«مــدار».. ترفـع شــــــــــعار البنـــاء أولاً

م. أحمد أهاب الرئيس التنفيذى لـ «مدار»: 2023 كان عامًا مفصليًا في تاريخ السوق العقاري.. وطفرته البيعية مجرد أرقام لأسعار مرتفعة بسبب التضخم وليست زيادة حقيقية في مبيعات المساحات

2024 عام وفاء "مدار" بالتزاماتها البيعية ابتداءً من تسليم 650 وحدة في مشروع "أزهى العين السخنة"

3 ملايين متر محفظة أراضي تطورها "مدار" بمشروعي "أزهى الساحل الشمالي" و"أزهى العين السخنة"

25%من مبيعات مدار للمغتربين والأجانب خلال 2023.. ونجحت في تخطي المستهدفات البيعية قبل نهاية الربع الأول من عام 2024

7 مطالب من الدولة لسرعة دعم القطاع العقاري أبرزها زيادة المدة الزمنية لتنفيذ المشروعات ودعم وتفعيل مختلف آليات التمويل العقاري

تميزت برؤيتها الفريدة، والتزامها العميق بتنفيذ مشروعات تحمل بعداً إنسانياً وحضارياً خاصاً، كما يتسم أسلوبها التنموي بالالتزام والاستدامة، بما يجعلها الخيار الأول للعملاء. تعد شركة “مدار” الكيان المؤسسي المتكامل القائم على أسس راسخة من الكفاءات والكوادر والخبرات المتنوعة في مختلف أعمال التنمية والتطوير العمراني، لتتفرد بطابع متميز في سوق تنافسي بحاجة إلى تلك المهارات والصفات، وهو ما تتحلى به الشركة وجميع كوادرها.

ورغم التحديات التي واجهت السوق العقاري المصري على مدار السنوات الماضي، إلا أن “مدار” ظلت ملتزمة بمواصلة رحلتها التنموية والعمرانية، وقد استخدمت أفضل المعايير والنماذج العملية والعلمية في السوق المصري لتفوز بثقة الجميع لنجاحاتها الملموسة على أرض الواقع داخل مختلف مشروعاتها الأكثر شهرة بـ«أزهى».

وفي حوار خاص، كشف المهندس أحمد أهاب، الرئيس التنفيذي لشركة “مدار”، أن عام 2023 كان عاماً مفصلياً ومليئاً بالتحديات والمتغيرات الهائلة مع مواصلة ارتفاع الطلب على العقار المصري، وكذلك ارتفاع مختلف الأسعار والتكاليف الإنشائية، الأمر الذي دفع الشركة لتبني سياسات بيعية وتوسعية أكثر تحوطاً، لكنها لم تمنعها من استهداف إطلاق مشروع جديد بحلول الربع الأخير من عام 2024، فضلاً عن دراسة التوسع بالشراكة داخل السوق السعودي.

وأضاف “أهاب” أنه نتيجة للمقدمات السابقة استقرت الشركة على مبدأ “البناء أولاً ثم البيع ثانيًا”، وهذا ما سيمكنها من تسليم 650 وحدة في مشروع “أزهى العين السخنة”، حيث يتوقع أن يتسلم 70% من العملاء وحداتهم قبل الموعد المحدد في العقد، بما يؤكد نجاح الشركة والتزامها الكامل بالهدف الرئيسي من عملية التنمية، وهو التنفيذ والتسليم والفوز بثقة العميل وتقدير الدولة.

وتابع “أهاب” أن الشركة تدرس حاليًا الحصول على تمويل مصرفي للإسراع في مزيد من عمليات الإنشاء والتنفيذ لمواصلة وفائها المعتاد بعقود العملاء والتسليم بأعلى جودة وقبل المواعيد المحددة، مشدداً على ضرورة تحفيز مختلف مصادر وآليات تمويل القطاع العقاري، بما في ذلك تفعيل دور الصناديق العقارية كأحد أبرز الحلول التمويلية المناسبة للعميل المصري من جانب، والوسيلة الأفضل لتوفير السيولة المالية للشركات العقارية من جانب أخرى.

