أهم النصائح عند شراء وحدة سكنية بعد صدور قانون التصالح على مخالفات البناء

أحدث قانون التصالح فى مخالفات البناء حالة من الارتباك فى السوق العقارى، وبات المقبلون على شراء وحدات سكنية فى حيرة من أمرهم خشية التعرض لعمليات نصب أو شراء وحدات مخالفة، يتحملون تكلفة التصالح بشأنها، الأمر الذى دفعنا للاستعانة بأهل الخبرة فى المجال القانونى لاستطلاع رأيهم عن أهم المستندات المطلوبة قبل توقيع عقد شراء وحدة سكنية، وأبرز الإجراءات المتبعة لتسجيل الوحدة فى الشهر العقارى.

المستشار القانونى وائل إبراهيم عبدالنبى المحامى بالنقض، كشف لـ«العقارية» أبرز الخطوات القانونية التى يجب مراعاتها عند شراء وحدة سكنية جديدة فى ظل قانون التصالح فى مخالفات البناء؛ حيث أوضح أنه يجب على المشترى التأكد أولا من «رخصة المبانى» الخاصة بالعقار من حيث صدورها من الجهة المختصة وعدد الأدوار المرخص بها لتتأكد من وجود الوحدة المراد شراؤها ضمن الأدوار المرخص لها، حتى لا يتعرض لإزالة الدور المقام به الوحدة من الجهة التنفيذية، لافتا إلى أن هذا الأمر يمكن الاطلاع عليه بطريقتين، أما من صاحب العقار نفسه أو من خلال الحى التابع له العقار.

وأشار إلى أن الأفضل فى الوقت الحالى وفى ظل قانون التصالح فى مخالفات البناء ذكر رقم وتاريخ رخصة البناء، مشددا على ضرورة أن يتضمن العقد بندا صريحا بأن يضمن المالك العيوب الخفية ضمانا كاملا وإقرار بالمسئولية فى حاله ظهور أى عيب خفى بالعقار سواء كان العيب ماديا أو قانونيا، هذا إضافة إلى باقى البنود العادية من ضمان عدم وجود استحقاقات مادية للدولة على العقار من ضرائب أو مياه أو كهرباء سابقة على تاريخ عقد البيع.

وطالب المشترى بأن يستعلم عن الخدمات الخاصة بالعقار من الحى التابع له، ومنها على سبيل المثال الكهرباء والمياه وغيرها، مشيرا إلى أنه من الممكن أن تكون هناك مشكلة فى إدخال الكهرباء لتلك المنطقة أو الدور الكائن به الوحدة السكنية المتعاقد عليها.

وتابع «يمكن للمشترى الاستعلام عن الخدمات الموجود بالوحدة عن طريق الإيصالات السابق استلامها، كما يمكنه طلب صور منها مثل فواتير الكهرباء أو المياه أو الغاز أو التليفون الأرضى، والتأكد من أن صاحب الوحدة بالفعل متعاقد على تلك الخدمات، وأنه يسدد قيمتها حتى آخر موعد لشراء الوحدة»..

وشدد على المشترى أن يتأكد من أن شراء العقار تم بمستندات ملكية صحيحة، والتى تعتبر المقوم الرئيسى عند بيع وشراء العقارات بمختلف أنواعها، لافتا إلى أن معظم أصحاب العقارات بمصر لا يقومون بإنهاء إجراءات التسجيل كاملة عند شراء العقارات وهو ما قد يكون سببا فيما بعد لوقوع الكثيرين منهم ضحايا لعمليات نصب فور اكتشافهم أن العقد الذى تم الشراء به غير كاف وينقصه العديد من البنود.

وعن أهم البيانات التى يجب أن يتضمنها عقد بيع الوحدة السكنية، أكد «عبد النبى» أن العقد يجب أن يتضمن أسم المشترى والبائع كاملا، والرقم القومى وعنوان محل الإقامة كاملا، لافتا إلى ضرورة ذكر عنوان الوحدة بشكل مفصل من حيث عنوان العقار ورقمه واسم الشارع والمنطقة والحى التابع له والمحافظة، واستطرد «يجب أن ينص فى العقد على مساحة الوحدة بشكل دقيق، خاصة أن الشهر العقارى يرفض تسجيل العقد بسجلاته حال وجود عجز أو زيادة بالمساحة المكتوبة بالعقد أعلى من نسبة 10%».

وأضاف «يجب أن يتضمن العقد أيضا بندا يتعهد فيه المالك -بائع الوحدة- بتحرير توكيل عام مخصص للبيع للنفس والغير لصالح المشترى مذكور فيه بيان الوحدة بالكامل وحصتها فى الأرض والأجزاء المشتركة وأيضا التعامل مع جميع الجهات الحكومية وغير الحكومية لاسيما شركات الكهرباء والمياه والغاز وأن ينص فى هذا التوكيل على التعامل مع الشهر العقارى فى التسجيل ونقل الملكية والتوقيع على جميع العقود النهائية أمامه والتعامل مع الحى وغيره من الجهات الرسمية ليكون حجة على البائع وخلفه العام والخاص وينص على أنه لا يجوز الغاء هذا التوكيل إلا بوجود الطرفين البائع والمشترى».

وأوضح أنه يجب بيان الثمن وكيفية دفعه بشكل واضح ومفصل، مشددا على ضرورة أن يتضمن العقد بيانا وافيا عن كيفية تملك البائع للعقار أو الوحدة المبيعة، وذكر كافة العقود المتسلسلة حتى الوصول إلى رقم العقد المسجل القديم للعقار، كذلك يجب على المشترى أن يتسلم على الأقل صورة من كافة عقود الملكية السابقة بعد توقيع المالك على كل صورة منها أنها مطابقة للأصل.