كيف تتغير قيمة الإيجار القديم؟.. لجان الحصر تطبق معايير جديدة مع مراعاة المستأجرين القدامى

الإيجار القديم، ضمن إطار تنظيم العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر، وبموجب ما نص عليه قانون الإيجار القديم، تستعد كل المحافظات لتشكيل لجان مختصة بحصر وتقسيم المناطق السكنية المؤجرة الخاضعة لأحكام هذا القانون، في خطوة تأتي تنفيذًا لما ورد في المادة الثالثة من القانون، التي نصّت على تشكيل تلك اللجان بقرار من المحافظ المختص.

تقسيم المناطق السكنية حسب المستوى الاجتماعي والمعماري

وفقًا لنص المادة، تتولى هذه اللجان تصنيف المناطق إلى 3 فئات رئيسية: متميزة، ومتوسطة، واقتصادية، ويُشترط في هذا التصنيف أن يُراعى عدد من الضوابط والمعايير الدقيقة، تشمل طبيعة الموقع الجغرافي والمنطقة والشارع الذي يقع فيه العقار، إضافةً إلى مستوى البناء ونوعية المواد المستخدمة في الإنشاء.

كما تشمل المعايير التي تأخذها اللجان في الاعتبار، مدى توافر المرافق الحيوية بالعقار، مثل المياه والكهرباء والغاز والتليفونات، بالإضافة إلى توفر خدمات النقل وشبكات الطرق والمواصلات، إلى جانب الخدمات الصحية والتعليمية والاجتماعية المتوفرة في كل منطقة.

مدة محددة لإنجاز الحصر وتقرير المحافظ يُنشر رسميًا

ومن بين المحددات المهمة أيضًا، القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية التي تخضع لأحكام قانون الضريبة العقارية الصادر بالقانون رقم 196 لسنة 2008، والتي تقع ضمن ذات النطاق الجغرافي، ما يساهم في تشكيل صورة واقعية وشاملة عن الوضع العقاري في كل منطقة.

ومن المنتظر أن يصدر رئيس مجلس الوزراء قرارًا يحدد القواعد والآليات التي ستعمل بموجبها هذه اللجان، ووفقًا لما ينص عليه قانون الإيجار القديم، فإن المهلة الزمنية المقررة لإنجاز هذه المهمة هى 3 أشهر من بدء العمل بالقانون، مع إمكانية تمديدها لمرة واحدة فقط بنفس المدة، وذلك بقرار من رئيس الوزراء أيضًا.

وبعد انتهاء أعمال اللجان، يصدر المحافظ المختص قرارًا رسميًا بنتائج الحصر والتقسيم، على أن يتم نشره في جريدة «الوقائع المصرية»، ويُعلن كذلك في مقار وحدات الإدارة المحلية داخل كل محافظة لضمان إبلاغ المواطنين بالمخرجات بشكل مباشر وشفاف.

ضوابط تشكيل لجان حصر المناطق المؤجرة بالنظام القديم

ووضع تعديل قانون الإيجار القديم، عددا من الضوابط التي يتم من خلالها تحديد قيمة الأجرة في كل منطقة، وبينها الموقع الجغرافي، ومستوى البناء ونوعه، وغيرها من العوامل.

وتنص المادة 3 من تعديل قانون الإيجار القديم على: تشكل بقرار من المحافظ المختص لجان حصر فى نطاق كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التى بها أماكن مؤجرة لغرض السكني الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق متميزة، متوسطة، اقتصادية، على أن يُراعى فى التقسيم المعايير والضوابط الآتية:

1- الموقع الجغرافي ويشمل طبيعة المنطقة والشارع الكائن به العقار.

2- مستوى البناء ونوعية مواد البناء المستخدمة ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة.

3- المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة من مياه وكهرباء وغاز وتليفونات وغيرها من المرافق.

4 - شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة.

5- القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم ١٩٦ لسنة ٢٠٠٨، الكائنة في ذات المنطقة. ويصدر قرار من رئيس مجلس الوزراء بقواعد ونظام عمل هذه اللجان.

موعد انتهاء لجان حصر وحدات الإيجار القديم من أعمالها

وتنتهى هذه اللجان من أعمالها خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بهذا القانون، ويجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء مد مدة الانتهاء من أعمالها لمدة واحدة مماثلة، ويصدر قرار من المحافظ المختص بما تنتهي إليه اللجان يتم نشره فى الوقائع المصرية ويعلن بوحدات الإدارة المحلية فى نطاق كل محافظة.

يشار إلى أنه بدأ قبل أيام العمل بتعديل قانون الإيجار القديم، بعد تصديق الرئيس، ونشره في الجريدة الرسمية، وكانت أولى خطوات التطبيق زيادة القيمة الإيجارية لجميع الوحدات السكنية، لتصبح 250 جنيها، لحين انتهاء لجان الفحص من تقدير قيمة الأجرة حسب كل منطقة.

تفاصيل زيادة الأجرة الشهرية في شأن الإيجار القديم مع بدء تطبيق القانون

يأتي ذلك تفعيلا لنص المادة 4 من تعديل قانون الإيجار القديم على أنه: اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون والكائنة في المناطق المتميزة بواقع عشرين مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره ألف جنيه، وبواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن الكائنة بالمنطقتين المتوسطة والاقتصادية وبحد أدنى مبلغ مقداره أربعمائة جنيه للأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة، ومائتين وخمسون جنيها للأماكن الكائنة في المناطق الاقتصادية.

ويلتزم المستاجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، لحين انتهاء لجان الحصر المشار إليها بالمادة 3 من هذا القانون من أعمالها، بسداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون بواقع 250 جنيه شهريًا، علي أن يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بدءا من اليوم التالي لنشر قرار المحافظ المختص المنصوص عليه بالفقرة الأخيرة من المادة 3 بسداد الفروق المستحقة إن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها.

زيادة الإيجار للوحدات المؤجرة غير الغرض السكني

كما تنص المادة 5 من تعديل قانون الإيجار القديم على أنه: اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية.

وحدد تعديل قانون الإيجار القديم قيمة الزيادة السنوية في الأجرة، بواقع 15%، حيث تنص المادة 6 على: تزداد القيمة الإيجارية المحددة وفقًا للمادتين (4، 5) من هذا القانون سنويًا بصفة دورية بنسبة (15٪).