«الصفوة للتطوير العمراني».. محفظة استثمارية متنوعة ومشروعات ضخمة (حوار)

صنعت من نفسها نموذجًا فريدًا، ونجحت باقتدار في تنويع محفظة استثماراتها العقارية، استطاعت أن تجعل من اسمها نصيب وتكون ضمن صفوف الكبار شامخة بتاريخها العريق، حازت على ثقة العملاء، وصنعت مجدها بمنتج عقاري منقطع النظير عنوانه الفخامة والتميز، على مدار 29 عاماً تمكنت شركة الصفوة للتطوير العمراني SUD من تنفيذ 25 مشروعًا متنوعًا بمختلف محافظات مصر، شيدت مجتمعات سكنية متطورة ومراكز تجارية ومنتجعات سياحية ومشاريع طبية وتعليمية ورياضية، ضاربة بجذورها الممتدة عبر تاريخها الطويل أروع الأمثلة.

طوّرت من نفسها ونجحت في اقتناء محفظة أراض تقدر بحوالي اتنين مليون متر مربع، حتى صارت واحدة من أهم الشركات في السوق العقاري، تلك المكانة العالية التي وصلت إليها الشركة كانت نتاج جهد متواصل لقيادات مخلصة تعمل دون كلل، وتستهدف الارتقاء بها وجعلها في مصاف الشركات العقارية الرائدة بالسوق، ويأتي على رأسهم الدكتور مدحت شلبي رئيس مجلس إدارة الشركة والدكتور محمد شلبي الرئيس التنفيذي للشركة، الذي يتميز بعقلية استثمارية فذة ويمتلك موهبة القراءة المستقبلية للسوق العقاري واتخاذ القرار المناسب حفاظا على مصالح العملاء ومقدرات الشركة.

يؤمن آل شلبي بأن الكوادر الشابة لديها الكثير من الأفكار المتطورة والخلاقة ومن هذا المنطلق قرر فتح الباب أمام قيادات واعدة تحمل فكرًا جديدًا ومتطورًا.

شركة الصفوة للتطوير

ولا يخفى على أحد التناغم الشديد الذي يتميز به فريق الإدارة في SUD، وروح التعاون وتبادل الخبرات والآراء بين الأعضاء، مما مكن الشركة من اتخاذ القرارات الصائبة في الوقت المناسب، وتقديم منتجات منقطعة النظير واختيار مواقع ساحرة بصفتها من أهم رائدات التطوير العمراني.

شركة SUD تعد واحدة من الشركات القليلة التي تمتلك محفظة متنوعة من المشروعات بالعاصمة الإدارية الجديدة وغيرها وقد بدأت بالاستثمار بالعاصمة منذ أول طرح لها، حيث تمتلك 6 مشروعات مابين السكنية والتجارية والادارية، متمثلة في العاصمة الإدارية الجديدة في كمبوند «كابيتال هايتس 1»، و»كابيتال هايتس 2» و»كابيتال هب 1» ومشروع «هب 2»، ومشروع «فينانشيال هب»، كما تتميز محفظة الشركة بوجود مشروعها المميز بمدينة العبور من خلال كمبوند «هاي سيتي»، و«هاى سيتى مول».

انتشرت مشروعات الشركة في محافظات الدلتا وتحديدًا فى مدينة رأس البر حيث كمبوند «صن ست 1» ومنتجع «صن ست 3” ومنتجع «صن ست 2» بمدينة دمياط الجديدة والذي يضم شقق وفيلات ومول تجاري، وأما أحدث مشروعات الشركة هو كمبوند «The Pearl» بالمنصورة الجديدة ومشروع « SUD Pixel « بالقاهرة الجديدة.

أقرأ أيضًا.. شركة الصفوة للتطوير العمراني.. 29 عامًا من المجتمعات العمرانية المتطوّرة

ولمزيد من التفاصيل في الحوار التالي:

في البداية التقت العقارية الدكتور مدحت شلبي رئيس مجلس إدارة الشركة لسؤاله عن قرائته للمشهد الحالي في السوق العقاري وما مدى جاذبيته للعرب والأجانب وكذلك التحديات التي يواجهها، من واقع خبراته الواسعة داخل هذا القطاع؟

شركة الصفوة للتطوير

السوق المصري سوق قوى وجاذب للاستثمارات واعتبره محط أنظار كل من يمتلك فوائض مالية سواء كانت كبيرة أو صغيرة، وأحيانا يحدث بداخله عدة تحركات أو تقلبات بشكل طبيعي أو غير طبيعي، ولكن تظل الخبرة هي العامل المؤثر في التعامل مع المتغيرات وصناعة العقار بشكل عام، واعتقد أنها هي من تساعد الشركة في المحافظة على مكانتها وحجمها لأن البقاء على القمة أصعب من الوصول إليها، فعامل الخبرة عامل مهم جداً في صناعة التطوير وأتعمد هنا تسميتها صناعه لأن لها مدخلات ومخرجات كما هو معلوم.

