة في مشروعاتها الجديدة.ولعل تلك النقلة النوعية التي تصبو إليها IGI Developments لم يتم تجسيدها على أرض الواقع إلا برؤية استشراقية ومستهدفات طموحة وتقدير لمعطيات المرحلة بقيادة المهندس شريف مصطفى العضو المنتدب لـ IGI Developments، الذي استطاع وفي غضون بضع سنوات أن يعيد ترتيب أوراق الشركة لينهض بها ويصعد إلى مرحلة جديدة في عالم كبار المطورين، مؤكدًا أن الشركة قد صنعت لها مكانة مرموقة كمطور رائد بمنطقة غرب القاهرة وتحديدًا مدينة السادس من أكتوبر بدءًا من مشروع حي الأشجار والذي يمثل عنوانًا للشركة لما له من محفزات وإمكانات وهو إحدى المعالم العقارية الهامة، ومرورًا بمشروع جاردينيا بارك وجاردينيا بارك II و أشجار سيتى وأشجار هايتس، وجاردينيا سبرنجز بشرق القاهرة. كل هذا وذاك ساهم في تحقيق أكبر محفظة من العملاء الذين لديهم تجارب شراء متكررة فى مشروعات الشركة، حيث يتعدى عدد السكان بالمشروعات الـ 40 ألف نسمة، وهو ما يعكس ثقتهم في IGI Developments . وأضاف أن الشركة تستهدف تسليم 900 وحدة خلال 2024، مؤكدًا على أن الشركة اتبعت استراتيجية قائمة على عدم طرح أي مرحلة أو مشروعات جديدة إلا بعد التعاقد مع المقاول للبدء في عملية الإنشاءات، ونتيجة لهذه السياسة فقد تخطت الشركة أكثر من ربع المبيعات المستهدفة لعام 2024 ;كما حققت الشركة مبيعات بنحو المليار جنيه يوم إطلاق مرحلة Garden Gate بأشجار سيتي، وهذ بخلاف النجاح الذي حققته الشركة بمشاركتها بمعرض هذي مصر بدبي فبراير الماضي.

وإلى تفاصيل الحوار

في البداية، الوضع الاقتصادي في المنطقة ومصر نتج عنه بعض التحديات التي انعكست بدورها على القطاع العقاري، ما طرح سؤالًا ملحًا وهو هل أصبح القطاع في حاجة إلى روشتة إصلاح وتصحيح لمساره؟

القطاع العقاري المصري مرن جدًا وهذه ليست المرة الأولى التي يتعرض فيها إلى صدمة فسبق له تلقي العديد من الصدمات لكنه تعافى وأكمل مسيرته، وهذه من وجهة نظري أحد المميزات الرئيسية للقطاع فهو الملاذ الآمن حال حدوث أي أزمة.

والأزمة الحالية المتعلقة ببرنامج الإصلاح الاقتصادي تعتبر مختلفة عن سابقها فخلال 2023 حقق القطاع العقاري أرقامًا بيعية غير مسبوقة، وهذا نجم في الأساس عن سياسة العميل التحوطية على مدخراته والتي لم يجد سوى العقار في ظل المنافسة الشرسة بينه وبين سلعًا أخرى وعلى رأسها الذهب.

وهنا يجب أن أوضح أن حجم الطلب على العقار في 2023 رغم ارتفاعه لكنه في الوقت ذاته لا يصنف طلباً حقيقيأً من العملاء، لأن المحرك في هذا التوقيت كان بهدف الاستثمار في ظل وجود سيولة ضخمة في حوزة المصريين وعلى رأسها شهادات بنكية حان توقيت استحقاقها.

أما في 2024 فأتوقع أن يشهد السوق بعض المتغيرات في سلوك المشتري فالعرف في السوق العقاري جرى على أن الربع الأول والثاني من كل عام يشهد تراجع في مبيعات الشركات العقارية لعدة أسباب منها شهر رمضان والأعياد وامتحانات نهاية العام، بعكس الربع الثالث الذي يتزامن مع تزول المصريين المقيمين بالخارج لقضاء إجازة الصيف، والربع الرابع وفيهما تحقق الشركات نسب مبيعات مرتفعة، وعلى غير المعتاد الطلب في شهري يناير وفبراير – كما توقعت -كان مرتفعا بحكم ترقب الناس للتحريك أو التحرير لسعر الصرف، والذي حدث بالفعل، للحفاظ على المدخرات.

