«لاڤيردي».. انطلاقة جديـــــــــــدة وتوســع عمرانـــي

إبراهيم لاشين رئيس مجلس إدارة الشركة:

٦٠% زيادة سعرية في مدخلات البناء خلال عام والحل في عدم الإسراع بالبيع.. وواجهنا الأزمة العالمية ولم نلجأ إلى القروض والتوريق

القدرات الشرائية تراجعت بفعل تحرير سعر الصرف و«La Verde» استهدفت عملاء من خارج مصر لحل الأزمة

الساحل الشمالي قبلة المطورين الجديدة وندرس فرصا استثمارية جديدة هناك.. و50% من عملاء«La Verde» من خارج مصر

في وقت قصير خاضت غمار التحدي متسلّحة بالطموحات والتوسع العمراني، صنعت لنفسها مكانة في السوق العقاري من خلال اهتمامها بأدق تفاصيل القطاع وبتطوير وتحديث جودة الحياة في المجتمعات العمرانية، سعت إلى تخليق مجتمعات سكنية مبتكرة ومتكاملة الأركان ودخلت في شراكات مع كبرى الشركات والعلامات التجارية البارزة، إنها شركة التطوير العمراني لافيردي التي نجحت في اختيار مواقع فائقة التميز وحرصت على تقديم منتجًا عصريًا يتوافق مع رغبات وتطلعات العملاء، وبنظرة مستقبلية ثاقبة سطّرت من اسمها علامة تجارية مضيئة في السوق العقاري ككل.. وعلى مدار 5 سنوات استطاعت «La Verde» بقياداتها الشابة جذب أنظار القطاع برمته لمشروعاتها التي دائما ما تميزت بها، بل أصبحت منتجاتها يُشار إليها بالبنان.

حاورت «العقارية» إبراهيم لاشين رئيس مجلس إدارة الشركة للبحث في أسرار وطرق النجاح التي استطاع من خلالها الدخول بين عمالقة السوق في العاصمة الإدارية بل ومكنته من المنافسة والريادة، وقال إنه يدرس عددًا من الفرص الاستثمارية في الساحل الشمالي ووصفه بأنه قبلة لمطوري القطاع العقاري وكشف أن شركته تتطلع للتوسع بمشروعاتها في العديد من الأماكن وأبرزها شرق وغرب القاهرة، ولديها خطة طموحة لتوصيل فكرها العمراني إلى 27 محافظة.

وقال لاشين إن المطور العقاري هو همزة الوصل بين الدولة والمواطن وفي حالة وجود أي أزمة كالتي نعيشها الآن، لابد من تكاتف الدولة مع المطور لعدم الإضرار بمصلحة المواطن الذي تسعى الحكومة للنهوض بمستواه المعيشي والحفاظ على مدخراته.

وللمزيد حول رؤية الشركة للسوق والخطط التوسعية لها في الحوار التالي..

مع تحريك سعر صرف الجنيه أمام الدولار وما تبعه من ارتفاعات سعرية لكل مدخلات الإنتاج ظهرت تحديات وصعاب للمطور العقاري.. برأيك ما هي العوامل التي تؤثر في المعادلة السعرية للمشروعات؟

الأزمة الاقتصادية الحالية يعاني منها العالم أجمع وليست مصر وحدها، وأيضًا تعاني منها كل القطاعات وليس القطاع العقاري فقط، ولدينا ثقة في القيادة السياسية التي دائمًا ما تتيح الحلول للخروج من أي أزمة.

والقطاع العقاري يتكون من ثلاثة أقطاب رئيسية هم الحكومة أو جهة الولاية و المطور العقاري و العميل كما هو في لغة القطاع، والعامل المشترك أو همزة الوصل بين الدولة والمواطن هو المطور العقاري، وفي حالة وجود أي أزمة كالتي نعاصرها الآن، لابد من تكاتف الدولة مع المطور لعدم الإضرار بمصلحة المواطن الذي تسعى الحكومة للنهوض بمستواه المعيشي والحفاظ على مدخراته.

ولابد من ذكر أن هناك طاولة حوار جمعت الدولة والمطورين ، والتي طالب فيها المطورون تخفيض سعر الفائدة على أقساط الأراضي، والتي بالفعل وافقت عليها وزارة الإسكان بتخفيض فائدة أقساط أراضي المطورين، وذلك بعدما تبنت مؤسسة «الجريدة العقارية» حملة لأكثر من شهرين، ورصدت عن كسب وبدقة شديدة كافة أبعاد الإشكالية العقارية التي أصابت منظومة التطوير العقاري المصري.