ومن هذا المنطلق المطور العقاري صاحب الخبرة تستطيع التعامل معه بكل ثقة واطمئنان، وهذا يرجع إلى مروره بتجارب عديدة منها الناجحة ومنها غير ذلك، ولو نظرنا إلى السنوات الماضية نجد أن كل من صمد أمام التحديات التي اجتاحت السوق سواء كانت في جائحة كورونا أو تغيّر سعر الصرف او حرب روسيا واوكرانيا وتراجع القدرة الشرائية للعميل، فهم يستحقون لقب مطور عقاري ناجح وصاحب خبرة، وأيضاً من يستطيع الحفاظ على شركته ومركزه في الصدارة هو من يمتلك الخبرة في القطاع العقاري.

وأرى أن السوق العقاري في عام 2025 سيكون سوق واعد ومختلف تماماً وسيشهد طفرة عقارية نظراً للتوسع فى تصدير العقار فى ظل أن الاستثمار العقارى المصرى أصبح محط أنظار المستثمرين فى المنطقة والعالم.

والاتجاه السائد الآن لدى المطورين هو تقديم العروض طويلة الأجل وقد لجأ إليها عدد كبير من المطوريين وشاهدنا كبرى الشركات التي سلكت ذلك الطريق لتحريك السوق العقارى ،والتغلب على التحديات، ولاحظنا أن بعض كبار المطورين استفادوا من تلك العروض وآخرين تأثروا سلبًا منها.

وبالتالي استفاد السوق العقاري من خلال عودة واستقطاب المشترين أصحاب القدرات الشرائية التي تراجعت مع ارتفاع التضخم وزياه سعر صرف الدولار مقابل الجنيه، وأن السوق العقارى أسند لهم ميزة التقسيط على المدى الطويل بدل التخفيض في السعر.

في المقابل بعض المطورين أضيروا من طول مدة التمويل والتقسيط طويل الأمد الذي يصل إلى 15 عاما في بعض الأحيان، وهنا أود الإشارة أيضاً إلى أنه يبرز دور الجهاز المصرفي المصري القوي فهو رمانة الميزان في السوق العقاري، ويمتلك معطيات وادوات مختلفة ومرتبطة بالقواعد العالمية، وياتى دور الجهاز المصرفى والبنوك ونتوقع خفض معدل الفائدة فى الفترة القصيرة القادمة لأن المطور في الفترة الأخيرة بدأ يتردد في اللجوء للاقتراض من البنك نتيجة ارتفاع نسبة الفائدة التي وصلت عند حد الـ30 % واعتبر أن هذا تحد كبير أمام المطورين العقاريين، وشركه SUD تعتمد فى تمويل مشروعاتها على التمويل الذاتي.

أقرأ أيضًا.. الدكتور محمد شلبي الرئيس التنفيذي لشركة «الصفوة للتطوير العمراني»: مصر وُضعت على خريطة السياحة العالمية بتوجيهات القيادة السياسية ومجهودات وزارة الإسكان

مطورون عقاريون ينادون بضرورة وجود صندوق لمواجهة الأزمات والتحوط من التقلبات السوقية التي قد تطرأ على القطاع العقاري ما رأيكم؟

بالطبع لابد أن تحرص الشركات على توفير المخصصات وهو لفظ محاسبي و اقتصادي لمواجهة أية مخاطر مثل زيادة أسعار مواد البناء وزياده سعر الصرف وتاخر العملاء عن السداد وغيرها بمعني أنه لابد من أن يكون هناك صندوق تحوط لمواجهة أية تقلبات متمثلة في تغيرات سعرية، ومن أبرز مميزات السوق العقاري المصري أنه سوق قوى وبداخله حجم استثمارات غير محدود و قابل للزيادة وللتطوير، وأنشطته جاذبة وغير محدودة بدليل أن العاصمة الإدارية الجديدة جاءت برؤية ثاقبة من الرئيس السيسى فبداية التخطيط للمشروع كان على مساحه 168 ألف فدان ونتجه الآن نحو الـ220 ألف فدان كمساحة إجمالية للعاصمة بها العديد من المشروعات المتنوعة والخدمات اللوجيستية.

