يؤمن أن نجاح المطور العقارى لن يتأتى إلا إذا استطاع أن يحقق التوازن بين الأطراف الأربعة للمنظومة العقارية«المشترين والمساهمين والدولة والمجتمع»، لذلك فقد أخذ على عاتقه أن تكون مجموعة رؤية القابضة للاستثمار العقارى والسياحى من أوائل الشركات التى تحقق من خلال مشروعاتها تميزاً كبيراً فى الاستحواذ على رضاء العملاء وتحقيق معدلات ربحية متزايدة للمساهمين والمساهمة فى الارتقاء بالذوق العام وتطبيق أفكار جديدة وجريئة فى تصميم المشروعات، كما أنها لا تتوانى عن تقديم المقترحات والأفكار البناءة لخدمة القطاع العقارى وتطوير صناعة العقار.
إنه المهندس هشام شكرى.. رئيس مجلس إدارة مجموعة «رؤية القابضة» للاستثمار العقارى والسياحى الذى أكد أن رؤية نجحت بشكل غير مسبوق فى إحداث التوازن بين كافة أطراف المنظومة العقارية، وهو ما أهلها لتحقيق إجمالى مبيعات تراكمية تقدر بحوالى 11 مليار جنيه فى 3 مشروعات كبرى هى: «ستون بارك» و«تلال الساحل» و«تلال السخنة»، هذا فضلاً عن امتلاكها لنحو 9 ملايين متر مربع محفظة أراضى وعدد عملاء يتعدى الـ 12 ألف عميل، فى حين تجاوزت عدد الوحدات التى قامت بتسليمها 7000 وحدة متنوعة.
وكشف عن أن المجموعة تخطط لطرح من 30 إلى ٪40 من أسهمها فى البورصة المصرية فى بداية 2018، وعينت البنك العربى الإفريقى الدولى لمهام مستشار الطرح، وسيقدم مكتب «بيكر آند ماكنزى» الاستشارات القانونية، ويتولى مكتب جراند ثورنتون للاستشارات المالية، تحديد القيمة العادلة للسهم، مشيراً إلى أن إتمام هذه الخطوة ستكون إحدى أهم العلامات الفارقة فى تاريخ المجموعة، لافتاً إلى أن المجموعة استطاعت تحقيق حجم مبيعات تجاوز الـ 2 مليار جنيه خلال عام 2017، بنسبة زيادة تصل لأكثر من ٪70 مقارنة بمبيعات العام الماضى.
كما كشف «شكرى» عن أن شركته تخطط خلال عام 2018 لبدء تنفيذ المشروع الإدارى والتجارى «ستون تاورز» و«ستون» ستريت، والذى يقع على إجمالى مساحة مبنية تقدر بـ 600 ألف متر مربع تعد همزة وصل بين القاهرة القديمة والعاصمة الإدارية الجديدة، والانتهاء من تسليم مشروع «ستون بارك» الجزء الخاص بالفيلات والمقام على مساحة 700 ألف متر مربع، حيث تعدت نسبة التسليم ٪60 حتى الآن، وكذلك الجزء الثانى «ستون ريزيدنس»، الخاص بالعمارات، والذى يقام على حوالى 600 ألف متر مربع، كما تستعد المجموعة للبدء فى تطوير محفظة أراضيها فى مرسى علم التى تقدر بـ2 مليون متر مربع بإقامة مشروع سياحى عملاق ووحدات سياحية متميزة موجهة للأجانب، هذا فضلاً عن أن المجموعة تسعى للحصول على أراض جديدة، والتقدم للأراضى المطروحة حالياً بنظام الشراكة بالقاهرة الجديدة، حيث من المنتظر أن تعلن قريبا عن مشروع سكنى جديد.. وفى الحوار التالى مزيد من التفاصيل:
** شهد السوق العقارى المصرى العديد من المتغيرات خلال الفترة الماضية، ولعل أبرزها يتمثل فى دخول شركات جديدة إلى السوق، والسؤال هنا.. ما هى معايير تقييم أداء المطور العقارى من وجهة نظركم؟
* أعتقد أن معايير تقييم أداء المطورين العقاريين أصبح أمرا مهما للغاية، لاسيما بعد دخول العديد من الشركات للسوق العقارى خلال الفترة الماضية، ومن وجهة نظرى أرى أن معايير تقييم أداء المطور فى السوق key Performance Indicators For Real estate KPI يتم تحديدها بناء على علاقته بأطراف المنظومة العقارية الأربعة وهم: «المشترى، والمستثمرون أو المساهمون بالشركة، والدولة، والمجتمع»، فكل طرف من تلك الأطراف له مقياس أداء خاص به، وأؤكد أن نجاح أى مطور يتحدد بناء على كفاءته فى التعامل مع أطراف المنظومة الأربعة بشكل متوازن، خاصة أن إرضاء طرف فى كثير من الأحيان يمكن أن يشكل ضرراً على الأطراف الأخرى فى المنظومة، وعلى سبيل المثال فإن الإفراط فى إرضاء مساهمى الشركة بتحقيق أعلى معدلات أرباح قبل أى شئ آخر يمكن أن يؤدى إلى عدم قدرة المطور على تحقيق معايير النجاح مع أطراف باقى المنظومة سواء مع المشترين أو المجتمع أو الدولة، ومن هنا يتأكد أن نجاح المطور فى السوق مرتبط ارتباطاً وثيقاً بمدى كفاءته فى إحداث التوازن بين كافة أطراف المنظومة العقارية.
