كيف استفاد السوق العقاري المصري من تعويم الجنيه؟ (تقرير)

أحدث قرار البنك المركزي المصري بتعويم الجنيه المصري مقابل الدولار الأمريكي خلال الربع الأول من هذا العام، نقلة في الانطباعات السائدة حول قطاع المساحات المكتبية في القاهرة، وفقًا لتقرير شركة "جيه أل أل" المتخصصة في مجال الخدمات المهنية والمتخصصة في إدارة العقارات والاستثمارات.

وبحسب التقرير، فإنه من المتوقع أن يخلق قرار البنك المركزي المصري، فرصًا للتحسن والنمو على المدى الطويل، مشيرًا إلى أنه في ظل استقرار ظروف السوق ونمو الثقة في الأعمال، فإن القاهرة تستعد إلى دخول نحو 540 ألف متر مربع من المساحات المكتبية الجديدة إلى السوق في النصف الثاني من العام.

وتتركز معظم تلك المساحات في العاصمة الإدارية الجديدة والقاهرة الجديدة، على رغم التأخيرات في التسليم التي قد تواجه بعض المشاريع نظراً إلى بطء حركة البناء أو صعوبات التأجير، وخلال الربع الثاني، سُلم نحو 15 ألف متر مربع من المساحات المكتبية، مما أسهم في رفع إجمالي المعروض إلى ما يزيد على مليوني متر مربع.

الإيجارات في القاهرة

أفاد التقرير، بارتفاع معدلات الطلب على المساحات المكتبية الكبيرة التي تراوحت بين 2000 و5000 متر مربع، مع استمرار الطلب على المساحات العالية الجودة من الفئة "أ" في النمو نظراً إلى محدودية المتوفر منها، وجذبت القاهرة الجديدة، التي تعرض عدداً أكبر من المساحات المكتبية عالية الجودة، معظم الطلب بسبب رغبة المستأجرين الحاليين إما في التوسع أو في نقل مقراتهم إليها.

وأشار إلى أن متوسط الإيجارات في عموم القاهرة انخفض بنسبة اثنين في المئة ليصل إلى 356 دولاراً للمتر المربع سنوياً، وشهدت إيجارات المساحات المميزة انخفاضاً سنوياً بنسبة ستة في المئة، إلا إنها ظلت مستقرة مقارنة بالربع السابق عند 480 دولاراً للمتر المربع سنوياً.

السوق العقاري المصري

يقول أيمن سامي، رئيس مكتب "جيه أل أل - مصر": "يعد قطاع العقارات في مصر من بين أكبر القطاعات المساهمة في الاقتصاد المصري، إذ واصل أداءه القوي خلال الربع الثاني من هذا العام مقارنة بمختلف القطاعات، وأدى قرار البنك المركزي بتعويم الجنيه المصري إلى تحقيق الاستقرار الذي طال انتظاره للسوق، مما أسهم في حدوث نقلة في الشعور العام المسيطر على الشركات، وهذا انعكس في تسليم مساحات كبيرة لمنافذ التجزئة بالقاهرة إلى جانب الصعود غير المسبوق في أسعار البيع والإيجارات لقطاع الوحدات السكنية، وعلى رغم التأخيرات التي شهدتها المشاريع نظراً إلى الأوضاع السائدة في السوق، ويمثل ذلك مؤشراً إيجابياً على استمرار نمو سوق العقارات مع مواصلة الحكومة تركيزها على التوسع في بيئة الاستثمار".

وأشار التقرير إلى أن قطاع منافذ التجزئة بالقاهرة شهد إنجاز نحو 102 ألف متر مربع من إجمالي المساحة القابلة للتأجير، وبذلك يصل إجمالي المعروض إلى ما يناهز 3.14 مليون متر مربع، ومن المتوقع إنجاز مساحة إضافية تبلغ 300 ألف متر مربع في قطاع منافذ التجزئة خلال الفترة المتبقية من العام مع هيمنة مراكز التسوق الصغيرة على المعروض المستقبلي.

وتصب آليات السوق الحالية في مصلحة المستأجرين بظل استعداد الملاك للإسهام في النفقات الرأسمالية والنفقات التشغيلية، وسجل متوسط أسعار الإيجارات في مراكز التسوق الأولية والثانوية ارتفاعاً بنسبة تصل إلى ثمانية في المئة تقريباً مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي، بينما سجل متوسط معدل الشواغر في عموم المدينة نسبة ثمانية خلال الربع الثاني.

