تجربة فريدة من نوعها استطاعت أن تبدأ تفوقها من أرض الكبار المبدعين من داخل العاصمة الإدارية الجديدة بمشروعها الشهير " CLMكاسيل لاند مارك سابقًا"، لتدفعها نجاحات الواقع إلى مزيد من التوسع والانطلاق نحو غرب القاهرة بمشروعها الجديد "ever"، وبعلامتها التجارية الواعدة "cred" التى تسعي لمنافسة قوية فى الساحل الشمالي لتواصل احتفاظها بمقعدها بين الكبار.
أصبحت اليوم واحدة من العلامات البارزة على طريق التوسعات العمرانية، وقد تمكنت من خلق حالة خاصة من نوعها داخل السوق العقارى المصرى منذ تأسيسها، واعتبرها السوق مزيجاً نادراً من الكفاءة والطموح والثقة والالتزام، لتصبح "cred" أحد كبار المنافسين المتطلعين إلى المزيد من النجاحات والتوسعات، والتى يكشف تفاصيلها ومستهدفاتها المهندس أحمد منصور الرئيس التنفيذى للشركة.
وقال إن إجمالى المبيعات التعاقدية التى حققتها "cred" حتى الآن بلغت 1.1 مليار جنيه مستهدفًا الوصول إلى 2.5 مليارات جنيه حتى نهاية العام الحالي، حيث تعتزم طرح وحدات فندقية بمشروع " CLM كاسيل لاند مارك سابقًا " العاصمة الإدارية والذى أنجزت 68% من تنفيذاته، وتعتزم تسليم 100 وحدة بداخله بنهاية العام الجاري 2022 و50 وحدة بالنصف الأول من العام المقبل 2023 لتؤكد على استحقاقها للشهرة والثقة الكبيرة التى اكتسبتها داخل السوق العقارى ولا سيما فى داخل أكثر المناطق تنافسية على الإطلاق.
وكشف فى الحوار التالي، أن "cred" تستهدف التوسع فى الساحل الشمالي، وتستعد للبدء فى تنفيذ مشروع ever على 40 فدانًا فى غرب القاهرة بمبيعات مستهدفة لإجمالى المشروع 9 مليار جنيه، على أن تبدأ فى تسليمه خلال 4 سنوات، وتسعى "cred" للوصول بإجمالي مبيعاتها إلى 2.5 مليارات جنيه بنهاية العام الحالي وقد حققت شطراً كبيراً من تلك المبيعات، متحدثاً حول تفاصيل الأوضاع الراهنة وربحية القطاع فى ظل الموجة التضخمية.
شهد السوق العقارى العديد من التحديات خلال الفترة الأخيرة، رغم التوسعات العمرانية الضخمة القائمة على أرض الواقع، فكيف قرأتم مراحل عبور السوق العقاري لتلك التحديات؟
السوق العقارى المصرى تغيّرت خريطة مساره منذ 2014 مع دخول النهضة العمرانية التى أطلقتها الحكومة المصرية من تدشين عدد كبير من مدن الجيل الرابع على رأسها العاصمة الإدارية الجديدة والعلمين، ما أتاح العديد من الفرص الاستثمارية أمام الشركات العقارية والاستثمارية.
وقد حقق السوق نجاحات كبيرة فى 2015 و2016، إلا أن قرار تحرير سعر الصرف بنهاية هذا العام أدى إلى تغير سياسات الشركات العقارية ليبدأ عام 2017 بمرحلة ترقب لأسعار المواد الخام، ومعرفة تأثيراتها على أسعار المنتج العقارى النهائى، ومع هذا حققت الشركات مبيعات جيدة، وفقًا للأرقام التى أعلنتها الشركات المقيدة فى البورصة.
وفى عام 2018 بدأت الشركات العقارية تعيد حسابات المشروعات وهو ما أتى بظلاله على حركة المبيعات فى 2019 والتى تحسنت نوعًا ما عن السنوات الماضية، واستمرت تلك المبيعات فى 2020، ليأتى عام 2021 بتحقيق مبيعات كبيرة مقارنة بالأعوام الخمس السابقة له رغم وجود الجائحة العالمية.
