قال المهندس محمد الحديدى العضو المنتدب لشركة«إيدج القابضة»، إن السوق العقارى سواء فى العاصمة الإدارية الجديدة أو الساحل الشمالى والعلمين الجديدة يشهد نسقًا مرتفعًا فى الفترة الماضية، خاصة فى الأخيرة التى استحوذت على اهتمام العملاء بشكل أكبر نسبيًا بفضل موقعها المميز والطفرة الإنشائية التى تحققت خلال الفترة الماضىية، مشيرًا فى حواره مع «العقارية» إلى أن هناك حالة من الترقب لدى معظم المطورين العقاريين انتظارًا لإصدار اللائحة التنفيذية الخاصة بتوجيهات الرئيس عبدالفتاح السيسى المتعلقة بعدم الإعلان عن تسويق أى مشروعات عقارية إلا بعد الانتهاء من تنفيذ 30 % من المشروع، وذلك لضمان حقوق الحاجزين وجدية المطورين.
وأشار إلى أن «OIA New Capital» هو باكورة مشروعات «إيدج القابضة» بالعاصمة الإدارية الجديدة، وقد تم طرح المرحلة الأولى منه بسعر 9 آلاف جنيه للمتر الواحد، ولكن الآن يصل سعر المتر لنحو 14 ألف جنيه، على فترات سداد ما بين 6 إلى 9 سنوات، موضحًا أن الشركة تخطط لطرح مجموعة من وحداته بنظام كامل التشطيب قبل نهاية العام الجارى.
وقال إن مشروع الشركة الثانى بالعاصمة هو «OIA Towers» ، والذى يقام على مساحة 21 ألف متر، بمساحة بيعية تقدر بنحو 85 ألف متر، بارتفاع يقدر بنحو 110 أمتار وعدد طوابق يصل لنحو 30 دورًا، لافتًا إلى أن «إيدج القابضة» تستهدف تحقيق نحو 2.5 مليار جنيه مبيعات تعاقدية بنهاية العام الجارى نجحت بالفعل فى تحقيق نحو 1.5 مليار جنيه منها خلال النصف الأول من العام.
أظهرت التحديات التى فرضت نفسها مؤخرًا على السوق العقارى مدى ما يعانيه هذا القطاع الحيوى من أزمة تمويل واضحة أصبحت عائقًا أمام نموه وتطوره، برأيك لماذا لم تتواكب الأدوات المالية مع الطفرة العمرانية الكبيرة التى تشهدها مصر فى السنوات الماضية؟
لاشك أن ما طرأ على القطاع العقارى فى مصر خلال السنوات الخمس الماضية يدعو للفخر، فالدولة بكافة مؤسساتها تحاول جاهدة حل كافة المشاكل التى كان يعانى منها القطاع العقارى على مدار العقود الست الماضية من إجراءات وتشريعات وموروثات قديمة أصبحت تعوق نمو القطاع وتطوره، وبالتزامن مع هذه الجهود الحثيثة تحاول أن تواجه تحديات المستقبل بأن تخطط لنهضة عمرانية ممتدة لعقود مقبلة وفق رؤى بعيدة المدى، فيكفى أننا فى مصر ولأول مرة أصبح لدينا خطة تنمية عقارية وتطوير حضارى لـ2030 و2052.
وأعتقد أن ما تبذله الدولة من جهود لتحقيق طفرة عمرانية كبرى لا يجب أن يتم بنفس الأدوات المالية والتمويلية القديمة التى لم تعد قادرة على مجابهة التحديات والظروف الراهنة التى يشهدها القطاع العقارى ولا تتماشى مع تطلعات الدولة العمرانية المستقبلية، لذا يجب أن يتواكب القطاع المصرفى مع التطور السريع الذى يحدث فى القطاع العقارى؛ للمساهمة فى توسيع الرقعة السكانية من 7 إلى 14 %، لاسيما بعد أن نجحت الدولة فى خلق 14 سوقًا عقاريًا جديدًا متمثلة فى 14 مدينة ذكية، وذلك لاستيعاب الزيادة السكانية المطردة وتوسعها أفقيًا ورأسيًا، وكذلك بعد أن أثمرت جهودها فى القضاء على البناء العشوائى وغير المرخص، فضلًا عن استحداثها منتجات عقارية جديدة على السوق العقارى المصرى مثل الأبراج شاهقة الارتفاع، وقيامها ممثلة فى هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بعقد شراكات مع مطورى القطاع الخاص فى الفترة الأخيرة لتطوير مساحات كبيرة، وكلها أمور ومساعٍ للأسف مهددة بعدم النجاح لو لم يحدث طفرة فى قوانين الجهاز المصرفى؛ لتتواكب مع النهضة العمرانية الكبيرة التى تحدث ومتوقع أن تتنامى فى الفترة المقبلة، وبالتالى لابد من أدوات مالية جديدة تطرحها البنوك مع اتخاذ كافة الضمانات اللازمة مثل باقى الدول المجاورة.