** برأيكم.. ما معايير نجاح المطور مع أطراف المنظومة الأربعة من مشترين ومساهمين ودولة ومجتمع؟
* بالنسبة للطرف الأول «المشترين»، أرى أن أسس نجاح المطور فى إرضائهم تتحدد بناء على مدى تكرار العملاء لشراء وحدات من المطور، وترشيحه لعملاء آخرين من معارفه وأصدقائه للشراء، إضافة إلى ارتفاع قيمة العقار بعد تسليمه بنسبة كبيرة، حيث إن كثرة إقبال المشترين على وحدات الـ «Resale» يعد مؤشراً على نجاح المشروع بعد اكتماله وتنفيذه بالجودة المطلوبة، فكلما زاد الطلب عن العرض ارتفعت أسعار الـ «Resale»، أما إذا زاد العرض عن الطلب فهذا يعد مؤشرا على عدم نجاح المشروع، وبالتالى تنخفض أسعار الـ «Resale» به، الأمر الذى يؤكد أن سوق الـ «Resale» هو ترمومتر نجاح المشروع من عدمه، وأرى أن هذا المعيار يعد أحد أهم عوامل نجاح المطور، والتى تدفع المشترى لتكرار الشراء منه فى جميع مشروعاته المستقبلية حتى لو كانت على «الماكيت»، نظراً لثقة المشترين فى المشروعات التى ينفذها هذا المطور، وأشير إلى أن من أسس إرضاء المشترى مدى استدامة المطور فى تقديم خدمة ما بعد التسليم، للمحافظة على جودة وكفاءة المشروع، وبالتالى يشعر المشترى بالراحة والسعادة والطمأنينة على استمرار صيانة المشروع.
وفيما يتعلق بالطرف الثانى وهو «الدولة» فأتصور أن أهم معايير نجاح المطور تتحدد بناء على مدى قدرته فى تحقيق التوازن بين رؤيته الاستثمارية ورؤية الدولة التنموية، ومدى مساهمة مشاريعه فى تحقيق خطط التنمية، هذا إلى جانب قدرة المطور فى المساهمة بطرح المقترحات والأفكار البناءة التى تصب أولاً وأخيراً فى صالح القطاع العقارى وإقناع صانع القرار بها لتطبيقها على أرض الواقع، وأعتقد أن المعيار الأخير مهم للغاية فى تحديد مدى كفاءة المطور وقدرته على النهوض بالقطاع ككل.
وأرى أن هناك العديد من المطورين يغفلون عن الاهتمام بالطرف الثالث من أطراف المنظومة وهو «المجتمع»، وذلك على الرغم من أهميته القصوى فى تحديد نجاح المطور من عدمه، وأؤكد أن نجاح المطور هنا يتحدد بناء على أربعة عناصر الأول: مدى مساهمة المطور فى الارتقاء بالذوق العام للمجتمع من خلال تصميمات مشروعاته المختلفة، فالمطور يقع على عاتقه مسئولية كبرى فى هذا الشأن، لاسيما أن المشروعات العقارية تستمر لعقود طويلة فإذا كانت تنطوى على قبح معمارى سيتأذى المجتمع بشكل مباشر.
