«IGI Developments».. أســــــــــــــاس المجتمعات السكنية المتكاملة

م. شريف مصطفى العضو المنتدب لشركة :«IGI Developments»

IGI Developments ستتحول إلى شركة قابضة تضم أذرع للإدارة وأخرى للأندية

900 وحدة نهدف إلى تسليمها في 2024

طرح أحدث مشروعات الشركة بـ “سفنكس الجديدة” على 540 فداناً نهاية 2024.. والشركة تستهدف التوسع في المشروعات غير السكنية

IGI Developments .. 30عامًا من الإنشاءات المبتكرة

«IGI Developments ».. كيان ضخم وضع أسس وقواعد إنشاء المجتمعات السكنية المتكاملة منذ سنوات عدة، وأرسى فلسفة معمارية خاصة هو صاحب الريادة والسبق فيها، ومن ثم يتعين عليه الحفاظ على هذا التاريخ والإنجاز غير المسبوق الذي ساهم في تعزيز محفظة العملاء والتي تصل لاكثر من 30 ألف من المقيمين فعليًا بمشروعات الشركة المختلفة والمتوقع أن يزيد عددهم إلى 60 ألف عقب تسليم جميع الوحدات. . قبل نحو 30 عامًا وضعت « IGI Developments» اللبنة الأولى لمشروعها «جاردينيا بارك» وكان بمثابة نقطة التحول في مفهوم العمران بالسوق المصري، ومن ثم أعيد تشكيل منطقة غرب القاهرة وصياغتها بشكل أكثر حداثة، ومنذ ذلك التاريخ وتعهدت الشركة أنها لن تتنازل عن الجودة والابتكار في جميع مشروعاتها.

ولعل خبرات «IGI Developments» في السوق ما هي إلا امتدادًا لخبرة وتاريخ «المجموعة الدولية للاستثماراتIGI» والتي خاضت صناعات متعددة تركت بصمة مميزة خلال 80 عامًا محققة العديد من العلامات البارزة في عالم التشييد والبناء بداية من جاردينيا بارك عام 1995 مرورًا بحي الأشجار عام1997وجاردينيا بارك 2 وجاردنيا سبرينج ومن ثم مشروع أشجار سيتي وأشجار هايتس وسيتي سنترال وصولًا إلى جاردن جيت وسكايلا في 2023، وأخيرًا رغبتها التوسعية في الساحل الشمالي التي ترى أنها مستقبل الاستثمار السياحي، وهو ما كان له دورا كبيرًا في اكتساب ثقة العملاء وتصنيفها منذ انطلاقها ضمن كبار مطوري القطاع العقاري.

هذا التاريخ الطويل الذي تخـــلله العديد من النجاحات والإنجازات، كان بمثابة تحد خاص للمهندس شريف مصطفى العضو المنتدب لشــــركة “IGI Developments”، الذي قبل خوض غمار التجربة متسلحا بقدرات استثنائية على قراءة المشهد العقاري ورسم فلسفة خاصة أساسها الحفاظ على مسيرة الشركة وترسيخ ريادتها لدى المتعاملين سواء عملاء أو مؤسسات حكومية.

«العقارية» التقت المهندس شريف مصطفى العضو المنتدب لشركة «IGI Developments»، الذي أكد على أن السوق العقاري يتميز باستمرارية قدراته الشرائية في ظل الزيادة السكانية المستمرة.

وتطرق «مصطفى» إلى مشروع «رأس الحكمة» والذي أكد أنه صفقة ضخمة ستغير خريطة السوق العقاري المصري، في ظل دخول صندوق ضخم الصندوق السيادي لـ “أبو ظبي”، وهو ماســــيمثل نقلة نوعية في المنتج العقاري وحتى طبيعة العملاء الستهدفة للسوق المصري..وكشف العضو المنتدب لـ “IGI Developments” عن نية الشركة التوسع في الساحل الشمالي حيث تبحث حاليًا عن فرصة استثمارية جديدة ، كما أننا نستهدف توقيع اتفاقية شراكة لتطوير مشروع تجاري بشرق القاهرة.. وإلى نص الحوار

في البداية “IGI Developments” تمتلك تاريخًا طويلًا من تطوير المجتمعات السكنية المتكاملة في مصر يقطنها حاليًا أكثر من 30 ألف نسمة، هل لك أن تطلعنا على المسيرة الناجحة لهذه الشركة؟

بالفعل تمتلك شركة “IGI Developments” تاريخًا قويًا حيث تعد امتدادًا لخبرات الشركة القابضة الدولية للإستثمارات المالية “IGI” و”عائلة شتا” التي يعود تاريخ عملها إلى عام 1942، وقامت بتنفيذ مشروعات متنوعة في قطاعات مختلفة مثل النسيج والأغذية والصناعة والإسكان والبترول والإنشاءات.