شركة الصفوة للتطوير

واستكمالًا لحديث العقارية مع قيادات «الصفوة للتطوير العمراني” حاورت الدكتور محمد شلبي الرئيس التنفيذي للشركة للكشف عن رؤيته وقرائته لمؤشر التنمية العمرانية في ظل النمو المتزايد الذي يحققه القطاع العقارى في مصر مقارنة بالقطاعات الأخرى؟ وهل سيظل على هذا النمو رغم التحديات التي تواجهه؟

شركة الصفوة للتطوير

الاستثمار العقاري يملك حل أزمات اقتصادية كبيرة، والتطوير العقاري هو جزء كبير من قوام الاقتصاد المصري يتسم بالإيجابية فكلما تحسن القطاع العقاري يتحسن القطاع الاقتصادي بالكامل وذلك يتوافق مع سياسه رئاسه مجلس الوزراء لتحقيق معدلات نمو متزايد من الممكن أن تصل لـ 12 % وتعوض تباطؤ النمو في قطاعات أخري، وهو في النهاية يظهر قوة الاقتصاد ا لمصرى ويسهم في ضبط الأداء الاقتصادي ومعدلات النمو لأنه يتميز بالمرونه.

وماذا يمثل عام 2025 لشركة الصفوة للتطوير العمراني SUD في ظل التحديات الراهنة بالقطاع ؟

في الحقيقة أرغب هنا تسمية عام 2025 بعام التسليمات والوفاء بالالتزامات، وهو بمثابة عام حصاد للمطورين العقاريين في مصر لأنهم بذلوا جهدا غير عادى وخصوصا بعد أزمة كورونا التى بدأت من فبراير 2020 وظلت تداعياتها في السنوات التى أعقبتها وهى كانت سنوات عمل شاق وتحد للخروج من تلك الأزمة وتحويل المحنة لمنحة عقارية نستطيع أن نجني ثمارها، والمطور الذى يمتلك وحدات كاملة الصنع لم يتم بيعها ذلك قمة النجاح، وقد حان الوقت ليجني ثمار جهد سنوات ماضية، وأن المصداقية تكون برؤية الوحدات على الطبيعة وقت التعاقد وهو مايعزز الثقة لدى العميل.

أقرأ أيضًا.. الدكتور محمد شلبي الرئيس التنفيذي لشركة «الصفوة للتطوير العمراني»: التطوير العقاري هو جزء كبير من قوام الاقتصاد المصري

وهل أزمة التمويل مازالت معضله أمام المطور وتمثل التحدى الأكبر في السوق العقارى؟

بالتأكيد التمويل هو التحدى الأكبر الذى يواجهه المطور في السوق العقارى، وليس أمام المطور إلا طريقين يسلكهما لكي يتفادى أزمة التمويل، الطريق الأول هو التمويل الذاتي بمعنى أن المطور يستخدم أدواته وبعض مشروعاته بعمل تيسيرات في البيع تتضمن الكاش في البيع لتمويل باقي مشروعاته إذا كان متوفر لديه ذلك، والطريقة الثانية أن يلجأ للبنوك وعند قدومه على تلك الطريقة لابد أن يضع في دراسته أن ذلك الإجراء هو جزء من التكلفة يضعه أمامه لدراسة التكلفة الزائدة ليستطيع الوفاء مع العميل.

من وجهة نظركم، ما الحلول لمعوقات أزمة التمويل بالوقت الراهن؟

الحل لمشكلة التمويل يأتي من خلال وزارة الإسكان ويترأسها الآن وزير قوى على دراية كاملة بمشكلات القطاع العقارى والحل وهو تقريباً محاكاة لطريقة طرح الأراضى من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة خلال الفترة من عام 2005 و حتى 2010 بأن هيئة المجتمعات العمرانية كان لها نظام سداد مختلف عن النظام الحالى بمقدم سداد كان 10 % بالإضافة إلى بدأ سداد الأقساط بعد 3 سنوات ولمدة 7 سنوات. هذا النظام كان موجوداً بالفعل وهو حل سحري لأزمة التمويل الحالية، وحتى الفائدة على الأقساط لا توجد بها مشكلة في تحملها لأن سدادها على 7سنوات أمر يسير. بالإضافة إلى حل آخر هو التوسع فى المشاركات بين هيئة المجتمعات العمرانية والمطورين.

