«تسجيل شركات الصيانة.. امتلاك أصول».. أهم مطالب المطورين بقانون اتحاد الشاغلين

أحمد شلبى: لابد من وجود شركات صيانة وإدارة خدمات مسجلة ومصنفة فى وزارة الإسكان 

فتح الله فوزى: القانون فى حاجة إلى إعادة نظر شاملة فى ظل ضخامة المشروعات الجديدة 

وليد مختار: امتلاك اتحاد الشاغلين أصلًا تجاريًا فى المشروع يحل أزمة القانون 

«إسناد مسئولية إدارة التجمع السكنى إلى المطور العقارى حتى اكتمال جميع المراحل بالمشروع .. والالتزام بشروط التعاقد بين المطور والعميل.. وإلزام المطور العقارى بتطبيق مبدأ الشفافية فيما يتعلق بالموارد المالية.. وتوفير مراقب حسابات خارجى لمراجعة الحسابات وإصدار تقريره للجمعية العمومية».. كانت هذه أهم التوصيات التى طالبت بها المائدة المستديرة التى عقدتها لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين حول قانون اتحاد الشاغلين، والتى شارك فيها المهندسة نفيسة هاشم، وكيل أول وزارة الإسكان ورئيس قطاع الإسكان والمرافق، والمهندس فتح الله فوزى، نائب رئيس مجلس إدارة جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة التشييد، ودكتور مهندس أحمد شلبى الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر، والمهندس هشام شكرى، رئيس مجلس إدارة مجموعة رؤية القابضة للاستثمار العقارى والسياحى، والمهندس وليد مختار، الرئيس التنفيذى لشركة إيوان للاستثمار العقارى. 

من جانبه قال المهندس فتح الله فوزى، نائب رئيس مجلس إدارة جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة التشييد، إن من أكثر المعوقات الموجودة حاليًا بقانون اتحاد الشاغلين عدم وجود آلية واضحة وملزمة للمستأجر أو مالك الوحدة بدفع أموال الخدمة والصيانة أو تنفيذ القرارات الصادرة من الاتحاد، كما أنه لا توجد سلطة للاتحاد لقطع الخدمات الأساسية مثل المياه، موضحًا أن غرامة المتخلف عن الدفع تقدر طبقًا للقانون بـ 100 جنيه فقط وهو مبلغ هزيل جدًا.  

وأشار إلى أنه يجب النظر إلى تشكيل مجلس إدارة الاتحاد فى تعديلات القانون الذى يقر بأنهم 4 أفراد رئيس المجلس والنائب وأمين الصندوق وعضو، معتبرًا أن هذا العدد يناسب عمارة واحدة فى حين أن المشاريع الضخمة مثل الكمباوندات لا يتوافق ذلك معها. 

وذكر أن الحكومة رفعت عبء الصيانة عن نفسها وألزمته لمالك الوحدة، لكنها فى نفس الوقت لم تضع آلية واضحة فى القانون للمطور أو المسئول كى ينفذ هذا الدور.

وقال دكتور مهندس أحمد شلبى، الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر، إن المطور هو الأقدر على إدارة مشروعه حال نص العقد بينه وبين المالك على ذلك، مع ضرورة وجودة إشراف محاسبى عليه، مقترحًا وجود شركات صيانة وإدارة خدمات مسجلة ومصنفة فى وزارة الإسكان بحيث إذا أراد المطور العقارى إدارة كومباوند ما فهو ملزم بتأسيس شركة خدمات وصيانة وأن يتم تسجيل هذه الشركة فى وزارة الإسكان حتى لو الشركة يمتلكها المطور فعليًا ثم بعدد ذلك تسند لها الأعمال.

وذكر العضو المنتدب لتطوير مصر أن ذلك سينتج عنه تسجيل عدد كبير من الشركات تشبه تمامًا شركات المقاولات المسجلة فى وزارة الإسكان، بحيث تكون كل شركة لها حجم أعمال قادرة على القيام به والكل سواء كان مطورًا أو اتحاد شاغلين ملزمًا بالتعامل مع هذه الشركات، معتبرًا أن هذه الطريقة قد تفتح سوق عمل للكثير من الأفراد والتحول إلى الشكل الاحترافى.

وأكد على ضرورة النظر إلى الطريقة التى يتم بها احتساب فروق الصيانة وتحميلها على العملاء، خصوصًا فى منتج الفيلات، موضحًا أن جزئية التحميل الذى يوضع على الأرض أعلى من الموضوع على المبانى وهى تتطلب مراجعة للطريقة المحاسبية فى احتساب الفروقات؛ لأن المبانى هى التى تعكس عدد أفراد الأسرة والاستخدام الفعلى وليس مساحة الأرض.            

