«السعودية المصرية » منظومة عقارية متكاملة الأركان

م. محمد الطاهر الرئيس التنفيذي لـ«السعودية المصرية»:

السعودية المصرية ضمن الـ 5 الأكثر مبيعًا بالساحل الشمالي فى ٢٠٢٣

«الإقبال » العنصر الأساسي لرفع أسعار منتجاتنا.. و25% زيادة في الأسعار بنهاية الربع الأول من 2024

بـدء أعمال الحفر بـمشروع «سنترال القاهرة الجديدة».. ونواصل الإنشاءات فى درة أسيوط

50% زيادة عن مستهدفات السعودية المصرية البيعية فى 2023

100% زيادة في أسعار منتجات «السعودية المصرية» خلال 2023

تمكنت وبجدارة أن تتحول لمنظومة متكاملة الأركان تجمع بين مقومات القطاع الحكومى وفكر وحرفية ومهارة وتنافسية العمل الخاص، ملتزمة بأعلى معايير الجودة بما يتجاوز توقعات العملاء ورغبتها المستمرة في التطوير والتحسن جعلها شريكًا موثوقًا لكل من يسعى للاستثمار في القطاع العقاري، بفضل كفاءة قيادة تجاوزت الزمن ولم ترتكن إلى الروتين لتعبر عن نفسها من خلال طرح منتجات بها كافة مكونات الحادثة المستقبلية وفق نظرة تعي جيدًا ما سيكون عليه العقار في قادم السنوات.

وفى غضون ثلاثة سنوات فقط حققت «السعودية المصرية» تحت قيادة المهندس محمد الطاهر الرئيس التنفيذي للشركة طفرة على كافة المستويات الإنشائية والتنفيذية والتسويقية، حيث استطاعت الوصول إلى ملاءة مالية تتماشى مع خططها التوسعية شرقًا وشمالاً وجنوبًا، وهو ما لم يكن سوى نتاج العمل الجاد والقدرة على استنباط أفكار جديدة وخلاقة ذات لمسة إبداعية، لتصنع بنفسها ولنفسها هوية عقارية وتحفر اسمها بأحرف من نور بين كبار الكيانات في السوق المصري.

ووصل «الطاهر» بـ «السعودية المصرية» لأن تكون رأس الحربة في تسويق مشروعات الدولة التي تتزامن مع نهضة مصر العمرانية، محققة التوازن بين الشقين التطويري والتسويقي، وهو ما تُرجم في الأرقام التي تحققت على أرض الواقع حيث قفزت مبيعاتها خلال العام المنقضي إلى 23 مليار جنيه، بجانب الاستمرار في التسليم بعدد من مشروعاتها.

النجاحات التي تحققت وتتواصل يوماً بعد الآخر تعكس رؤية قيادة استثنائية تتمثل في المهندس محمد الطاهر، الذي يمتلك كل مقومات القيادة الحديثة للتعامل مع متغيرات المرحلة الحالية، بما لديه من ذخيرة خبرات تراكمت عبر سنوات طوال، ورؤية وفلسفة تستطيع التعامل مع كل الأوضاع المالية والاقتصادية، وتمكن بفضل ذلك من قيادة الشركة إلى تحقيق مستهدفات غير مسبوقة ووضع اسم «السعودية المصرية» في مصاف الشركات العاملة بالقطاع العقاري المصري.

«الطاهر» أكد في حواره لـ«العقارية» أن النجاحات الضخمة التي حققتها الشركة لم تأتي من فراغ بل نتيجة لجهد متواصل، مثنيًا على جهود الدولة المبذولة للخروج من الأزمة الاقتصادية الحالية والتي كان آخرها صفقة «رأس الحكمة»، والتي وصفها بأنها شهادة ثقة في السوق العقاري المصري.