وفيما يتعلق بمشروعات الشركة، كشف الرئيس التنفيذي أن مساحة الأراضي التي تطورها الشركة تبلغ 3 ملايين متر مربع موزعة بين مشروعي “أزهى العين السخنة” و”أزهى الساحل الشمالي”، متطرقاً للحديث عن بعض مطالب المطورين، مؤكدا ضرورة زيادة المدة الزمنية لتنفيذ المشروعات، وخفض نسبة اعتبار المشروع مكتمل إلى 75% بدلاً من 85%.

قال المهندس أحمد أهاب الرئيس التنفيذي لشركة مدار إن

وفي الحوار التالي مزيد من التفاصيل...

في البداية، عام 2023 يعتبر أحد أبرز الأعوام الفاصلة في مسيرة القطاع العقاري المصري، بسبب التحديات الاقتصادية التي شهدها الاقتصاد، فما هو تقييمكم لأداء القطاع في هذا العام؟

عام 2023 كان عامًا مفصليًا في السوق العقاري المصري، لأنه شهد توابع تحرير سعر الصرف الذي حدث في أكتوبر 2022، حيث تبع ذلك زيادة الرغبة لدى العملاء المصريين في الاستثمار بالعقار حفاظًا على مدخراتهم من التآكل، وهذا ما نجم عنه تحقيق الشركات العقارية طفرة بيعية خلال ،2023 من حيث قيمة المبيعات خلال العام وليس الأمتار المباعة.

وأما الشركات العقارية فقد اتخذت تدابيراً تحوطية بالتوازي مع التأني في مبيعاتها، وكان المطور الفائز في هذه الظروف من باع وفقاً لاحتياجاته المالية العاجلة فقط، ونحن في “مدار” كان لدينا التزامات مالية تجاه الدولة والمؤسسات المالية، لذلك كان من الحكمة أن نبيع وفقاً لتلبية الالتزامات الواقعة على عاتقنا، وفي نفس الوقت نلتزم بالبرامج الزمنية للتنفيذ حتى لا نقع تحت طائلة الغرامات. . وعلى النقيض فإن بعض الشركات فتحت باب البيع على مصراعيه، وقد أوقعت نفسها في مأزق بسبب ارتفاع تكلفة الإنشاءات، كما أن المبيعات التي تحققت خلال هذا العام لم تكن تحقق ربحًا فعليًا، وإنما تحوّلت إلى التزام صعب على المطور بسبب ثبات سعر الوحدة وتغيّر التكلفة المتزايدة على مدار فترات التنفيذ، وهذا ما كان يحدث سابقاً.

وأي ارتفاع في المبيعات يجب أن يتحوّل لارتفاع في حجم الإنشاءات، وفي ظل عدم قدرة الشركات على التمويل الذاتي لتنفيذ هذا الحجم الهائل من التعاقدات، ومع ارتفاع تكاليف التمويل مجدداً، أصبح المطور بين شقي الرحى، وبالتالي كان عليه حساب تكاليف الإنشاءات ثم البيع في ضوء قدراته المالية المتاحة أو الاقتراض للإسراع من وتيرة الإنشاءات.

هذا يدفعنا إلى الحديث عن الاستراتيجية التي تبنتها “مدار” للتعامل مع هذه المتغيرات الخاصة بارتفاع الطلب وزيادة التعاقدات مع ارتفاع تكاليف التنفيذ، فما هي حلول هذه المعادلة الصعبة؟

أخذت مدار على عاتقها قرار عدم البيع في أي مرحلة إلا مع بناء هذه المرحلة، واًصبحنا نتبع مبدأ “البناء أولا ثم البيع ثانيًا”، لذلك فكل الوحدات التي باعتها الشركة بمشروعاتها على وشك التسليم، ونستهدف تسليم 650 وحدة في مشروع “أزهى العين السخنة” خلال 2024، بينما 70% من هذه الوحدات سيتم تسليمها قبل الموعد المتفق عليه مع العملاء، وفي مشروع “أزهى الساحل الشمالي” بدأنا العمل بمنتهى القوة فور استلامنا القرار الوزاري.

والحكمة حالياً تستدعي تسريع وتيرة الإنشاءات، فالمطور الذي سيضخ أكبر قدر من الأموال في الإنشاءات هو من سينجح فعلياً، وسياستنا الفترة المقبلة هي توجيه جميع التدفقات النقدية إلى الإنشاءات، وهذا بدوره يحقق عدة مكاسب؛ أولها تقليل مخاطر ارتفاع تكاليف الإنشاءات، وثاني هذه المكاسب التأكيد على مصداقيتنا مع العملاء، وقد نجحنا في التسليم قبل موعده، وهذه ستكون ميزة نادرة في السوق العقاري خلال الفترة المقبلة.

