أسباب سحب أراضي الساحل من ملاكها.. منها المساس بحرم الشاطئ.. واشتراطات إقامة المشروعات العمرانية المتكاملة

سحب أراضي الساحل الشمالي، حددت وزارة الإسكان بالتنسيق مع الجهات المعنية، مجموعة من السيناريوهات للتعامل مع الحالات التي تخالف الاشتراطات المعتمدة من الجهات التخطيطية لمنطقة الساحل الشمالي، سواء بمخالفة النسب البنائية، أو الكثافة السكانية وربطها بالمقرر المائي، وقد تصل لسحب أراضي الساحل من ملاكها

يأتي ذلك وفقًا لما تم إقراره بالقرار الوزاري لكل مشروع، وكذلك الحالات التي تتعدى على الاشتراطات الخاصة بحرم الشاطئ، بعرض 200 متر مع وجود 50 مترًا مطلة على الطرق الرئيسية، ويتم استعماله كطرق فرعية لربط المشروع بالطرق الرئيسية الساحلية.

مشروع قانون الموارد المائية والري في الساحل الشمالي

وافق مجلس النواب على نص المادة "95" من مشروع قانون الموارد المائية والري، التي تحظر إقامة أي منشآت أو أعمال على الشواطئ البحرية للدولة لمسافة 200 متر من خط الشاطئ إلى داخل اليابسة.

تضمنت السيناريوهات التي سيتم التعامل بها مع حالات المخالفة البنائية، توقيع عقوبة مالية، وإزالة التعديات التي تخالف الاشتراطات البنائية، وقد تصل في بعض الحالات لسحب الأرض، وإلغاء التخصيص وفقًا للاشتراطات الخاصة بقرار التخصيص الصادر من هيئة المجتمعات العمرانية، بعد أن تم ضم هيئة التنمية السياحية لوزارة الإسكان، ونقل أكثر من 707 آلاف فدان لولاية هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، وإقرار الشروط الجديدة لمنطقة الساحل الشمالي قبل البدء في تحسين أوضاع الأراضي الاستثمارية به.

الاشتراطات الخاصة بالمشروعات السياحية في الساحل الشمالي

تضمنت الاشتراطات الخاصة بالمشروعات السياحية، الحفاظ على البيئة الطبيعية، وعدم المساس بالشواطئ أو تغيير مسارها الطبيعي، وحظر تنفيذ أي عمل يحتمل أن يؤثر على مسار الشاطئ الطبيعي، أو إدخال أي تعديلات عليه سواء خارجية أو داخلية في اتجاه البحر، وكذلك عدم استحداث أي تغييرات في خط الشاطئ بإقامة أي منشآت من شأنها التأثير على البيئة، مثل مصدات الأمواج أو مارينا أو مرسى قوارب إلا بعد موافقة جهاز شئون البيئة والهيئة المصرية العامة لحماية الشواطئ، وأيضًا الجهات المعنية، على أن يتم إجراء تقييم التأثير البيئي للمشروع السياحي، والتي يحددها قانون البيئة رقم 4 لسنة 1994، وأيضًا عدم إقامة أي منشآت على مخرات السيول.

عدم المساس بالشواطئ أو تغيير مسارها الطبيعي في الساحل الشمالي

تضمنت اشتراطات المشروعات السياحية، الالتزام بحرم البحر المحدد بقانون البيئة بعمق لا يقل عن 200 متر کشاطئ رملي، وحظر إقامة أي منشآت مبنية عليه، وأيضًا حظر دخول السيارات الخاصة والعامة للحرم، في حين يمكن إنشاء عدد من المراسي المركزية المتكاملة "مارينا عام"، وذلك على امتداد خط الشاطئ لتفي بالاحتياجات اللازمة للمناطق الساحلية مع الالتزام بالاشتراطات التي يحددها جهاز شئون البيئة، والحصول على كافة الموافقات المطلوبة لإقامة تلك المارينات.

إقامة منشآت على مخرات السيول في الساحل الشمالي

حددت الاشتراطات التخطيطية والبنائية، ألا تقل نسبة الواجهة عن العمق لقطع الأراضي بالمنتجعات السياحية عن نسبة 2:1 أو 3، ويستثنى من ذلك قطع الأراضي المتخللة، وكذلك البينية.

