كشف إبراهيم عارف.. الخبير والمثمن العقارى أن السوق العقارى سيشهد المزيد من ارتفاع الأسعار مع الإعلان عن المشروعات الكبرى، بالإضافة إلى الإقبال الكبير من المستثمرين مع الاستقرار الأمنى والاقتصادى، لافتاً إلى أن مدينة القاهرة الجديدة ومدينة الإسماعيلية ستشهد مزيداً من الرواج العقارى خلال الفترة المقبلة.
وقال: إن السوق العقارى يشهد حالة من الرواج الشديد نتيجة ارتفاع سعر صرف الدولار مقابل الجنيه، وهو ما أدى الى جذب العديد من أصحاب رؤوس الأموال لتغيير العملة الدولارية الى عملة محلية لشراء الأراضى والوحدات بقصد الاستثمار .
وأضاف فى حواره لـ «العقارية» أن بوصلة أسعار العقارات مازالت ولاتزال تتجه نحو القاهرة الجديدة، خاصة لما تمتاز به المدينة واحتوائها على أكبر عدد من المشروعات العقارية لكبرى شركات التطوير فى مصر، فضلا عن قربها من العاصمة الإدارية التى يتم تنفيذ أعمال البنية التحتية لها .
وأشار عارف إلى أن أسعار الوحدات بالمدن القديمة مازالت تحافظ على أسعارها فى ظل عدم التوسع لندرة الأراضى المتاحة وتميزها بوقوعها بالقرب من المصالح الحكومية.. وإلى نص الحوار:
بداية ما قراءتك للسوق العقارى خلال الفترة الحالية؟
السوق العقارى الآن يشهد حالة انتعاشة جيدة ورواجا شديدا، خاصة بعد التوسعات الجديدة التى تشهدها المدن الجديدة، فضلا عن ارتفاع سعر صرف الدولار مقابل الجنيه، وهو ما أدى إلى لجوء العديد من أصحاب رؤوس الأموال للاستثمار فى السوق العقارى وشراء أكبر قدر من مساحات الأراضى المعروضة، التى أعطت المستثمر مزيدا من المفاضلة لاختيار ما يتناسب مع حجم مشروعاته، ومع زيادة المعروض من الأراضى، إلا أن سعرها مازال يحافظ على الثبات، ولا شك أن الفترة المقبلة ستشهد الأسعار ارتفاعا ملحوظا بسبب زيادة حجم الإقبال من قبل المستثمرين وأصحاب الشركات العقارية بنسبة تصل الى ٪15.
فى رأيك هل ارتفاع سعر صرف الدولار أثر على سوق العقارات؟
بالفعل.. ولكن أثر بالإيجاب، فعند ارتفاع سعر صرف الدولار يتوجه أغلب المستثمرين الى تحويل أموالهم الدولارية الى الجنيه وشراء الأراضى العقارية والاستثمار فيها، خاصة أن القيمة العقارية دائما تحافظ على قيمتها والأسعار فى ارتفاع مستمر.
إلى أين تتجه بوصلة السوق العقارى الآن؟
بوصلة السوق العقارى الآن تتجه نحو التجمع الخامس والقاهرة الجديدة لقرب هذه المناطق من العاصمة الإدارية، بالإضافة إلى بعض المدن المجاورة لها مثل العبور ومدينة بدر والشروق، مما أدى إلى زيادة الأسعار بشكل جنونى، حيث تراوحت الأسعار بين 20 و 25 ألف جنيه للمتر، وهو رقم يوحى بأن الأسعار فى هذه المناطق فى زيادة مستمرة مع الإقبال الكثيف من المستثمرين والوافدين على القاهرة الجديدة والتجمع الخامس، كما أن السوق فى ترقب دائم لرؤية وزارة الإسكان بشأن عملية طرح الأراضى بالعاصمة الإدارية، كما يوجد أيضا إقبال ملحوظ على عقارات وسط البلد، خاصة أن المستثمرين ينتظرون العروض المقدمة للوحدات بالسوق العقارى أينما كانت هذه الوحدات، والإقبال ليس قاصرا على المدن الجديدة، إنما شامل لجميع الوحدات التى يتم طرحها.
أعلنت وزارة الإسكان نيتها التوسع فى أراضى المدن الجديدة المقامة حالياً.. هل تؤدى هذه التوسعات لخفض أسعار الأراضى بها؟
التوسع فى المدن الجديدة فكرة جيدة، لكن لا تؤدى الى خفض الأسعار بالمدن التى سوف تشهد هذه التوسعات، لأنه مازال هناك قوة شرائية وارتفاع نسب الطلب أكثر من المعروض، حيث نجد حاليا أن وزارة الإسكان عندما تقوم بطرح 200 قطعة يتقدم إليها 20 ألف مواطن، وهو ما يعنى أن هناك طلبا موجودا باستمرار بالسوق، وفى حاله ترقب للأراضى أينما كان مكانها ومساحتها، لكن هذه التوسعات تسهم بشكل كبير فى توفير وحدات سكنية سواء كانت للإسكان الاجتماعى أو متوسطى الدخل، فضلا عن توفير قطع الأراضى التى مازال العديد من المطورين بحاجة إليها فى ظل التوسع فى المشروعات العقارية التى تساعد على خلق وحدات لفئة متوسطى الدخل.