الإسراع من وتيرة الإنشاءات يتطلب توفير سيولة مالية مستدامة، فما هي السبل التي تعتمد عليها الشركة لتوفير هذه السيولة بخلاف التمويلات المصرفية، أم أنها تظل أفضل آلية تمويلية؟

ندرس كافة السبل التمويلية المتاحة، وقد بدأنا حالياً التفاوض للحصول على تمويل من المؤسسات المصرفية للإسراع من وتيرة الإنشاءات، أما التوريق كوسيلة تمويلية غير مصرفية فلا أحبذها نظرًا لتوابعها المستقبلية، وذلك لسببين؛ أولهما أنها تمنح المطور 67% فقط من قيمة الشيكات، وهذه خسارة من وجهة نظري.

وأما السبب الثاني لعدم تفضيلنا آلية التوريق، فيتعلق باعتمادنا حاليًا على التدفقات النقدية الشهرية من شيكات العملاء، وهي توفر سيولة شهرية ومستدامة وليس سيولة وقتية كالتوريق، لأن السيولة المستدامة تدعم الاستمرارية في العملية البنائية بالمشروعات والوفاء بكافة الالتزامات، كما اتبعنا استراتيجية الاحتفاظ بنسبة من كل مرحلة مطروحة وعدم طرحها للبيع إلا وقت الاحتياج، لذلك فمحفظة الأصول تلك دعمت موقفنا خلال العام الماضي، ولذلك فالوحدات الجاهزة للتسليم تدفقاتها النقدية مستدامة على مدار 4 سنوات إن لم يتم بيعها كاش.

وأؤكد أن هذا المخزون من الوحدات العقارية كنّا نعتمد على تسيليه عند رغبتنا في توفير سيولة عاجلة للإسراع من وتيرة الإنشاءات، لذلك فالأموال المتوفرة من هذه الوسيلة وأيضًا أموال المبيعات التي تمت حديثًا مع زيادة رأس المال المدفوع ساهموا جميعاً في الإسراع من وتيرة الإنشاءات.

كثر الحديث عن ضرورة التوسع في إنشاء الصناديق العقارية وكذلك البورصة العقارية لتوفير السيولة المطلوبة للمطورين والتخفيف عن العملاء، فما هي الوسيلة الاستثمارية الأفضل؟

في ظل التحديات المالية التي تحيط بالقطاع العقاري حالياً، أرى أن الحلول تقع على عاتق المؤسسات المالية، وذلك بتفعيل التمويل العقاري بشكل أكبر من الحالي، إضافة إلى ضرورة توسيع دور الصناديق العقارية بشكل أكبر.

والصناديق العقارية في العالم لديها 3 طرق استثمارية؛ الأولى هي الاستحواذ على أصول عقارية قائمة فعلياً وذات عائد دوري، سواء كانت وحدات تجارية أو فنادق أو مستشفيات ومن ثم يوزع أرباحها بشكل ربع سنوي على مستثمري الصندوق، وهذا النموذج الأنجح والمناسب مع طبيعة السوق العقاري المصري، وذلك لأن هناك الكثير من المصريين حاليًا محتفظين بأموالهم في شكل شهادات مصرفياً طلباً للعوائد الدورية الثابتة، كما أن صغار المستثمرين لا يمتلكون رفاهية الاستثمار طويل الأمد في شراء الوحدات العقارية حتى وإن كانت سوف تدر عليهم عائداً مرتفعاً.

وأشير هنا إلى أن هذه النوعية من الصناديق ستوفر عائداً دورياً للمستثمرين، وفي نفس الوقت تحافظ على قيمة الأصول العقارية من التضخم، بينما الطريقة الاستثمارية الثانية المتبعة من صناديق الاستثمار فتتمثل في قيام الصندوق بشراء الوحدة وتقسيطها للعملاء على مدة تصل إلى 20 عامًا وأرباحه هنا تكون من خلال الفائدة التي يفرضها على العميل، وثالثاً يمكن المزج بين الطريقتين، كما أننا إذا تمكنّا من إنشاء صناديق عقارية تستثمر في مشروعات تدر عائدًا وتوزع أرباحًا على المساهمين وفي نفس الوقت تقوم بدور التمويل العقاري، سيتم حل 70% من مشاكل القطاع العقاري في مصر.