وشركة “IGI Developments” من أولى الشركات التي ساهمت في نشر مفهوم المجتمعات السكنية المتكاملة في السوق المصرية في منتصف تسعينيات القرن الماضي وكان لها دور كبير بفضل مشروعاتها المميزة في تنمية المدن الجديدة آنذاك وجذب الكتل السكانية إليها مثل “جاردينيا بارك” وكذلك “حي الأشجار”والذي يعد أشهر مشروعات مدينة السادس من أكتوبر يليهم “جاردينيا بارك II”، “جاردينيا سبرينجز”، “أشجار هايتس” و”أشجار سيتي”.

وسلمت “IGI Developments” على مدار 30 عامًا 8 مشروعات، حيث يتخطى عدد سكان مشروعاتها 30 ألف نسمة حاليًا، بما يعادل 7000 أسرة، ليصل عدد الأسر عند الانتهاء من تسليم جميع الوحدات إلى 15 ألف أسرة أي ما يقرب من 60 ألف نسمة.

وأود الإشارة هنا إلى أن IGI Developments لم تعد شركة تطوير عقاري فقط بل في طريقها إلى التحول لشركة قابضة ستضم أزرع مختلفة منها شركة لإدارة الأصول وأخرى للتشغيل والصيانة وشركة أندية أنشات فعليًا خصوصًا ونحن نخطط لإنشاء وتطوير عدة أندية بمشروعاتنا.

لازال القطاع العقاري يثبت أنه الوعاء الاستثماري الأفضل والأقوى لحفظ الأمول، لكن الحقيقة تؤكدا أنه لازال يعاني من بعض التحديات، هل لك أن ترصد لنا واقع السوق العقاري المصري حاليًأ؟

السوق العقاري في مصر يتميز عن غيره من الأسواق بأنه الأكثر طلبًا في ظل حجم الزيجات المقدر بمليون زيجة، إضافة إلى 2.5 مليون ونصف زيادة سكانية سنويًا، وهو ما يتبعه طلب حقيقي لا ينضب أبدًا، ورغم التحديات التي أحاطت بالسوق خلال عام 2023 إلا أنه أثبت مقدرته على الصمود في وجه أي تحد أو عوائق، ولابد من الإشارة إلى أن ارتفاع أسعار العقارات أثر على القدرة الشرائية للعملاء الذي أصبحوا يتجهون إلى المساحات الصغيرة بدلًا من الكبير، وفي نفس الوقت ارتفع معدل الإقبال على الوحدات جاهزة التسليم بغرض الاستثمار من قبل العملاء.

وأنا أرى أن السوق العقاري قادر على ضبط نفسه سعريًا مثلما حدث من قبل، وستصبح الزيادة السعرية أمرًا متقبلًا الفترة المقبلة، ولابد من التوضيح أن الإيرادات لم تعد المعيار الأمثل للحكم على نجاح شركة عقارية من عدمها بل الأرباح، لأنه كلما ارتفعت الإيرادات زادت التكاليف على الشركة العقارية، إضافة إلى عنصر الربح هناك عامل أخر للحكم على نجاح الشركة وهو مقارنة ما نفذ من إنشاءات حالية بالعام الماضي.

وأؤكد أن السوق العقاري لا يزال يواجه العديد من التحديات التي تم طرحها في العديد من المحافل وقد تم إيجاد حلول لبعضها والبعض الأخر لم يزل يحتاج إلى حلول، وسيواصل مسيرته وسيستمر الطلب على العقار، وهذا يجب أن يتبعه وجود بعض الدعم للمطور حتى لا نفقد ميزة أن العميل يرغب في الاستثمار بالعقار دومًا.