والعنصر الثانى: القيمة المضافة التى تقدمها مشروعاته فى المنطقة المحيطة به وفى البلاد بصفة عامة، فعلى سبيل المثال إنشاء الجامعة الأمريكية بالقاهرة الجديدة ساهم بشكل مباشر فى رفع قيمة الأراضى المحيطة والمجاورة لها، فى حين تسبب مشروع مثل «ابنى بيتك» فى انخفاض قيمة الأراضى المجاورة لها وعدم وجود إقبال عليها بالشكل المطلوب. والثالث: المساهمة فى تطوير القطاع العقارى من خلال تطبيق أفكار متجددة وجريئة فى المشروعات وباستمرار، لتكون بمثابة بصمة معمارية جديدة، يسعى الجميع للحذو حذوها، ومثال على ذلك فقد كانت مجموعة «رؤية» الشركة الأولى التى قامت باستغلال تدرج الأرض فى بناء المشروعات السياحية على مصاطب حتى تكون هناك إطلاله مباشرة على البحر لجميع الوحدات، حتى أصبحت تلك الفكرة «موضة» فى جميع المشروعات التى يتم طرحها فى المناطق الساحلية.
أما العنصر الرابع: مدى قدرة المطور فى المحافظة على البيئة بل والارتقاء بها فى ذات الوقت، فمثلا قمنا فى مشروع «ستون بارك»بالمحافظة على «الشجرة المتحجرة» الواقعة فى قلب المشروع واستغلالها فى تصميم المشروع وبناء «Culp house» بجوارها، هذا فضلاً عن أننا أطلقنا على المشروع اسم هذه الشجرة، بما يعنى أننا استطعنا تحويل ما كان يظنه البعض عيبا فى الأرض إلى ميزة وقيمة أضافت لتصميم المشروع ككل.
وفيما يخص الطرف الرابع بالمنظومة العقارية وهو «مساهمو الشركة»، فأرى أن أحد أهم عوامل نجاح المطور مع المساهمين تتمثل فى تحقيق أعلى معدلات الربحية وارتفاع معدلات البيع باستمرار، هذا فضلاً عن قدرته فى وضع رؤية مستقبلية جيدة تتمثل فى اختيار المواقع الملائمة لإنشاء مشروعات جديدة وناجحة.
** وكيف نجحت مجموعة «رؤية» فى تطبيق تلك الأسس فى مشروعاتها المتميزة؟
* تسعى مجموعة «رؤية» منذ تواجدها فى السوق المصرى لإحداث نوع من التوازن بين الأطراف الأربع للمنظومة من مشترين ومساهمين ودولة ومجتمع، لاسيما أننا نؤمن بأن نجاح أى مطور عقارى يتطلب تحقيق قدر واف من الكفاءة فى التعامل مع كل تلك الأطراف.
وفيما يخص علاقة «رؤية» بالمشترين، فنحن نعتمد على نظرية الـ «Word of mouth»، حيث تتزايد نسب تكرار المشترين وأصدقائهم ومعارفهم فى أكثر من مشروع بالشركة، ولعل أبلغ دليل على ذلك أن الشركة استطاعت بيع مشروع «تلال الساحل» فى عام 2007 خلال ساعة واحدة فقط من طرحه للعملاء، كما أن مشروعات مجموعة «رؤية» تنطوى على أقوى «Resale» فى السوق على الإطلاق، بدليل تضاعف أسعار الوحدات التى يتم إعادة بيعها من جانب العملاء عن الأسعار التى تتيحها الشركة فى مراحل جديدة فى ذات المشروع، والغريب فى الأمر وجود ظاهرة جديدة فى جميع مشروعاتنا وهى انخفاض نسبة الوحدات المطروحة لإعادة البيع، حيث ارتفعت معدلات الطلب عن المعروض من وحدات الـ «Resale»، الأمر الذى أدى إلى ارتفاع أسعار تلك الوحدات بنسب كبيرة للغاية، فعلى سبيل المثال لا الحصر وصلت أسعار وحدات الريسيل فى مشروع تلال الساحل إلى 35 ألف جنيه للمتر، وذلك فى الوقت الذى طرحت فيه الشركة مرحلة جديدة بسعر 18 ألف جنيه للمتر والتى شهدت إقبالاً كبيراً عليها، وقد تم الانتهاء من بيع كافة وحداتها فى زمن قياسى، ويضاف إلى كل ذلك أيضا أن «رؤية» تعد الشركة الأولى فى تقديم خدمة ما بعد التسليم، حيث إننا حتى الآن مازلنا نجدد ونضيف العديد من الخدمات فى مشروع «تلال الساحل»، على الرغم من أننا قمنا بتسليمه بشكل كامل.
