قضايا الاستثمار العقارى فى مصر تفرض نفسها على مائدة «سيتى سكيب»

فرضت المتغيرات والمستجدات التى طرأت على

السوق العقارى مؤخراً نفسهاً على إفطار عمل «سيتى سكيب مصر» لهذا العام، والذى

عُقد الاسبوع الماضى تحت شعار «المضى قدماً: مستقبل الاستثمار فى مصر»، وذلك

كتمهيد لمعرض ومؤتمر سيتى سكيب مصر الذى سيُقام فى الفترة من 27 إلى 30 مارس

القادم بمركز مصر للمعارض الدولية.

وركزت فعاليات اللقاء على القضايا الأساسية

التى تواجه القطاع العقارى المصرى، بشكل خاص، خلال العام الجارى، مع إلقاء الضوء

على مدى التقدم الذى أحرزته البلاد فى تشييد المدن الجديدة، كما تم استعراض سبل

دفع عجلة الاستثمارعموماً، ومستقبل المدن الجديدة والخطط التنموية فى مصر خلال عام

2019.

فى البداية.. أكدت الدكتورة هالة السعيد

وزيرة التخطيط، أن الحكومة وضعت خطة موسعة بهدف تحقيق التنمية الشاملة والنهوض

بالاقتصاد القومى، وذلك من خلال «رؤية مصر 2030»، والتى تمثل الإطار العام المنظم

لخطط وبرامج العمل المرحلية خلال السنوات المقبلة، والبرنامج الوطنى للإصلاح

الاقتصادى والاجتماعى الذى بدأته الحكومة فى 2016، حيث اتخذت الدولة العديد من

الإصلاحات والإجراءات التى تسعى لتهيئة بيئة الأعمال وإعادة ثقة المستثمرين فى

الاقتصاد المصرى بهدف تحقيق النمو الشامل والمستدام الذى يقوده القطاع الخاص كشريك

رئيسى للحكومة فى تحقيق التنمية، مشيرة إلى الانتهاء من وضع خطة شاملة للإصلاح

الهيكلى لعدد 7 قطاعات واعدة فى الاقتصاد المصرى.

وأضافت «السعيد» أن تلك الإجراءات والإصلاحات

ارتكزت على إصلاح المنظومة التشريعية والمؤسسية القائمة من خلال إصدار حزمة من

القوانين والتشريعات التى تهدف إلى رفع كفاءة المؤسسات وتهيئة بيئة الأعمال مثل

«قانون التراخيص الصناعية، قانون الاستثمار الجديد، وقانون الإفلاس أو الخروج من

السوق»، وذلك بهدف تبسيط إجراءات إقامة المشروعات، وتشجيع القطاع الخاص والاستثمار

المحلى والأجنبى، هذا فضلاً عن إجراءات دعم وتشجيع المشروعات الصغيرة والمتوسطة.

وشددت «السعيد» على أن الدولة تحرص كذلك على

تهيئة البنية الأساسية اللازمة لجذب المستثمرين ولتحقيق التنمية الشاملة والمستدامة،

من خلال تكثيف الاستثمار فى مشروعات البنية التحتية، وأهمها شبكة الطرق، ومشروعات

الطاقة الجديدة والمتجددة، مشيرة إلى أكبر محطة طاقة شمسية فى العالم بمدينة أسوان

وهى محطة بنبان، فضلا عن وجود 13 مدينة جديدة ، هذا بالإضافة إلى مشروعات تنمية

قناة السويس.

وأضافت أن إجمالى الاستثمارات العامة التى

نفذتها الدولة خلال النصف الأول من العام المالى 2018/2019، بلغت حوالى 175 مليار

جنيه، بنسبة نمو بلغت حوالى ٪12 مقارنة بالنصف الأول من العام المالى السابق.

