Savills Egypt تتوقع ارتفاعات فى تكلفة البناء وقفزات سعرية في الإيجار
1648 جنيهاً قيمة متوقعة لإيجار المتر في زايد
لا شك أن نجاح طرح شركة بنيان كأول شركة استثمار عقاري للاكتتاب بالبورصة عبر تغطية الأسهم في الطرح الخاص 7 مرات والعام 33 مرة يشير إلى العديد من الدلالات والحقائق التي يجب التوقف عندها وتحليلها .. ففي التقرير التالي نستعرض قضية الاستثمار في المباني الإيجارية باعتبارها النشاط الأبرز للشركة والرافعة الاستثمارية لها في شرق وغرب القاهرة ونجحت خلال سنوات معدودة تحقيق عوائد استثمارية ضخمة من نشاطها في الاستثمار من أجل الإيجار ما جعل من أسهمها استثمارا جاذبا للفوائض المالية . فالشركة بدأت هذا النشاط كونها مستثمر عقاري وليس مطورا وذلك من خلال التخصص في الاستحواذ على عقارات فاخرة مؤجرة بالكامل وفي مواقع بارزة . وانطلاقا من هذه القاعدة ترتفع قيمة أصول الشركة باستمرار من خلال التأجير وسجلت معدل نمو سنوي مركب قوي قدره %154 خلال الفترة من العام المالي 2021 إلى العام المالي 2024 وهو ما يشير إلى أن قطاع الإيجار من القطاعات الرابحة سريعة النمو فقد كشفت مذكرة الطرح العام الأولي لشركة بنيان والصادرة عن شركة مباشر لتداول الأوراق المالية والسندات عن مجموعة من الحقائق التي تشكل في مجملها جاذبية قطاع الاستثمار في مباني الإيجار وقد تم أيضا الاستناد في إعداد مذكرة الطرح إلى تقرير أعدته Savills Egypt حول حالة السوق العقاري في مجال الإيجار خلال السنوات الثلاث المقبلة في ضوء آداء الاقتصاد المصري حيث تشير التوقعات وفق هذا التقرير إلى انخفاض معدلات التضخم تدريجيا من %13.0 خلال العام 2025 إلى %5.3 خلال العام 2029 بينما يصاحب ذلك تراجع سعر الفائدة بالكوريدور من %23.5 خلال العام 2025 إلى %10.3 خلال عام 2029.
مستقبل الإيجار
ومن هذا المنطلق تؤكد كل المؤشرات أن هناك ارتفاعا كبيرا سيحدث في أسعار الإيجارات مدفوعا بالنمو السكاني في القاهرة، مما يزيد الطلب على المساحات الإدارية والتجارية، بالإضافة إلى ذلك فإنه من المتوقع أن تضيف تكاليف البناء المتزايدة هامشا قدره %4.7 إضافيا على معدلات التضخم استنادا لتقديرات Savills Egypt التي تتوقع بأن تندفع أسعارالإيجارات إلى الإرتفاع نتيجة هذه المتغيرات .
وفي ضوء ذلك يتوقع أن يشهد سوق الايجارات في نطاق شرق القاهرة ارتفاعا من 1,530.3 جنيه مصري/المتر المربع خلال العام 2025 إلى 2,522.2 جنيه مصري/المتر المربع خلال العام ،2029 وهو ما يزيد عن مدينة نصر والشيخ زايد، مما يشير إلى أنه موقع مميز في سوق الإيجارات.
وفي نطاق شرق القاهرة فإن أسعار إيجارات مدينة نصر من المتوقع أن ترتفع من 535.6 جنيه مصري/المتر المربع خلال العام 2025 إلى 882.8 جنيه مصري/المتر المربع خلال العام ،2029 مما يعكس نمواً مستقراً مدفوعاً بالطلب والتضخم. بينما في نطاق غرب القاهرة – فإن أسعار الشيخ زايد تسجل فارقا بين الإيجار للمساحات الداخلية الذي يتوقع أن يرتفع من 1,000. جنيه /المتر المربع خلال العام 2024 إلى1,648.2 جنيه /المتر المربع خلال العام 2029 بينما إيجار المساحات الخارجية من المتوقع أن يرتفع من 500.0 جنيه /المتر المربع خلال العام 2024 إلى 824.1 جنيه /المتر المربع خلال العام ،2029 مما يعكس الضغوط التضخمية والموقع الاستراتيجي للشيخ زايد في غرب القاهرة.