أما بالنسبة لمساهمين الشركة، فقد استطاعت الشركة- بفضل الله– تحقيق معدلات ربحية متزايدة عاما تلو الآخر، الأمر الذى أدى إلى تضاعف القيمة السوقية للمجموعة عدة مرات منذ عام 2007، وأكبر دليل على ذلك أن الشركة تستعد حاليا لطرح جزء من أسهمها فى البورصة المصرية خلال الربع الأول من عام 2018، هذا إلى جانب أن المجموعة لديها رؤية مستقبلية ثاقبة للغاية فى اختيار المواقع الملائمة لتنفيذ مشروعاتها المختلفة، حيث إننا كنا من أوائل المطورين الذين توجهوا باستثماراتهم إلى مدينة القاهرة الجديدة والعين السخنة فى عام 1997، وحاليا فإن تلك المناطق تشهد طلباً متزايداً سواء من جانب العملاء أو المطورين للتواجد بها.
وفيما يتعلق بالمجتمع والدولة، فكما ذكرت فإن «رؤية» من أوائل الشركات التى ساهمت من خلال مشروعاتها فى الارتقاء بالذوق العام وتطبيق أفكار جديدة وجريئة كالتعاون مع المعمارية العالمية زها حديد فى تصميم مشروع «ستون بارك» من أجل تنفيذ مشروع يرتقى للعالمية، كما أن المجموعة لا تتوانى أيضاً فى تقديم المقترحات والأفكار البناءة لخدمة القطاع العقارى المصرى، حيث إننا نتواجد بشكل شبه دائم فى المؤتمرات ونسعى دائماً جاهدين لتطوير صناعة العقار فى المقام الأول.
** ذكرت أن الشركة قاربت على الانتهاء من طرح أسهمها فى البورصة المصرية، فما هى آخر التطورات فى هذا الشأن؟
* بدأت مجموعة رؤية بالفعل فى إجراءات قيد جزء من أسهمها فى البورصة المصرية، حيث تخطط لطرح من 30 إلى ٪40 من الأسهم فى بداية 2018 ، وعُين البنك العربى الإفريقى الدولى لمهام مستشار الطرح، وسيقدم مكتب «بيكر آند ماكنزى» الاستشارات القانونية، ويتولى مكتب جراند ثورنتون للاستشارات المالية، تحديد القيمة العادلة للسهم، بصفته مستشاراً مالياً مستقلاً، وأرى أن إتمام هذه الخطوة ستكون إحدى أهم العلامات الفارقة فى تاريخ المجموعة ككل فى السوق.
وألفت النظر إلى أنه يجرى حالياً أيضاً إنهاء إجراءات الحصول على قرض تمويلى مشترك بقيمة 3 مليارات جنيه، والذى يتولى إدارته بنكا الأهلى المصرى، والعربى الإفريقى وبمشاركة 5 بنوك مصرفية أخرى.
** لاشك أن مكانة «رؤية» المتميزة تستند إلى تاريخ طويل وسجل حافل بالإنجازات والمشروعات المتميزة على أرض العمران، لذلك نود التعرف على المشروعات العمرانية المتكاملة التى نجحتم فى تنفيذها وعدد الوحدات التى قدمتموها للسوق على مدار تاريخكم؟
* نجحت «رؤية» وبجدارة فى تحقيق إجمالى مبيعات تراكمية تقدر بحوالى 11 مليار جنيه فى 3 مشروعات كبرى، هى: ستون بارك، تلال الساحل، تلال السخنة ، حيث تصل مساحة الأراضى التى تقوم الشركة بتطويرها فى هذه المشروعات حوالى 7 ملايين متر مربع، منهم 2 مليون متر مربع ينتظر طرحهم للبيع فى منطقتى الساحل الشمالى والعين السخنة، فى حين تم الانتهاء بالكامل من بيع الـ 5 ملايين المتبقية وجار تطويرها تمهيدا لتسليمها فى المواعيد المحددة، هذا فضلاً عن أن الشركة تمتلك مخزون أراض يقدر بـ 2 مليون متر مربع فى مرسى علم لم يتم البدء فى تطويرهم حتى الآن، وأشير هنا إلى أن عدد عملاء المجموعة تعدى الـ 12 ألف عميل، فى حين تجاوزت عدد الوحدات التى قمنا بتسليمها 7000 وحدة متنوعة.
** تعد «رؤية» إحدى أهم الشركات العقارية الكبرى التى تتمتع بثقة ومصداقية فى السوق العقارى، فما هى أبرز مؤشرات النجاح التى حققتها المجموعة خلال 2017؟
* استطاعت المجموعة- بفضل الله– أن تحقق حجم مبيعات تجاوز الـ 2 مليار جنيه خلال عام 2017، وذلك بنسبة زيادة تصل لأكثر من ٪70 مقارنة بمبيعات العام الماضى، الأمر الذى يبرهن على أن حركة المبيعات فى السوق العقارى تأثرت بشكل إيجابى خلال هذا العام بقرار تحرير سعر صرف الجنيه ،خاصة بالنسبة للشركات العقارية الكبرى والتى تتمتع بثقة ومصداقية لدى قاعدة عريضة من العملاء.