ماذا عن حجم الطلب على المدن القديمة؟
بالنسبة للأسعار الخاصة بالمدن القديمة، سواء القاهرة الكبرى أو المدن الأخرى، كانت ولاتزال- محتفظة بأسعارها التى هى فى ارتفاع مستمر، نظرا لندرة المعروض وارتفاع حجم الطلب عليها، بالإضافة الى قلة التوسعات بها ووجود كل الهيئات الحكومية، حيث تتراوح زيادة الأسعار بالمدن القديمة للعام الحالى بنسبة تتراوح من 10 الى ٪15 مقارنة بالعام الماضى، كما أن ارتفاع التكاليف الذى تلقى بظلاله على أسعار العقارات بجميع الأماكن، بالإضافة إلى أن الأماكن الشعبية مازالت تحافظ على أسعارها فعلى الرغم من تشوهات الوحدات بها، فإن الغالبية العظمى تفضل ألا تبعد عن مناطق التجمعات وتوفير الخدمات.
بعد افتتاح محور تنمية قناة السويس والإعلان عن المشروعات التنموية بها .. هل أدى ذلك إلى ارتفاع أسعار العقارات بمدن القناة؟
بكل تأكيد.. المشروعات التى يتم تنفيذها على ضفتى القناة ومخطط الطرق والمناطق اللوجيستية التى تم إعلان عن تنفيذها فى إقليم تنمية قناة السويس كان سببا أساسيا فى زيادة أسعار الأراضى والعقارات داخل مدينة الإسماعيلية بالتحديد لتتراوح الزيادة من 60 إلى ٪70 عن الأعوام السابقة، وتليها محافظات دمياط والسويس بزيادة فى ارتفاع أسعارها تصل الى ٪30 مقارنة بالعامين السابقين أو ربما أكثر من ذلك حسب المساحات المعروضة من الأراضى، وكلما انخفضت المساحات ارتفع السعر، والعامل الرئيسى فى الارتفاع توجه المستثمرين للشراء والاستفادة من المشروعات التى ستقام على الضفتين.
ماذا عن السوق العقارى بمدن غرب العاصمة القديمة مثل أكتوبر والشيخ زايد؟
مدينتا أكتوبر وزايد الآن من كبرى المدن الجديدة التى تتمتع بمحفظة أراض كبيرة والأسعار فى ارتفاع مستمر مقارنة بأسعار القاهرة الجديدة التى وصل سعر المتر بها فى طرح وزارة الإسكان الأخير الى 3420 جنيها للمتر والشيخ زايد يصل سعره الى 5 آلاف جنيه، وتمتاز المدينتان باحتوائهم على الكثير من الجامعات، وهو ما أدى الى زيادة نسب الإقبال عليهما خلال الفترة الحالية، فضلا عن توافد المواطنين العرب لشراء الوحدات بقصد التملك أو الإيجار.
وما مدى تأثير العاصمة الإدارية على المناطق المحيطة بها والقاهرة الجديدة على وجه التحديد؟
فور بدء تنفيذ أعمال البنية التحتية للعاصمة الإدارية ووضوح رؤية المشروعات المتوقع إنشاؤها، أدى ذلك الى جذب المستثمرين نحو شراء الأراضى وإقامة المشروعات لكبرى شركات التطوير العقارى، وهو ما أدى الى ارتفاع الأسعار بشكل غير مسبوق، ومن المتوقع أن تشهد مزيداً من الارتفاعات خلال الفترة المقبلة، والدليل على ذلك الإقبال الكثيف الذى تشهده فروع بنك التعمير والإسكان من قبل المواطنين لشراء كراسات الشروط الخاصة بقطع الأراضى التى قامت بطرحها وزارة الإسكان خلال الأيام القليلة السابقة سواء الأراضى المميزة أو الأكثر تميزا، والإقبال ليس قاصرا فقط على القاهرة الجديدة ليشمل أيضا 6 أكتوبر والشيخ زايد ودمياط الجديدة والعبور، وعلى الرغم من ارتفاع أسعار الأراضى المطروحة فإن الاقبال كثيف منذ بدء الإعلان عن بيع كراسات الشروط، وهو عكس ما كان يحدث فى الإعلانات السابقة، بالإضافة الى تأثيرها على المدن المحيطة مثل مدينه العبور والشروق وبدر على وجه التحديد فى ظل توافر العديد من الوحدات بها، التى مازالت لم يكتمل نموها بعد.
