"اتش سى" تتوقع 132 مليار جنيه إيرادات مستقبلية لشركة "سوديك"

- اتش سى : تستأنف تغطيتها لشركة سوديك بتوصية بزيادة الوزن النسبي بسعر مستهدف 29,6 للسهم حيث أن السهم يتداول حاليا بأقل من قيمته العادلة عند معدل سعر لصافي قيمة الاصول قدره 0,23 مرة ومضاعف ربحية قدره 3.33 مرة لعام 2020 

- تدهور مؤشرات القطاع العقاري اثرت سلبا على شركات قوية في القطاع؛ نحن نفضل المطورين ذوي المساهمة الأعلى لخصم التدفقات النقدية بالنسبة لإجمالي قيمتها مثل 

- تتوقع أن تبقي سوديك على زخم ارتفاع تحصيلاتها النقدية ونتوقع ان تحقق إيرادات مستقبلية تصل إلى 132 مليار جنيه مصري منها 23 مليار متوقع تحققها في 2020-2022 

أصدرت شركة اتش سي لتداول الأوراق المالية تقريرها الأخير حول شركة سوديك أشارت فيه إلى ان ضعف مؤشرات قطاع العقارات أدى لتقييمات منخفضة بشكل عام؛ ويُحتمل أن نشهد تحسن للأوضاع بنهاية السنة الحالية: وجاء في التقرير " شهد قطاع العقارات المصري تحديات كبيرة على مدار الأعوام السابقة وكان عام 2019 الأكثر صعوبة من وجهة نظرنا. عملت الفجوة بين تراكم ارتفاع أسعار القطاع العقاري وتراكم نمو الدخل الشخصي المتاح للفرد في مصر بداية من عام 2016 على تقليص الربحية ومستوى الطلب مما زاد من صعوبة تحقيق المطورين لمستهدف مبيعاتهم في 2019 إلى جانب تراجع حجم دفعات حجز العملاء أو ثباتها على أحسن تقدير وذلك لأول مرة منذ أعوام بالرغم من تقديم تسهيلات في الدفع وصلت لـ صفر-5% مقدم والتقسيط على 8-10 سنوات.

كما انخفض حجم تسليمات المطورين تحت تغطيتنا بنسبة 24% تقريبا على أساس سنوي وبنسبة 7% تقريبا على أساس سنوي لعام 2018 وأول 9 أشهر من 2019 بالترتيب بما يشير إلى تجاوز تكلفة المشروعات والعجز النقدي لبعض المطورين. في ضوء ذلك والوفرة في المعروض من الأراضي، نحن نفضل المطورين ذوي الميزانيات القوية والارباح المستمرة والمطورين المستفيدين من انتعاش قطاع السياحة وذوي التحصيلات النقدية القوية. ومن هنا، نحن نفضل المطورين ذوي المساهمة الأعلى لخصم التدفقات النقدية لإجمالي قيمتهم أكثر من مساهمة تقييم الأراضي. لذلك، نحن نرى النظرة المتشائمة للقطاع العقاري في مصر قد أثرت سلبا بشكل مبالغ فيه على المطورين الذين تنطبق عليهم هذه النقاط بالرغم من استفادتهم من زيادة حصتهم السوقية. ونحن نرى أنه ببداية عام 2020 واعتدال التضخم وانتعاش الاقتصاد المتوقع إلى جانب خفض سعر الفائدة 450 نقطة أساس في 2019 وحوالي 200 نقطة أساس متوقعه في النصف الأول من 2020 سوف يؤثر هذا كله إيجابا على القطاع العقاري لتحسن القوة الشرائية المتوقع ولكن نتوقع أن يأخذ التعافي وقته حتى يتحقق بنهاية العام حتى تصل المدخرات الشخصية لمستوى قادر على تحفيز الطلب على العقارات مجددا " 

