أكد المهندس هشام شكري.. الرئيس التنفيذي لمجموعة رؤية للاستثمار العقاري أن قناة السويس الجديدة تعد أحد أهم المشروعات القومية في مصر، فهي تمثل نقطة البداية لتنمية محور قناة السويس، مشيرا الي أن هناك العديد من العوامل الرئيسية التي ساهمت في تحقيق هذا النجاح الكبير للمشروع وعلي رأسها وجود هيئة مستقلة تابعة لرئاسة الجمهورية واعداد قوانين خاصة بالمنطقة، بالاضافة الي طريقة التمويل وتكاتف المصريين حول هذا المشروع العملاق.
وأشار شكري إلي أنه لابد أن يتم تخطيط منطقة محور تنمية القناة علي انه إقليم يضم مجتمعا عمرانيا جديدا بداية من العين السخنة حتي بورسعيد، بحيث يكون إقليما متكاملا يتم تنفيذه وفقا لدراسات ومخططات شاملة علي عدة مراحل، مع ضرورة أن يضم هذا الاقليم مشروعات مختلفة تشتمل علي كافة القطاعات الاقتصادية، مؤكدا أن تنمية محور قناة السويس ستساهم في استيعاب حوالي 8 ملايين نسمة وتوفر ما يقرب من 1.5 مليون فرصة عمل، كما أن تنمية منطقة القناة تعد حجر الأساس لتنمية سيناء كلها، جاء ذلك في حوار شامل مع «العقارية».. هذا نص الحوار.
في البداية.. ما أهمية افتتاح قناة السويس الجديدة للاقتصاد المصري؟
قناة السويس الجديدة تعد أحد أهم المشروعات القومية لمصر افتتاح القناة يمثل المرحلة الأولي لتنمية محور قناة السويس، والتي حققت نجاحا كبيرا وتم الانتهاء من تنفيذ القناة الجديدة بأعلي كفاءة وفي الوقت المحدد، الأمر الذي يبشر بأن مصر قادرة علي تحقيق نجاحات كبيرة خلال الفترة المقبلة، كما أن افتتاح القناة الجديدة سيكود نقطة البداية لتنمية منطقة قناة السويس وإقامة مشروعات تنمويه في كافة القطاعات الاقتصادية.
عوامل النجاح
من وجهة نظرك ما العوامل التي ساهمت في نجاح مشروع قناة السويس الجديدة؟
هناك العديد من عوامل نجاح المرحلة الأولي من مشروع تنمية محور القناة والتي تتمثل في تنفيذ القناة الجديدة ويأتي علي رأسها وجود هيئة مستقلة مسئولة عن تنفيذ المشروع وتابعة مباشرة لرئيس الجمهورية بعيدا عن الجهاز الاداري المترهل للدولة، والذي يعاني من بيروقراطية شديدة، بالاضافة الي إعداد قوانين وتشريعات يقوم بها الدكتور هاني سري الدين لكونها منطقة اقتصادية ذات طبيعة خاصة وتحتاج الي قوانين مختلفة عن قانون الاستثمار، وذلك لجذب الاستثمار، هذا فضلا عن المدة الزمنية لتنفيذ المشروع والذي تم الانتهاء منه خلال عام واحد فقط ووفقا للجدول الزمني المحدد للتنفيذ، كما أن طريقة التمويل والتي شهدت مشاركة المصريين بشكل رائع في تمويل المشروع من خلال حصد 64 مليار جنيه خلال اسبوع تعد احد العوامل الرئيسية لنجاح المشروع.
مطلوب تشريعات خاصة
لماذا تحتاج منطقة القناة الي قوانين خاصة بعيدا عن قانون الاستثمار؟
أري أن المشكلة الرئيسية التي تواجه جذب الاستثمارات الخارجية في مصر هي البيئة التشريعية والترهل القانوني والتشريعي في مصر والتي تحتاج الي اصلاح تشريعي، الأمر الذي يحتاج الي وقت طويل، وهو ما سيؤدي حتما الي تباطؤ معدلات النمو الاقتصادي، وبالتالي فإنه من الأفضل أن تقوم الحكومة بالبدء في إصلاح القوانين، بجانب اعداد تشريعات وقوانين اقتصادية خاصة في المناطق الحيوية والمشروعات القومية مثل منطقة قناة السويس ومشروع العاصمة الادارية الجديدة، وذلك لتوافر بيئة تشريعية جاذبة للاستثمار ولتحقيق قفزات سريعة للاقتصاد المصري.