وكانت مؤشرات السوق تشير إلى استمرار التحسن فى 2022 إلى أن جاءت الحرب الدائرة بين روسيا وأوكرنيا وما نتج عنها من حروب اقتصادية بين الدول الكبرى، وهو ما غير منظومة الأسعار النهائية لمواد البناء، وأبرزها الحديد والأسمنت والتى خلقت نوعًا من عدم وضوح الرؤية لبناء استراتيجيات الشركات خاصة فى التسعير.
وكل تلك التحديات التى شهدها السوق العقارى جعلت العديد من الشركات العقارية تعانى من نقص السيولة خاصة الشركات التى قامت بتسويق المنتجات العقارية قبل عملية الإنشاء، وهو ما أضر البعض منها خاصة المشروعات المتوسطة والصغيرة التى ليس لديها القدرة على تعويض هذا الفارق.
كيف كانت آثار تلك التحديات على منظومة التسعير والمبيعات والسيولة والتنفيذ؟
لا شك أن منظومة التسعير والبيع تغيرت كثيراً، وهناك العديد من الشركات قامت بإرجاء البيع لحين وضوح الرؤية، حيث إن المنظومة البيعية بالسوق تتضمن شرائح ثلاثة، الأولى تخص الشركات التى لديها القدرة على إرجاء البيع فى ظل توافر السيولة المالية لأعمال التنفيذ لحين وضوح الرؤية، والثانية للشركات التى قامت بسداد المستحقات المالية للأرض وانتهت من تنفيذ أكثر من 50% من وحدات المشروع، وبالتالى الضغوط المالية تكون أقل.
أما النوع الثالث من الشركات فهي التى تقوم بتسويق المنتجات العقارية فى الظروف الحالية دون وضع اعتبارات التسعير بسبب الالتزامات المالية تجاه الدولة أو الالتزام أمام العملاء فى ظل غياب التمويلات البديلة، وبالتالى كان الطريق الوحيد أمام هذه الشركات البيع بأسعار تنافسية لجذب مقدار كبير من السيولة نتيجة للالتزامات المتعددة، فى ظل انخفاض نسب السيولة فى السوق للحد من مخاطر التضخم.
هل كان ذلك سببًا فى تأخر الشركة للإعلان عن مشروعها الجديد بغرب القاهرة؟
المتغييرات الأخيرة التى شهدها السوق أدت إلى تأجيل طروحات كثيرة لدى الشركات لحين وضوح الرؤية التسعيرية ومدى تحديد أبعاد الأزمة الراهنة بين الصراعات العالمية المتنوعة، وهو ما جعلنا نتأنى فى طرح المشروع الجديد على الرغم من تخصيص الأرض أواخر العام الماضى، وفور وضوح الرؤية قمنا بالإعلان عنه بما يتوافق مع المتغيرات الجديدة.
وقمنا بدراسة منطقة غرب القاهرة من جميع الجوانب سواء فى المنتج العقارى المقدم والفئة التى سيتم استهدافها وكذلك وضع سياسة تسعيرية على الوحدات تتناسب مع الأسعار المجاروة للمشروع، وانتهت الدراسات إلى أن الشركات التى تقوم بتسويق منتجاتها بأسعار تقترب من 40 ألف جنيه للمتر هى سياسة تسعيرية صحية وغير مبالغ فيها، خاصة وأن نسبة المخاطرة فى هذه الأسعار لا تذكر.
كما ذكرتم أن السوق يمر بتحديات للسيولة فى ظل غياب التمويلات البديلة، فهل تتطلب هذه المرحلة مرونة بشأن تأجيل أقساط الأراضى أو منح مدد إضافية لتنفيذ المشروعات؟
المرحلة الحالية بحاجة إلى تأجيل أقساط الأراضى ومد فترات التنفيذ ولكن الدولة لا تستطيع أن تؤجل أقساط الأراضى نتيجة لتعدد التزاماتها، سواء مشروعات الإسكان لمختلف شرائح المجتمع أو المشروعات المتعلقة بالبنية التحتية، وكذلك المراحل الأولى من مدن الجيل الرابع والتى شارفت على الانتهاء.