 "نتوقع أن يكون عام 2020 أفضل بالنسبة لشركة سوديك نظرا لمشاريعها الكبيرة والجذابة في غرب القاهرة، وتحقيق ايرادات متوقعة من مشروعاتها تقدر بـ 23 مليار جنيه مصري في 2020-22: استطاعت سدويك في مارس 2019 الحصول على قطعة أرض بمساحة 2.1 مليون متر مربع  في امتداد الشيخ زايد من خلال اتفاقية مشاركة مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وبإيرادات متوقعة قدرها 43 مليار جنيه مصري،  حيث يحق لـ NUCA  مبلغ أقصاه 15,3 مليار جنيه مصري تسدد على 11 سنة منهم 8،9 مليار جنيه مصري عبارة عن تسديدات ثابتة بالإضافة إلى نسبة 15% تقريبا من التحصيلات السنوية علما بأن للمشروع له تكاليف تنمية تقدر بـ 13،3 مليار جنيه مصري وتم اطلاق المشروع Vye في نهاية شهر ديسمبر 2019 وتم تحقيق مبيعات قدرها 1 مليار جنيه مصري. وفي عام 2019 أيضا، حصلت سوديك على موافقة الهيئة على المخطط الرئيسي لمشروع غرب القاهرة The Estates (0,63 مليون متر مربع) والذي مكن سوديك من إطلاق المشروع بعدها بشهر واحد وتم تحقيق مبيعات قدرها مبلغ 1 مليار جنيه مصري في حين تتوقع سوديك مبلغ 7,5 مليار جنيه مصري كإيرادات من هذا المشروع. يمنح المشروعان مجتمعان لسوديك مساحة 2,73 مليون متر مربع جاهزة للتنمية في غرب القاهرة مع إيرادات متوقعة تصل لـ 50 مليار جنيه مصري على مدار العشرة سنوات القادمة. تمتلك سوديك أيضا مساحة أرض 6,74 مليون متر مربع غير مستغلة كمخزون أراضي حالي متنوع/مقسم فيما بين 42% تقريبا في غرب القاهرة و41% تقريبا في شرق القاهرة إلى جانب 16% تقريبا في الساحل الشمالي. نحن نتوقع أن يكون عام 2020 أكثر إيجابية بالنسبة لسوديك بسبب اطلاق مشروعي The Estates و Vye  المميزين. سوف يحظى مشروع SODIC East أيضا بنشاط كبير خاصة بعد أن أسندت الشركة أعمال الإنشاءات وافتتحت مرحلة شقق سكنية في الربع الثالث من 2019. حين يبدا قطاع العقارات في التعافي، نرى أن سوديك ستكون في وضع جيد يمكنها من الاعتماد على ميزانيتها القوية وقدرتها التنفيذية وتحصيلاتها النقدية القوية. نحن نتوقع تحقيق أرباح تقدر بـ 23 مليار جنيه مصري خلال 2020-2022 من المشاريع المطلقة وحوالي 109 مليار جنيه مصري من المشاريع التي لم تفتتح. تشير توقعاتنا لتحصيلات نقدية تصل إلى 18 مليار جنيه مصري على مدار الفترة 2020 – 2027 من المشاريع المطلقة منها 10,9 مليار جنيه مصري رصيد عملاء واوراق قبض.

نحن نستأنف تغطيتنا لشركة سوديك بسعر مستهدف 29,6 جنيه مصري/السهم وبتوصية بزيادة الوزن النسبي للسهم: نعتمد على منهجية خصم التدفقات النقدية (DCF) في تقييمنا لنشاطي العقار والتأجير لسوديك ونقيم مخزونها من الأراضي الغير مطورة باحتساب القيمة الحالية للتدفق النقدي الصافي المتوقع تحقيقه من تطوير هذه الأراضي وخصم صافي التكاليف. واخذنا في اعتبارنا تسهيلات الدفع المنتشرة في السوق حاليا والتي انتهجتها سوديك أيضا منها اتاحة دفع مقدم يصل إلى 5% والباقي بالتقسيط على 8 أعوام. خصم التدفقات النقدية (DCF) يساهم بـ 52% الي تقييمنا للشركة وحوالي 48% من تقييمنا لسعر الأراضي، الأمر الذي يجعل نظرتنا إيجابية بالنسبة لسوديك في ضوء القلق المبالغ فيه تجاه قطاع العقارات المصري. 

نحن نقيم شركة سوديك بسعر مستهدف 29,6 / السهم مما يحقق عائد محتمل قدره 134% تقريبا على سعر اغلاق 5 فبراير عند 12،7/ للسهم ومن هنا نوصي بزيادة الوزن النسبي للسهم. جدير بالذكر أن سهم سوديك يتم تداوله عند مضاعف ربحيه منخفض بشكل غير مبرر في عامي 2019 و2020 قيمته 5,3 مرة و 3,3 مرة بالترتيب." كما جاء في التقرير الأخير لشركة اتش سي عن شركة سوديك.