وأكدت أن الاقتصاد المصرى حقق أعلى معدل نمو

سنوى منذ عشر سنوات بلغ ٪5.3 خلال العام المالى 2017/2018، وتحقيق المعدل ذاته فى

الربع الأول من العام المالى الجارى، ومن المستهدف تحقيق معدل نمو ما بين ٪5.6 إلى

٪5.7 بنهاية هذا العام، موضحة أن معدل التضخم انخفض لأول مرة إلى ٪0.4 فى المعدل

الشهرى، مع انخفاض فى معدلات البطالة.

وفيما يتعلق بإصلاح الجهاز الإدارى أكدت

وزيرة التخطيط أن الدولة تتبنى خطة إصلاح إدارى ومؤسسى كبير، تشرف على تنفيذها

وزارة التخطيط وتتضمن عدداً من المحاور أهمها محور التدريب وبناء القدرات، حيث إن

الاستثمار فى العنصر البشرى هو أفضل أنواع الاستثمار.

وأشارت «السعيد» إلى الأكاديمية الوطنية

لتدريب وتأهيل الشباب، والتى تهدف إلى وضع كل البرامج التدريبية الخاصة بالشباب فى

إطار مؤسسى، وستكون الأكاديمية هى البوابة الوحيدة لحصول الشباب على أى منصب قيادى.

وأضافت أن خطة الإصلاح الإدارى تشمل كذلك

محور تحسين وميكنة الخدمات الحكومية التى تتم بالتنسيق مع عدد من أجهزة الدولة،

بالإضافة إلى محاور الإصلاح التشريعى وتحديث القوانين المنظمة لعمل الجهاز الإدارى

للدولة، والتطوير المؤسسى.

وحول التحول إلى الاقتصاد الرقمى أكدت

«السعيد» أن الحكومة تتبنى توجهاً جاداً للتحول الى مجتمع رقمى، مشيرة إلى إنشاء

المجلس القومى للمدفوعات برئاسة رئيس الجمهورية وعضوية البنك المركزى المصرى

والجهات المعنية، ويستهدف هذا التوجه وضع خطة شاملة لعملية الشمول المالى وتهيئة

البيئة والمناخ الداعم للمنافسة والاستثمار.

وأوضحت أنه فى إطار العمل على زيادة الشراكة

بين القطاعين العام والخاص، تم عرض تعديلات قانون تنظيم المشاركة مع القطاع الخاص

فى مشروعات البنية الأساسية والخدمات والمرافق العامة على مجلس الوزراء، كما تم

تشكيل لجنة مشتركة دائمة بين وزارتى المالية والتخطيط لوضع معايير فحص واختيار

المشروعات القابلة للطرح بالمشاركة مع القطاع الخاص.

وحول صندوق مصر السيادى أكدت وزيرة التخطيط

أن الهدف الأساسى من هذا الصندوق هو خلق مزيد من الشراكة الفاعلة بين الحكومة

والقطاع الخاص، برأسمال مرخص به 200 مليار جنيه، ورأس مال مدفوع 5 مليارات جنيه،

ويهدف هذا الصندوق إلى تعبئة الموارد، وتعظيم الاستفادة من إمكانيات وأصول وموارد

الدولة غير المستغلة لتعظيم قيمة تلك الأصول، مما يعمل على جذب الاستثمارات وخلق

المزيد من فرص العمل.

وشددت «السعيد» على أن إدارة الصندوق ستتبنى

فكر جديد فى التعامل مع المستثمرين ، حيث إن أموال الصندوق أموال خاصة، كما أن

الصندوق والصناديق الفرعية والشركات التى يؤسسها الصندوق أو يشارك فى تأسيسها تُعد

من أشخاص القانون الخاص أياً كانت نسبة مساهمة الدولة أو القطاع العام أو قطاع

الأعمال العام فيها، ولا يتقيد أى منها بالقواعد والنظم الحكومية.