شركة لافيردي

أيضًا ناشد المطورون الوزارة بتعديل الجداول الزمنية للتنفيذ أو لسداد أقساط الأراضي ووافقت الوزارة على تخفيض الرسوم المقررة على النسب البنائية فى المشروعات، بالإضافة إلى منح تيسيرات فى نسب تنفيذ المشروعات ومد فترات التنفيذ، موضحًا أن هذه القرارات جاءت بشكل توافقي بين الشركات والحكومة.

ما الذي تريد توجيهه للدولة عبر صفحات «المجلة العقارية»؟ وما هي قائمة المطالب من وزارة الإسكان؟

بالطبع لدينا عدة مطالب هامة من الدولة على رأسها توفير تيسيرات جديدة للشركات العقارية، وهذا لضمان استمرار السوق فى نموه والوفاء بوعوده أمام العملاء، وأيضًا بهدف إعطاء دفعة للمشروعات الخدمية والاستثمارية في ضوء ما يشهده السوق العقاري حاليًا من متغيرات وتأثيرات من جراء الأزمات العالمية.

وأهم مطالب المطورين هي دعم القطاع المصرفي للقطاع العقاري عبر توفير تمويلات بنكية بفائدة أقل مما هي عليها الآن، كما أنه من حق القطاع العقاري أن يكون له مبادرة دعم، فهو لا يقل أهمية عن قطاعي الصناعة والسياحة، واللذان وفرت لهم الدولة مبادرات دعم.

أيضًا يحتاج القطاع العقاري حاليًا تخفيف الاشتراطات التي تعيق إتمام الشراكة، كما أنه لابد من توفير فرص شراكات بين المطورين الصاعدين والدولة لفتح طريق الازدهار والريادة أمام كل المطورين وعدم حصر الشراكات مع الدولة على كبار السوق العقاري المصري.

كذلك لابد من النظر لأسعار الأراضي التي ارتفعت بشكل كبير وهذا ما أثر على القدرات المالية والتدفقات الموجهة لأعمال التنفيذ، نظرًا لسداد أقساط الأراضي ولابد من تضافر كل الجهات من أجل رفع الأعباء المالية عليه، وتبدأ من التعامل مع المرحلة الحالية كمرحلة استثنائية، سواء في سعر الأرض والفائدة المقررة عليها، حيث تمثل أسعار الأراضي نحو 50 % من تكلفة المشروع الإجمالية، بخلاف الفائدة المقررة على السعر الإجمالي، لذلك تتطلب المرحلة الراهنة تخفيض أسعار الأراضى وخفض سعر الفائدة لأكثر مما هي عليه الآن.

وما هي النسبة التي يرتضيها المطور لأسعار الأراضي من إجمالي تكلفة المشروع ؟

الشراكة مع الدولة في المشروعات هي الحل الأمثل خلال الوضع الاقتصادي الحالي، ونسبة الشراكة المُرضية لا تزيد عن 40% من إجمالي التكلفة الاستثمارية، وكذلك نسبة بنك الاستثمار من المفترض أن تكون أقل من الفائدة المعلنة من البنك المركزي، حيث أن المشروعات التي يقدمها المطور تكون متوسطة الأجل وبحساب نسبة الفائدة الحالية على 7 سنوات أو حتى 5 سنوات سنجدها ملامسة لـ 50%، مع مد فترة سداد قيمة الأرض لـ 10 سنوات في حالة عدم الشراكة.

بالنظر لحسابات شركة «La Verde»، كم وصلت الزيادة السعرية لمواد البناء حسب دراساتكم للسوق؟

بالفعل هناك زيادة سعرية ضربت مدخلات البناء خلال العام الماضي، مما رفع من التكلفة الإنشائية بنسبة تخطت حاجز الـ 60% وذلك استنادًا لدراساتنا للسوق، وبفضل استراتيجية شـــــركة «La Verde» الحكيمة التي دائمًا ما تجعل من البيع والتنفيذ خطين مستقيمين متوازيين، لا يتم البيع إلا إذا كان هناك مراحل تنفيذ، كأداة تحوط ضد التقلبات السعرية المتكررة مؤخرًا.

شركة لافيردي

هل شركة «La Verde» ملتزمة بالجداول الزمنية للتنفيذ والتسليم؟

بالطبع ملتزمون بالجداول الزمنية حفاظًأ على الثقة المبنية بيننا وبين عملائنا، وتستعد الشركة لتسليم عدد من الوحدات خلال الفترة القادمة ، كما تمكنت الشركة بيع حوالي 70% في مشـــــروعي «La Verde Cassette» و«La Verde New Capital» بالعاصمة الإدارية.

وتمتلك الشركة مشروع «La Verde New Capital» أول كمبوند متكامل على مساحة 35 فدانًا وباستثمارات تقدر بحوالى 6 مليارات جنيه ويقع في منطقة R8 بالعاصمة الإدارية.

