مستشار وزير الإسكان يكشف تفاصيل جلسات تقنين أراضى الساحل الشمالى مع الشركات "حوار"

كشف الدكتور مصطفى منير المستشار الفنى لوزير الإسكان أن أكثر من 80 شركة كبرى بمنطقة الساحل الشمالى انتهت إجراءات جلسات التفاوض الخاصة بأراضيها، وتستكمل هذه الشركات أعمال التنفيذ فضلًا عن حصول عدد منها على القرارات الوزارية الخاصة بالمشروعات المعتمدة من اللجنة، موضحًا أن عدد من الشركات الكبرى قامت بتوقيع العقود وقامت بالتقدم على القرار الوزارى الخاص بمشروعاتها وحصلت عليه.

وأضاف خلال حواره مع العقارية أنه تم الانتهاء من توقيع عقود 120 مشروعًا من أصل 250 ملفًا، كما تم فحص مستندات 90 مشروعًا تبين عدم اكتمال الأوراق، ونحو 40 مشروعًا من أجمالى المفات بينها نزاعات قضائية، مشيرًا إلى أنه سيتم الإعلان عن مهلة جديدة لتلقى الأوراق الخاصة بالشركات التى لن تتقدم حتى الآن ومن المقرر تنتهى فى منتصف يونيو بدلًا من منتصف مايو.وأوضح أن الخيار النهائى للجنة تجاه 4 مشروعات بالساحل لا تتناسب طوال الواجهة مع العمق بنحو 4 إلى 1، حيث حددت اللجنة أيضا ما بين 10 إلى 15 % من سعر الأرض الحالى كنسبة تحسين أراضى الساحل بشرط أن تكون العقود مسجلة، مؤكدًا أن 40% من ملفات مشروعات الساحل فى المنطقة المحصورة بين سيدى كرير ومارينا، كما أنه من المقرر تدشين 7 مدن جديدة بمنطقة الساحل أبرزها الضبعة الجديدة ومرسى مطروح الجديدة وبرانى الجديدة والسلوم الجديدة والنجيلة الجديدة، هذا بالتوزاى مع بدء تنفيذ رأس الحكمة الجديدة مشروع سياحى متكامل على 59 ألف فدان.

منطقة الساحل الشمالى

.. المخطط القومى لمصر 2030 حدد بأن منطقة الساحل الشمالى الغربى هى مستقبل التوسع العمرانى، وهو ما يتطلب العديد من المشروعات الخدمية وكذلك تحديد آليات التعامل على الأراضى الاستثمارية بهذه المنطقة وتصحيح أوضاعها بما يتماشى مع المخطط العام لتلك المنطقة، لذلك ما هى آخر مستجدات أعمال لجنة الحصر والتفاوض على أراضى الساحل الشمالى؟

المخطط القومى لمصر وضع خطة متكاملة لتطوير منطقة الساحل الشمالى الغربى بإقامة مجموعة من المشروعات المتنوعة، وتدشين أكثر من 7 مدن جديدة بتلك المنطقة بدأت بمدينة العلمين الجديدة، وكذلك مدينة رأس الحكمة التى بدأ العمل بها والمقامة على مساحة 59 ألف فدان، ويهدف المخطط القومى لمصر دراسة استيعاب المنطقة للزيادة السكانية لمصر خلال الفترات المقبلة.

الخطط التى تم وضعها لمنطقة الساحل الشمالى الغربى بعد أن تم نقل ولاية 707 آلاف فدان لهيئة المجتمعات العمرانية وكذلك تشكيل لجنة لمراجعة أوضاع الشركات الاستثمارية بما توافق مع المخطط العام للمنطقة ككل، حيث بدأ المخطط بفتح شرايين تنمية من خلال 3 محاور طرق أولها الطريق الساحلى الجديد المرحلة الأولى، والطريق الساحلى الجديد المرحلة الثانية، بالإضافة إلى الطريق الساحلى الجديد المرحلة الثالثة، بحيث تهدف هذه المشروعات لتنمية الظهير الصحراوى للمنطقة، على أن يتم ربط تلك المنطقة بالمناطق الأخرى، المحاور الجديدة تبدأ قبل الوصول إلى مدينة العلمين الجديدة بالاتجاه إلى منطقة سيدى عبد الرحمن بطول 60 كيلو مترًا، وهى المرحلة الأولى من شبكة الطرق للمحاور التى تم ذكرها، المرحلة الثانية تبدأ من سيدى عبد الرحمن حتى مرسى مطروح، أما المرحلة الثالثة فتصل من مرسى مطروح حتى السلوم، وأشير هنا إلى أنه تم الانتهاء من تصميمات تلك المشروعات وبدأت فعليًا أعمال التنفيذ.