وما هى الأدوات المالية التى يحتاجها السوق سواء مطورين عقاريين أو مقاولين أو عملاء القطاع العقارى، وهل نحن بحاجة إلى استقدام نموذج أجنبى وتطبيقه فى مصر؟
لن نغالى ونطالب بتطبيق النموذج المعمول به فى لندن أو دبى أو دول سبقتنا فى هذا المجال، لكن نود طرح نموذج يتماشى مع المنظومة العقارية والمصرفية المصرية، لأن كل دولة ولها ظروفها التى تتماشى معها وتتناسب مع العميل والمطور والمنظم وصانع السياسات والسوق المصرى بشكل عام.
أما فكرة استنساخ الأفكار الأجنبية وتطبيقها هى فكرة سيئة السمعة وتجعل من الدولة «مسخ» من دول أخرى، وأظن أنه من الممكن استقدم الخطوط العريضة الناجحة فى الخارج وتعديلها بما يتناسب والطبيعة المصرية، وبما يضمن أن تتلاءم مع السوق المصرى.
من خلال عملك فى القطاع العقارى لسنوات طويلة، ما هى أبرز ملامح السوق المصرى والتى يجب أخذها فى الاعتبار عند تطبيق أى منظومة جديدة؟
بكل تأكيد يمتاز السوق المصرى بهوية وأسلوب عمل مختلفة عن الكثير من دول العالم، وقد تحدث أزمات كبيرة حال تطبيق أنظمة جديدة لا تتماشى مع ثوابت معظم أطرافه، فعلى سبيل المثال المطور المصرى اعتاد على البيع وفق نظام «الأوف بلان» وأى تغيير فى هذه المنظومة سيجلب الجحيم عليه؛ لأنه لا يمتلك خيارات أو أدوات أخرى مثل صناديق الاستثمار العقارى، أو رفاهية الاقتراض من البنوك خاصة صغار المطورين، فللأسف الاقتراض من البنوك يتم وفق شروط وإجراءات معقدة وبنسب فائدة مرتفعة لا تقوى عليها معظم الشركات العقارية العاملة فى السوق المصرى.
والبنوك قادرة على التغلب على كل ما يحكمها من مخاوف باستحداث أدوات مالية مصرفية جديدة مثلما تم مع «طلعت مصطفى» فى مشروع «نور».
وكيف يمكن طمأنة القطاع المصرفى لمطورى القطاع الخاص من جديد بعد الحوادث الفردية السابقة التى أثرت سلبًا على شهية البنوك لإقراض الشركات العقارية؟
الأمر ليس صعبًا فعلى سبيل المثال يعد تمويل تكاليف الإنشاءات من أسهل أنواع التمويل، والذى بمقتضاه تقوم البنوك بتمويل المطور لبناء مشروعه وكل ما على البنك هو متابعة ضخ ما يصرفه للمطور من أموال فى الأعمال الإنشائية، ويقوم بقياس نسبة الإنجاز على حسب نسبة المنصرف من أموال، وحال فشل المطور أو تعثره يقوم البنك بالحجز على الأصل الثابت وهى أداة مالية موجودة فى كافة دول العالم لكن فى مصر للأسف تخشى البنوك من تطبيقها خشية قيام المطورين بصرف الأموال فى مشروعات أخرى أو فى أنشطة أخرى، وهو أمر يمكن التغلب عليه بطريقة سهلة جدًا عن طريق إنشاء مكتب لإدارة المشروعات الهندسية وهى إدارة موجودة فى معظم البنوك المصرية لكن للأسف غير مفعلة.
وهل نظام «ESCROW ACCOUNT»قادر على إعادة ضبط المنظومة العقارية والسوق العقارى بشكل عام، وسد ما يعانيه القطاع العقارى من عجز تمويلى؟
نظام «ESCROW ACCOUNT» تم إنشاؤه خصيصًا؛ لضمان حقوق عملاء القطاع العقارى وضمان أن يتم ضخ كافة الأموال التى تحصلت عليها الشركات العقارية من عملائها فى الأعمال الإنشائية الخاصة بمشروعاتها دون سواها، وهو نظام جيد يساعد على تنظيم السوق نسبيًا لكن ليس حلًا لكافة المشاكل التى تواجه القطاع العقارى.