وأشارت إلى الانتهاء من النظام الأساسى

للصندوق السيادى وتم عرضه على مجلس الوزراء، وحالياً يتم المراجعة الأخيرة له فى

مجلس الدولة، مؤكدة أنه تتم حاليا العديد من المباحثات مع عدد من الصناديق العربية

والإقليمية للاستفادة من بعض الأصول فى تأسيس صناديق فرعية من أجل تعظيم قيمة أصول

الدولة.

وأوضحت «السعيد» أن تعيين المدير التنفيذى

للصندوق يتم لأول مرة من خلال لجنة مستقلة بعد الإعلان عنه من خلال صحف دولية

وإقليمية ومحلية من أجل اختيار مدير تنفيذى من أعلى الخبرات الموجودة.

وعلى أجندة إفطار العمل لهذا العام، تم

أيضاً تناول موضوع «الدخول فى عهد جديد: آخر مستجدات المدن الجديدة»، حيث ألقى

المهندس وليد عباس معاون وزير الإسكان لشئون هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة،

كلمة أكد فيها أن الهيئة لعبت دورا جيدا فى دعم معدلات النمو بالسوق العقارية،

مضيفا أن السوق شهد تطوير نحو 375 مشروعا عقاريا بمناطق متنوعة وباستثمارات تقارب

5 تريليونات جنيه.

وأضاف أن الوزارة انتهت من إصدار 115 قرارا

وزاريا بشأن مشروعات عقارية جديدة موزعة على 15 مدينة خلال العام الماضى،

منهم  23 مشروعا بالعاصمة الإدارية

الجديدة، كما وفرت الوزارة أراضى بنحو 20 ألف فدان بغرض توفير فرص جيدة للاستثمار

العقارى أمام مختلف المطورين العقاريين.

وأكد «عباس» أنه تم البدء بتنمية مدن الجيل

الرابع بإجمالى 14 مدينة جديدة، كما تتجه الوزارة لدعم فرص الاستثمار والتنمية

بمحافظات الصعيد بما يدعم إحداث التوازن والعدالة بحركة التنمية العمرانية

بالدولة، فضلاً عن تنظيم الاستثمارات ودعم النمو الاقتصادى الكلى.

وأشار إلى أن موازنة هيئة المجتمعات

العمرانية بلغت 72 مليار جنيه، كما تعمل الوزارة حالياً فى التجهيز لمجموعة من

الطروحات الجديدة تشمل مدن الصعيد، ومن المقرر العمل فى 50 مدينة جديدة بينهم 20

مدينة للجيل الرابع.

وشدد «عباس» على أن وزارة الإسكان تدعّم

التوجه للاستثمار فى مدن الجيل الرابع ومدن الصعيد، موضحا أن حجم الاستثمارات فى

المدن بلغت 12 مليار جنيه فى 2015 بينهم 3.5 مليار جنيه لمدن الصعيد، كما بلغت حجم

الاستثمارات المنفذة فى 2016 نحو 22 مليار جنيه بينهم 2.4 مليار جنيه لمدن الصعيد،

وخلال 2017 بلغت حجم الاستثمارات 37 مليار جنيه بينهم 5.2 مليار جنيه لمدن الصعيد،

وفى 2018 بلغت حجم الاستثمارات 32 مليار جنيه بينهم 7.8 مليار جنيه لمدن الصعيد.

ولفت إلى أن الوزارة تدعّم التوسع

بالاستثمار فى المدن الجديدة، كما تدرس حاليا فرص الاستثمار الجيد بمدينة

الإسكندرية، مشيرا إلى انتهاء الهيئة خلال الفترة الماضية من التعاقد على 12

مشروعاً بنظام الشراكة بينهم 6 مشروعات بدأ تنفيذها حالياً.

