سعر الأرض المتحكم الرئيسى.. تراجع أسعار الحديد والأسمنت يدفع السوق العقارى للاستقرار

أكد عدد من كبار المطورين بالسوق العقارى

المصرى أن انخفاض سعر الحديد والأسمنت سيؤدى إلى استقرار اسعار العقارات، مؤكدين أن

قطاع التشييد والبناء يعتمد على المواد الخام والتى تتمثل فى الأرض ومدخلات البناء،

والتى شهدت ارتفاعا كبيرا خلال العامين الماضيين متأثرة بالتغييرات الاقتصادية الأخيرة

بعد قرار تعويم الجنيه المصرى أمام العملات الأجنبية.

المطورون شددوا أن هناك توقعات بحدوث استقرار

لأسعار الوحدات السكنية بالمشروعات العقارية خلال الربع الأول لعام 2019، ولكن الأمر

متوقف على أسعار المواد الخام والأراضى لأنهما كلمة سر التطوير العمرانى بالسوق المصرى،

وهو ما يتطلب ضرورة مراعاة سعر الأرض خلال عمليات الطرح لتحقيق التنمية العمرانية الشاملة،

موضحين أن النسبة الخاصة بمواد البناء بإجمالى التكلفة الكلية للمشروعات تختلف من منطقة

لأخرى حسب الموقع، خاصة وأن الأرض هى المحدد الأول لإجمالى التكلفة.

الأسبوع الماضى شهد ارتفاع فى أسعار الأسمنت

ما بين 50 إلى 100 جنيه للطن، وذلك ليؤكد ما تحدث عنه المطورون العقاريون بأن هناك

حالة من تذبذب أسعار الحديد والأسمنت بعد أن سجلت الاحصائيات الأخيرة انخفاضه لأدنى

مستوياته منذ 8 أشهر تقريبا، حيث كشف تقرير وزارة الإسكان مؤخرا عن انخفاض متوسط سعر

طن حديد التسليح خلال الشهر الماضى بنسبة ٪2.3 والذى سجل أدنى مستوى له منذ مارس الماضى،

حيث بلغ  سعر حديد التسليح الشهر الماضى نحو

12.25 ألف جنيه للطن مقارنة بشهر مارس والذى سجل 12.55 جنيه للطن، وذلك لنوع الحديد

الصلب نوع 52 صلب و37 لفائف، كما سجل سعر الطن من أبريل إلى أغسطس الماضى12530 جنيهاً،

بينما سجل فى يناير وفبراير 11970 جنيهاً، وهو ما يؤكد أن سعر الحديد ارتفع بنسبة

٪4.7 خلال سبتمبر مقارنة بالشهر نفسه خلال العام الماضى، والذى سجل 11.7 ألف جنيه،

فضلا عن انخفاض أسعاره بنسبة ٪2.2 مقارنة بشهر أغسطس الماضى.

كما كشف تقرير آخر «للإسكان» عن استقرار

متوسط سعر طن الأسمنت خلال الشهر الماضى عند أدنى مستوياته منذ بداية العام، حيث سجل

سعر الأسمنت البورتلاندى نحو 860 جنيهاً للطن، بينما سجل فى مارس 1100 جنيه للطن، وهو

أعلى سعر سجله منذ بداية العام الجارى، حيث ارتفعت أسعار طن الأسمنت البورتلاندى بنسبة

٪7.5 خلال سبتمبر مقارنة بالشهر نفسه خلال العام الماضى، والذى سجل 800 جنيه للطن،

بينما سجل للأسمنت الأبيض انخفاضاً بنحو ٪11 مقارنة بشهر أغسطس الماضى بفارق 250 جنيها

للطن.

فى البداية أكد المهندس حسين صبور.. رئيس

مجلس إدارة شركة الأهلى للتنمية العقارية «الأهلى – صبور» أن هناك توقعات بحدوث استقرار

فى أسعار الوحدات السكنية المعروضة خلال الربع الأول من 2019، وذلك حال استمرار انخفاض

أسعار الحديد والأسمنت ستنخفض أسعار التكلفة الخاصة بالمشروعات العقارية المختلفة مما

ينتج عنه انخفاضا فى الأسعار بنسب مختلفة، لافتا إلى أن الأسمنت والحديد عنصران أساسيان

فى منظومة التشييد والبناء وأسعار العقارات يتم تحديده على أساسهما، وأن السبب الأول

فى تحديد أسعار العقارات يتوقف على أسعار الأرض المعدة للبناء من حيث المنطقة والتى

تختلف أسعارها من منطقة الزمالك عن مدينة نصر.