وتطرق «الطاهر» في حواره إلى جدوى هذه الصفقة على الاقتصاد المصري، حيث أكد أن هناك 6 عناصر تتميز بها مصر جعلت منها وجهة للمستثمر الباحث عن التوسع في أسواق جديدة مربحة يأتي على رأسها النمو السكاني المستمر والجاليات العربية المقيمة في مصر فضلاً عن تفضيل العرب لمصر كوجهة ثانية للمنازل الصيفية.

وتوقع «الطاهر» أن تشعل صفقة رأس الحكمة المنافسة في منطقة الساحل الشمالي ليتحول إلى «ساحل الكبار فقط»، مؤكدًا أنها ستغير من تصميم كثير من المشروعات بهذه المنطقة لتلائم طبيعة المنافسة، وتناول «الطاهر» في حدثيه العديد من الملفات الهامة خاصة تلك المتعلقة بالشركة ومستهدفاتها خلال الفترة المقبلة فإلى نص الحوار..

«صفقة رأس الحكمة» التي عقدتها الدولة مؤخرًا تؤكد وبما لا يدع مجالاً للشك أن مصر لا تزال وجهة استثمارية مرغوبة من الخليج، وأكدت على أن الاقتصاد المصري على طريق تصحيح المسار، ما هي رؤيتك وتحليلك للمشهد العقاري في مصر بالكامل؟

هناك مبدأ في الاستثمار يقول إن رأس المال يبحث دائمًا على الاستقرار فكون أن تقبل شركة إماراتية ضخمة بحجم أبو ظبي القابضة على الاستثمار في مصر بعينها دون أكثر من 160 دولة حول العالم فضلاً عن أن هذه النوعية من الشركات تمتلك حسبة مختلفة فيما يتعلق بمخاطر الاستثمار لأنها تستثمر أموال دول وبالتالي لديها معايير مشددة على نوعية وجهة الاستثمار، لذلك فإن هذه الصفقة برهنت على أن مصر وجهة استثمارية لا يستهان بها.

وأنا أرى أن هناك عدة عوامل تجبر أي مستثمر على الدخول للسوق العقاري المصري دون غيره يأتي على رأسها التعداد السكاني، حيث تتميز مصر بحجم كثافة سكانية مرتفع تتخطى الـ 100 مليون مواطن، إضافة إلى النازحين من الجاليات العربية، فضلًا عن العرب الذين يفضلون مصر كوجهة ثانية للمسكن بعد بلدانهم، لذلك فحجم الطلب في مصر يرتفع ليصل إلى ما يقرب من 120 مليون شخص، وبالتالي هذه العناصر تكون فرصة للمنافسة على الاستثمار بها.

العنصر الثاني نجاح الدولة في بناء قاعدة من البنية التحتية الضخمة من شبكة الطرق ومشروعات الصرف والمياه والكهرباء، مقارنة بوضعها على أرض الواقع قبل 10 سنوات من الآن فهذا ما أهل الساحل الشمالي للاستثمار السريع.

العنصر الثالث نقل ولاية هذه الأراضي لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بدلًا من المحافظات والأحياء وهي هيئة تتميز بالحرفية وتعلم جيدًا ما يحقق مستهدفات المستثمر لذلك تقوم بتنفيذه، أما العنصر الرابع التجارب التي شهدها الساحل الشمالي للمرة الأولى كالأبراج والفنادق والفيلات وغيرها من المنتجات العقارية كانت بمثابة الأرضية التي حفزت هؤلاء المستثمرين على الدخول إلى السوق المصري، ومن كل هذه المقدمات أصبحنا نمتلك قاعدة من البيانات على أرض الواقع يستطيع المستثمر من خلالها أن يعلم المنتج الأفضل ومكانه وقادر على وضع دراسات جدوى عملية، كما أنه أصبح قادرًا على توقع نجاحه من عدمه.