وأكد الدكتور عمرو نور الدين نائب رئيس هيئة

الاستثمار أن انخفاض حجم الاستثمارات الأجنبية خلال 2018 مقارنة بـ2017 على مستوى

العالم وليس فى مصر فقط، نتيجة أن هناك تباطؤاً فى الاقتصاد العالمى بشكل عام،

مشيرا إلى أن حجم الاستثمارات الأجنبية المباشرة فى مصر خلال 2017 بلغ 7.9 مليار

دولار.

وقال: بالرغم  من الظروف التى مرت بها مصر خلال العام الماضى،

إلا أنها استطاعت جذب استثمارات مباشرة بحوالى 7.6 مليار دولار، حيث إن  مصر فى المركز الأول إفريقياً فى جذب

الاستثمارات الأجنبية، والمركز الثانى على مستوى الشرق الأوسط.

واضاف أنه تم تفعيل المزايا الخاصة

بالمستثمرين فى قانون الاستثمار، كما تم تأسيس لجنة خاصة بكافة الوزارات المعنية

برئاسة محسن عادل رئيس هيئة الاستثمار، من أجل تحديد الحوافز الإضافية التى ذكرت

فى القانون وتطبيقها على أرض الواقع للاستفادة منها وجذب المزيد من الاستثمارات

الخارجية خلال الفترة القادمة.

ومن جانبه يرى المهندس محمد سلطان الرئيس

التنفيذى لشركة بالم هيلز، أن السوق العقارى ينطوى على حجم طلب كبير على جميع

الوحدات السكنية بمختلف أنواعها، ولكن السؤال الذى أصبح يطرح نفسه خلال المرحلة

المقبلة، هل هذا الطلب مدعوم بقدرات مالية لتفعيل عملية البيع والشراء أم لا؟

وقال: لاشك ان هناك تحدياً كبيراً فى

المرحلة المقبلة نتيجة الإصلاحات الاقتصادية التى لا بد أن تتخذها الدولة لتصحيح

المسار الاقتصادى والتى أثّرت بعد ذلك على القدرة الشرائية، لكنه لم يؤثر على

الرغبة فى التنمية العمرانية.

ودعا «سلطان» المطورين العقاريين لإيجاد

آليات لتغطية الفجوة الموجودة لتنفيذ الرغبة الحصول على الوحدة السكنية مع عدم

وجود القدرة  الشرائية، لافتا إلى أن

المطور العقارى لديه آليات للتمويل تساعد على تحقيق التوازن بين الرغبة فى تحقيق

التنمية العمرانية والقدرة على تنفيذ تلك الرغبة.

وكشف د. م. أحمد شلبى الرئيس التنفيذى

والعضو المنتدب لشركة «تطوير مصر» أن ٪85 من مبيعات السوق العقارى كان بغرض

الاستثمار خلال العام الماضى، مضيفا أن عام 2018 انتهى بتحقيق معدلات مناسبة فى

القطاع العقارى.

وطالب «شلبى» بضرورة مشاركة المطورين فى

نظام التمويل العقارى، لأن ذلك يفيد المطور فى تسويق مشروعاته من ناحية، ويفيد

العميل من خلال شراء الوحدة السكنية بالتقسيط على فترات طويلة.

وعن مسألة تصدير العقار المصرى للخارج يرى

«شلبى» أن تصدير العقار سيساعد على جذب الاستثمارات من الخارج، خاصة أن الأسعار فى

مصر أقل من مثيلاتها مقارنة بالأسعار فى الدول الأخرى، مطالباً بضرورة تعظيم

المزايا التنافسية فى مسألة تصدير العقار وليس فقط تحقيق ميزة من خلال الإقامة

ومنح الجنسية.

وأكد«شلبى» أن مجلس تصدير العقار سيبدأ

إعداد استراتيجية لتنظيم هذا القطاع الحيوى، لافتا إلى أن الأمر قد يستغرق من 3

إلى 5 سنوات حتى يؤتى قطاع تصدير العقار ثماره، كما شدد على ضرورة التوسع الأفقى

بالمشروعات الجديدة والخروج من النمط التقليدى للكومباوند.