وقال إن هناك غموضا حول الارتفاع الجنونى

لأسعار الحديد والأسمنت والتى ارتفعت بنسبة تقترب من 3 أضعاف منذ تعويم الجنيه المصرى،

بجانب عوامل هذا الانخفاض خلال المرحلة الحالية، وهو ما يثير عدة تساؤلات على الرغم

من المشروعات الحالية الجارى تنفيذها خلال المرحلة الحالية.

وتوقع «صبور» أن يشهد السوق حالة من الرواج

فى أسعار العقارات خلال الفترة المقبلة بسبب الطلب المرتفع عليها على الرغم من ارتفاع

الأسعار خلال العام الماضى بنحو ٪50، مشيرا إلى أن القطاع العقارى سيشهد عمليات استثمار

واسعة خلال المرحلة المقبلة، خاصة أن العقار سيظل دائما أفضل أنواع الاستثمار على الرغم

من الأزمات التى واجهت القطاع على مدار العامين الماضيين.

وفى السياق ذاته قال هانى العسال.. رئيس

مجلس إدارة مجموعة مصر- إيطاليا القابضة للاستثمار العقارى إن المؤشرات الأولية للدراسات

الخاصة بالشركات العقارية تشير الى أن هناك انفراجة كبيرة للسوق العقارى خلال المرحلة

المقبلة، وذلك بعد ان تخطى السوق العقارى المعوقات الناتجة من منظمة الاصلاح الاقتصادى.

وتوقع أن تشهد بداية 2019 ارتفاعا طفيفا

فى الاسعار لا يزيد على ٪10، مؤكدا أنه فى حال انخفاض أسعار مواد البناء والذى يعد

مؤشراً جيداً فى السوق العقارى، ولكنه لا يمثل النسبة الأكبر من التكلفة، مؤكدا أن

الأرض أحد المكونات الرئيسية التى تعتمد عليها صناعة العقار والتى تعتبر ارتفاع أسعارها

أحد أسباب ارتفاع أسعار العقار، مطالباً بضرورة ضبط وزارة الإسكان لآليات طرح الأراضى

للسيطرة على الأسعار خلال الفترة المقبلة.

وأضاف أن انخفاض سعر متر الأرض يساهم أيضا

فى تخفيض تكاليف الإنتاج بالتزامن مع الارتفاع المستمر فى جميع المدخلات، خاصة أن ذلك

سيساهم فى ضبط آليات السوق ووقف الارتفاع المستمر فى الأسعار، مشيرا إلى أن خفض أسعار

مواد البناء سيسهم فى تقليل التكلفة على المطورين العقاريين، ولكنه لا يمثل النسبة

الأكبر من عملية صناعة العقار، معتبرين أن أسعار الأرض تعتبر كلمة السر فى عملية التطوير

العقارى.

وذكر أنه لابد من وضع آليات محكمة للسيطرة

على السوق من خلال ضبط أسعار الأراضى ومواد البناء من خلال القرارات الحكومية الجادة

والتى تساهم فى الحد من رفع أسعار العقارات خلال الفترة المقبلة، فضلا عن توفير المواد

الخام المحلية من خلال فتح خطوط انتاج جديدة تلبى احتياجات السوق فى ظل انتشار المشروعات

القومية التى تتبناها الدولة خلال المرحلة الحالية.

ومن ناحيته قال المهندس فتح الله فوزى..

نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة التشييد إن التراجع الأخير فى أسعار

الحديد والأسمنت يمثل نسبة لا تزيد على ٪5، ولكن إذا استمر هذا الانخفاض سيؤدى إلى

استقرار السوق العقارى، وذلك أيضا بسبب انخفاض أسعار مواد البناء الأساسية، على الرغم

من زيادة أسعار الأراضى والتى تعد المادة الخام الأولى للاستثمار العقارى. 

وأشار الى أن المؤشرات الاولية تثبت استقرار

أسعار العقارات خلال الربع الأول من 2019، خاصة أن السوق العقارى ليس لديه القدرة على

استيعاب ارتفاعات أخرى خلال المرحلة الحالية والتى أدت الى انخفاض القدرة الشرائية

بعدد من المناطق مقارنة بعام 2016.

وأكد أن أسعار العقارات لن يحدث إلا إذا

انخفضت الخامات والمدخلات بنفس نسبة الزيادة التى شهدها العامين الماضيين، كما أن التراجع

الذى شهدته أسعار مواد البناء خلال الفترة الأخيرة سيسهم فى خفض تكلفة بناء العقارات،

ومن ثم استقرار أسعارها، مشددا على ضرورة طرح أراضى بأسعار مناسبة من الحكومة لضبط

السوق العقارى.