الساحل الشمالى الغربى يتم إقامة عدد من المدن أبرزها مدن الضبعة الجديدة ومرسى مطروح الجديدة وبرانى الجديدة والسلوم الجديدة والنجيلة الجديدة وهى المدن التى تقع غرب محافظة مطروح، بخلاف المدن التى تم تدشينها، كما تقوم الوزارة بعمل دراسات خاصة لإقامة قرى بدوية متكاملة بالساحل الشمالى، كما سيتم توفير سكن ملائم للأهالى التى حصلت على تعويضات من المستثمريين السياحيين أيضا، على أن يتم الانتهاء من المخططات العامة والتفصيلية لها لاعتمادها من الجهات المعنية لتدخل حيز التنفيذ لتصل إجمالى هذه التجمعات نحو 10 تجمعات، ومن المتوقع أن يتم البدء فى تنفيذ 3 تجمعات كمرحلة أولى هى جلال ومنطقة جنوب رأس الحكمة وجرجوب، على أن يتم استكمال باقى المراحل وفقًا للخطط التى تم اعتمادها.

250 ملفًا تلقتها المجتمعات العمرانية من جهات ولاية أراضى الساحل.. و80 شركة تنتهى من جلسات التفاوض 

.. وماذا عن ملفات الأراضى التى تم تسلمها من قبل جهات الولاية المختلفة؟

لجنة الحصر والتفاوض على أراضى الساحل الشمالى الغربى تسلمت نحو 250 ملفًا من محافظة مرسى مطروح من جهات الولاية المختلفة سواء المحافظة أو هيئة الاستصلاح الزراعى أو هيئة التنمية السياحية، هذا بخلاف الجزء الخاص بهيئة المجتمعات الواقع من منطقة سيدى كرير حتى مارينا والتى تمثل نحو 40% من إجمالى الملفات.

وأشير إلى أن جميع الشركات تقدمت بأوراق الأراضى للجنة للبت فى أوضاعها عدا الشركات التى انتهت من تنفيذ مشروعاتها بشكل كامل فى التوقيتات المحددة بالعقود، وقامت اللجنة المعنية بذلك بعقد العديد من الجلسات مع المطورين، وقامت بمراجعة جميع الملفات المقدمة مع تنظيم قطع الأراضى الخاصة بالشركات، وانتهت من توقيع عقود مع أكثر من 60% من إجمالى الملفات لنحو 120 مشروعًا منها أكثر من 80 شركة كبرى انهت جلسات التفاوض وقام عدد منها بتوقيع العقود الخاصة بالأراضى، كما حصل عدد من الشركات على القرارات الوزارية لبدء تنفيذ المشروعات، لن يتبقى إلا جزء قليل منها لعدم اكتمال المستندات المقدمة للجنة ويمثلون نحو 90 مشروعاً تقريبًا ما بين شهادات عقارية وسجل تجارى.

اللجنة ألزمت أطراف المشروعات التى تمتلك عددًا من قطع الأراضى بتكوين شركات لتكون جهة وحيدة مالكة للأراضى، وهو ما التزم به العديد منهم، إلا أن بعض القطع لن تتمكن من تأسيس شركات لوجود نزاع قضائى، سيتم الفصل فى الأرض فور صدور الأحكام القضائية الباتة لهذه النزاعات، ويمثلون نحو 30% من الملفات المتبقية بإجمالى 40 مشروعًا، ومن المقرر أن يتم مد فتح باب التقديم حتى منتصف سبتمبرالمقبل بدلًا من منتصف أغسطس.