وأرى أن صناديق الاستثمار العقاري سوف تكون أفضل من البورصة العقارية، لأن الصندوق به حماية لاستثمارات العميل فهو يديره مجموعة من المحترفين، ويمتلك كم كبير من الأصول وبالتالي قد يربح بعضها ويغطي خسارة أو تراجع البعض الأخر لتكون النتيجة في نهاية الأمر وجود عائد استثماري للمساهمين.

هل توقعتم السيناريو الذي سار عليه الدولار في السوق الموازي خلال العام الماضي 2023، وكيف تأثر هامش ربح الشركات العقارية بسبب الظروف الاقتصادية المحيطة خلال تلك الفترة؟

بحكم اطلاعي المستمر على الاقتصاد العالمي، فمنذ تحريك سعر الصرف في 2022 توقعت السيناريو الذي سيسير عليه الاقتصاد وسعر الدولار المتوقع في كل مرحلة، وبالفعل توقعاتي حدثت، والدولار المسعر في سوق العقارات وصل إلى 70 جنيهاً خلال الفترة الماضية، وبناء على ذلك وضعنا استراتيجية تسعيرية وحققنا مبيعات بأسعار منطقية، وما قُمنا بتسويقه من وحدات وقتها بدأنا مباشرة في إنشائه، لذلك لم نواجه أي فجوة بين المبيعات والإنشاءات.

وفيما يتعلق بهامش الربح فقد تأثر بالفعل بسبب الظروف الاقتصادية، لكن بفضل الله لم نصل إلى مرحلة الخسائر، ولا زلنا نمتلك محفظة أراضي ضخمة، وبطبيعتي لا أقيّم هامش الربح على مرحلة بعينها، هنا أضرب مثالًا؛ إذا كان لدينا مشروع مكون من 20 مرحلة وفي المرحلة الأولى والثانية لم نحقق المستهدف الربحي فمتبقي لدينا 18 مرحلة نستطيع خلالها تحقيق هامش الربح المطلوب من المشروع، وهذا هو المحدد الرئيسي لنجاح مشروع وفشل أخر.

ولماذا أصبحت البنوك حالياً على التعامل مع عدد أكبر من الشركات العقارية لتمويل مشروعاتها رغم عدم تفضيل البنوك للتعامل مع القطاع العقاري في الفترات الماضية؟

حجم التمويل في السوق العقاري به أزمة كبيرة، حيث أن 5% من الأموال التي أقرضتها البنوك تم توجيهها إلى القطاع العقاري، في حين أنه يمثل 25% من الناتج الإجمالي للدولة، لذلك حدثت فجوة كبيرة، خاصة أن القطاعات الاستثمارية الأخرى ليس لديها الرغبة في الاقتراض كما هو الحال في العقار، وفي ظل ارتفاع معدل السيولة بالبنوك جراء الشهادات البنكية أصبحت إدارات التمويل في البنوك تبحث عن مقترضين للأموال القابعة في خزائنهم، وبما أن القطاع العقاري هو النشط استثمارياً حاليًا، ولم يصدر عنه أية أزمات أو مشاكل، كان هو الوعاء الأنسب لهذه الأموال.

في خِضم هذه المعطيات الصعبة، كيف يجد المطور سبيله إلى الإبداع في ظل المنافسة الشرسة حاليًا، وما هي مدرستكم الأفضل لمواجهة التحديات والمنافسة داخل السوق العقاري المصري؟

عشت في الولايات المتحدة وفي الخليج فترة طويلة من عمري، وما استنتجه أن العقار المثالي يحقق النجاح مع أي عميل من أي جنسية والعقار المثالي هنا المقصود به التقسيم الجيد، والاستغلال الأمثل للمساحات خير مثال عملي على ما أقوله، فمدن مثل نيويورك أو دبي يعيش بها كل الجنسيات ويتقبلون جميعاً ذات التصميم المعماري للوحدات القاطنين بها، كما أن غرف الفنادق في كل دول العالم متشابهة وأي شخص يقطنها يتقبلها، فشكل هذه الغرف أخذ مجهود كبير من المصممين حتى يتم الاستقرار عليه، بحيث توفر للعميل أكبر قدر من الراحة والجدوى العملية.