ومؤخرًا تم دراسة الطلبات التى قام المطورون بتقديمها للجهات المعينة إلا أنه تم رفض بعضها والبعض الآخر قيد الدراسة ولم يتم البت فيها، فى حين تتطلب المرحلة الحالية هدوءًا فى اتخاذ القرار ومتابعة المتغيرات لحظة بلحظة للحد من نسب المخاطر.
وفى الحقيقة فإن الدولة فى تواصل مستمر مع المستثمرين لمناقشة أية تحديات أو معوقات تعوق عملية الاستثمار، ومن المرحج أن تشهد الفترة المقبلة مجموعة من القرارات التى ترفع الأعباء عن المطورين، و ذلك بعد أن تم مد فترات التنفيذ لمدة 6 أشهر.
السوق العقارى دائماً هو مخزن القيمة والملاذ الآمن، بينما هناك الكثير من البدائل الاستثمارية التى تم طرحها مؤخراً، فهل أدى ذلك إلى تباطؤ مبيعات العقارات؟
السوق العقاري يتميز بكونه المخزن الآمن للقيمة بل والأكثر ربحية مقارنة بالبدائل الاستثمارية الأخرى، أما بالنسبة للتحديات التى أثرت على حركة المبيعات فكان تأثيرها محدود على بعض الشركات، بدليل تنامى حجم المشروعات الإجمالية للسوق مع نمو إجمالى المبيعات.
وقد نجحت شركة cred فى الوصول إلى مستهدفات بيعية خلال 2022 بنسب تفوق ما حققته خلال العام الماضى، كما أن 70% من إجمالى عملاء مشروع CLM يرغبون فى السكن الفعلي وليس مجرد شراء بغرض الاستثمار بما يؤكد قوة السوق العقاري فى ظل اقتراب الانتهاء من تسليم معظم المشروعات داخل العاصمة الإدارية الجديدة.
وبالنسبة للسوق العقارى، هل تتوقعون أن تشهد الأسعار تراجع أو قفزة جديدة خلال الفترة المتبقية من عام 2022، وكم تبلغ أسعار وحدات مشروع "CLM" بالعاصمة الإدارية؟
لدى قناعة بأن الشركات العقارية والمنتج العقارى بحاجة لزيادة الأسعار بنسبة 20 إلى 30% بعيدًا عن الصراعات العالمية والتأثيرات الناتجة عنها، وذلك لتعويض المخاطر التى تكبدتها الشركات خلال الفترات الماضية بداية من قرار تحرير سعر الصرف مرورًا بالوباء العالمى وصولًا للحرب الاقتصادية والصراع الروسى الأوكرانى، الأمر الذي يتطلب ضرورة إتاحة الجهات المصرفية لإمكانية الحصول علي التمويلات اللازمة لإستكمال المشروعات.
ورغم ارتباط الأسعار بتكاليف الإنتاج ومواد البناء إلا أن التراجعات العالمية المتوقعة لمواد البناء قد لا تؤدى إلى تراجع أسعار العقارات بل قد تمثل فرصة لتعويض ما تحملته الشركات العقارية جراء الارتفاعات المتلاحقة للتكاليف حيث لم تقم بتمرير كل تلك الزيادة للعملاء وتحملت الكثير منها، وبالتالى فإن انخفاضات أسعار الحديد ليست إلا لتعويض جزء مما يتكبده المطورين من عناء.
وبالنسبة لمشروع CLM كاسيل لاند مارك سابقًا المقام على 43 فدانًا بالحى السكنى R7، فقد تخطت أعماله الإنشائية أكثر من 68% لكافة المراحل ونستهدف البدء فى تسليم أولى المراحل مطلع العام المقبل ليتم تسليم باقى المراحل تباعًا، وتبدأ أسعار وحداته السكنية من 16 ألف جنيه للمتر نظام النصف تشطيب وصولًا إلى 19 ألف جنيه، بينما تتراوح أسعار المتر كامل التشطيب بين 20 إلى 24 ألف جنيه.