هذا يدفعنا إلى طرح سؤال، ما هي التحديات التي تجابه المطورين في المرحلة الحالية؟

بالفعل هناك مجموعة من التحديات المحيطة بالسوق العقاري حاليًا يأتي على رأسها ارتفاع تكاليف البناء وضرورة التعاون خاصة مع مكاتب الاستشارات الهندسية الأمر الذي يؤدي إلى محاولة وجود توازن بما يريده العميل وبما لا يؤثر على أداء المطور..ومن الصعوبات الأخري عدم اتخاذ أي أليات فيما يتعلق بالتمويل العقاري للوحدات تحت الإنشاء، وهو ما نتج عنه أن المطور أصبح هو المنفذ والممول في نفس الوقت الأمر الذي يحمله الكثير من الأعباء عليه.

ايضًا مسألة تصدير العقار، فإجمالي متحصلات دول العالم من التصدير حوالي 250 مليار دولار وحصة مصر منها حوالي 2 % وهي نسبة ضئيلة للغاية مقارنة بحصص الدول الأخرى، وبالتالي فهذا الملف يحتاج إلى آليات وحلول سريعة لزيادة نسبة حصة مصر عن هذه النسبة التي لا تتماشى مع المقومات التي تتمتع بها الدولة، كما أن السوق شهد كذلك موجة من التحوط مع عدم استقرار سعر الصرف وزيادة معدلات التضخم سواء من ناحية العميل الذي تحوط نتيجة شعوره بالقلق على مدخراته والخوف من الخسارة، وكذلك التحوط من المطور الذي اضطر أن يربط سعره بزيادة سعر الدولار أمام الجنيه المصري.

وعلى الرغم من التحديات التي واجهت السوق العقاري في الأونة الأخيرة إلا أن العديد من المطورين العقاريين تمكنوا خلال العام الماضي ومع بدايات عام 2024 من تحقيق أرقام طموحة في المبيعات على الرغم من زيادة معدلات التضخم وتكاليف مواد البناء، ولابد من الإشادة بقرار الدولة فيما يتعلق بالسماح للأجانب بالحصول على الإقامة والجنسية مقابل تملك العقار، هذا بدوره فتح الباب أمام ما يقرب من 10 ملايين شخص من مختلف الجنسيات في مصر لتقنين وضعهم خصوصًا وأن بعضهم أصبح يمتلك أعمال فعلية على أرض مصر، لكن يتبقى أمرًا هامًا هو أن تسمح الدولة للمطور بالبيع خارج مصر بالدولار، فهذا يحقق هدفان يساعد الدولة من جانب في توفير العملة الصعبة وفي نفس الوقت يمكنهم من التحوط ضد زيادة التكاليف.

مع تحرير سعر الصرف أثير الحديث عن انخفاض أسعار العقارات، هل تعتقد أن سعر العقار سينخفض في الفترة المقبلة؟

شهد عام 2023 زيادة في أسعار العقارات ما بين 70 % إلى 90 %، وأنا أري أن أسعار العقار لن تنخفض بل ستستقر فترة من الزمن عند المستويات التي وصلت لها، لتعاود ارتفاعها بنسب منضبطة بعيدًا عنما شهده السوق بالعام الماضي خلال الاشهر القادمة في ظل استقرار الاوضاع الاقتصادية، فالعقار المصري كان ولا يزال مصدر الامان لمواطن المصري ووسيلة الادخار الأمثل له وليس من المتوقع أن يحدث انخفاض لاسعاره تماماً.

أصداء مشروع «رأس الحكمة» الذي أزاحت الدولة عنه الستار في فبراير الماضي تدوي في جنبات القطاع العقاري حتى اليوم، والسؤال كيف ستغير هذه الصفقة شكل السوق العقاري المصري الفترة المقبلة؟

مشروع «رأس الحكمة» بين الجانب المصري والإماراتي تعد من أهم الاتفاقيات التي أبرمت بهذا السوق الواعد، فهذه الصفقة لا تعدد اتفاقية على بيع قطعة أرض، ولكنها اتفاقية شراكة طويلة المدى لأن الدولة ستستفاد منها بشكل كبير جدا خاصة بعد أن نجحوا في جذب صندوق بحجم الصندوق السيادي بأبو ظبي الذي يمثله الشركة القابضة «إيه دي كيو» والذي يمتلك حجم كبير من الاستثمارات تتخطى 150 مليار دولار.

وأنا لديّ يقين كامل بأن هذه الصفقة لن تغير شكل الساحل الشمالي فقط بل السوق العقاري المصري بأكمله في ظل ما ستجلبه من أفكار عقارية جديدة بمعايير عالمية.