وأعتقد أن السوق فى حاجة إلى «مؤشر عقارى» يحدد سعر العقار صعودًا وهبوطًا من خلال جهة مستقلة تسمى على سبيل المثال الهيئة العامة للعقار؛ مما يسهم من وجهة نظرى فى اجتذاب شرائح كبيرة من المستثمرين العرب والأجانب إلى السوق؛ لأن السوق المصرى للأسف يعانى من عجز معلوماتى كبير ولا توجد جهة مستقلة تحدد سعر العقارات به، الأمر الذى يفقد أى مستثمر معرفة العائد الاستثمارى لأى منطقة وأى مشروع يقدم على الاستثمار فيه.
كما يجب أن تكون الهيئة العامة للعقار مسئولة عن كل ما يخص العقار وأهمها تسجيل العقار وعدم ربطها بإجراءات أخرى، والتى كانت سببًا فى أن 95 % من عقارات مصر غير مسجلة، فلا يعقل ربط تسجيل العقار بالضرائب أو إجراءات مياه وكهرباء وغيرها وهى أمور كان يجب أن تنتهى منذ عقود وحلها سوف يساهم فى جذب المستثمرين بشكل أكبر من كافة أنحاء العالم.
بالحديث عن العجز التمويلى الذى تعانيه الشركات العقارية، هل نجحت مبادرات البنك المركزى التى تم إطلاقها مؤخرًا فى إحداث حالة من الرواج والنشاط للسوق العقارى من جديد؟
أعتقد أن المبادرتين اللتين تم إطلاقهما مؤخرًا أحدثتا حركة ونشاطًا فى السوق العقارى بشكل كبير خاصة فى شريحتى محدودى ومتوسطى الدخل، وعلى الرغم من أن الشركات العقارية قد لا تكون استفادت من المبادرتين بشكل مباشر إلا أن رواج ونشاط السوق أمر يصب فى صالح الجميع.
وهنا أشير إلى أن الوقت قد حان مع افتتاح العاصمة الإدارية الجديدة لطرح مبادرات خاصة بعقارات هذه المدينة، لاسيما المتعلقة بالمشروعات الجاهزة للتسليم أو التى نجحت فى تحقيق معدلات إنجاز مرتفعة ولم تخل بأى من بنود تعاقدها مع شركة العاصمة الإدارية سواء فى المواعيد أو معدلات الإنجاز.
كأحد اللاعبين الرئيسيين فى سوق العاصمة الإدارية الجديدة، كيف رأيت قرار الرئيس عبدالفتاح السيسى بطرح شركة العاصمة فى البورصة؟
طرح العاصمة فى البورصة خطوة مهمة ونقلة نوعية كبيرة تعطى شركة العاصمة الإدارية مصادر تمويل منخفضة التكاليف ما سوف يساعدها على منح المطورين مدد سداد أطول، وهو ما ينعكس بشكل إيجابى على الشركات العقارية، وبالتالى سرعة تطوير وتنمية المدينة بشكل أسرع وخلال فترة قصيرة بعد توافر السيولة اللازمة، إضافة إلى أن الطرح فى البورصة يساعد على حوكمة الشركة ويجعل قراراتها مراقبة من هيئة سوق المال والرقابة المالية ما يضمن أن تدار بشكل أكثر مؤسسى.
وما قراءتك المستقبلية لأداء السوق العقارى فى الربع الرابع والأخير من العام الجارى، وإلى أى مدى يستطيع العميل تحقيق عائد استثمارى أكبر ما بين العلمين الجديدة والعاصمة الإدارية؟
هناك حالة من الترقب والتوجس لدى معظم المطورين العقاريين انتظارًا لإصدار اللائحة التنفيذية الخاصة بقرار السيد الرئيس عبدالفتاح السيسى والمتعلقة بعدم الإعلان عن تسويق أى مشروعات عقارية إلا بعد الانتهاء من تنفيذ 30 % من المشروع، وذلك لضمان حقوق الحاجزين وجدية المطورين.