تحدثتم عن أعباء قلّصت من ربحية التطوير العقارى، فكم تصل معدلات الأرباح فى السوق حاليًا، وهل مد فترات السداد سببًا فما المشكلة، وما هى توقعاتك للسوق حتى نهاية العام؟
الحقيقة أن الموضوع له أبعاد كثيرة أهمها قيمة سداد سعر الوحدة حتى تاريخ تسليمها، والتى تصل لنحو 50 إلى 60% فى معظم الشركات العقارية الموجودة بالسوق، وبالتالى فإن المتبقى من سعر الوحدة يتحمله المطور بنسب مخاطر متفاوتة، خاصة وأن الشركات تعانى من أزمة السيولة وقت التنفيذ أى خلال الفترة الأولى من عمر المشروع.
ونسب الأرباح فى السوق تتراوح بين 5 إلى 15% من إجمالى العائد الاستثمارى للمشروعات، أما بالنسبة للأرباح النهائية لمشروعات العاصمة فتتراوح بين 2 إلى 3 % من إجمالى العائد، وتعود أسباب انخفاض نسب الأرباح نتيجة للمتغيرات الكثيرة التى تلاحق السوق.
وينقسم السوق العقاري لمجموعة من المناطق منها شرق القاهرة والتى تحظى بإقبال مميز خلال الفترة الأخيرة نتيجة للمشروعات التى تم طرحها بالعاصمة والقاهرة الجديدة ومستقبل سيتى، ومنطقة غرب القاهرة التى تمتلك علامات عقارية كبيرة وتتميز بجحم طلب جيد، والمنطقة الأخيرة هى الساحل الشمالى والعين السخنة، في حين اجتذبت العاصمة الإدارية العملاء من جميع أنحاء مصر، وكذلك المصريين بالخارج.
وحققت العاصمة مبيعات كبيرة خلال الشهر الماضى، إلا أن مؤشر الساحل قد يتأثر ولأول مرة منذ 3 سنوات نتيجة لعودة رحلات السفر إلى الخارج، وهو ما يرجح بأن مبيعات الساحل خلال العام الحالى ستقل عن نظيرتها الماضية، وذلك رغم وجود طفرات بيعية لمجموعة محدودة من الشركات العقارية، خاصة وأن الساحل لا يقوم على عدد الأفراد بل على القيمة البيعية للوحدات.
وتستهدف "cred" الدخول فى منطقة الساحل الشمالى فى المرحلة المقبلة، هذا بعد أن غيرت الشركة العلامة التجارية لها، كما أن دخول الشركة مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة فى شراكة على مساحة 40 فدانًا بمنطقة غرب القاهرة أكد علي قوة الشركة وثقل حجمها فى السوق المصرى.
يعد العام الحالى لشركة cred هو عام مزدوج ما بين البدء فى تسليم باكورة مشروعاتها بالإضافة إلى استكمال الإنشاءات فى عدد آخر من المشروعات أطلعنا على تلك الخطة؟
بالفعل عام 2022 عام مزدوج الأركان بالنسبة للشركة ما بين البدء فى تسليمات باكورة أعمالها بالعاصمة الإدارية الجديدة وهو مشروع CLM والذي تستعد الشركة لتسليم أول 100 وحدة سكنية بالمرحلة الأولى منه بنهاية العام الجاري، ومن المقرر أن يتم تسليم 50 وحدة اخرى بالمشروع بنهاية مارس 2023، لتستمر التسليمات بنحو 250 وحدة بنهاية يونيه 2023، لتستمر عمليات التسليم حتي يتم الإنتهاء من تسليم المشروع بالكامل..
ويعد العام المالى 2022-2023 هو عام الإنشاءات الأكبر بمشروعات الشركة، وأشير هنا إلى أن إجمالى أعمال التنفيذ بمشروع CLM بالعاصمة الإدارية بلغت ما يقرب من 68% بكل مراحلة، وتستهدف الشركة الانتهاء من 25% من الأعمال المتبقية حتى يوليو 2023.