وأنا اتفق مع تحريك سعر صرف الجنيه الذي تم مؤخرا، لأن الفجوة بين السعر الرسمي والموازي اتسعت وهذا ما وضع الشركات العقارية في أزمة كبيرة فيما يتعلق بعملية التسعير، إضافة إلى تأثير هذه الفجوة على التكلفة الإنشائية من مواد بناء وغيرها، وأيضًا التكلفة التمويلية، خصوصًا في ظل قيام المطور بدور البنك التمويلي، إذا ما أضفنا إلى هذه القائمة تكلفة الأرض أيضًا، بالتالي أصبح المطور مكبل بالأعباء من كافة الاتجاهات.

والمشكلة التسعيرية تعتبر حاليًا هي الأرق الذي تعاني منه الشركات العقارية، فلم تعد هناك محددات واضحة لوضع تسعير مناسب للمنتجات العقارية، لذلك لجأ البعض إلى تطبيق زيادة سعرية يوميًا أو إيقاف العمليات البيعية، وذلك لأن الرؤية لدي كشركة عقارية أصبحت ضبابية، فأنا حاليًا أصبحت غير قادر على تحديد تكلفة الوحدات التي سيتم تسليمها للعملاء بعد 3 سنوات طبقًا لدراسات الجدوى، لذلك فكلما ارتفعت التحديات زادت حجم المخاطر في دراسات الجدوى للمشروعات العقارية، وبالتالي تضخمت الأسعار.

ورغم أن أرقام المبيعات في يناير 2024 لم يتم الكشف عنها حتى اللحظة، لكن توقعي الشخصي أنها ستكون أرقام غير مسبوقة، وستتخطى مبيعات السنوات الماضية، نظرًا للإقبال الكثيف على الشراء من قبل العملاء، لكن مع الكشف عن الصفقات التي نفذتها وتنفذها الدولة حاليًا لتوفير النقد الأجنبي ولخفض الفجوة بين السعر الرسمي وغير الرسمي خفت حدة العمليات البيعية.

وأؤكد أن السوق العقاري سيواصل مسيرته وسيستمر الطلب على العقار، وهذا يجب أن يتبعه وجود بعض الدعم للمطور حتى لا نفقد ميزة أن العميل يرغب في الاستثمار بالعقار دومًا.

هذا يدفعنا إلى طرح سؤال، هل هذا هو التوقيت الأنسب للعميل للشراء بغرض الاستثمار أم عليه الانتظار؟

بالتأكيد على المشتري اتخاذ قرار الشراء حاليًا، لأن الأسعار لن تنخفض مرة أخرى حتى لو استمرت ثابتة لفترة من الزمن.

والعميل مطالب بالنظر إلى المطور والشركة العقارية التي يتعامل معها، خصوصًا وأن التسليم في الموعد حتى وإن أصبح حاليًا أمرًا صعبًا بعض الشيء، لكنه ليس الفيصل فالأهم هي عملية إدارة المشروع بعد تسليمه والتي تضع قيمة مضافة على وحدة العميل.

بعد خبر تحريك سعر الصرف، هل سينتج عن ذلك خفض الأسعار البيعية لدى الشركات العقارية؟

المتوقع بعد تحريك سعر الصرف انخفاض الفجوة بين سعر الصرف الرسمي والموازي، وعلى مستوى IGI Developments لن تخفض الشركة من أسعارها حتى لا تحدث بلبلة بين العملاء الذين قاموا بالشراء وبين من يرغب فعليًا في الشراء، فضلًا عن أنني هنا أحافظ على القيمة المضافة التي اشترى بها العميل وحدته، لكن ما يمكن أن أقوم به هو التحكم في وتيرة زيادة الأسعار في المشروعات.

وقد شهد عام 2023 زيادة في أسعار العقارات ما بين 65% إلى 85%، أما فيما يتعلق بالتنبؤ باستمرار هذه الوتيرة في الزيادة من عدمه فهو أمر صعب لأن سعر الصرف عاملًا هامًا في العملية الإنشائية والتسعيرية.