منطقة الساحل الشمالى

13 مترًا الارتفاع الأقصى بالساحل الشمالى.. و15% رسوم تحسين الأرض وفقًا للسعر الحالى  

.. ماذا عن معايير تقنين الأوضاع ونسب التحسين الخاصة بالأراضى؟

اللجنة وضعت مجموعة من المعايير للتعامل مع أراضى الساحل الشمالى الغربى وهى النسب البنائية بنحو 20% من إجمالى الأرض للمشروعات السكنية، ونحو 15% للمشروعات الفندقية، علمًا بأن كل الملفات المخصصة من هيئة الاستصلاح الزراعى بالساحل الشمالى تتضمن نشاط عمرانى، ولكن تقوم اللجنة المعنية يحديد نسب التحسين ما بين 10 إلى 15% من سعر الأرض الحالى بشرط أن تكون العقود مسجلة، مع تحديد المدة الزمنية لتطوير الأرض.

الاشتراطات البنائية وفقًا للمخطط الجديد للساحل الشمالى الغربى تتضمن الالتزام بحرم البحر المحدد بقانون البيئة بعمق لا يقل عن 200 متر، کشاطئ رملى ويحظر إقامة أى منشآت مبنية عليه كما يحظر دخول السيارات الخاصة والعامة لتلك المنطقة، ألا تزيد النسبة البنائية المقررة والتى تمثل مجموع مسطحات الأدوار الأرضية لكامل المبانى مقسومًا على مساحة أرض المشروع، وهى عبارة عن 20% من إجمالى مسطح الأرض المخصصة للمشروع.

الاشتراطات تتضمن أيضا الارتفاعات تكون 3 أدوار فقط، وبما لا يخالف قيود الارتفاعات، العمارات أرضى + 3 أدوار علوية بحد أقصى 13 مترًا ، والفيلات (دورأرضى + أول)، كما أن الكثافة السكانية للمشروع لا تزيد على 40 فردًا على الفدان سواء للفيلات أو العمارات أو كلاهما.

أما فيما يتعلق بالأراضى الواقعة جنوب الطريق الساحلى الدولى، فتقوم اللجنة بتحديد واجهة المشروع بنسبة( 1 : 2 أو 1 : 3 ) كحد أقصى، وقامت اللجنة بتنظيم العديد من قطع الأراضى التى لم يتم تطويرها مع الحفاظ على الواجهة المحددة الشاطئية للمشروعات، أما بالنسبة للشركات التى لم توافق على التنظيم تقوم الهيئة الحصول على الأرض مع سداد قيمتها بالسعر الحالى، أما بالنسبة للحالات التى تم تطبيق الاستقطاع عليها فهى مشروعات محدودة لا تزيد عن 4 مشروعات والتى تضمنت نسب بين الواجهة والعمق بنحو 4 إلى 1.

..وما قيمة سعر المتر سواء للأراضى التى سيتم طرحها أو التى تدخل ضمن إعادة التقييم؟

عند تقييم سعر المتر لابد أولًا من مراجعة جميع الأوراق ومستندات ملكية الأراضى قانونيًا وماليًا وقيمة المستحقات المالية المتأخرة، على أن يتم تقديم تقرير بموقف كل شركة، وتم تشكيل لجنة التسعير طبقًا لقانون 119 لسنة 2008، والمشكلة من قبل وزارة الإسكان حيث تقوم الجهة التابعة للوزارة متمثلة فى هيئة المجتمعات العمرانية بدعوة «مقيم عقارى» أو أكثر من خارج الهيئة لعمل دراسة تقييم سعر المتر، وبالفعل تمت الاستعانة بعدد 2 مقيمين عقاريين مسجلين لدى البنك المركزى، وقاما بتقييم أسعار الأراضى بالمنطقة والتى اختلف سعر المتر بها من منطقة إلى أخرى حسب نسب التميز والموقع، بالإضافة إلى اكتمال البنية التحتية من عدمه، بجانب قربها من الشاطئ.