وأشير هنا إلى أن الشركة نجحت بالفعل فى الانتهاء من مبيعات مشروع «ستون بارك» بالكامل، كما تم الانتهاء من بيع وتسويق المرحلة السادسة من مشروع «تلال السخنة»، والذى يقع على مساحة 80 ألف متر مربع باستثمارات تبلغ 400 مليون جنيه، وينفذ على مرحلتين، الأولى تلال هيلز، وتم طرحها للتسويق، والجزء الثانى يجرى الانتهاء من تراخيصه، ومن المتوقع الانتهاء منه خلال 3 سنوات، وكذا نجحت فى بيع وحدات مشروع امتداد «تلال الساحل الشمالى»، هذا فضلاً عن أن المجموعة قامت بطرح مشروع «هضبة» خلال 2017 على مساحة 35 فداناً بالسادس من أكتوبر بحجم استثمارات تتراوح بين 350 إلى 400 مليون جنيه، وانتهينا من استخراج تراخيص البناء، كما تم تسويق أكثر من ٪60 من إجمالى وحداته، ومن المتوقع تسويق الباقى خلال 6 إلى 7 أشهر، لاسيما أن هذا المشروع يعد أحد أهم المشروعات المميزة للمجموعة، نظراً لموقعه المتميز والكائن على تبة عالية، مما يتيح إطلالة مباشرة على الأهرامات، وتتنوع وحدات المشروع بين تاون هاوس وفيلات، بمساحات تتراوح بين 150 إلى 240 متراً مربعاً، وأرى أن كل تلك المشروعات تبرهن على أن عام 2017 كان عاماً حافلاً بنجاحات كثيرة لمجموعة «رؤية» فى السوق العقارى.
** ونحن على مشارف 2018.. يستعد كبار المطورين العقاريين لطرح محفظة عقارية ضخمة لعملائهم الحاليين والمستقبليين، السؤال هنا: ما هى استراتيجية «رؤية» فى عام 2018 لتحقيق طفرة جديدة تضاف إلى سجلاتها الحافلة بالنجاحات والإنجازات؟
* تستهدف «رؤية» استراتيجية توسعية طموحة خلال عام 2018، والتى ترتكز على عدة محاور أهمها الانتهاء من تنفيذ بعض المشروعات وتسليمها للعملاء وطرح مراحل ومشروعات عقارية جديدة لعملائها الحاليين والمستهدفين، فمن المخطط أن يتم البدء فى تنفيذ المشروع الإدارى والتجارى «ستون تاورز» و«ستون ستريت» خلال العام الجديد، والذى يقع على إجمالى مساحة مبنية تقدر بـ 600 ألف متر مربع حيث يتسم المشروع بموقعه المميز على أول الطريق الدائرى كهمزة وصل بين القاهرة القديمة والعاصمة الإدارية الجديدة، وقد أعدت تصميمه المعمارية «زاها حديد»، هذا إلى جانب الانتهاء من تسليم مشروع «ستون بارك» الجزء الخاص بالفيلات خلال 2018 والمقام على مساحة 700 ألف متر مربع حيث تعدت نسبة التسليم ٪60 حتى الآن، وكذلك الجزء الثانى «ستون ريزيدنس»، الخاص بالعمارات، والذى يقام على حوالى 600 ألف متر مربع، وسيتم تسليم أول مجموعة من وحداته بداية 2018، وهو يضم وحدات سكنية بمساحات تبدأ من 140 مترا.
كما تستعد المجموعة للبدء فى تطوير محفظة أراضيها فى مرسى علم حيث تمتلك ما يقرب من 2 مليون متر مربع فى مرسى علم وتعتزم استغلالها فى إقامة مشروع سياحى عملاق يضم مجموعة من الفنادق، وكذلك وحدات سياحية متميزة موجهة للأجانب بشكل أكبر، هذا فضلاً عن أن المجموعة تسعى للحصول على أراض جديدة، والتقدم للأراضى المطروحة حالياً من هيئة المجتمعات العمرانية بنظام الشراكة بالقاهرة الجديدة، حيث من المنتظر أن تعلن «رؤية» عن مشروع سكنى جديد خلال هذا العام لعملائها الحاليين والمستقبليين.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