وأكد المهندس هشام شكرى، رئيس مجلس إدارة مجموعة رؤية القابضة، أكد أن العقد بين المطور والمشترى يجب أن يتضمن بنودًا تولى الأول عملية الإدارة، خصوصًا أن هناك من يرى أن المطور هو الأصلح للإدارة لرغبته الدائمة فى نجاح مشروعه، موضحًا أنه إذا لم ينص العقد على بنود الإدارة فيتولى مسئوليتها المطور لمدة 3 أو 5 سنوات، وبعد ذلك يؤول الأمر إلى اتحاد الشاغلين.

وقال: «لو نص العقد على بنود الإدارة، فيتولى المطور الإدارة أول 3 سنوات، وإذا قرر أكثر من 50 % من الملاك نزع الإدارة من المطور ينصاع لقرارهم ويتولى اتحاد الشاغلين المسئولية»، مشيرًا إلى أنه تفاديًا لحدوث أى تلاعب مالى فى المصاريف خلال إدارة المطور نلزمه بالشفافية والإفصاح فى كل الأرقام المصروفة عبر محاسب قانونى يرصد الموقف.    

وأوضح المهندس وليد مختار، الرئيس التنفيذى لشركة إيوان للاستثمار العقارى، أن القانون لابد أن يشمل على صلاحيات لمن يتولى الإدارة سواء كان المطور أو اتحاد الشاغلين، كى يعمل على تنويع العائد الذى يحصل عليه، خصوصًا أن الوديعة التى تخصص لأعمال الصيانة تقل قيمتها مع مرور الوقت بسب التضخم وتصبح غير كافية للصرف على أوجه الصيانة المختلفة فى المشروع.

واقترح الرئيس التنفيذى لإيوان امتلاك اتحاد الشاغلين أصلًا تجاريًا فى المشروع بحيث يدر عائدًا يستطيع الاتحاد من خلاله توفير الأموال المطلوبة لعمليات الصيانة، معتبرًا أن هذا الاقتراح هو الأفضل لأن الاتحاد هنا يمتلك أصلًا قيمته تزيد وليس أموالًا قيمتها تتناقص بمرور الوقت.  

وقالت المهندسة نفيسة هاشم، وكيل أول وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، إن التعديلات المقترحة على قانون اتحاد الشاغلين كانت تعالج الإشكاليات الموجودة حاليًا ومنها من يتولى الإدارة والصيانة المطور العقارى أم المنتفعين سواء ملاكًا أو شاغلين فى التجمعات السكنية، مشيرة إلى أنه نتيجة لإخفاق الشاغلين فى إتمام عمليات الصيانة مع الصراع على إدارة ورئاسة اتحاد الشاغلين استقرت التعديلات على إعطاء إدارة اتحاد الشاغلين بعد إشغال 40 % من الوحدات فى أول 3 سنوات للمطور العقارى، وبعد ذلك يتم الدعوة لعقد جمعية عمومية، عقب ذلك يتم الاستقرار على القرار سواء كان باستمرار المطور العقارى فى رئاسة الاتحاد أو القيام بانتخاب مجلس إدارة جديد من الشاغلين.

وذكرت أن التعديلات تضمنت المادة 72 التى كانت تحتوى مشكلة مرتبطة بتعريف التجمع السكنى المتكامل طبقًا للتخطيط العمرانى على أنها مجاورة أو أكثر تتطلب إنشاء مدرسة تعليم أساسى، لكن على أرض الواقع كانت هناك مناطق مثل التجمعات الساحلية لا ينطبق عليها هذا الشرط لذلك حلت هذه الإشكالية بأن تم النص على أن يتعاقد التجمع السكنى المتكامل أو غير المتآكل مع شركة للإدارة والصيانة، بحيث يتم إعطاء التجمع السكنى سواء كان متكاملًا أو غير متكامل الحرية فى التعاقد مع ما يرغب فيه من شركات ولا ألزمه بإنشاء شركة.

كما شملت التعديلات إعطاء الحق للجهة الإدارية سواء كان مجلس مدينة أو حى حضور الجميعات العمومية، لكن ليس لديه الحق فى التصويت فيما يتعلق بالأمور المالية أو الإدارية، فضلًا عن وجود توصيات بإرجاع باب اتحاد الشاغلين إلى بنود العقود، بحيث تتضمن بنود التعاقد بنودًا خاصة بالإدارة والصيانة بدون أى تدخل من الحكومة، خصوصًا فى ظل حالة التشكك الدائمة فى قرارات اتحاد الشاغلين وعدم رضا الكل عنها.