ولدى الشركة مشروعها الثاني في العاصمة الإدارية «La Verde Cassette» أول كمبوند فيلات بالعاصمة الإدارية الجديدة على مساحة 55 فداناً بمنطقة R8، باستثمارات إجمالية للمشروع ستصل لنحو 5مليارات جنيه، وبنسبة بنائية لا تتعدى 10% من إجمالي مساحة المشروع، حيث إن استراتيجية «La Verde» في التعمير تركز على زيادة المساحات الخضراء بشكل مميز.

تتجه معظم الشركات العقارية للاحتفاظ بقرابة الـ 30% من منتجاتهم كأصول للشركة وأداة تحوط ضد الأزمات.. هل تتفق مع هذا الفكر وتتبع نفس الاستراتيجية؟

أرى أنه من الصعب على الجيل الثاني من الشركات العقارية تنفيذ مثل هذه النظرية في الوقت الحالي، نظرًا لقلة مخزون المشروعات، وانعدام رفاهية الاحتفاظ بنسبة من إجمالي عدد المنتجات العقارية نظرًا لصعوبة تغطية التكلفة الإجمالية للمشروع.

ومع ذلك فإن كبرى شركات السوق متاح لهم الاحتفاظ بنسبة من إجمالي وحدات المشروعات بل في استطاعتهم الاحتفاظ بمشروعات بأكملها، وذلك نظرًأ لتمتعهم بالملاءة المالية التي تضمن لهم تغطية التكالف الإنشائية.

هل هناك تصحيح لأسعار المتر في العاصمة الإدارية؟ أم ما زالت الفجوة السعرية موجودة حتى الآن؟

بالطبع هناك تصحيحات لسعر المتر في العاصمة الإدارية نظرًا لاستقرار العرض والطلب على ما كان السعر عليه في الطرح الأول لمشروعات العاصمة، حيث عرضت الشركات منتجاتها في وقت واحد، فبدأت الشركات في خفض الأسعار على نسبة بسيطة من منتجاتها في سبيل خلق فرصة وميزة تنافسية بين الشركات، ولكن الان تلاشت هذه الظاهرة.

غالبية شركات التطوير داخل العاصمة الإدارية خرجت للمدن الساحلية خلال الفترة الماضية.. هل تخطط «La Verde» للخروج للساحل الشمالي حاليًا؟

بالفعل ندرس حاليا عددًا من الفرص الاستثمارية في الساحل الشمالي، والذي أصبح قبلة لمطوري القطاع العقاري، وأيضًا قبلة للعملاء من جميع أنحاء الجمهورية، على أن لاتقل مساحة الأرض عن 50 فدانا ولا تزيد عن 100 فدان، على أن يتم حسم الموقف آخر العام الحالي 2023.

وأيضًا تتطلع «La Verde» للتوسع بمشروعاتها في العديد من الأماكن منها منطقتي شرق وغرب القاهرة، ولديها خطة طموحة لتوصيل فكرها العمراني لـ 27 محافظة.

ما هي استراتيجية الشركة التنفيذية والبيعية ؟ وما هي أهداف الشركة المستقبلية؟

تتبع «La Verde» أسلوب سرعة التنفيذ، حيث تخطت نسب تنفيذ الأعمال الإنشائية في مشروع «La Verde New Capital» الـ 45%، وأيضًا في مشروع «La Verde Cassette» وصلت نسبت الإنشاءات به لـ 35%، وهو ما يفيد التزامنا بجداول التنفيذ، غير أننا نتبع أيضًا سياسة التباطؤ في البيع.

شركة لافيردي

هل واجهت «La Verde» أزمات سيولة؟ وكيف تم مواجهتها حال وقوعها؟

بالفعل واجهتنا أزمة سيولة نظراً لأرتفاع اسعار مواد البناء وتم مواجهتها بإعادة التسعير مع زيادة وتيرة البيع بشكل بسيط، والشركة بعيدة كل البعد عن القروض والتوريق، حيث تعتمد الشركة في سيولتها على الملاءة المالية للمساهمين والمؤسسين.

مع اقتراب احتفالية افتتاح العاصمة الإدارية الجديدة.. كيف ستستعد الشركة لها؟ وما هي المكاسب المستهدفة من هذا الحدث؟

احتفالية افتتاح العاصمة الإدارية هي تتويج لعمل كل مطور عقاري ظل يحارب فكر وأقاويل أعداء الدولة، عبر تكذيب شائعاتهم بالأفعال وإنجاز المشروعات على أرض الواقع، حيث وضع المطورون في حملاتهم الدعائية العاصمة ككيان ثم الترويج للمشروعات، لأن إنجاح كيان العاصمة الإدارية هو أول طريق في إنجاح المشروعات..أيضاً الاحتفالية ستكون بمثابة عقد ثقة جديد بين العملاء والمطورين، وبناء جسر جديد من الثقة حال تأخر أحد المطورين عن جداول التسليم إن حدث.