وأكد المهندس فتح الله فوزى الشريك المؤسس

لمجموعة مينا، أن مصر تشهد نهضة عمرانية كبرى من خلال المدن الجديدة التى تستهدف

استيعاب الزيادة السكانية، مشيرا إلى أن إجمالى المساحة التى يتم تطويرها تصل  إلى 580 ألف فدان لاستيعاب 30 مليون نسمة فى

المدن الجديدة ومدن الجيل الرابع.

واستعرض «فوزى» خريطة المدن الجديدة، مؤكدا

استهداف زيادة الرقعة العمرانية من 7 إلى ٪12 من خلال «رؤية مصر 2030»، وتحقيق

أهداف التنمية المستدامة، وهو ما يتطلب زيادة دور القطاع الخاص الوطنى، مثل ما هو

معمول به فى «مستقبل سيتى».

وأضاف «فوزى» إن المطورين العقاريين يطالبون

الحكومة بتوفير توسعات مخططة للعاصمة الثانية «الإسكندرية»، مشيرا إلى أن التخطيط

يسبق العمران دائما، وهو عكس ما يحدث فى الإسكندرية وأدى لزيادة العشوائيات

وانهيار المرافق، وكذلك فى مدن الدلتا بعد التعدى على الأراضى الزراعية.

وطالب «فوزى» بضرورة توفير أراض مخططة فى

المدن الجديدة، وتفعيل دور اللجنة التى أصدر وزير الإسكان قراراً بتشكيلها فى

سبتمبر 2018، والمكلفة بوضع قانون للاستثمار العقارى، فضلاً عن ضرورة توسيع القطاع

الخاص فى المشاريع التنموية العمرانية.

وأكد أيمن سامى رئيس شركة «GLL» للاستشارات العقارية، أن السوق العقارى

المصرى ينافس بقوة العديد من الدول المجاورة، فيما يتعلق بحركة البيع والشراء

والقدرة على جذب الاستثمارات الجديدة.

وأضاف أن سوق العقارات فى مصر يشهد حالة

رواج جيدة، وتقدر حجم المبيعات بالوحدات السكنية بالدولة بنحو 100 إلى 200 ألف

وحدة سكنية، مشيرا إلى أن السوق العقارى شهد حالة من الصعود والهبوط خلال الفترة

الماضية تأثرا بالأوضاع الاقتصادية.

وأوضح أن السوق العقارى شهد ارتفاعاً فى

الأسعار بنحو ٪40 بشكل عام خلال 2017، وقد شهدت العقارات من قبل انخفاضا فى أسعار

العقار بعد قرار التعويم الصادر فى نوفمبر 2016، كما شهدت العقارات فى كل مدن

العالم تغيرات سعرية أيضا، إلا أن وتيرة التغيرات فى مصر كانت الأسرع.

وأشار «سامى» إلى أن حركة مبيعات الوحدات

السكنية بدول فرنسا وتركيا وإسبانيا وبريطانيا والولايات المتحدة تشهد تحركات جيدة

على مستوى البيع للأجانب، حيث تعتمد هذه الدول على وضع محفزات للإقامة والشراء

بها، إلا أن انخفاض مستوى المعيشة فى مصر يجعلها الأفضل فى توجه العملاء للشراء

والإقامة بها، فضلا عن قدرة السوق على جذب استثمارات جديدة.

وأشار جورج عيد نائب رئيس تطوير الأعمال

بشركة أرتون كابيتال إلى الاستثمار الأجنبى فى القطاع العقارى المصرى، مؤكداً أن

مستقبل الاستثمار العقارى فى مصر واعد، خاصة مع اتخاذ الدولة سياسات لتشجيع

الاستثمار الأجنبى فى العقار المصرى، مشددا على أهمية أن تنتهج دول المنطقة نفس

السياسات التى انتهجتها مصر لجذب الاستثمار الأجنبى.