ما العوامل التي يحتاجها الاقتصاد المصري لتحقيق قفزات اقتصادية سريعة؟
أعتقد أن هناك عددا من المشروعات القومية التي من الممكن أن تحقق قفزات اقتصادية سريعة خلال الفترة المقبلة، كمشروع العاصمة الادارية الجديدة، حيث ان تحقيق قفزات اقتصادية في هذه المناطق يتطلب إنشاء هيئة مستقلة تابعة لرئاسة الجمهورية بعيدة تماما عن عمل الوزارات، مع أهمية إعداد قوانين خاصة بكل منطقة وفقا لمتطلبات التنمية فيها، وتكون مناطق اقتصادية ذات طبيعة خاصة، ثم بعد ذلك تقوم هذه الهيئة بالاستعانة باحد المكاتب الاستشارية لوضع المخطط العام للمشروع، بحيث تكون خطة متفق عليها تلبي احتياجات الحكومة بتخطيط هندسي جيد، مع أهمية طرح هذا المخطط لمناقشة عامه وعرضه علي المتخصصين لابداء آرائهم وذلك للوصول الي افضل مخطط للمنطقة، ويتم تنفيذ هذه المشروعات وفقا للقوانين المنظمة لهذه المنطقة، وذلك علي غرار ما حدث بمشروع محور قناة السويس، والذي من المفترض أن يتم تكرار تجربته في مشروع العاصمة الإدارية الجديدة.
أما دور المطورين العقاريين فيأتي في المرحلة الثانية من تنفيذ المشروع بعد الانتهاء من الدراسات الهندسية والمخطط العام للمشروع، ويتم طرح الأراضي علي المطورين بمساحات مختلفة بما يتناسب مع الإمكانيات الفنية والمالية لكل مطور.
تنمية محور القناة
من وجهة نظرك ما هي كيفية تنمية محور قناة السويس؟
أتمني أن يتم تخطيط منطقة محور تنمية القناة علي أنه إقليم يضم مجتمع عمرانيا جديدا بداية من العين السخنة حتي بورسعيد، بحيث يكون إقليما متكاملا، يتم تنفيذه وفقا لدراسات ومخططات شاملة علي عدة مراحل، مع ضرورة أن يضم هذا الاقليم مشروعات مختلفة تشتمل علي كافة القطاعات الاقتصادية «سكني- تجاري- اداري- خدمي- سياحي- صناعي- زراعي»، بحيث يتوافر فيه كافة الخدمات التي يحتاجها المواطنون، كما أن تنمية هذه المنطقة تستوعب حوالي 8 ملايين نسمة، وهو ما يوفر ما يقرب من 1.5 مليون فرصة عمل، وأشير الي أن تنمية محور قناة السويس يمثل نقطة البداية لتنمية سيناء خاصة وان هذه المنطقة تعد مركز المنطقة في شرق سيناء.
وأؤكد أن التنمية في مصر تتجه في عدة اتجاهات شرقا وغربا، حيث إن الحكومة لديها اهتمام كبير بتنمية محور قناة السويس، بالاضافة الي تنمية منطقة شرق القاهرة من خلال مشروع العاصمة الادارية الجديدة، وهي مشروعات هائلة، ولكننا في حاجة الي إقامة مشروع قومي في منطقة الصعيد بحيث يكون هناك امتداد غربي لمنطقة الصعيد، ويرجع ذلك الي أن الطبيعة الجغرافية لخط النيل بين الصعيد والبحر الأحمر محاطة بسلسلة من الجبال، ولاشك أن مشروع ممر التنمية الذي أعده الدكتور فاروق الباز هو المناسب لتنمية منطقة الصعيد لأنه أكثر واقعية ومدروس بشكل جيد.
مطلوب هيئة مستقلة للعاصمة الجديدة
ما رؤيتك لتنفيذ مشروع العاصمة الإدارية الجديدة؟
أري أن المشروعات القومية كمشروع العاصمة الادارية لابد أن تقوم الحكومة باتخاذ الخطوات الاولية لتنفيذها من خلال إنشاء هيئة مستقلة تابعة لرئاسة الجمهورية، وذلك علي غرار هيئة قناة السويس ويكون بها جهاز إداري يقوم بإدارة المشروع، ومن ثم يتم طرح المشروع علي المكاتب الاستشارية لإعداد المخطط العام للعاصمة الادارية بناء علي الدراسات الفنية ورؤية الدولة وفقا لاحتياجاتها، ثم بعد ذلك يتم عرض المخطط العام للنقاش المجتمعي لاتخاذ آراء المتخصصين في المخطط للوصول الي مخطط عام مدروس علي أعلي مستوي.
وأشير الي أهمية إعداد قانون خاص لمشروع العاصمة الادارية الجديدة خاصة وان المستثمرين لن يقبلوا علي تنفيذ مشروعات بالعاصمة الادارية في ظل القوانين الحالية والمعوقة للتنمية، وذلك لجذب الاستثمارات الأجنبية وتحقيق قفزات اقتصادية سريعة، وأؤكد أن تنفيذ مشروعي العاصمة الادارية وتنمية محور قناة السويس سيساهم في تحقيق قفزات سريعة في معدلات النمو الاقتصادي.