وما تبقى من أعمال بمشروع CLM يمكن تنفيذه خلال 3 سنوات، بخلاف المدة المقررة بفترة السماح والتى تصل لنحو 6 أشهر بالإضافة إلى المدد التى تمنحها الحكومة للمشروعات فى الظروف القهرية، لتصل إجمالى المدد الممنوحة والمسموح بها لنحو 18 شهرًا.
وماذا عن تفاصيل مشروع كاسيل لاند مارك بالعاصمة الإدارية الجديدة؟
مشروع CLM كاسيل لاند مارك سابقًا يقع فى قلب الحي السكنى السابع 7 Rوبجوار الجامعة البريطانية ومدينة المعارض، وعلى بعد خطوات من الكاتدرائية، والبرج الأيقوني والقصر الرئاسي، كما يحظى بإطلالة مباشرة على المحور الرئيسي المؤدي إلى الحي الدبلوماسي والنهر الأخضر.
ويتكون من 46 عمارة بإجمالي 1800 وحدة سكنية متنوعة المساحات والنماذج وتقام جميعها على مساحة 19.5% من إجمالي مساحة المشروع الكلية، كما يضم المشروع مولًا تجاريًا متكاملًا يحمل اسم «Castle Gate» على مساحة 20 ألف متر مربع، بإجمالي 196 وحدة، ويضم أنشطة تجارية وإدارية وطبية، ونجحت الشركة خلال الفترة الماضية في التعاقد مع 25 علامة تجارية مميزة لتقديم خدماتها لرواده.
وما هى المبيعات المستهدفة بنهاية العام الجارى من مشروعى الشركة CLM وever بغرب القاهرة، وما تقييمك لتجربة الشركة لأول مرة بمنطقة غرب القاهرة؟
حققت cred حتى الآن مبيعات تعاقدية بقيمة 1.1 مليار جنيه، ومن المستهدف أن تصل مبيعات الشركة بنهاية العام الحالى قرابة الـ 2.5 مليارات جنيه، حيث تصل المبيعات الإجمالية لمشروعever إلى 9 مليار جنيه ومن المقرر تحقيق 1.5 مليار جنيه منها وقد تحقق فعلياً نحو 700 مليون جنيه.
وبالنسبة لمنطقة غرب القاهرة فتحظى بوجود علامات تجارية كبيرة من الشركات العقارية العاملة بالسوق المصرى، كما أن عملاء تلك المنطقة لديهم اهتمامات مختلفة عن عملاء شرق القاهرة، حيث إن عملاء غرب هم الأكثر فراسة فى اختيار الوحدات أما عملاء شرق هم الأكثر ثراءً.
وراعينا احتياجات العملاء فى مشروع ever غرب القاهرة بما فيها التصميم مع وجود الرؤية التى تتناسب مع طبيعة العميل، وتبدأ أسعار متر السكنى بالمشروع ما بين 26 إلى 27 ألف جنيه كامل التشطيب للأنشطة السكنية، بينما يصل سعر المتر الطبى قرابة الـ 60 ألف جنيه كاملة التشطيب، وتتراوح مساحات المقرات الإدارية بين 70 حتى 600 متر مربع، ومن المقرر تسليم أولى المراحل خلال 4 سنوات.
و مشروعever من المشروعات المميزة ذات التصميمات المعمارية التى تراعى الحداثة والجودة واحتياجات العملاء مع الاستفادة من عناصر الطبيعة وفن العمارة الحديثة فى تناغم فريد من نوعه، وحرصت cred على التعاون مع شركاء نجاح لهم خبرات فى السوق المحلى والعالمى.