وما المعوق الأكبر أمام المطور العقاري الذي يجعله يتعثر في التسليمات.. من وجهة نظركم؟

الحالة الموجودة الآن سداد ثمن قيمة الأرض على ثلاث أو أربع سنوات على أن تتم الإنشاءات خلال 4 سنوات، فأصبح المطور العقاري يواجه نوعين من التحديات، الأول هو سداد قيمة الأرض وكذلك الإنشاءات وهو ما ينتج عنه تأخر عن المدة المحددة وبدل من حل المشاكل بعد حدوثها، نشرع في دراستها وحلها قبل أن تبدأ عن طريق إجراءات احترازية بمعنى إعطاء المطور فتره سماح من سداد أقساط الأرض خلال فترة التنفيذ وتلك الطريقة سوف تجعله في غنى عن تمويل البنوك.

المعوق الثاني هو التغير في سعر الخامات والتقلبات التى تطرأ عليه ففي مرحلة ما كان سعر طن الحديد تجاوز ال60 ألف جنيه للطن واعتبر أن الزيادة فى اسعار الخامات من 10 % حتى 15 % سنوياً زيادة مقبولة، أكثر من ذلك معوق كبير، وتلك التقلبات علاجها أن يقوم المطور بالتحوط واستبدال الكاش بأراضي وخامات ممكن تخزينها لمواجهة تلك التقلبات.

أقرأ أيضًا.. مدحت شلبي رئيس مجلس إدارة «شركة الصفوة للتطوير العمراني»: السوق المصري قوي وجاذب للاستثمارات ومحط أنظار كل من يمتلك فوائض مالية

تحدثت عن الحديد في التكلفة، إذا ماذا تمثل نسبة الحديد من قيمة الإنشاءات وكذلك الأسمنت؟

تمثل نسبة الحديد حالياً من التكلفة الإنشائية للمباني بواقع من 40 إلى 45 % من قيمة التكلفة للوحدات الغير مشطبة، ولكن وزنه النسبي يقل في الوحدات التى تم تشطيبها والانتهاء منها بينما الخرسانه يمثل من 20 % إلى 25 % من قيمة التكلفة للمبنى بدون تشطيب.

وهل أتت المشروعات السياحية التى قامت بها الدولة بثمارها في دعم الاقتصاد المصري؟

مصر خلال الثلاثة أعوام الماضية وفي ظل مجهودات وزارة الإسكان وبتوجيهات القيادة السياسية جرى وضع الدولة على خريطة السياحة العالمية، شركات أجنبية ضخّت مليارات الدولارات داخل الاقتصاد المصرى وهذا في مصلحة الاقتصاد، هنا لا أتكلم عن الساحل الشمالي فقط بل هناك مشروعات سياحية في البحر الأحمر وشرم الشيخ و مرسي علم، بمعني أننا لدينا شواطئ بمساحات كبيرة نستطيع أن نتوسع بها في جذب استثمار عالمي وهو ما يساعد في دعم الاقتصاد المصرى ولابد أن يكون لدى المستثمر بصفه عامة رؤية شاملة للاقتصاد لأنه في حالة تعافي الاقتصاد سيأتي ثماره على جميع القطاعات والفئات، والعملية الاقتصادية بمثابة تروس متكاملة فلابد من تركيزنا على دعم الاقتصاد الوطنى بالعلم والدراسة وتحديدًا التركيز على الأجيال القادمة لأنهم هم قاطرة الاقتصاد المصري في الفترة المقبلة.

شركة الصفوة للتطوير

وماذا عن مستهدافات شركة SUD في الفترة المقبلة وما خطة العمل المستقبلية لديكم؟

الصفوة للتطوير العمراني SUD لديها العديد من الاستثمارات بمختلف القطاعات، إلا أنها تمتلك خبرات كبيرة في مجال التطوير العمراني بمختلف أنشطته تصل إلى أكثر من 29 عاماً، نجحت خلال هذه المسيرة في تنفيذ ما يقرب من 25 مشروعاً متنوعاً واستطاعت التواجد بأكثر من فرع لها في 6 محافظات داخل مصر، و5 فروع أخرى خارج مصر بأوروبا وكذلك عن طريق شركات التسويق العقاري في الدول العربية ومنها السعودية والإمارات والكويت وهناك مخطط للتوسع في دول أخرى.