العنصر الخامس هو أن الدولة خلال الـ 6 سنوات الماضية نفذت جميع مشروعاتها بأيدٍ مصرية وبالتالي صنعت العمالة المدربة، كما أنها اكتسبت الخبرة في صناعة مشروعات ضخمة وحديثة بجودة مرتفعة، وبالتالي فنحن نمتلك الخبرة والشركات القادرة على التنفيذ والعمالة المدربة وفي نفس الوقت هناك سوق للمنتج العقاري الذي سيطرح، إذا ما أضفنا إلى ذلك طقس مصر المعتدل تكتمل عناصر النجاح.

أما العنصر السادس وهو كمية المبيعات المرتفعة التي تحدث في الساحل الشمالي وفي المنازل الصيفية بشكل عام سواء من المصريين أو الأشقاء العرب مرتفعة بشكل لافت، فالميزة الرئيسية في الساحل الشمالي أنه يخاطب مصر بالكامل بعكس شرق القاهرة التي تستهدف قاطني الشرق وغرب القاهرة قاطني الغرب، إضافة إلى تضاعف حجم المبيعات الذي يشهده السوق المصري سنوياً فعلى سبيل المثال مستهدف «السعودية المصرية» البيعي خلال 2023 كان 15 مليار جنيه، لكن الشركة نجحت في تحقيق 23 مليار جنيه، مقارنة بـ ١٢ مليار جنيه مبيعات حققتها في 2022 .

وأؤكد على أنه من أنجح التجارب التنموية التي نفذتها الدولة في الفترة الماضية في الساحل الشمالي أنها لم تركز فقط على بناء الوحدات السكنية فقط، وإنما نفذت مدارس وجامعات ومستشفيات ومولات، أي خلقت مجتمعات عمرانية متكاملة، وهذه النوعية من المجتمعات العمرانية المتكاملة تشجع الاستثمار على القدوم إلى مصر وإكمال مسيرته بها.

وهو ما يؤكد أننا نمتلك السوق ومقوماته والقدرات على تحقيق نجاح في المنتجات العقارية، كما أن هناك تنافسية تظهر من خلال تحسن جودة المنتج المقدم للعملاء في نهاية المطاف، وبالتالي ستتحول مصر وخصوصًا الساحل الشمالي إلى وجهة للعالم أجمع وذلك في ظل استقطاب الكثير من المطورين العاملين بالسوق بخبرات عالمية والاستفادة منها وهذا ما جعلنا نقدم منتج عالمي وليس منتج يحقق متطلبات العملاء فقط.

هذا يدفعنا إلى طرح سؤال، كيف ستغير صفقة «رأس الحكمة» شكل وطبيعة المنافسة في الساحل الشمالي؟

أرى أن صفقة رأس الحكمة هذه ستكون بداية لمزيد من الصفقات المقبلة، خصوصًا وأن الأزمة الاقتصادية الأخيرة أثبتت أن العقار هو الملاذ الأول للمصريين ضد الأزمات، وفي ظل وجود مدينة العلمين الجديدة وصفقة رأس الحكمة، إضافة إلى صفقة أخرى متوقعة مع الأخوة العرب في الفترة المقبلة أتوقع أن تشهد منطقة الساحل الشمالي منافسة شرسة بين كل المطورين ستصب في مصلحة العميل الذي سيبحث عن جودة المنتج المقدم.

وسينتج عن ذلك تغيير في شكل بعض المشروعات، وقد يتم تخفيض نسبة الكثافة في المتر وإضافة خدمات ومناطق طرفية أكثر بحيث ستخلق عوامل جذب لا يستهان بها، وأتوقع أن يعاني مطوري المساحات الصغيرة جراء هذا المنافسة المشتعلة.