كما أن التصميمات الهندسية للمشروع تمت بالتعاون بين مجموعة من أكبر مكاتب الاستشارات الهندسية من أصحاب الخبرات الكبيرة، مثل المكتب الاستشاري الهندسي الأمريكي YDG، ومكتب إسماعيل الحبروك للاستشارات الهندسية، ومكتب محرم باخوم للاستشارات الهندسية ACE، بتصميمات هندسية تراعي توافر إطلالات بانورامية ساحرة لجميع وحدات المشروع.
ever مشروع عملاق بشراكات قوية وميتميزة ويضم الكثر من الخدمات والكثير من الوحدات العقارية بمختلف استخدامتها، فما هى تفاصيل وحدات المشروع؟
يضم ever وحدات سكنية مستقلة بذاتها بإجمالي عدد وحدات 1000 وحدة سكنية، منها 500 وحدة سكنية مقامة فى 36 مبنى بارتفاعات أرضي و4 طوابق بمساحات متنوعة وإطلالة مفتوحة مع مرونة وسهولة الدخول والخروج منها في أمان تام، بالإضافة إلى 500 وحدة فندقية أخري ببرج مستقل، عبارة عن مبنى تجاري سكني فندقي بارتفاع 36 مترًا، وتقدمنا بطلب لهيئة المجتمعات لزيادة ارتفاع البرج وهو الآن قيد الدراسة.
ويضم البرج وحدات تجارية وإدارية وفندقية وحدة على 9 طوابق بخلاف الأرضى، ويقع فى واجهة المشروع بعيدًا عن المنطقة السكنية وببوابات مستقلة، كما تم تخصيص الأدوار العليا للوحدات الإدارية مع مجموعة متنوعة من الخدمات الحديثة والبنية التحتية التكنولوجية المتقدمة الذكية لتضمن بيئة عمل متميزة وصحية، فضلًا عن توفير مجموعة مميزة من أشهر الماركات والعلامات التجارية العالمية، والتي تقدم لساكني المشروع تجربة فريدة تجمع بين العيش والتسوق والمتعة والترفية في وقت واحد، وعلى الجانب الأخر يتميز المشروع بالعديد من المساحات الخصراء المفتوحة وهو ما منح المشروع خصوصية وتفرد من حيث المساحات المتنوعة والمفتوحة وتناسق التصميم الفريد من نوعه في تخطيط عصري لأماكن الوحدات السكنية والتجارية والإدارية.
وماذا عن الجزء المتبقى من المشروع والذى تبلغ مساحته بذلك نحو 20 فداناً، فما الذى تحتويه تلك المساحة من وحدات وخدمات وكيف يتم تقسيمها وتوزيعها داخل المشروع؟
يبلغ الجزء المتبقى من المشروع 20 فدانًا يتضمن العديد من الوحدات التجارية والإدارية والطبية مقسمة إلى 6 مباني يتكون كل مبني منها من أرضي و3 طوابق، والوحدات التجارية تتواجد بالأدوار الأرضية وتضم مجموعة متنوعة من الخدمات الملحقة بها، وبذلك يصل إجمالي عدد الوحدات التجارية والادارية بالمشروع ككل 1200وحدة، وهنا أؤكد أن cred تحرص على أن يكون”ever” أيقونة متفردة بامتلاكه منظومة متكاملة من بنية تحتية حديثة وإدارة للمرافق والأمن وخدمات ما بعد البيع لضمان أعلى قدر من الأمان والخصوصية، بما يضمن سهولة الحياة وتقديمه تجربة ممتعة مليئة بالأجواء الرائعة والراحة والرفاهية التامة.
يضم مشروع everغرب القاهرة وحدات متنوعة بنماذج مختلفة تتراوح مساحتها بين 130 متراً حتى 250 مترًا مربعًا كاملة التشطيب، ويوجد مجموعة من الوحدات نموذج الدوبلكس بمساحات 170 مترًا ويمثل هذا النموذج عدد محدود، كما أن الدور الواحد بالعمارة يضم وحدتين فقط لها واجهتين أمامية وخلفية بجانب وجود تراسات بمساحات كبيرة، والتصميم الخاص بالمشروع يضم مساحات تتراوح بين 40 حتى 160 مترًا بين العمارات سيتم استغلالها لأعمال اللاند سكيب.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
