تمويل من البنوك و200 ألف جنيه من صندوق حكومي.. تطور هام يحل أزمة الإيجار القديم نهائيا | ما القصة؟

ملف الإيجار القديم يحظى بمتابعة واسعة من ملايين المواطنين، سواء الملاك أو المستأجرين، في الوقت الذي تقدم خبير التمويل والاستثمار، الدكتور عز الدين أحمد محمد حسنين، بمبادرة لإنهاء أزمة الإيجار القديم.

قانون الإيجار القديم

يأتي ذلك بعدما بدأ العمل بالقانون رقم 164 لسنة 2025، والذي حدد فترة انتقالية 7 سنوات للسكني و5 للتجاري، تنتهي بالإخلاء الإجباري، حيث تظهر الحاجة لمبادرة تضمن "حق البقاء" للمستأجر و"حق رأس المال" للمالك، وفقا لمبادرته.

دخول البنوك في ملف قانون الإيجار القديم

الخبير في التمويل والاستثمار، أوضح أن الهدف من المقترح، هو تحويل العلاقة الإيجارية من "عقد استهلاك" إلى "صك ملكية" عبر وسيط تمويلي (البنوك)، بما يضمن للمالك الحصول على قيمة عادلة فورية، وللمستأجر الاستقرار النهائي، وللدولة السلم الاجتماعي.

مثلث لحل أزمة الإيجار القديم

المبادرة تعتمد على تمويل بنكي مدعوم، إذ أن المالك يتسلم ثمن الوحدة "كاش" من البنك فورًا، والمستأجر يتحول لمالك ويسدد أقساطًا ميسرة للبنك (قرض تمويل عقاري)، وتدعم الدولة سعر الفائدة (3% متناقصة) وتقدم دعمًا نقديًا مقطوعًا.

حل إشكاليات أزمة الإيجار القديم

وأوضح خبير التمويل والاستثمار، أن هذا المقترح هو الأفضل لجميع الأطراف، نظرًا لأنه يتضمن حلولاً للعديد من الإشكاليات كالآتي:

1. بديل للإخلاء: يحمي المستأجر من الطرد بعد انتهاء الـ7 سنوات المقررة في قانون 2025.

2. ثبات القيمة: القسط البنكي "ثابت" بينما القيمة الإيجارية في القانون الحالي تزداد 15% سنوياً.

3. تجديد الثروة العقارية: يسمح للملاك بترميم العقارات المتهالكة بعد الحصول على السيولة، ويشجع البنوك على ضمان وحدات مسجلة ومؤمن عليها.

4. الضمان الاجتماعي: يسمح للأبناء والورثة بالدخول كشركاء في القرض، مما يضمن توريث "الملكية" بدلاً من "المنفعة" المتنازع عليها.

الشق الاقتصادي للمستأجر في مبادرة حل أزمة الإيجار القديم

وفيما يخص الجدوى الاقتصادية للمستأجر، والاستفادة العائدة، أوضح عز الدين، أنه بموجب القانون الحالي 2025، فإن المستأجر الذي يدفع 1000 جنيه في الوقت الحالي، سيجد نفسه يدفع حوالي 2,300 جنيه في السنة السابعة (بسبب زيادة الـ 15% السنوية)، وفي نهاية السبع سنوات سيخرج من الشقة.

بينما سيحقق له المقترح الآتي:

1. الفرق بيم القيمة الإيجارية والقسط البنكي بسيط (حوالي 1000 جنيه زيادة في البداية).

2. القسط ثابت (لا يزيد 3% سنوياً)، ما يعني أنه مع التضخم سيصبح "تافهًا" بعد عدة سنوات.

3. يمكن أن تبدأ الأقساط بمبالغ أقل في حدود 1000 جنيه وتزداد تدريجيًا، على أن يكون أول ثلاث سنوات القسط 1000 جنيه ويزداد بداية من السنة الرابعة إلى 1500 ولمدة 3 سنوات ثم الوصول إلى أقساط متساوية بالباقي حتى تمام السداد.

4. الأهم هو "القرار التاريخي": بدلًا من الطرد بعد 7 سنوات، تصبح الشقة ملكك من اليوم الأول.

حل جديد لأزمة قانون الإيجار القديم

المبادرة تقوم على عدة محاور أساسية منها، التقييم العادل للملاك من خلال تشكيل لجان تثمين معتمدة من البنك المركزي المصري لتقييم الوحدات وفقًا لموقعها وحالتها، ويتم خصم نسبة (مثلًا 30%) من القيمة السوقية للوحدة لصالح المستأجر تقديراً لحق الانتفاع التاريخي، ويكون المبلغ المتبقي (70%) هو القيمة التي يمولها البنك لصالح المالك.

وتنص المبادرة على إطلاق مبادرة تمويل عقاري مخصصة بفائدة مدعومة 3% على غرار مبادرات سكن لكل المصريين، تمتد فترة السداد من 20 إلى 30 سنة لضمان انخفاض قيمة القسط الشهري ليكون قريباً من القيمة الإيجارية العادلة، ويتعاون ويدعم الصندوق الاجتماعي مع البنوك المشتركة في المبادرة بدعم 10% للوحدات المقيمة بسعر السوق حتى مليوني جنيه، و20% للوحدات حتى مليون جنيه، ولحد أقصي 200 ألف جنيه.

ولم تتجاهل المبادرة التضامن العائلي، حيث تتيح للأبناء حتى الدرجة الثانية بالدخول كـ"شريك متضامن" في القرض لضمان السداد واستمرارية الملكية لهم.

صندوق حكومي

كذلك، يمكن إنشاء صندوق حكومي (صندوق رد الأعباء العقارية) يتولى سداد الأقساط عن الفئات التي يثبت بحثها الاجتماعي عدم قدرتها (المطلقات، الأرامل، العجزة، أصحاب المعاشات الضمانة).

المزايا الاقتصادية والاجتماعية لمبادرة حل أزمة الإيجار القديم

أما بشأن المكاسب المحققة لكل من المالك والمستأجر والدولة، فجاءت كالتالي:

يستفيد المالك بالحصول على سيولة مالية فورية (كاش) تمكنه من استثمارها، بدلًا من أصل "مجمد" لا يدر دخلًا،

أما المستأجر، فيتحول من "مستأجر مهدد" إلى "مالك" شرعي، مع توريث الوحدة للأبناء دون عوائق قانونية.

وتحقق الدولة عوائد اقتصادية من خلال تنشيط القطاع المصرفي، وتحديث الثروة العقارية، وقف النزاعات القضائية، وحصر دقيق للثروة العقارية.

مقترح "مادة قانونية" تكميلية

وطالب الدكتور عز الدين حسنين من خلال المبادرة، بتشريع قانوني تكميلي يتيح للمستأجر أو المالك طلب إنهاء العلاقة الإيجارية الخاضعة للقانون القديم عن طريق نظام “التمويل التعويضي”، وفي هذه الحالة تلتزم الجهات المصرفية بتوفير التمويل اللازم للمالك، على أن تنتقل الملكية للمستأجر بمجرد سداد أول قسط، وتوضع الوحدة تحت الرهن العقاري لصالح البنك حتى تمام السداد.