كيف ترى السوق العقارى بمناطق الوجه القبلى «الصعيد»؟
السوق العقارى بمنطقة الصعيد أكثر انتعاشا من مدن وجه بحرى، خاصة محافظة أسيوط لما تمتاز به من ارتفاع حركة التجارة، تليها المنيا ثم سوهاج، فضلا عن زيادة الطلب على الوحدات والأراضى من قبل العاميلن بالخارج، خاصة أن تلك المحافظات تعرف بارتفاع أعداد العاملين من أبنائها بالخارج، وهم يفضلون الاستثمار فى مجال العقارات وشراء الأراضى، لأنه هو المشروع الوحيد الذى يحتفظ بسعره إذا تعرض للخسارة، بالإضافة الى أن نسبة الطلب عليه فى تزايد مستمر، خاصة بالمدن المطلة على النيل أو الأماكن السياحية، التى تتميز بطوابق قليلة.
ماذا عن شروط دخول المزاد؟
هناك شروط أساسية لإقامة المزاد تبدأ بالإعلان عنه بالجريدة الرسمية، بالإضافة الى استخراج كراسة لشروط المزاد للمتقدمين، فضلا عن تحديد موعد لبدء المزاد ودفع مبلغ تأمين الجلسة، مع توضيح أسلوب السداد ونقل الملكية للطرف الذى فاز بالمزاد، وكيفية تسليم أصول المزاد، كما أن التعامل مع شركات القطاع العام أو الجهات الحكومية تقوم هذه الجهات بتحديد سعر بمظروف مغلق لا يمكن لأحد الاطلاع عليه، ومع بدء المزاد يتم فتح المظروف لمعرفة القيمة الموضوعة لهذا المزاد، حيث يتوقف المزاد فى حالة بلوغ السعر المحدد من الجهات الحكومية المالكة للأصول أو تحقيق أعلى مبلغ بين المتنافسين، أما البيع الجبرى فهو الذى يحدد السعر فى حالة عدم بلوغ السعر المحدد.
ماذا عن مطالبة الخبراء بإقامة هيئة أو جهة خاصة بهم؟
المطالبة بإقامة هيئة خاصة بالخبراء مهم جدا، وسبق أن قمنا بالمطالبة بها، خاصة أن بعض القوانين التى تتعلق بالخبراء وعملهم بها بعض العوار لابد من تعديلها، كما أن عدد الخبراء لا يستهان به بعد أن بلغ عددهم ما يقرب من 600 خبير مثمن عقارى.
ما أكثر أنواع الإسكان حظا الآن؟
أكثر أنواع الإسكان الذى يشهد طفرة خلال المرحلة الحالية والقادمة هو الإسكان الاجتماعى والخاص بمحدودى الدخل، خاصة أن الشريحة الكبرى من الشعب المصرى من الطبقة المتوسطة، والدليل على ذلك عند طرح عدد من الوحدات السكنية للاسكان الاجتماعى تجد نسبة المتقدمين تفوق أضعاف عدد الوحدات المطروحة، كما أن الإسكان السياحى لا يكون له فرصة كبيرة خلال المرحلة المقبلة والمتحكم الوحيد فى هذا النشاط هو عودة السياحة الى سابق عهدها.
ما رؤيتك لأسعار الأراضى التى تقوم بطرحها وزراة الإسكان؟
الأسعار التى تقوم وزارة الإسكان بطرح الأراضى بها أسعار جيدة، والدليل على ذلك رغبة المستثمرين فى شراء الأراضى أولاً بأول والتنافس الشديد عليها بين العديد من المطورين، والوزارة تقوم بعملية ترفيق الأراضى، وهو ما يؤدى الى طول فترة الترفيق، وهو سبب رئيسى فى تأخر عملية الطرح والأراضى وظهور ندرة الأراضى، وهو ما يستغله بعض المضاربين والسماسرة لرفع أسعارها.
ما توقعاتك للسوق العقارى خلال المرحلة المقبلة؟
السوق العقارى خلال المرحلة المقبلة سيشهد مزيدا الارتفاع، خاصة أنه فى أفضل مراحل نموه مع الاعلان عن مشروعات كبرى، بالإضافة الى الاقبال الكبير من المستثمرين مع الاستقرار الأمنى والاقتصادى الذى تشهده البلاد بالمقارنة بالفترات الماضية، كما ستشهد مدينة القاهرة الجديدة ومدينة الإسماعيلية مزيدا من الرواج العقارى خلال الفترة المقبلة بعد بدء المشروعات.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