وعلى رغم استمرار الضغط على قطاع منافذ التجزئة، هناك توقعات متفائلة بنمو الإنتاج المحلي والأسماء التجارية المحلية، إذ يعرض الملاك حوافز وترتيبات مشاركة في الإيرادات لجذب الأسماء التجارية المحلية وشغل مساحة التجزئة، مما يوفر فرصاً لنمو هذه الشركات ونجاحها.

أسعار البيع والإيجارات

أوضح التقرير أن سوق الوحدات السكنية شهدت صعوداً غير مسبوق في أسعار البيع والإيجارات بفعل خفض قيمة العملة وارتفاع التضخم، مضيفاً أنه في حي السادس من أكتوبر، ارتفعت أسعار البيع بصورة ملحوظة بنسبة ناهزت 175 في المئة سنوياً في الربع الثاني، بينما شهدت القاهرة الجديدة زيادة 180 في المئة مقارنة بالعام الماضي. وشهدت سوق الإيجارات نمواً كبيراً، إذ ارتفعت الإيجارات في السادس من أكتوبر والقاهرة الجديدة بنسبة 101 في المئة و122 في المئة على التوالي خلال الربع مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي.

مبيعات العقارات المصرية

أنجز حوالى 2200 وحدة سكنية جديدة، خلال الربع الثاني من العام الحالي، تضاف إلى المعروض الحالي والبالغ نحو 278 ألف وحدة، وغالبية الوحدات المنجزة من فئة الشقق السكنية، ويتوقع دخول أكثر من 22 ألف وحدة أخرى إلى السوق في النصف الثاني من هذا العام، ونظراً إلى حال عدم اليقين التي تكتنف السوق، تبنت شركات التطوير نهجاً حذراً وأطلقت باقة مختارة من المشاريع الجديدة مع التحكم في الكلفة والالتزامات، وعلى رغم أن السوق بدأت تصل إلى حال الاستقرار في الربع الثاني، فإنه من المتوقع أن تواجه المشاريع المستقبلية تأخيرات.

الوحدات السكنية في القاهرة 

وفقًا للتقرير، تُشير التوقعات الخاصة بقطاع الوحدات السكنية في القاهرة على المدى الطويل، إلى حال من التفاؤل بفضل مجموعة من العوامل منها صفقة "رأس الحكمة"، والشراكة المبرمة بين مصر والاتحاد الأوروبي، إذ تضع هذه المشاريع مصر في مصاف الوجهات الجاذبة للاستثمار الأجنبي المباشر، وتوفر فرصاً محتملة للنمو والاستثمار في سوق العقارات.

وعلى رغم عدم إنجاز أي فنادق كبرى جديدة في الربع الثاني واستقرار إجمال المعروض عند 26700 غرفة، من المتوقع إضافة 1300 غرفة تقريباً إلى المعروض الحالي خلال الفترة المتبقية من العام، وباستعراض الفترة من أول العام حتى مايو الماضي، ويتبين لمعدي التقرير، أن معدل الإشغال في عموم المدينة بلغ 64 في المئة وفقاً لأحدث البيانات الواردة من شركة "أس تي آر". وخلال الفترة ذاتها، شهد متوسط الأسعار اليومية انخفاضاً بنسبة 4.5 في المئة مقارنة بالعام الماضي حيث وصل إلى 135 دولاراً، لذا، انخفض الإيراد لكل غرفة متاحة بنسبة ثمانية في المئة مقارنة بالعام الماضي، مسجلاً 87 دولاراً.

ولفت التقرير إلى أنه من المتوقع أن يعلن مزيد من المشغلين خطط توسع، مما يؤكد ثقتهم في نمو قطاع السياحة في مصر على المدى الطويل، ومع استمرار الازدهار الذي يشهده قطاع السياحة، من المتوقع أن يزداد الاستثمار في المشاريع الفندقية وبنيتها التحتية بقوة مع التركيز على الوحدات الفندقية الفاخرة وتحسين تجربة النزلاء، ويوفر الاتجاه الإيجابي لتوافد الرحلات الدولية والجهود الحكومية الرامية لتعزيز قطاع السياحة مستقبلاً واعداً لقطاع الضيافة في مصر.