وهنا أؤكد أننا نحرص على تطبيقه في الوحدات العقارية بتوفير أكبر قدر من الراحة والجدوى العملية في المساحة المطروحة للعميل، وأحرص شخصياً عند طرح أي منتج عقاري أن أضع نفسي مكان العميل وأناقش فريق التصميم في أي الفرص والأماكن أفضل، وقد رصدنا عملياً رد فعل عملائنا الذين أشادوا بالمنتج العقاري المقدم لهم، والذي يمثل انعكاسا للجهد المبذول في التصميم، كما أنه يتوجب التأكيد على تصميم مشروع في القاهرة يختلف عن الساحل الشمالي أو العين السخنة، لأن كل وجهة هي التي تحدد نوعية المنتج ومتطلباته.

كم تبلغ محفظة الأراضي التي تطورها “مدار” حالياً، وكيف تختلف الشركة عن منافسيها في المنتج العقاري الذي تطرحه في ظل المنافسة الكبيرة بالمناطق المستهدفة؟

محفظة الأراضي التي تطورها “مدار” حاليا تبلغ 3 ملايين متر مربع، موزعة بين “أزهى العين السخنة” و “أزهى الساحل الشمالي”، كما أننا نمتلك محفظة أراضي أخرى سيتم طرحها نهاية 2024، وعند وضع “الماستر بلان” لأي مشروع نحرص على الاستعانة بشركات التصميم العالمية، خصوصاً أن تصميم المشروع يعتبر عاملًا رئيسيًا في نجاحه وقد استعنا بشركة Barton Willmore في تصميم “أزهى العين السخنة”، وفي تصميم “أزهى الساحل الشمالي” تمت الاستعانة بشركة WATG.

واستعانت مدار ببعض بيوت الخبرة المصرية، مثل رائف فهمي وهاني سعد، وأقل مشروع لدينا يعمل به ما بين 15 إلى 20 مكتبا استشاريا، منهم المكاتب العالمية والمكاتب المصرية، وهذا التنويع يضمن لنا الخروج بأفضل شكل، وفي مشروع “أزهى العين السخنة” نجد أن كل منطقة لها طابعها المختلف عن غيرها، وفي نهاية الأمر للمشروع طابع متميز وسمة مختلفة عن غيره.

التحرك الحذر والبيع على قدر التنفيذ والتحوط من أي تغيرات مفاجئة في السوق، هل يمنعكم من التوسع في مشروعات جديدة حالياً، أم لديكم استراتيجية توسعية تناسب الظروف الراهنة؟

لا نتوقف أبداً عن دراسة الفرص الاستثمارية الجديدة، وكذلك من المستهدف أن نطرح أحدث مشروعاتنا في الربع الرابع من عام 2024 بمدينة الشيخ زايد الجديدة وتحديداً أمام مطار سفنكس على مساحة 200 فدان، وقد بدأنا عملياً في استخراج إجراءات القرار الوزاري للمشروع.

وسيكون المشروع عمراني متكمل سكني تجاري، ومن المحتمل أن يتضمن فندقاً، وهو قيد الدراسة لأنه سيكون بالقرب من مطار سفنكس، وحالياً ندرس المخطط العام لمدينة سفنكس الجديدة والشيخ زايد الجديدة لاختيار أفضل المواقع لتنفيذ الفندق، وهو ما يجعل المشروع مختلفًا، وسيضفي على المنطقة الطابع السياحي الذي تتميز به مشروعاتنا في ظل خبراتنا السياحية السابقة، ومن المقرر الانتهاء منه خلال 4 سنوات.

أما الربع الثاني والثالث من 2024، فسوف نواصل العمل في مشروعاتنا وقد طرحنا فعليًا مرحلة جديدة باسم “لاسيرتا” في “أزهة العين السخنة”، وهي فلل “ستاند ألون” في جزيرة وسط اللاجون، وهو منتج عليه طلب كبير من العملاء وذلك بعد طرحنا جزيرتين سابقتين حققتا نجاحًا باهرًا، وهذا بالتوازي مع مبيعات مشروع الساحل.