دور المطور العقاري
ما دور المطور العقاري في تنفيذ مشروع العاصمة الإدارية؟
دور المطور العقاري في المرحلة الأولي من المشروع هو إبداء رأيه في المخطط العام للمشروع، وبعد الانتهاء من المخطط العام تبدأ الحكومة في طرح الاراضي علي المطورين العقاريين وتحديد اساليب طرح الاراضي، ومن ثم فتح الباب أمام كافة المطورين بصرف النظر عن كونه مطورا محليا أو أجنبيا، مع ضرورة توفير مساحات متنوعة أمام كافة المطورين بما يتناسب مع إمكانيات كل مطور.
هل المطور المصري قادر علي تنفيذ مشروع العاصمة الإدارية بالجودة والمواصفات المحددة؟
بالطبع.. فمصر لديها عدد كبير من المطورين العقاريين الذين يمتلكون إمكانيات فنية ومالية تؤهلهم لتنفيذ العاصمة الادارية، بالاضافة الي أن طرح مشروع عملاق كمشروع العاصمة الادارية سيؤدي حتما الي دخول عدد كبير من الشركات الجديدة في السوق العقاري، وبالتالي فإن وجود فرص استثمارية واعدة في السوق العقاري سيساعد علي افراز مطورين وشركات عقارية جادة.
الأسلوب الأمثل لطرح الأراضي
من وجهة نظرك.. ما الأسلوب الأمثل لطرح الأراضي في مشروع العاصمة الادارية الجديدة؟
اؤكد أن مشروع العاصمة الادارية يحتاج الي طرح الأراضي بأنظمة مختلفة بعيدة تماما عن نظام المزايدات، لأن هذا المشروع يعد منطقة جديدة تحتاج الي تنمية وليس تحقيق أعلي عائد ممكن من بيع الأرض، واشير الي أن هناك أنظمة متنوعة لطرح الاراضي في العاصمة الادارية كنظام التخصيص المباشر ونظام المشاركة ونظام حق الانتفاع، ويتم الطرح بهذه الانظمة وفقا لعنصر الزمن ونوعية المشروعات، حيث إنه لابد من تقديم حوافز للمستثمرين الذين يقومو بتنفيذ مشروعات بالعاصمة الجديدة في بداية المشروع، خاصة مع ارتفاع نسبة المخاطر في هذه المشروعات.
وأشير الي انه قد نحتاج الي طرح الاراضي بنظام التخصيص المباشر في مشروعات خدمية معينة والتي تمثل نواة للتنمية في هذه المنطقة وعلي سبيل المثال مشروع لإنشاء جامعة بريطانية او المانية او اقامة فرع لمستشفي عالمية أو ديزني بارك، فهذه النوعية من المشروعات لابد أن تكون بنظام التخصيص وبأسعار منخفضة جدا، لأنها تمثل حجر الاساس لتنمية المدينة وتسهم في إحداث طفرة في المدينة، وهي نوعية أراض تطرح علي مطورين.
أما بالنسبة للمشروعات التجارية والادارية والسياحية كالفنادق فمن الأفضل طرح الأراضي لهذا النوع من المشروعات بنظام حق الانتفاع حتي لا نحمل المطور عبء ثمن الارض، خاصة أنها تحتاج الي ضخ استثمارات كبيرة لتنفيذها ثم بعد ذلك الحصول علي العائد من هذه المشروعات.
وبالنسبة للمشروعات السكنية وهي مشروعات تحقق عائدا سريعا، وبالتالي فإن نظام المشاركة يكون هو الأفضل لهذه النوعية من المشروعات حتي لا تحمل الدولة عبء ثمن الارض علي المطور، فالدولة تدخل شريكا في المشروع مقابل حصة عينية، وقد تكون المشاركة في نفس المشروع مقابل لعدد من وحدات المشروع أو من خلال تنفيذ المطور عدد معين من وحدات إسكان لمحدودي الدخل في موقع تحدده الدولة وفقا للمخطط العام للعاصمة الادارية بحيث يكون هناك تنمية متكاملة ويتم تنفيذ المشروعين في نفس الوقت، وأعتقد أن حصول الدولة علي حصة عينة من الوحدات لمحدودي الدخل هو الافضل.
هل تعاني مهنة التطوير العقاري من الدخلاء؟
بالتأكيد.. فأي مهنة في العالم بها دخلاء، ولكن ليس لدي أي قلق من وجود شركات جديده غير جادة في السوق العقاري، ومن المفترض أن تقوم الدولة بدورها في تنظيم السوق ووضع الضوابط والقواعد المنظمة له، وأن تلتزم بها كافة الشركات.
وأضيف أنه علي مدار تاريخي المهني شهد السوق العقاري دخول العديد من الشركات الجديدة، ولكن مع مرور الوقت السوق يقوم بفلترة الشركات وتختفي الشركات غير الجادة من السوق تماما.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