“IGI” لها تجربة عقارية رائدة في غرب القاهرة منذ تسعينيات القرن الماضي، ولازالت مستمرة في عملية التنمية والتطوير، كيف حافظت الشركة على مسيرتها في ظل التحديات التي أحاطت بالسوق العام الماضي؟

في ظل ظروف السوق التي كانت قاسية الفترة الماضية، تبنت IGI Developments استراتيجية قائمة في الأساس على عدم إطلاق أي مرحلة بيعية بأي مشروع إلا إذا تم التعاقد مع مقاول المشروع.

نتج عن هذه الاستراتيجية طرح الشركة لمشروعات جرى تنفيذ 25 % بالفعل من الأعـــمال الإنشائية بعد توقيع عقود المقاولات لها العام الماضــي وهو ما يعني تحقــــيق عملية التحــــوط جزئيًا، ونصيحتي لأي شركة عقارية في الوقت الراهن هو ألا تطـــلق مرحلة جديدة بمشروعاتها إلا مع توقيع عقد مقـــاولاتها، وعقب تطبيق هذه الاستراتيجية تمكنت IGI Developments من إطلاق مشروع جاردن جيت بنجاح، كما وفرت حملة “براحتك” لدعم العملاء من خلال توفير تيسرات للسداد بطريقة مرنة بمختلف مشروعاتها.

الاستمرارية أمرًا هامًا للنجاح و “IGI” من الشركات الهامة التي لها مستهدف تسعى إلى تحقيقه، والسؤال ما هو مستهدف الشركة التوسعي في العام الحالي؟

بالفعل نحن نحافظ على مسيرة كيان ضخم له باع طويل من التطوير في غرب القاهرة، لذلك فإن الشركة لديها خطة توسعية قائمة على 3 محاور، الأول خاص بالمشروعات القائمة بالفعل وحققت الشركة من خلالها نجاحًا لافت للنظر، وهو ما دفعها للتوسع بها عبر الحصول على قطع أراضي مرتبط بها ومن ثم ضمها للمشروع وخير مثال على ذلك مشروع “أشجار سيتي” فالمشروع كان مساحته 150 فدانًا لكن توسعنا به بإضافة مساحات بنائية أكبر وهذا بدوره أتاح لنا إمكانية التنوع في المنتجات التي يقدمها المشروع. أما المحور الثاني خاص بالمشروعات غير السكنية فلدينا حاليًا مشروعان تم اطلاق احدهما بحدائق أكتوبر والثاني في موقع مميز بوصلة دهشورسيتم اطلاقه قريبًا وسنقدم بهما مشروعات غير سكنية ما بين محلات تجارية وعيادات ومكاتب.

والمحور الثالث خاص بالأراضي الجديدة ونحن بصدد توقيع عقد تقنين أوضاع 540 فدانًا بمدينة سفنكس الجديدة على موقع متميز بواجهة على الطريق الصحراوي وأخرى على التوسعات الشمالية، والمشروع حاليًا في مرحلة التصميم ومن المقرر طرح أولى مراحله نهاية 2024، وهو مشروع منخفض الكثافة بوحدات متميزة وهذا ما يفتح أمامنا الباب لإرضاء مختلف الشرائح من العملاء.

كما نبحث حاليًا عن قطعة أرض جديدة في الساحل الشمالي، خصوصًا ونحن نمتلك محفظة عملاء تبلغ 40 ألف مواطن وهي تمثل ذخرًا لنا وتحفزنا على اتخاذ هذه الخطوة، كما تستهدف الشركة تسليم ما بين 850 إلى 900 وحدة طبقًا للبرامج الزمنية للتنفيذ والتسليم خلال 2024، وتمكنت الشركة بالفعل من تنفيذ 700 عملية بيعية منذ بداية العام وحتى الآن، وجاري حاليًا عمليات البيع بمختلف المشروعات، لابد أن اشير أيضًا إلى أن مبيعات الشركة خارج مصر تمثل 35 % من مبيعاتها، هذا ونستهدف أيضا تطوير مشروع تجاري بالشراكة في التجمع الخامس.