بسبب الأوضاع الحالية لجأ بعض المطورين العقاريين إلى وقف البيع نتيجة لعدم وضوح الرؤية اقتصاديًا، ما تعليقك على اتخاذ هذا القرار بسبب الأوضاع الراهنة؟

هذا القرار يتوقف في الأساس على حجم شركات التطوير العقاري، فالمطور العقاري مطالب بخلق حالة من الزخم على منتجه وسط المنافسة المشتعلة بين الشركات الأخرى، لذلك فالتوقف عن البيع قد يكون قرار لايصنف على أنه خاطىء اقتصاديًا وماليًا، لكن في نفس الوقت يفقد المطور حالة الزخم المحيطة به وبإسمه الذي صنع على مر سنوات عمله.

ويجب أن نصف الحالة التي يمر بها السوق العقاري حاليًا بأنها مرحلة هدوء وليس ركود، وبرأي أنه حال حدوث حالة من الهدوء والتوازن سيكون هناك طلب حقيقي يستطيع المطور أن يضع خططه ودراساته بناء عليه، خصوصًا وكما قلت سابقًا أن حجم الطلب المرتفع في 2023 ليس حقيقيًا وإنما بغرض التحوط.

ولابد من الإشادة بقرار الدولة فيما يتعلق بالسماح للأجانب بالحصول على الإقامة والجنسية مقابل تملك العقار، هذا بدوره فتح الباب أمام تقنين وضع ما يقرب من 10 ملايين شخص من مختلف الجنسيات في مصر خصوصًا وأن بعضهم أصبح يمتلك أعمال فعلية على أرض مصر، لكن يتبقى أمرًا هامًا أن تسمح الدولة للمطور بالبيع خارج مصر بالدولار، فهذا يحقق هدفان، يساعد الدولة من جانب في توفير العملة الصعبة وفي نفس الوقت يمكنهم من التحوط ضد زيادة التكاليف.

المنظومة السعرية لديها محددات على أساسها يتم وضع التسعير، ما هي الألية التي تعتمد عليها الشركات العقارية لتسعير منتجاتها حاليًا؟

التسعير في أي مشروع يعتمد على محورين الأول التكاليف سواء كان أرض أو تمويل أو تسويق أو بناء وأيضًا التحوط فعلى سبيل المثال على مستوى الإنشاء يوجد فجوة كبيرة في التسعير حيث يصل احتساب سعر الدولار إلى 85 جنيهًا.

والعنصر الثاني دراسة السوق بشكل دقيق قبل التسعير، فنحن كشركة تطوير عقاري لابد أن ندرس السعر والمميزات المقدمة للعملاء، مقارنة بالشركات المنافسة في السوق.

تحدثت عن عملية الإدارة والتشغيل.. و IGI Developments لديها تجربة فعلية في إنشاء شركة من هذه النوعية، هل الأفضل إنشاء شركة تشغيل أم الاستعانة بذوي الخبرة؟

بالنسبة لشركة «إدارة الأصول» فأنا مؤمن بأن أي مطور عقاري عليه إنشاء شركة لإدارة وتشغيل أصوله أو عليه الاستعانة بشركة ذات خبرة كبيرة يرتبط بها منذ بدء خطواته في القطاع العقاري.

كما أن شركات التشغيل لابد أن تكون على دراية بتصميمات المشروع والبنية التحتية والخامات المستخدمة في المشروع وأنظمة الحريق والري، وذلك حتى تطمئن أن هذه المميزات ستتيح للعملاء أقل استهلاك في وحداتهم، وهذا ما يساهم في تحقيق الاستدامة ورضا العميل في نفس الوقت، ولابد أن يكون لدى شركات التشغيل كيان منفضل وإدارة مالية منفصلة وقواعد حاكمة في التعامل مع العملاء، وأن يكون شغلها الشاغل تحقيق رضا العملاء.

وقد حرصت IGI Developments عند إنشاء شركة التشغيل على الاستعانة بأفضل الكوادر في هذا القطاع داخل وخارج مصر، وأن يكون هناك نظام واضح للإدارة والتشغيل مع وجود تواصل دائم طوال أيام الأسبوع لتلبية رغبات العملاء، وهذا ما سينتج عنه في نهاية الأمر تحقيق عنصر جذب لمشروعات الشركة.