.. تستكمل وزارة الإسكان بالتعاون مع بعض الجهات الحكومية تقوم حاليًا بتطوير منطقة سانت كاترين فما هى تفاصيل ذلك؟

بدأية جميع المشروعات التى يتم تنفيذها حاليًا تأتى ضمن المخطط القومى لمصر 2030 والذى تم تحديثه واعتماده فى 2017، سواء المحاور القومية للطرق أو المدن الجديدة أو المناطق السياحية المتعددة، وهى المناطق ذات الأولوية والتى تضم العديد من المناطق منها منطقة جنوب سيناء والتى تعد من أقوى المقاصد السياحية على مستوى العالم نتيجة للعديد من العوامل البيئية والسياحية، حيث توقم الدولة حاليًا بتطوير العديد من المناطق فى شرم الشيخ سواء فى نويبع وطابا وغيرها من المناطق.

وكما ذكرت تستكمل وزارة الإسكان بالتعاون مع بعض الجهات الحكومية تقوم حاليًا بتطوير منطقة سانت كاترين بإجمالى 2 كيلو متر، وذلك لإقامة 14 مشروعًا سياحيًا متنوعًا، وهذا وفقًا للمخطط الذى تم اعتماده من قبل الجهات الحكومية بما يتناسب مع طبيعة الموقع، ومن المقرر أن يتم افتتاحه من المشروع أغسطس المقبل.

وبالنسبة لتفاصيل المشروعات الجارى تنفيذها بالمنطقة تتضمن إقامة فنادق تحاكى طبيعة المكان وتتناسب مع التراث البيئى للمنطقة، بجانب تطوير المشروعات السياحية القائمة، وتقوم وزارة الإسكان حاليًا بالتفاوض مع مجموعة من الشركات العالمية المتخصصة فى إدارة مثل تلك المشروعات، كونها مشروعات تعتمد بشكل أساسى على السياحة الروحانية والعلاجية.

وبشأن الطرق الجارى تنفيذها بالمنطقة فهى تعتمد على الأحجار والرخام الذى يتناسب مع الطبيعة البيئة للمنطقة، على أن يتم استبدال الطرق الأسفلتية بما يتم استخدامه فى الطرق الجديدة، كما تتضمن أيضا وجود قنوات تم إعدادها لصرف مياه الامطار وحسن استغلاها فى رى اللاند سكيب، والذى سيتم الاعتماد على الأشجار المثمرة للمنتجات الطبية كالزيتون وبعض النباتات الأخرى.

المشروعات الجارى تطويرها تتضمن أيضا نتفيذ حى سكنى غير تقليدى بارتفاعات لا تزيد على طابقين أى 7 أمتار بمنطقة الزيتون، حيث تقام تلك المشروعات على مساحة 2 كيلو متر، وتبعد عن دير سانت كاترين نحو 750 مترًا، ويتم استخدام الواجهات الحجرية فى الفنادق التى سيتم تنفيذها، ووضعت وزارة الإسكان شروط الارتفاعات الخاصة بتلك المنطقة بحيث لا تزيد على 6 أمتار.

ووفقًا للشروط التى تم وضعها والتى تستهدف طرح مجموعة من الفرص الاستثمارية التى لا تعتمد على الكثافة بل لتنفيذ مشروعات ذات طبيعة محددة، سواء مشروعات للسياحة العلاجية أو الروحانية، وهو ما يجعل عملية الطرح تستهدف فئة محددة من المستثمرين، سواء لإقامة فنادق وفقًا للشروط أو لإدارة مشروعات قائمة.

محرر العقارية مع مستشار وزير الإسكان للشئون الفنية

الأعمال الحالية بالمنطقة تعتمد بشكل رئيسى وأساسى على البنية الأساسية التى تراعى البيئة وتحقق الاستدامة، بجانب الاهتمام بعرض المنتجات والمشغولات اليدوية فى أماكن متخصصة، ومن المقرر أنه سيتم طرح بعض الفرص الاستثمارية على القطاع الخاص فور الانتهاء من المرحلة الحالية، كما تتولى الشركات الحكومية تشغيل وإدارة تلك المنطقة نظرًا لتاريخها الدينى المرتبط بمسار العائلة المقدسة، خاصة أنه سيتم تحويلها إلى مزاد عالمى، بالإضافة إلى عمل مشروعات تهدف لإحياء قلب المدينة والذى تم الانتهاء من إعداد التصميمات النهائية له ويجرى حاليًا تنفيذه.