لكن بشكل عام أرى أن السوق العقارى سواء فى العاصمة الإدارية الجديدة أو الساحل الشمالى والعلمين الجديدة يشهد نسقًا مرتفعًا فى الفترة الماضية، خاصة فى العلمين الجديدة التى استحوذت على اهتمام العملاء بشكل أكبر نسبيًا بفضل موقعها المميز والطفرة الإنشائية التى تحققت خلال الفترة الماضىية، إلا أن التحليل المالى لمعدلات البيع بين العلمين والعاصمة يؤكد أن لكل منطقة طبيعتها الخاصة المغايرة عن الأخرى.
أما الفرق فى العائد الاستثمارى بين العاصمة والعلمين، فالكفة تميل لصالح العلمين والساحل الشمالى، وذلك لأن مساحة الشريط الساحلى صغيرة وعاجلًا أو آجلًا سيتم الانتهاء من تطويرها وهى أرض لن تتكرر وبالتالى فعنصر الندرة يزيد من العوائد الاستثمارية، بعكس العاصمة التى مازالت تنمو والمتاح فيها من أراضٍ كبيرة للغاية.
بالحديث عن «إيدج القابضة»، كيف تستعد الشركة لاستقبال الحدث التاريخى الخاص بافتتاح العاصمة الإدارية الجديدة فى الأسابيع القليلة المقبلة؟
بكل تأكيد افتتاح العاصمة الإدارية الجديدة سيحدث زخمًا كبيرًا فى الفترة المقبلة على عقارات المدينة ما ينبئ بزيادة حجم الطلب اليومى على كافة المنتجات العقارية الموجودة فيها، ما يزيد أيضًا من سرعة تحريك سوق السكنى والإدارى والتجارى خلال الربع الأخير من العام الجارى والعام المقبل 2022.
أما عن استعدادات «إيدج القابضة» لهذا الحدث التاريخى، فتعتزم الشركة تسليم المرحلة الأولى من مشروع « OIA » السكنى، ولعل معدلات الإنجاز الكبيرة التى نجحت «إيدج القابضة» فى تحقيقها خلال الفترة الماضية، جعلتها تمتلك ميزة تنافسية عن غيرها من الشركات العاملة فى المدينة، حيث تضاعفت خلال الأشهر الماضية معدلات الطلب من جانب موظفى الحكومة للحصول على وحدات جاهزة بالمشروع.
فى ظل التحديات التى شهدها السوق العقارى.. ما أبرز الأرقام التى استطاعت «إيدج القابضة» تحقيقها منذ عملها بالسوق، وماذا عن محفظة أراضيها وعدد الموظفين بها؟
تمتلك «إيدج القابضة» محفظة أراضٍ مقسمة إلى 15 ألف متر بمشروع «OIA Towers » و27 فدانًا بـ «OIA New Capital» السكنى، بإجمالى عدد وحدات يتخطى الـ2000 وحدة، بتكلفة استثمارية للمشروعين تصل إلى 4 مليارات جنيه ومبيعات مستهدفة تقدر بنحو 8 مليارات، ونجحت الشركة حتى الآن فى تحقيق 3.5 مليار جنيه مبيعات بواقع 2.5 مليار جنيه بـ«OIA Towers » ومليار جنيه بـ«OIA»، إضافة إلى ذلك يعمل فى الشركة 150 موظفًا بخلاف مقاولى الباطن العاملين معنا، وأود التأكيد على أن نجاح أى شركة يعتمد على عدة عوامل متكاملة، لذا قامت «إيدج القابضة» بالاستعانة بكبار المتخصصين سواء فى التصميمات الهندسية أو المقاولات أو غيرها من مجالات العمل المختلف، وعلى الرغم من تكلفة البدايات إلا أننا دائمًا ما نسعى لضمان التميز والتفرد فى السوق العقارى وتقديم خدمة ومنتج مختلف عن باقى المنافسين.
يمثل مشروعكم «OIA New Capital» نقطة فارقة فى تاريخ الشركة، نود إلقاء الضوء على أبرز ما يتميز به عن غيره من مشروعات العاصمة الإدارية؟
«OIA New Capital» هو باكورة مشروعات «إيدج القابضة» بالعاصمة الإدارية الجديدة، حيث يضم 2000 وحدة سكنية قاربت الشركة على الانتهاء من أعمال تنفيذها، باستثمارات تصل لنحو 2.8 مليار جنيه، وبإجمالى مبيعات تقدر بنحو 4 مليارات جنيه، سبق وأن طرحت الشركة المرحلة الأولى منه بسعر 9 آلاف جنيه للمتر الواحد، ولكن الآن يصل سعر المتر لنحو 14 ألف جنيه، على فترات سداد ما بين 6 إلى 9 سنوات، وتخطط الشركة لطرح مجموعة من وحداته بنظام كامل التشطيب قبل نهاية العام الجارى.