وهل تحتاج شركات التشغيل إلى بنية تكنولوجية قوية كي تحقق أفضل النتائج؟

بالفعل، فحي الأشجارعلى سبيل المثال به 3500 وحدة ما بين فيلات ووحدات وحاليًا جاري تسليم أخر مرحلة به خلال العام الحالي والمقبل، وبذلك نكون انتهينا منه بشكل كامل منذ طرحه في التسعينيات. ونحن حاليا بصدد توقيع اتفاق مع إحدى شركات الاتصالات لتوفير خدمة على أعلى مستوى سواء في الاتصالات أو الإنترنت أو كاميرات المراقبة لعملاء المشروع بالكامل.. وكذلك أدخلت الشركة مؤخرا برنامج I Community الذي يسهل التواصل بين الشركة والعميل وأيضا يقدم خدمات متميزة للعملاء ومنها سهولة الدخول والخروج من البوابات، والتحكم في دخول الزوار لكل عميل، وأيضا يتم الطلب من خلاله لخدمات الصيانة التي تقدمها الشركة والخدمات التجارية الموجودة بالمشروع.

بالانتقال إلى الحديث عن IGI Developments كواحدة من الشركات العقارية الرائدة في غرب القاهرة، ما هي خطة عمل الشركة خلال 2024 في ظل الأوضاع الحالية؟

حاليًا الشركة ينصب أغلب اهتمامها على مجابهة مخاطر ارتفاع التكاليف، وهذا ما جعلنا نتبع استراتيجية مفادها عدم إطلاق أي مرحلة بيعية بأي مشروع إلا إذا تم البدء في العملية الإنشائية بها، فعلى أي شركة عقارية حاليًا ألا تطلق مرحلة جديدة بمشروعها إلا مع توقيع عقد أعمال المقاولات لتلك المراحل.

ولدينا مراحل في مشروعاتنا وقعنا عقود مقاولاتها العام الماضي وحاليًا نحن نطرحها للعملاء وهناك ما يقرب من 25% منها تم تنفيذها فعليًا، لذلك فقد حققت عملية التحوط جزئيًا مقارنة إذا ما كنت سأبدأ من الصفر في العملية البنائية بالمرحلة.

لكل شركة مستهدفات توسعية وخططية، نود إلقاء الضوء على خطة IGI Developments التوسعية خلال 2024؟

خطة الشركة التوسعية قائمة على 3 محاور، الأول هو المشروعات القائمة بالفعل وحققت نجاحًا لافت للنظر لذلك قررنا التوسع بها عبر الحصول على قطع أراضي مرتبطة بها ومن ثم ضمها للمشروع وخير مثال على ذلك مشروع «أشجار سيتي» فالمشروع كان مساحته 150 فدانًا لكن توسعنا به بإضافة مساحات بنائية أكبر وهذا بدوره أتاح لنا إمكانية التنوع في المنتجات التي يقدمها المشروع.

المحور الثاني المشروعات غير السكنية فلدينا حاليًا مشروعان أحدهما في أشجار سيتي تحت إسم City Central ولاقى إقبالا من قبل الأطباء والمستثمرين، والثاني في موقع مميز بوصلة دهشور وسيقدم أيضا محلات تجارية وعيادات ومكاتب، ومن المقرر إطلاقه عقب عيد الفطر خلال إبريل للعام الحالي.

المحور الثالث الأراضي الجديدة فنحن بصدد إطلاق أول مرحلة من مشروع ال 540 فدانًا بمدينة سفنكس الجديدة،والذي يقع في مكان مميز، حيث يربط بين طريق القاهرة الإسكندرية الصحراوي والتوسعات الشمالية وطريق سوميد، والمشروع حاليًا في مرحلة التصميم ومن المقرر طرح أولى مراحله نهاية 2024، وهو مشروع منخفض الكثافة بمساحة بنائية 45% وبارتفاعات أرضي و 2 دور وبالتالي ستكون وحدات المشروع مرتفعة الثمن وهذا ما يفتح أمامنا الباب لاستهداف شريحة مالية جديدة، وفي نفس التوقيت حاليًا نبحث عن قطعة أرض جديدة في الساحل الشمالي، خصوصًا ونحن نمتلك محفظة عملاء تبلغ 40 ألف ساكن وهي تمثل ذخرًا لنا وتحفزنا على اتخاذ هذه الخطوة.