وهنا أشير إلى أنه وبعكس كل عام فقد حقق مشروع “أزهى الساحل الشمالي” مبيعات جيدة خلال يناير وفبراير الماضيين بأعلى مما سبق، وفي نفس الوقت ندرس فرصاً استثمارية جديدة بالسوق السعودي، حيث تطوير مشروع سكني، وقد عُرض علينا مشروعات شراكة من القطاع الخاص هناك، لكننا نفضّل شراكة الحكومة.

من وجهة نظركم، ما هو السر الذي يدفع المطورين العقاريين لخوض تجربة عقارية في الخليج بينما مطوري الخليج يأتون إلى السوق المصري لما يتمتع به من طلب مرتفع؟

المبدأ في الأساس هي الرغبة في التوسع، فالمطور الخليجي يرغب في توسيع استثماراته بدخول مصر والعكس أيضاً من المطور المصري، ولعل تنويع محفظة الاستثمارات أمرٌ هام لأي شركة فمهما كان السوق المصري مستمرا فإن فكرة التنويع في حد ذاتها مطلوبة، ومع ذلك أرى أن العائد على الاستثمار في العقارات داخل مصر أعلى من أي مكان في العالم، ولكن في الوقت نفسه ترتفع المخاطر أيضاً، وبما أننا درسنا فرصاً استثمارية في أسواق أخرى فقد وجدنا أن العائد على الاستثمار في أي دولة أخرى يكون أقل من مصر، لكن درجة المخاطرة تكاد تكون منعدمة.

وما هو تقييمكم لتجربة شركة “مدار” خلال الربع الأول من 2024، وما هي توقعات للربع الثاني من العام على صعيد المبيعات والإنشاءات وغيرها من المستجدات المحتملة؟

الربع الأول بالنسبة لنا كان مثمرًا بشكل كبير، فقد تخطينا المستهدف البيعي، ومن المتوقع أن ننهي الربع الأول برقم مبيعات ضخم، وهذا انعكاس لحجم الطلب على السوق العقاري المصري بشكل واضح، وكما توقعت فقد تم تحريك سعر الصرف في مارس 2024 بعد أن أصبح ضرورة ملحة، ولن يشكل ذلك أي ضغط على الشركات لأنها كانت تحصل على مدخلات الإنتاج ومواد البناء بأسعار الدولار في السوق الموازي، بينما الآن بعد تحرير سعر الصرف سوف تتحسن الأوضاع فيما يخص وفرة وحرية الحصول على الدولار والعملات الأجنبية.

وأؤكد أن تحريك سعر الصرف ينتج عنه تدبير العملة من خلال البنوك، وتكون النتيجة الطبيعية هي حدوث حالة من الاستقرار في السوق وفي الأسعار بشكل عام، وبالتالي سيستقر الاقتصاد في ظل توافر المنتجات المطلوبة لاستمرارية الإنتاج، وعلى سبيل المثال يحتاج القطاع العقاري لمجموعة من المكونات المستوردة في المشروعات، مثل مكونات الإليكتروميكانيكال والتكييفات والمصاعد، وجميعها لم يكن متوفر بالكم المناسب نظراً لعدم توافر الدولار اللازم لاستيرادها.

ما هي أبرز المطالب الواجب على الدولة تحقيقها للمطور في المرحلة الحالية، لمواصلة دعم استقرار القطاع العقاري بعد المتغيرات الأخيرة وضمان استمرارية جهود التنمية العمرانية؟

هناك عدة مطالب لابد من تحقيقها لاستمرارية عمل ونمو القطاع العقاري، وأول هذه المطالب هو توفير مصادر تمويل للمطور بأسعار فائدة مخفضة، في ظل الأزمة المحيطة بالكثير من الشركات العقارية، وفارق هذه الفائدة سيعود على الدولة في نهاية المطاف على شكل ضرائب.

والمطلب الثاني هو تثبيت سعر الفائدة أو جعلها 10% أسوة بأسعار معاملات المطور مع الدولة في أقساط الأراضي أو الحصول على مدة إضافية للسداد أو غيرها من أشكال الدعم والتسهيلات، بعيداً عن الفائدة المعلنة من البنك المركزي.