تناولــــــت في مطـــــلع حـــوارنا الحـــــديث عن أن “IGI Developments” ستتحول إلى شركة قابضة، ولدى الشركة تجربة في إنشاء شركة للإدارة والتشغيل، هل تتوقع نجاح الشركة في تحولها إلى قابضة خصوصًا مع توسع عدد الشركات التي يتضمها وهو ما يتطلب نوعًا من الإدارة الخاصة؟

بالفعل طالما كنا نمتلك الإرادة للنجاح فالإدارة ستكون أمرًا هامًا، خصوصًا كما ذكرت سابقًا وأننا لسنا شركة حديثة العهد بالسوق العقاري، لكننا لنا باع طويلًا في القطاع وبالحديث عن شركات المجموعة الحالية فـ “IGI Holding” تمتلك ذراع مقاولاتي وهي شركة “جينزا” للمقاولات من الفئة الأولى ولها مشروعات ضخمة مثل مستشفى 75375 وجامعة النيل ومشروعات أخرى شرق وغرب القاهرة.

وبالنسبة لشركة الإدارة فقد أنشأناها عقب توسع الشركة في مشروعاتها والتالي كان لابد من إضفاء قيمة مضافة على ما يمتلكه العميل من ثروة عقارية وأنا مؤمن بأن أي مطور عقاري عليه إنشاء شركة لإدارة وتشغيل أصوله أو عليه الاستعانة بشركة ذات خبرة كبيرة يرتبط بها منذ بدء خطواته الأولى في القطاع العقاري..ولا بد لشركات التشغيل أن تكون على دراية بتصميمات المشروع والبنية التحتية والخامات المستخدمة وأنظمة الحريق والري وأماكن إنتظار السيارات، وذلك حتى تطمئن أن هذه المميزات ستتيح للعملاء أقل استهلاك في وحدته وهذا ما يساهم في تحقيق الاستدامة ورضا العميل في نفس الوقت، كما أن شركات التشغيل لابد وأن يكون لها كيان منفصل وإدارة مالية منفصلة وقواعد حاكمة في التعامل مع العملاء، وأن يكون شغلها الشاغل تحقيق رضا العملاء.

وقد حرصت IGI عند إنشاء شركة التشغيل على الاستعانة بأفضل الكوادر في هذا القطاع داخل وخارج مصر، وأن يكون هناك نظام واضح للإدارة والتشغيل مع وجود خطوط ساخنة طول أيام الأسبوع إضافة إلى التطبيق الذكي Community App لتلبية رغبات العملاء، وهذا ما سينتج عنه في نهاية الأمر تحقيق عنصر جذب للمشروع.

ولابد من التشديد على أن شركات التشغيل تحتاج إلى بنية تكنولوجية قوية فحي مثل “الأشجار” به 3500 وحدة ما بين فيلات ووحدات ومناطق خضراء وحاليًا جاري تسليم أخر مرحلة به على أن تكون خلال العام الحالي والمقبل، وبذلك نكون انتهينا منه بشكل كامل منذ طرحه في التسعينيات، ونحن بصدد توقيع العديد من الاتفاقيات مع شركات مختلفة لرفع كفاءة المشروع وإدارة الأصول الموجودة به للحفاظ علي استثمارات العملاء وتحقيق أعلى عائد استثماري لهم.

أخيرًا، في ظل الظروف الحالية، هل ترى أن التوقيت الحالي هو الأنسب لاتخاذ العميل قرار الشراء، وما هي الاعتبارات التي عليه وضعه في اعتباره عند اتخاذ قرار الشراء؟

أنا أرى أن اتخاذ المشتري قرار الشراء في الوقت الراهن أفضل الحلول نظرًا لأن العقار يمثل أحد أفضل الأوعية الاستثمارية حفظًا لقيمة الأموال، ولأن الأسعار لن تنخفض حتى لو استمرت ثابتة لفترة من الزمن، والإصلاحات الاقتصادية التي تقوم بها الدولة حاليًا هي التي ستوضح هل سترتفع الأسعار أم ستظل على الوتيرة الحالية.

والعميل مطالب بالنظر إلى المطور والشركة العقارية التي يتعامل معها، خصوصًا وأن التسليم في الموعد حتى وإن أصبح حاليًا أمرًا صعبًا بعض الشئ في ظل التضخم الحالي، لكنه ليس الفيصل فالأهم هي عملية إدارة المشروع بعد تسليمه والتي تضع قيمة مضافة على وحدة العميل، كما أن العائد على الوحدة التي يقتنيها العميل تعتبر هي الأخرى عاملًا هامًا عند اتخاذ قرار الشراء سواء أكان بغرض الاستثمار او غيره.