الدولة قدمت 15 حافزًا للمستثمرين خلال الفترة الماضية، لكن مع التطورات طرأت متغيرات تتطلب حوافز جديدة، ما هي أبرز مطالبك من الدولة في المرحلة الحالية؟

لابد من وجود آلية للسيطرة على ارتفاع تكاليف مواد البناء، لأنها متغيرة بشكل يومي وهذا ما يضع المطور في مأزق كبير فسعر الدولار في السوق الموازي سابقًا كان متربط بأسعار مواد البناء لكن حاليًا انتهت هذه العلاقة وأصبح لكل منها سعر مختلف عن الأخر وهذا ما ينتج عنه في نهاية المطاف صعوبة مهمة حساب التكاليف بالنسبة للمطور. أيضًا لابد من النظر إلى أسعار الفائدة في البنوك لأنها ترفع من تكلفة عملية التمويل بشكل واضح.

لابد من وجود آلية للسيطرة على ارتفاع تكاليف مواد البناء، لأنها متغيرة بشكل يومي وهذا ما يضع المطور في مأزق كبير، فزيادة اسعار مواد البناء في السوق مثل الحديد والاسمنت والنحاس والالومنيوم وغيرها كانت مرتبطة من قبل بسعر الدولار وفي ارتفاع دائم مواكبةً لزيادة سعر الدولار بالسوق الموازية ، وذلك لعدم وجود الرقابة على ممارسات التجار والموردين، وبعد الخطوات الناجحة التي اتخذتها الدولة نحو القضاء على السوق الموازية وبالتالي انخفاض وبالكاد القضاء على السوق الموازية للدولار لم ينعكس ذلك بصورة مماثلة على مواد البناء ولم تعد العلاقة مرتبطة بسعر الدولار كما كانت من قبل. أيضًا لابد من النظر إلى أسعار الفائدة في البنوك لأنها ترفع من تكلفة عملية التمويل بشكل واضح.

ما هو الشعاع الذي يعطيك أملًا في استكمال مسيرة التنمية في السوق المصري خلال المرحلة المقبلة؟

أنا أرى أن الاستثمار في الفنادق والوحدات الفندقية ستكون في الفترة المقبلة عنصرًا هامًا من قبل المطورين العقاريين، لأن كل مكونات السياحة في مصر محتفظة بمكانتها وملائتها المالية، إضافة إلى وجود طلب عليها من العملاء.

ولهذا ندرس إنشاء فندق بمشروع سفنكس الجديدة نظرًا لموقعه المميز وقربه من مطار سفنكس وهذا ما سيجعله وجهة للكثير من زائري مصر، وأؤكد على ضرورة وجود نظرة شاملة لمنطقة الأهرامات والمتحف بحيث تتحول إلى منطقة جاذبة ومكتملة الخدمات .

ويجب أن أشير هنا إلى أن هناك طفرة كبيرة في صناعة الفنادق بمدينة 6 أكتوبر، وأتوقع أن تشهد هذه المنطقة خلال الـ 3 سنوات المقبلة إنشاء عدة فنادق في ظل وجود نماذج ناجحة بهذه المنطقة .

أخيرًا.. ما هي أخر تطورات خطة إعادة هيكلة شركة IGI Developments؟

بالفعل شركة IGI Developments لم تعد شركة تطوير عقاري فقط بل في طريقها إلى التحول لشركة قابضة ستضم أزرع مختلفة منها شركة لإدارة الأصول وأخرى للتشغيل والصيانة وشركة أندية تم تتاسيسها فعليًا خصوصًا ونحن نخطط لتجديد و تحديث نادي الأشجار بالإضافة الي إنشاء وتطوير نادي أشجار سيتي.

IGI Developments إحدى الشركات التابعة للشركة القابضة الدولية للاستثمارات المالية IGI، و»عائلة شتا» التي تمتلك خبرة واسعة في مجالات صناعية وخدمية متنوعة منذ عام 1942، حيث نفذت عدة مشروعات ناجحة في قطاعات النسيج والأغذية والصناعة والإسكان والبترول والإنشاءات.

وتأسست شركة IGI Developments عام 1994 وكان لها دورا كبيرا بفضل مشروعاتها في تنمية المدن الجديدة آنذاك وجذب الكتل السكانية إليها، مثل «جاردينيا بارك I » في عام 1995، وكذلك «حي الأشجار» في عام 1997، الذي يُعَدُّ أشهر مشروعات مدينة السادس من أكتوبر، يليهما «جاردينيا بارك II» و «جاردينيا سبر ينجز» و«أشجار هايتس» و«أشجار سيتي».