والمطلب الثالث لابد من زيادة المدة الزمنية لتنفيذ المشروعات، وأما المطلب الرابع فيتعلق بخفض نسبة اعتبار المشروع مكتمل إلى 75% وليست الـ 85% الحالية، والمطلب الخامس تيسير عملية تسجيل العقاري كي نيسر تصديره إلى الخارج..والمطلب السادس هو تغيير اشتراطات هيئة التنمية السياحة في الأراضي التي تطرحها، والتي تشترط أن يكون 50% من وحداتها غرف فندقية، وهو أمر غير منطقي خصوصًا وأن تكلفة الغرفة الفندقية تتراوح ما بين 100 إلى 200 ألف دولار، وبالتالي فإن بناء هذا العدد من الغرف الفندقية سيكون لها لتكلفة مرتفعة جداً، ونحن هنا نطالب بضرورة السماح ببيع الغرف الفندقية، خاصة أن هذا النوع من العقار هو الأكثر طلبًا في العقار المصدر، وأخيراً فإن المطلب السابع يتعلق بإيجاد قانون يشجع وينظم إنشاء الصناديق العقارية في مصر.

ما هي الوجهة التي ستتحول إليها بوصلة المطورين في السوق العقاري خلال السنوات المقبلة، في ظل الطروحات والمشروعات التي نشهدها في مختلف المناطق شمالاً وجنوباً؟

بلا شك الساحل الشمالي سيكون الوجه الرئيسية خلال السنوات المقبلة، فهو يحقق أعلى عائد على الاستثمار والأعلى في قيمة الإيجارات وأسعار الأمتار، وذلك بسبب ندرة الأراضي المطروحة به، ويليه البحر الأحمر سواء في العين السخنة أو رأس سدر أو الجونة، وثالثاً تأتي مناطق غرب القاهرة، حيث هناك طلب حقيقي على منتجاتها، كما أن الإيجارات هناك ترتفع بوتيرة مستمرة على عكس شرق القاهرة فالمعروض أصبح ضخم، وأقل سعر متر لفيلات في غرب القاهرة حالياً يبلغ 100 ألف جنيه، ويصل إلى 250 ألف جنيه، وفي شرق القاهرة يبدأ من 65 ألف جنيه للمتر، ويصل إلى 150 ألف جنيه للمتر..وهنا أؤكد أننا على تفاؤل تام بحاضر ومستقبل السوق العقاري المصري لأن الطلب على العقار في مصر لا يزال حقيقي ومتزايد، ولا يزال العقار الملاذ الأفضل والآمن للاستثمار، وقد أصبح الطلب من الأجانب والمغتربين، حيث إن 25% من مبيعاتنا العام الماضي كانت لهم، كما أن الدولة بدأت تنتبه لمشكلات القطاع وتعمل على حلها أولًا بأول.

أخيرًا.. ما هي نصيحتكم للرعيل الثاني من جيل المطورين الذين يعانون جراء الأزمة الحالية؟

كل مطور لديه قدر من الالتزامات منها الثابت المعروف مسبقاً، كسداد قرض أو إيجار أو ضرائب أو رواتب وهذا معروف لكل مطور، أما غير المعرف فيتمثل في تكاليف الإنشاءات المتغيرة والتسويق، وهذه المتغيرات محددها الرئيسي سعر العملة الأجنبية.

ونحن في “مدار” لدينا معادلة نستطيع من خلالها معرفة حجم تكلفة الإنشاءات بناء على سعر الدولار وحجم المبيعات المحقق، كما أننا لدينا تقارير توضح لنا السعر المتوقع للعملة في السنوات المقبلة، كما أن المطلوب من جانبي كمطور هو توفير السيولة النقدية لتغطية هذه الالتزامات سواء من خلال الاعتماد على التدفقات النقدية من المبيعات السابقة أو حتى المبيعات الجديدة أو باللجوء إلى الوسائل التمويلية سواء كانت مصرفية أو غير مصرفية، ولكن الأهم في هذه المعادلة ألا يتوقف المطور عن العمل، لأن التوقف في حد ذاته سيخلق أزمة له وللشركة، وبناء على ذلك فعلى المطور أن يواصل عمله، وأن يحافظ على محفظة أراضيه، وألا يبيع أكثر من طاقته، حتى يضمن استقرار أسعار مدخلات الإنتاج ومواد البناء.