هل القدرات الشرائية لعملاء العاصمة الإدارية؟ وما هي خطة الشركة البديلة لمعالجة هذه الأزمة؟

بالفعل تراجعت القدرات الشرائية للعميل المصري عامةً، وليس عملاء العاصمة الإدارية فقط، نظرًا لتحرير سعر صرف الجنيه أمام الدولار، وأزمة التضخم التي أثرت على اقتصاديات العالم أجمع والاقتصاد المصري تباعًا، لكن «La Verde» كانت لديها نظرة مستقبلية واستراتيجية استباقية لهذه الأزمة، حيث استهدفت «La Verde» عملائها من خارج مصر، سواء كانوا عربًا أو أجانب أو مصريين عاملين بالخارج، عبر المشاركة في معارض دولية للتسوق لمنتجاتنا.

نسبة عملاء «La Verde» من خارج مصر، تخطت الـ 50% من النسبة الإجمالية للعملاء، مما أضعف من وقع الأزمة، وكانت في نفس الوقت عامل جذب لهذه النسبة نظرًا لفارق العملة الناتج عن سعر الصرف.

ما هي عوامل جذب مشاريع «La Verde» في العاصمة الإدارية؟ وما هي أهم مميزاتها؟

«Laverde New Capital» هو المشروع الأول لـ «La Verde» بالحي السكني R8 على واجهة النهر الأخضر والشوارع الرئيسية، بمساحة 35 فداناً، ليصبح الموقع أول ما يميز المشروع بالإضافة لقربه من ساحة الشعب ومسجد مصر وشبكة النقل الذكي بالعاصمة الإدارية كالمونوريل والـ LRT وكذلك الحي الحكومي، كما يحتوي المشروع على مول تجاري وعمارات سكنية، واستوديوهات فندقية وفيلات.

يتميز المشروع بتصميمات أندلسية، بخلاف التصميم الكلي للمشروع على شكل نصف دائرة لضمان أفضل رؤية والسماح بتخلل الهواء وأشعة الشمس للوحدات، فضلاً عن استخدام أكثر من 25% من خدمات المشروع بالطاقة الشمسية.

واجهات المشروع شرقية بحرية وغربية بحرية لتصبح الوحدات المميزة بالمشروع على الواجهات البحرية تزيد على 95%، بالإضافة إلى أن التصميم الخاص بالمشروع مستوحى من أحد أهم المقتنيات الفرعونية وهو «العقد الفرعونى» لما له من طابع تاريخى.

مساحة نموذج الاستوديو بمتوسط 75 متراً مربعاً، بتشطيبات أنيقة وعصرية ومفروشات عالمية، ومساحات الشقق السكنية تبدأ من 135 وإلى313 مترًا مربعًا، وتصل مساحات الفيلات إلى 470 متراً مربعاً، والمول التجاري وصل مساحته لـ 9000 متر مربعاً، وتتراوح نسبة التحميل في المشروع لا تتجاوز الـ 20% حسب النموذج.

يبدأ سعر المتر في الشقق السكنية من 22 ألف وحتى 27 ألف جنيه للمتر الواحـــــد، أما الفيلات فتصل سعرها لـ 25 مليون جنيه، وبلغــــــت القيمة الإنشائية للمشروع 4 مليارات جنيــــه بينما تستهدف الشركة مبيعات تصل لـ 6 مليـــارات جنيه. «La verde New Capital»

حصلت «La Verde» على قطعة أرض أخرى ملاصقة لـ «La verde New Capital» وذلك لإنشاء مشروع جديد يحمل اسم «La Verde Casette»، وذلك بعد نجاحها بالمشروع الأول، والتي تقدم «La Verde» من خلاله وحدات سكنية نموذج الفيلات، بجانب جزء فندقي بنموذج الغرف الفندقية، بإجمالي عدد وحدات 230 فيلا و300 غرفة فندقية.

يقام «La Verde Casette» على مساحة 55 فدانا، وتم تصميمه بالطراز الروماني أو الإيطالي، خاصة فى استخدام الخطوط الدائرية للتصميم، والتى تراعي رؤية جديدة للمشروع والوحدات، وهذا ما يكسبه خصوصية وتميز لكل وحداته كتصميم وخدمات، لتصل أشعة الشمس والهواء لكل الوحدات، وبلغت القيمة الإنشائية للمشروع 3 مليار جنية بينما تستهدف الشركة قيمة بيعية من المشروع تصل لـ 5 مليارات جنيه.