وفيما يتعلق بموقع المشروعات الجارى تنفيذها من وادى الأربعين وحتى وادى الإسباعية، ومن المقرر أن يتم الانتهاء من عمليات التنفيذ بالكامل بنهاية 2022، ويقع الجزء الجارى تطويره بين تلال جبلية، يضم مركزًا للزوار، بجوار الفندق الجلبى امتدادًا لفندق وادى الراحة، وأيضًا منطقة تجارية خدمية تضم ناديًا اجتماعيًا وسوقًا تراثيًا، فضلًا عن تطوير مجموعة من الشاليهات القائمة وإقامة مجموعة جديدة، كما تم تحويل مطار سانت كاترين إلى مطار دولى.

وأشير هنا إلى أن مدينة سانت كاترين فهى أكثر مدن سيناء خصوصية وتميزًا، فهى أعلى الأماكن المأهولة فى سيناء حيث تقع على هضبة ترتفع 1600 متر فوق سطح البحر فى قلب جنوب سيناء على بعد 300 كم من قناة السويس، وتبلغ مساحتها 5130 كيلو مترًا، وتحيط بها مجموعة جبال هى الأعلى فى سيناء وفى مصر، وأعلاها قمة جبل كاترين، وجبل موسى وجبل الصفصافة.

يأتى مشروع سانت كاترين ضمن خطة الدولة لتطوير المناطق ذات الأولوية، لما تتضمنه المنطقة من طبيعة خاصة على المستوى المحلى والعالمى، حيث يوجد بها العديد من المقومات السياحية سواء الروحانية والعلاجية لتميز المنطقة بانتاج المواد الطبية الطبيعية، وسياحة التأمل والمؤتمرات والبيئية نتيجة خلوها من التلوث، كما أنها منطقة مسجلة فى اليونسكو لما تمثله من قيمة مضافة يمكن العمل عليها كمنطقة عالمية.

المشروعات الجارى تنفيذها أيضا تتضمن تطوير مشروعات الإسكان الموجودة بها، من خلال توحيد الوجهات واستخدام الموارد الطبيعة، مع تحديد مسارات لمخرات السيول.

5 تحالفات عالميةتتنافس للفوز بإدارة مشروعات سانت كاترين

.. بطبيعة الحال قامت الحكومة بتفيذ الأعمال بتلك المنطقة فهل سيكون هناك دور للقطاع الخاص بهذه المنطقة، وما هى طبيعة دوره؟

دور القطاع الخاص بهذه المنطقة يتضمن إدارة وتشغيل تلك المشروعات، ولكن تحتاج هذه المشروعات لنوعية خاصة من المستثمرين، وهذا يتماشى مع طبيعة الأنشطة التى من الممكن إقامتها بهذه المنطقة، وهنا أشير إلى أن اللجنة المشكلة لتطوير منطقة سانت كاترين تلقت عروض من 5 شركات عالمية بجانب مجموعة من العروض المحلية ويقوم حاليًا بالمفاضلة بينهما تمهيدًا لترسية بعض المشروعات على الشركات الفائزة، وفقًا للضوابط الخاصة باليونسكو، تتضمن العروض المقدمة طرق التشغيل والإدارة وعقود الاستثمار وطبيعة العائد الاستثمار.

مشروع سانت كاترين تبلغ استثماراته قرابة الـ 7 مليارات جنيه، ومن المقرر أن يتم افتتاحه فى أغسطس المقبل، وذلك بعد أن تقرر إقامة محطة محولات ومدها بخطوط ناقلة، والتى تصل تكلفتها أكثر من 1.5 مليار جنيه، سانت كاترين تتضمن منطقة سكنية للبدو مقانة على 60 فدانًا، على أن يتم نقل مجلس المدينة القديم ليتم إقامة مشروع استشفائى بديلًا عنه، على أن يتم تنفيذ مجلس المدينة بموقع أخر، كما سيقام مركز المدينة التراثى على مساحة 200 فدان تقريبًا، كما أن المنقطة الاستثمارية بالمشروع تقام على مساحة تقترب من 300 فدانًا تتضم أكبر واحة لزراعة الزيتون بمصر، أما منطقة الفنادق والتى تقام على مساحة 250 فدانًا تقريبًا.