وأوضح أن انخفاض أسعار تكاليف البناء سيقلل

من خسائر المستثمرين العقاريين ويثبت أسعار العقارات، ولكنه لن يخفضها،  كما أن هذا الانخفاض سيزيد من حجم التنافسية بين

المطورين وهو ما يصب فى مصلحة السوق العقارى وأيضا العملاء بالسوق المحلى، مشيرا إلى

أن انخفاض الأسعار الخاصة بالمواد الخام من الحديد والأسمنت والأراضى  سيؤدى إلى طمأنة المستثمرين.

وأشار «فوزى» إلى أن أسعار الأراضى ومواد

البناء يمثلان النسبة الأعلى بنحو ٪65 من إجمالى تكلفة المشروع بالمناطق الجديدة، ولكن

من المؤكد أن سعر الأرض يمثل أكثر من ٪80 من إجمالى تكلفة المشروع بمناطق مثل الزمالك

وجاردن سيتى ومصر الجديدة وأيضا المواقع المطلة على النيل، وهو ما يؤكد أن سعر الأرض

هو المحدد الأول والأساسى لتكلفة المشروع.

وفى السياق ذاته قال المهندس آسر حمدى..

رئيس مجلس إدارة والعضو المنتدب لشركة الشرقيون للتنمية العمرانية «OUD» إن الأساس فى عملية التنمية

العمرانية هما الارض وسعر مواد البناء والتى ارتفعت بشكل مضاعف خلال العامين الماضيين،

وذلك بسبب إقرار منظومة الاصلاح الاقتصادى، مشيرا الى أن سعر الأرض فى ارتفاع مستمر

ولا نية لجهات الطرح للنظر فى اسعارها.

وأضاف أن الأسعار الخاصة بالمشروعات العقارية

لا تنخفض، ولكنها تستقر إذا استقرت أسعار مواد البناء لمدة لا تقل عن 6 أشهر، مشيرا

إلى أن الشركات العقارية تقوم حاليا بإعداد الدراسات الخاصة بتحديد اتجاهات السوق وتحديد

أسعار التكلفة بالنسبة للتكلفة الاستثمارية لكل مراحلة من مراحل المشروعات، حيث من

المتوقع أن يكون هناك استقرار فى أسعار الوحدات السكنية خلال الربع الأول من 2019،

مع ارتفاع اسعار الوحدات الإدارية والتجارية بنسب مختلفة بمختلف المواقع بحد أقصى

٪15.

من جانبه قال الدكتور رضا لاشين.. الخبير

والمثمن العقارى إن مؤشرات السوق العقارى تؤكد نشاط المبيعات بالمشروعات المنفذة بمدن

القاهرة الجديدة والشيخ زايد والسادس من أكتوبر مطلع 2019 وذلك لاعتماد هذه المناطق

على الوحدات السكنية وليس الموسمية، فضلا عن الانتهاء من ربط المحاور الرئيسية بهذه

المدن.

وأضاف أنه بالنسبة للمناطق الأعلى سعرا

فيأتى فى المقدمة القاهرة الجديدة والشيخ زايد والسادس من أكتوبر، والتى اقتربت من

20 ألف جنيه للمتر ببعض المشروعات، ودمياط بالنسبة للمدن الجديدة أما بالنسبة للمدن

القديمة فتأتى أحياء منطقة وسط البلد الزمالك والمهندسين ومصر الجديدة، بالإضافة الى

محافظتى المنصورة وأسيوط، مؤكدا أن منطقة الحسين التجارية تتصدر أعلى المناطق التجارية

سعرا الى الآن، حيث بلغ سعر المتر التجارى بين 150 الى 300 ألف جنيه للمتر المربع.

وكشف أنه لابد من وجود بورصة موحدة لأسعار

العقارات لحماية السوق من التلاعب فى الأسعار من قبل السماسرة، لافتا إلى أن السوق

العقارى شهد زيادة فى ارتفاع الأسعار يتراوح بين 15 الى ٪25 خلال 2018، مؤكدا أن السوق

العقارى هو المخزن الآمن للقيمة وهو حصان الاستثمار الرابح على عكس القطاعات الأخرى،

مشيرا الى أن التمويل العقارى يقدم دعما كبيرا لمشروع الإسكان الاجتماعى، ولكن هناك

بعض القوانين الخاصة بمنظومة التمويل العقارى لابد من تعديلها.

وكشف المحاسب عماد الدين مصطفى.. رئيس مجلس

إدارة الشركة القابضة الكيماوية التابعة لوزارة قطاع الأعمال العام أن السوق العقارى

به العديد من المشروعات العقارية المعروضة بمختلف المناطق، وهذا دليل على عدم زيادة

أسعار العقارات خلال الربع الأول من 2019، بالإضافة الى أن هناك استقرار فى أسعار المواد

الخام خلال المرحلة الحالية.