مساحة البناء في المشروع على الطرق الساحلية في الساحل الشمالي

حددت الاشتراطات التخطيطية والبنائية، ترك مسافة على الحد الجنوبي للأرض المطلة على الطريق الساحلي، بعمق لا يقل عن 50 مترًا من حد الطريق، بما يتوافق مع اشتراطات الهيئة العامة للطرق والكباري، ولا يسمح بأي نوع من أنواع المباني داخل الحرم، ويسمح بعمل طريق فرعي للخدمة، وحزام أخضر يفصل الأرض عن الطريق، مع إنشاء طريق خدمة بين موقع القرية السياحية والطريق الرئيسي، بعرض لا يقل عن 29 مترًا، وبما يتلائم مع اشتراطات الهيئة العامة للطرق والكبارى، وألا تمتد حركة السيارات حتى الشاطئ، ووجود مسارات واضحة للمشاة حتى الوصول إلى النشاط، مع توفير أماكن انتظار سيارات لكافة الأنشطة، طبقًا للكود المصري للجراجات.

شروط إقامة مشروعات سياحية وعمرانية في الساحل الشمالي

تضمنت الشروط الجديدة الخاصة بإقامة مشروعات سياحية وعمرانية متكاملة بمنطقة الساحل الشمالي الغربي،

مجموعة من البنود منها ضرورة اشتمال المشروع على إقامة منشآت سياحية فندقية (فندق - شاليهات فندقية - شقق وغرف فندقية وما في حكمها)، بنسبة لا تقل عن 50% من الطاقة الإيوائية الكلية للمشروع، على ألا تزيد النسبة البنائية المقررة بما يمثل مجموع مسطحات الأدوار الأرضية لكامل المباني مقسومًا على مساحة أرض المشروع، وهي عبارة عن 20% من إجمالي مسطح الأرض المخصصة للمشروع.

المساحة المخصصة للإسكان في الساحل الشمالي

تضمنت اشتراطات المشروعات العمرانية، العديد من النصوص التي تؤكد ضرورة ألا تزيد إجمالي المساحة المخصصة للإسكان على 50% من إجمالي مساحة المشروع، على أن تمثل المساحة المخصصة للخدمات نسبة تتراوح ما بين 8% كحد أدنى، إلى 12% كحد أقصى، وتخصيص باقي المساحة للمناطق الخضراء والطرق، ولفت القرار الوزاري أيضًا إلى ضرورة ألا تزيد الكثافة السكانية للمشروع على 120 فردًا على الفدان الواحد سواء للفيلات أو العمارات.

كما حددت الشروط، أن يتولى الجهاز المختص باعتماد المشروعات ذات المساحات الصغيرة (أقل من 5 أفدنة)، أيًا كان نشاطها، وفقًا للقانون 119 لسنة 2008، ولائحته التنفيذية، طبقًا لعدة اشتراطات، أبرزها: عدم زيادة المساحة المبنية بالدور الأرضي على 50% من قطعة الأرض للمساحات حتى ألف متر مربع، أما المشروعات الأكبر من ألف متر مربع، وحتى 5 أفدنة أو التي تتطلب اعتماد للتخطيط من قبل الجهاز المختص فتكون النسبة البنائية لها 30% من إجمالي مساحة قطعة الأرض.

اشتراطات المشروعات العمرانية المتكاملة في الساحل الشمالي

اشتراطات المشروعات العمرانية المتكاملة، والمقصود بها الأراضي غير المُطلة على البحر الأبيض المتوسط، التي يصدر بشأنها قرارًا وزاريًا باعتماد التخطيط والتقسيم، وتحتوي على مناطق إسكان "فيلات أو عمارات أو كلاهما"، وخدمات متى ذكرت مالم يذكر خلاف ذلك بهذا القرار، وتكون اشتراطات تلك المشروعات على النحو الوارد.

1- يتولى الجهاز المختص اعتماد المشروعات ذات المساحة الصغيرة أقل من 5 أفدنة، أيًا كان نشاطها.

2- يتولى الجهاز المختص اعتماد المشروع وفقًا للقانون 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية.

3- لا تزيد النسبة البنائية للنشاط السكني بالدور الأرضى على 50% من قطعة الأرض للمساحات حتى ألف متر مربع .

4- أما المشروعات الأكبر من 1000م2 وحتى 5 أفدنة، تكون النسبة البنائية لها 30 %.

الضوابط والآليات الجديدة للبناء في الساحل الشمالي

تهدف الضوابط والآليات الجديدة التى حددتها الهيئة بالأساس إلى القضاء على أزمة "تسقيع الأراضي"، وتحقيق ضمان عدم المضاربة على الأراضي في شكل مستمر، وإحكام الرقابة المالية على شركات التنمية، واحتفاظ الدولة بملكية الأراضي طوال مدة التنفيذ للمشروع التنموي إلى أن يتم تشغيله، ويعتبر وضع الهيئة في موقف قانوني سليم، يضمن لها إلغاء المشروع في حالة ثبوت أي تقاعس سواء من الناحية الإجرائية أو التنفيذية، وتنفيذ التنمية بما يتفق مع الحفاظ على الهيئة، وفي التوقيتات المحددة، وتنفيذ التنمية دون تحميل الموازنة العامة للدولة بأي أعباء مالية.