وأرى أن المستثمر العربي أدرك أن مصر لديها من الإمكانيات ما يؤهله لبدء واستمراره في الاستثمار دون أن تكون هناك عوائق من الدولة، كما أنها امتلكت الخبرة في جانب الشراكة وهذا ما ظهر جليًا في هذه الصفقة، كما أن تسعير المنتج العقاري أصبح الشغل الشاغل لكل المطورين في ظل التغيرات اللحظية التي يشهدها السوق العقاري حاليًا، ما هي المعادلة السعرية التي تعتمد عليها «السعودية المصرية» عند تسعير أي منتج عقاري قبل طرحه على الجمهور؟

الفترة الماضية شهدت حالة من المتغيرات على المستوى التكلفة الإنشائية بسبب قلة المعروض منها وأيضًا بسبب عدم توفر السيولة الدولارية وهذا ما ظهر جليًا في منتج كالحديد الذي يعتبر أحد العناصر الرئيسية والمؤثرة في عملية التطوير العقاري ككل وما يتبعه من خامات ومكونات أخرى، وكان عاملًا هامًا في رفع أسعار العقار.

على مستوى «السعودية المصرية» فنحن لم نربط سعر منتجاتنا العقارية بالدولار فقط خلال الفترة الماضية، بل أننا نضع مؤشرات محددة مع بدء عملية تنفيذ المشروع المستهدف، هذه المحددات نعتمد عليها لحساب التكلفة ومن ثم التسعير منها الأسمنت والحديد وأسعار المحروقات صرف الدولار يمثلون ما بين 15 إلى 20% من إجمالي التكلفة بينما تمثل أسعار الفائدة نحو ٦%.

كيف تعاملت «السعودية المصرية» مع الطفرة الواضحة في أسعار المنتجات العقارية التي شهدها السوق في الفترة الماضية؟

الطفرة البيعية التي شهدها السوق العقاري في الفترة الماضية، كانت نتيجة طبيعية لفترة طويلة حاول خلالها السوق العقاري ضبط أسعار منتجاته في ظل نقص المعروض بكثير من المنتجات التي تمثل عنصرًا هامًا في العملية الإنشائية لأي مشروع، فعنصر مثل الحديد أصبحت الشركات المنتجة له تطلب سعر الكمية المطلوبة فوريًا من المقاول، وفي السابق كنا نصرف مستخلصات استحقاقه للمقاول بعد شهرين، وهذا واكبه نقص ضخم في المعروض منه ليتأثر في نهاية المطاف سعر المنتج العقاري، وكذلك المكون الدولاري أثر بشكل كبير على التسعير.

على مستوى السعودية المصرية، فنحن لم نتبع آلية ربط السعر بالتكلفة فقط بل نأخذ بالإعتبار ايضاً الإقبال على المنتج المطروح من الشركة، مع الأخذ في الاعتبار أنه عند رفع المنافسين للأسعار قد نضطر إلى رفع أسعارنا، لكننا قبل اتخاذ هذه الخطوة ندرس المنافس بشكل جيد ونتعرف على سبب رفعه لسعره فقد يمتلك منتج عقاري أفضل مما أطرحه، لذلك يتم دراسة كل هذه العوامل ولا نرفع الأسعار من باب رفعها فقط، فأصعب قرار في القطاع العقاري هو العودة لخفض الأسعار بعد رفعها..وعلى مستوى نسبة الزيادة في أسعار منتجات «السعودية المصرية» خلال 2023 فقد تخطت نسبة الزيادة 100%، وأيضًا رفعنا الأسعار حوالي 25% خلال الربع الأول من 2024 والسبب في هذه الزيادة كما ذكرت سابقًا الإقبال المرتفع من العملاء على منتجاتنا بالإضافة الى زيادة التكلفة والفوائد البنكية

ويجب أن أوضح هنا أن «السعودية المصرية» تقدم منتجًا مختلفًا بجودة عالمية بأسعار لازالت حتى اللحظة مقبولة، فضلاً عن أن الشركة لديها جانب تنموي ممثلًا في التنمية بتوفير فرص عمل وذلك لأننا أحد أزرع الدولة التنموية.