سوق العقارات
في عام 2024 سوق العقارات المصري تغير بشكل كبير بسبب مزيج كل من اللوائح والتشريعات الحكومية، وإنفاق البنية التحتية، والقوة الشرائية للعملاء، والاستدامة، والتقدم التكنولوجي، وحتى مع ارتفاع الأسعار في عام 2023 شهد سوق المكاتب تحولات كبيرة فعلى جانب العرض كانت هناك زيادة كبيرة في المساحات المكتبية.
فيما تأثرت الأصول العقارية بالقوانين الجديدة للبناء التي تم تقديمها في أغسطس 2021 والتي تفرض قيودا على ارتفاعات المباني واستخداماتها ومساحتها، خاصة في المدن القديمة مثل القاهرة، وهذه القوانين أدت إلى توقف إصدار تصاريح البناء الجديدة في المدن القديمة، مما دفع الطلب نحو التطوير العقاري بالمدن الجديدة، يضاف أيضا ان القوانين ً الجديدة زادت من رسوم التصاريح مما زاد من تعقيدات التطوير العقاري في المناطق القديمة، وهذه التغييرات أدت إلى زيادة أسعار المنازل بسبب تقييد المعروض، وأثرت سلبا على تقييم الأراضي في المدن القديمة، مما قد يحسن القدرة على تحمل التكاليف على المدى الطويل.
العوامل المؤثرة
لقد تأثر سوق العقارات بعدد من العوامل الاقتصادية، مثل نقص العملات الاجنبية، مما أدى إلى ارتفاع تكلفة الاستيراد، وارتفاع تكلفة البناء، وارتفاع أسعار الطاقة، وارتفاع التضخم، وهو ما أدى إلى ارتفاع العوائد على المشروعات العقارية.
سوق المباني المكتبية ومباني التجزئة
فبالنسبة لسوق المباني المكتبية فإن هناك عجزا مستمر ا بين العرض والطلب في سوق المباني المكتبية، على الرغم من أن العرض ينمو بمعدل نمو سنوي مركب أعلى من الطلب، مما يشير إلى آفاق توسعية قوية.فيما يشهد سوق مباني التجزئة استقرارا في معدلات أسعار الإيجار، بسبب ارتفاع الطلب على العلامات التجارية ميسورة التكلفة، وضغوط التحديات الاقتصادية.
شركات عالمية
كشف التقرير عن ان معظم الشركات العالمية متعددة الجنسيات انتقلت إلى المدن الجديدة، في حين أن العديد من الشركات الصغيرة والمتوسطة لاتزال تستخدم مساحات العمل غير الرسمية، ومن المحتمل أن يتغير ذلك التوجه، وسيكون التغير إلى شرق القاهرة على وجه الخصوص، بسبب القرب من المطار من ناحية ولسهولة الوصول إلى مجموعة أكبر من الموظفين المتعلمين من الطبقة الوسطى من ناحية أخرى.
المساحات الصغيرة
يقوم المطورون ببيع وحدات المكاتب الطابقية، حيث يميلون إلى بيع وحدات صغيرة الحجم بآلية البيع على الخريطة، مما يؤدي إلى عدم قدرة الشركات العالمية متعددة الجنسيات والشركات المحلية الكبيرة على استئجار هذه الوحدات لأنها تتطلب مساحات أكبر.
كما يفضل المطورون التقليديون نموذج البناء- من أجل-البيع لتوليد تدفقات نقدية فورية وتقديم مساحات مكتبية أصغر لتسهيل عملية البيع.ومن المتوقع أن تعود أسعار الإيجارات إلىً المستويات الطبيعية الاساسية المقومة بالدولار بعد عدة تخفيضات لقيمة الجنيه المصري.
وتتصدر كل من منطقة شرق وغرب القاهرة معدلات نمو أسعار الايجارات، مدفوعين بحجم الطلب على مساحات التجزئة، بينما تشير التوقعات المستقبلية إلى زيادات معتدلة بالتزامن مع تقلبات أسعار العملة وتصاعد معدلات الصرف.
ويكشف التقرير البحثي عن أن هناك فجوة كبيرة في معدلات البيع على الخريطة بين كل من الدرجة الأولى والدرجة الثانية بسبب تباين السوق المستهدفة، والمرافق ذات الجدوة الفائقة، وتجربة التسوق المتطورة.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
تابعوا آخر أخبار العقارية على نبض