وبالتأكيد شركتنا لها تاريخ طويل ونمتلك محفظة استثمارية متنوعة في مجال التعليم مدارس الصفوة بالمنصورة، وفي المجال الطبي والمجال الزراعى أيضًا، ولكن يظل التطوير العقاري يمثل رقم واحد في استثمارات الشركة، وندرس في الوقت الحالي الدخول إلى الساحل الشمالي وندرس مجموعة من العروض لمساحات كبيرة.

الشركة قامت بإطلاق مرحلة جديدة داخل مشروع «صن ست 3» وهو «نايل فيو» بمدينة رأس البر والذي يتميز بموقعه الفريد حيث أن جميع وحداته تطل على نهر النيل مباشرة، وهو من المشروعات التي تتميز بعائد استثمارى بقيم إيجارية كبير.

حدثنا بالتفاصيل عن مشروعات الشركة في شرق القاهرة والدلتا؟

شركة SUD تعد واحدة من الشركات القليلة التي تمتلك محفظة متنوعة من المشروعات بالعاصمة الإدارية الجديدة وغيرها وقد بدأت بالاستثمار بالعاصمة منذ أول طرح لها، حيث تمتلك 6 مشروعات مابين السكنية والتجارية والادارية، متمثلة في العاصمة الإدارية الجديدة في كمبوند «كابيتال هايتس 1»، و»كابيتال هايتس 2» و»كابيتال هب 1» ومشروع «هب 2»، ومشروع «فينانشيال هب»، كما تتميز محفظة الشركة بوجود مشروعها المميز بمدينة العبور من خلال كمبوند «هاي سيتي», و«هاى سيتى مول».

انتشرت مشروعات الشركة في محافظات الدلتا وتحديدًا فى مدينة رأس البر حيث كمبوند «صن ست 1» ومنتجع «صن ست 3» ومنتجع «صن ست 2» بمدينة دمياط الجديدة والذي يضم شقق وفيلات ومول تجاري، وأما أحدث مشروعات الشركة هو كمبوند «The Pearl» بالمنصورة الجديدة ومشروع « SUD Pixel « بالقاهرة الجديدة.

وكم تبلغ حجم محفظة الأراضي لدى شركة SUD؟

حجم محفظة الأراضي الكبيرة لشركة الصفوة للتطوير العمراني SUD تصل إلى اتنين مليون متر مربع متنوعة بين سكني وإداري وتجاري وطبي وتعليمي في مختلف المحافظات على سبيل المثال وليس الحصر المنصورة، رأس البر، دمياط الجديدة، المنصورة الجديدة، العبور، العاصمة الإدارية الجديدة والقاهرة الجديدة.

شركة الصفوة للتطوير

التسليمات هي سر النجاح في أى شركة عقارية فماذا عن التسليمات لدى شركة SUD؟

الشركة نجحت في تسليم 14 مشروعا بالكامل بنسبة إشغال تصل من 60 % إلى 100 % وهو ما يؤكد على نجاح الشركة في التزاماتها مع عملائها، كما نجحت الشركة في تسليم ما يقرب من 7 آلاف وحدة بين سكني وتجاري وإداري، كما نجحت الشركة في تنفيذ أكبر مساحات من المسطحات الخضراء بكافة المشروعات تصل إلى 400 ألف متر مربع.

وكم يبلغ حجم عملاء شركة الصفوة وخاصة بالخارج؟

حجم عملاء شركة الصفوة 11.5 ألف عميل تم تحرير عقود لهم بالفعل منهم 4 آلاف عميل بالخارج.

في النهاية ما مطالبكم من المهندس خالد عباس رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية؟

نشكر المهندس خالد عباس على المجهودات فوق العادية للنهوض بالعاصمة الإدارية والدعم المتواصل للمطورين و مطلبنا هو تعميم قرار سيادته بزيادة الكثافة السكانية للفدان لتصبح 200 فرد، بدلاً من 180 فرداً على الفدان وذلك لتقليل مساحة الوحدات ولتحقيق رغبات العملاء بوجود مساحات صغيرة تتماشى مع قدرتهم المالية.