الكثير من المطورين يتحدثون عن أن السبب في ارتفاع أسعار العقارات عدم استقرار سعر الصرف، هل حدوث تحريك سعر الصرف يعيد التوازن إلى السوق ويتبعه انخفاض في أسعار العقار؟

أنا أرى أنه حال حدوث انخفاض في سعر صرف السوق الموازي ستنخفض أسعار الخامات، فلو انخفض سعر السوق الموازي زيادة 30% عن سعر الصرف الرسمي وذلك بتحرير سعر الصرف الرسمي سينتج عن ذلك توافر الخامات الإنشائية في السوق وبذلك سيستقر سعر العقار لكن لن ينخفض. . وهذا لسببين التزام الشركات العقارية بأسعار محددة مع العملاء السابقين، وبالتالي لن يتم تخفيض أسعار الطرح الجديدة للعملاء المحتملين حتى لا يحدث حالة من اللغط، السبب الثاني هو حجم مبيعات المطورين المرتفع والتي ستنعكس في شكل زيادة الطلب على مواد البناء لسد فجوة المبيعات وتحويلها إلى منتجات واقعية وبالتالي سيظل سعر العقار مرتفع أسعارها.

فالمتابع لحجم مبيعات القطاع العقاري خلال العامين الماضيين سيجد أن القطاع حقق في 2022 مبيعات قدرت بحوالي 500 مليار جنيه، وفي 2023 حقق مبيعات قدرت بتريليون جنيه، ومتوقع أن يحقق القطاع مبيعات لن تنخفض عن 200 مليار جنيه بنهاية الربع الأول من 2024 .

عنصر هام آخر يساهم في استمرار ارتفاع أسعار العقارات وهو ندرة البدائل الاستثمارية التي تحافظ على أموال المواطنين، ولكن يجب أن أشير هنا إلى ملحوظة هامة، وهي أنه لو انخفضت تكاليف البناء قد يلجأ المطور إلى طرح مدة سداد أطول العملاء.

«السعودية المصرية» واحدة من الشركات التي لها بصمة واضحة في السوق العقاري، هل لك أن تطلعنا على أخر مستجدات مشروعات الشركة المختلفة؟

السعودية المصرية لديها زراعان تسويقي مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وتطويري وهو المنفذ لمشروعاتها.

أولًا الذراع التطويري حيث تسير العملية الإنشائية بها وفقًا جدول التنفيذ حتى نسلم العملاء طبقاً لجدول التسليم، فمن المقرر أن تبدأ الشركة في النصف الثاني 2024 بتسليم المرحلة الأولى من مشروع «بلوفير» بالعاصمة الإدارية، ومطلع 2025 سيتم تسليم المرحلة الثالثة من «جايد» القاهرة الجديدة. كما انتهت الشركة من تسليم مشروع «سيكون ريزورت – Secon Resort» في دمياط الجديدة بالكامل والذي كان يحتوي على ٤٠ فيلا ١٥٢ شقة سكنية على مساحة ١٧ فدانا، وانتهت أيضًا من تنفيذ مشروع «نايل بيرل – Nile Pearl بالمعادي» والذي ينقسم إلى برجين أحدهما سكني والأخر فندقي ويشمل البرج السكني ١٩٠ وحدة سكنية ذات تشطيب فاخر وبدأت مرحلة تسليم العملاء بالإضافة الى انتهاء الفندق والذي يحتوي على ٢٥٥ غرفة فندقية و18 جناح فاخر و جناحي مَلَكيين ومجموعة متكاملة من الخدمات وجاري استخراج الرخص.

وتواصل الشركة العمليات الإنشائية في مشروع «زهرة أسيوط» بأسيوط الجديدة، وأيضًا بدأت عمليات الحفر في مشروعها التجاري الإداري «سنترال» بشارع التسعين بالقاهرة الجديدة.

وبالنسبة للذراع التسويقي فقد انتهينا بالفعل من تسويق وبيع مشروع «مارينا 8» بالكامل بمارينا العلمين، وأيضاً انتهينا من تسويق مشروع صواري في الإسكندرية بالكامل.

