جدل بين المطورين حول تعديلات الاشتراطات البنائية والكثافة السكانية

علمت «العقارية» أن هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة تعكف على إجراء تعديلات

جذرية للنسب البنائية والكثافة السكانية للأراضى الاستثمارية التى تقوم بطرحها لإقامة

مشروعات عمرانية متكاملة، جاء ذلك بناء على طلبات تقدم بها كبار المطورين بهدف

تخفيض نسبة الأرض فى التكلفة الإجمالية للمشروعات والتى بلغت فى بعض المناطق لنحو 50%

من التكلفة الإجمالية، كما ارتفعت النسبة الخاصة بالهيئة بمشروعات الشراكة التى تم

طرحها خلال الفترة الأخيرة إلى 42% الأمر نتج عنه احتساب قيمة مرتفعة بالنسبة للأسعار

وفقًا للتكلفة.

ونظراً للمغييرات الجديدة التى يشهدها السوق العقارى المصرى فى ظل استبعاد

تخفيض سعر الأراضى خلال المرحلة المقبلة، يقوم قطاع التخطيط والمشروعات بهيئة

المجتمعات العمرانية بدراسة تعديلات النسب النبائية وزيادة الكثافة السكانية على

الفدان، وهو الأمر الذى قوبل بترحاب كبير من كبار المطورين بمختلف المدن

الجديدة.  

ومن جانب آخر تباينت آراء ومقترحات فريق المطورين بين مؤيدة  ومعارضة للتعديلات الخاصة بالاشتراطات البنائية

والكثافة السكانية، حيث استند فريق المؤيدين إلى حتمية إجراء التعديلات الخاصة

بالكثافة السكانية نظرًا للتاثير المباشر على معادلة احتساب سعر متر المبانى ومن

ثم سعر الوحدة وذلك بهدف تلاقى طرفى السوق العقارى من مشترى وبائع، والذى من شأنه توسيع

قاعدة المشترين، بينما يرى الرافضون لتعديل النسب البنائية والكثافة السكانية، أن

هذا الإجراء لا يصلح إلا للعمارات بينما لا يصلح للفيلات، حفاظًاً على جودة الحياة.

وحدد الطرح الأخير الذى أعلنت عنه هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة

بمدينة الشيخ زايد لـ 5 قطع عمرانى متكاملة بإجمالى 1000 فدان، نسبة

الكثافة السكانية على الفدان بإجمالى 120 شخصًا للعمارات، و45 شخصًا للفيلات، وأن

نسبة الأراضى المخصصة للإسكان لا تزيد عن 50% من إجمالى مساحة الأرض، وأن النسبة

البنائية للعمارات لا تزيد عن 50% من المساحة المخصصة للإسكان، وأن النسبة

البنائية للفيلات لا تزيد عن 45% من إجمالى المساحة المخصصة للفيلات، أما نموذج

الفيلات المنفصلة فلا تزيد النسبة البنائية بها عن 40% من المساحة المخصصة.

من جانبه كشف المهندس خالد عباس نائب وزير الإسكان للمشروعات القومية، إنه يتم

حاليًا دراسة زيادة الكثافة السكانية على الفدان، وذلك لتتناسب مع المتطلبات

الخاصة بالسوق العقارى، لافتًا إلى أن النسب البنائية للفدان تختلف من منطقة لأخرى

وفقًا للمخططات العامة للمدن، والتى تتراوح بين 19 الى 40 % من المساحة الكلية.

وأضاف أن وزارة الإسكان تقوم بتنفيذ مشروعات تنموية بالمدن الجديدة لجذب

الاستثمارات إليها، حيث تصل النسب الخاصة بالمشروعات التى تنفيذها بهذه المدن نحو

50% من إجمالى التنمية، مؤكدًا أن خطة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة تهدف إلى

تنمية المناطق الجديدة وخلق فرص استثمارية للقطاع الخاص، بكل من العاصمة الإدارية

الجديدة ومدن العلمين الجديدة والصعيد والتى تعد من أبرز مدن الجيل الرابع، كما

تستهدف أيضا  التوسع فى إنشاء مراكز المال

والأعمال بالمدن الجديدة، مؤكداً أن القطاع الخاص ليس لديه القدرة على تحقيق عوامل

التنمية بالمدن الجديدة دون دخول الدولة.

وأكد أنه بالنسبة لـ « العاصمة الإدارية» فقد تم الانتهاء من 90% من شبكة

الطرق الرئيسية بها، التى تربطها بالمناطق المحيطة، ويجرى حاليًا الانتهاء من الطرق

الداخلية للأحياء السكنية والمناطق الحكومية، وفقًا للتوقيتات الزمنية المحددة

للانتهاء من المرحلة الأولى بما يتماشى مع خطة الدولة 2052 التى تهدف إلى زيادة

الرقعة العمرانية من 7 إلى 14%.