أما أهم مميزات المشروع فأولها موقعه بالقطعة رقم G5 بقلب الـR7 بالعاصمة الإدارية، وهى المنطقة التى تمثل تقاطع محاور رئيسية وبمثابة الشريان الرابط بين طريق الكاتدرائية والعين السخنة، كما أنه يقع بالقرب من حى السفارات وعلى بعد خطوات من فندق الماسة والحى الحكومى وبمقربة من ميجا مول ومنطقة الوزارات، أيضًا يمتاز المشروع بتحقيق معدلات تنفيذ أسرع من الجدول الزمنى المحدد له، فعلى الرغم من التداعيات السلبية التى طرأت على القطاع العقارى خلال الفترة الماضية، نجحت شركة «إيدج القابضة» فى تحقيق معدلات إنجاز غير طبيعية بفضل حرصها على الذهاب مبكرًا إلى العاصمة الإدارية، ما مكنها حاليًا من القدرة على تسليم مشروعها قبل المواعيد المحددة، الأمر الذى سينعكس إيجابيًا على عملائها الذين بإمكانهم تأجير وحداتهم أو استغلالها قبل المواعيد التى كانت تخطط للحياة فيها، حيث من المقرر تسليم أول وحدة بالمشروع بحلول يناير من العام المقبل، فى حين كان الموعد المحدد من جانب شركة العاصمة الإدارية الجديدة أن تلتزم الشركة بتسليم المشروع بحلول يونيو 2023.
استطاع مشروع «إيدج القابضة» الثانى بالعاصمة الإدارية «OIA Towers» أن يكون محط إعجاب الباحثين عن الفرص الاستثمارية الواعدة، نود التعرف على مميزات المشروع وحجم مبيعاته وموعد البدء فى أعماله الإنشائية؟
« OIA Towers» هو عبارة عن برجين، يربط بينهما منطقة تجارية مشتركة وبلازا ويضم وحدات تجارية وإدارية وفندقية، إلى جانب شقق فندقية بمساحات تتراوح بين 65 إلى 255 مترًا مربعًا وتعتزم إيدج القابضة التعاقد مع إحدى الشركات العالمية لإدارتها، ويقام المشروع على مساحة 21 ألف متر، بمساحة بيعية تقدر بنحو 85 ألف متر، ويقام على ارتفاع يقدر بنحو 110 أمتار وعدد طوابق يصل لنحو 30 دورًا، ويقع المشروع بمنطقة الأبراج فى «الداون تاون»، على بعد خطوات من النهر الأخضر ومحور بن زايد وبجوار فندق الماسة.
أما عن المستهدفات البيعية للمشروع ككل فتقدر بنحو 5 مليارات جنيه، فى حين تبلغ التكلفة الاستثمارية له نحو 3.8 مليار جنيه، وتستهدف الشركة تحقيق نحو 2.5 مليار جنيه مبيعات تعاقدية بنهاية العام الجارى نجحت بالفعل فى تحقيق نحو 1.5 مليار جنيه منها خلال النصف الأول من العام.
أما الخطة الزمنية لتنفيذ المشروع، فوفق العقد الموقع بين «إيدج القابضة وشركة العاصمة الإدارية الجديدة، تمتد مدة تنفيذ المشروع لأربع سنوات وبالفعل بدأت الشركة فى عمليات الحفر منذ شهر تقريبًا.
وماذا عن المستهدفات التوسعية لشركة «إيدج القابضة» فى السوق العقارى المصرى خلال الفترة المقبلة؟
دائمًا ما تعتمد شركة «إيدج القابضة» على أن تكون خطواتها التوسعية فى السوق العقارى محسوبة بشكل دقيق ومعتمدة على دراسات وأبحاث سوقية واضحة، وفى الوقت الراهن تدرس العديد من الفرص الاستثمارية لتطوير مشروع «سكند هوم» إما فى مدينة العلمين الجديدة أو مدينة الجلالة، كذلك ندرس عددًا من الفرص الاستثمارية المتاحة بمنطقة غرب القاهرة وعلى رأسها مدينة سفنكس الجديدة، ونفضل أن تكون بنظام الشراكة مع الدولة متمثلة فى هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، وبمساحة تتراوح ما بين 50 إلى 70 فدانًا.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