كما طرحت الشركة مؤخرًا المرحلة الثانية من مشروع «أرابيسك» بسور مجرى العيون التابع لهيئة المجتمعات، وذلك بعد النجاح منقطع النظير في المرحلة الأولى من المشروع التي شهدت إقبالاً كبيراً من المواطنين، حيث تم الانتهاء من بيعها بشكل كامل خلال يومين فقط، وتشمل المرحلة الثانية 340 وحدة سكنية بمختلف المساحات وموزعة على 13 عمارة، ذات طابع معماري فريد وواجهات عمرانية متميزة تم تصميمها على الطراز الكلاسيكي باستخدام فن «الأرابيسك» ذات اللمسات العصرية.

ويجب أن أشير أن النصيب الأكبر لنسب المبيعات المحققة في الشركة كانت من نصيب الساحل الشمالي فعلى سبيل المثال في الحي اللاتيني بمدينة العلمين الجديدة حققنا مبيعات بلغت 6 مليارات جنيه وفي مشروع «مارينا ٨» بمارينا العلمين منذ فتح المبيعات به في يونيو 2023 بلغت المبيعات حوالي 14 مليار جنيه، وبناء على هذه المقدمات نحن من أفضل 5 مطورين حققوا مبيعات مميزة في الساحل الشمالي خلال 2023 بشهادة التقارير.

هل هذه النجاحات في الساحل الشمالي قد تدفع «السعودية المصرية» إلى الدخول كمطور في مشروع «رأس الحكمة» بحكم خلفية الشركة الحكومية؟

لا استطيع الجزم بهذا الأمر فلازالت معالم المشروع غير واضحة حتى اللحظة، لكننا وبشكل عام سندرس أي مشروع قبل الدخول به، لان منطقة «رأس الحكمة» منطقة واعدة، ويجب أن أؤكد هنا أن الساحل الشمالي دائمًا هو الحصان الأسود بالسوق العقاري ومن يقود المسيرة التسعيرية والبيعية به.

السيولة أصبحت أزمة تحيط بالكثير من الشركات العقارية في الفترة الماضية، والسؤال هل تدرس «السعودية المصرية» الحصول على تمويلات بنكية الفترة المقبلة؟

وقعت الشركة السعودية المصرية للتعمير، عقد قرض تمويل طويل الأجل من البنك الأهلي المصري بقيمة مليار جنيه، وذلك لتمويل جزء من التكلفة الاستثمارية لمشروع «بلوفير» بالعاصمة الإدارية الجديدة، والذي يبلغ إجمالي استثماراته حوالي 5.2 مليار جنيه.

والقرض يعد بمثابة شهادة ثقة جديدة في قدرات الشركة السعودية المصرية للتعمير، والتي تمتلك سجلاً مشرفًا من النجاحات في مجال التطوير العقاري بالسوق المصري تمتد لأكثر من نصف قرن، شيدت خلالها العشرات من المشاريع العقارية المتنوعة متعددة الاستخدامات داخل القاهرة وبمختلف محافظات مصر، كما أن التمويلات الموقعة بين الطرفين ستساعد على تنفيذ المخطط الاستراتيجي للشركة لتطوير مشروعاتها.

أخيرًا .. ما هي الخطة التوسعية التي تهدف «السعودية المصرية» إلى تحقيقها خلال الفترة المقبلة؟

حاليًا هناك مفاوضات بين الجانب المصري والسعودي من أجل زيادة رأس مال الشركة، وندرس حاليًا فرصًا استثمارية في الساحل وشرق وغرب القاهرة ، ويجب أن أشير هنا إلى أن غرب القاهرة أصبح أعلى في القيم السعرية وذلك بسبب ندرة المعروض، إضافة إلى نزوح الكثير من المواطنين من الإسكندرية والدلتا للعمل في مشروع مثل العاصمة وهذا جعلهم يفضلون أن يقطنوا بالقرب من طريق الإسكندرية الصحراوي على عكس شرق القاهرة .