وقال المهندس مجدى

عارف رئيس مجلس إدارة شركة إيرا للتنمية العمرانية إن إلزام المطور بتسكين 120 فردًا

على الفدان بإجمالى عدد وحدات 350 وحدة ، مع تحمل صاحب المشروع المساحات المخصصة

للطرق والفواصل بين العمارات، سيؤدى إلى تحمل المطورين نسب تتخطى 39 %

من إجمالى مساحة المشروع ، فى حين ان المعدلات الطبيعية من المفترض ألا تتخطى نسب

التحمل بها عن 20 % ، الأمر الذى آثر على الوحدات داخل المشروع ، كان على رأس الإسباب

التى أدت إلى إلى إحجام المطوريين العقاريين عن المشاركة فى طروحات وزارة الإسكان

الأخيرة.

وأوضح أن هناك

وحدات تصل مساحتها لنحو 220 مترًا، وفقًا للاشتراطات البنائية التى تلزم الشركة

بالبناء على 50 % فقط من إجمالى مساحة الأرض ، إلا أن المتغييرات الجديدة للسوق

أدت إلى تنوع المساحات لتلبى رغبات العملاء، كما أدى ذلك إلى ان نسب التحمل تصل فى

بعض المشروعات لنحو يتراوح بين 20إلى 30 %، على الرغم من أن المعدل الطبيعى لها لا

يزيد عن 14 %، مشددًا على زيادة الكثافة البنائية لتصل إلى 180 شخصًا للفدان على

الأقل وهو ما يزيد من سرعة دوران رأس المال.

من جانبها أكدت المهندسة

سوسن الشوربجى العضو النتدب لشركة التعمير والإسكان للاستثمار العقارى، أن الزام المطوريين بتكسين عدد 120 فردًا فقط يؤثر على المشروعات التى

تقدمها الشركة لعملائها ، كما تنعكس سلبًا على سعر المتر فى المشروع ، موضحة أن هذا

النظام لا يسمح للمطور إلا بإقامة دور ارضى وثلاثه أدوار متكرر.

وأضافت أن النسبة

البنائية والكثافة تؤثر على اختيار مساحات الوحدات ، مما يجعل مساحة الوحدات تصل

إلى 170 مترًا، وهو ما لا يتناسب مع شريحة كبيرة من العملاء، حيث إن تنوع المساحات

قد يشبغ رغبات العديد من العملاء، ما بين 90 و 130و150 مترًا، لذلك من الضرورى زيادة

الكثافة السكانية مع مراعاة النسب البنائية على المسطح لتصل إلى 180 شخصًا على

الفدان.

وتوقعت الشوربجى أنه

فى حال إقرار زيادة الكثافة السكانية على الفدان فقد تشهد أسعار الوحدات إنخفاضًا بنسب

تتراوح بين 10 إلى 20% وذلك نظرًا لإنخفاض معدلات التكلفة.

واتفق المهندس أحمد منصور الرئيس التنفيذى لشركة كاسيل للتطوير العمرانى مع

المطالبات الخاصة بزيادة الكثافة السكانية على الفدان لتصل لنحو 220 فردًا، ولكن

دون المساس بالنسب البنائية المحددة لكل مشروع.

وأضاف أن الكثافة السكانية لمشروعات العاصمة الإدارية حالياً نحو 140 فردًا

على الفدان، أما فى المجتمعات العمرانية فتتراوح بين 145 فردًا للعمارات على الفدان،

و40 إلى 45 فردًا للفيلات، موضحًا أن النسب البنائية لا تزيد عن 20 إلى  22.5% لإقامة مجتمع عمرانى وفق التصميمات العالمية.

من ناحيته كشف الدكتور محمد عبد الغنى عضو لجنة الإسكان بمجلس النواب أن الكثافة

السكانية بالمدن الجديدة تعد من أهم العناصر التى تحافظ على مخطط المدن العمرانية

بشكل عام، ولكن لابد من تغيير تلك الكثافة لتتماشى مع المتغييرات الخاصة بالسوق

العقارى لتلبية متطلبات العملاء، والسماح بتنفيذ وحدات سكنية مختلفة النماذج.  

وأكد المهندس فتح الله فوزى رئيس الجمعية المصرية اللبنانية لرجال الأعمال

أن النسب الحالية لا تتناسب مع المتغييرات الجديدة للسوق العقارى المصرى، نظرًا لارتفاع

التكلفة والأراضى فى ظل الطلب الكبير على الوحدات السكنية ذات المساحات الصغيرة، مما

جعل المطور بين أمرين غاية فى الصعوبة، الأول تلبية احتياجات العملاء من المساحات الصغيرة

والتى ستؤدى الى زيادة الكثافة السكانية على الفدان، والثانى هو التزامه بالنسبة البنائية

للمشروع والتى فى الغالب لا تزيد عن 22.5% من المساحة الكلية.

وأضاف أنه نظرًا لارتفاع أسعار الأراضى وعدم توافق القدرة الشرائية مع المساحات

الكبيرة، لابد من تعديل الكثافة السكانية على الفدان من 32 أسرة إلى 50 أسرة بالمدن

الجديدة لتتماشى مع المتغيرات الجديدة للسوق، وفى حالة تعديل الكثافة يتمكن المطور

من تنفيذ وحدات سكنية تتناسب مع جميع الفئات، مؤكدًا أن الطلب الأكبر على الوحدات التى

تتراوح مساحاتها بين ٨٠ إلى 120 مترًا مربعًا.