مستشار الإسكان : ربط النسب البنائية بالكثافة السكانية وفقًا لحالة المرافق بالمشروعات الاستثمارية

embed">وأضاف أنه سيتم اعتماد مخطط رأس الحكمة

نهاية الشهر، على أن يتم بدء تنفيذ المرحلة الأولى يناير المقبل، كما تستعد

الوزارة حاليًا لتخطيط مجتمع عمرانى جديد بمنطقة الغردقة، وذلك بعد صدور القرار

الجمهورى للمساحة الموقع، موضحًا أن المجتمعات الجديدة تحمل فرصًا كبيرة لعودة

القطاع الخاص لسابق عهده، على أن يقتصر دور الدولة على المتابعة والاشتراطات.

وأشار إلى أنه سيتم الانتهاء من المرحلة

الأولى من النهر الأخضر يونيو 2020، كما تم البدء فى تنفيذ مشروع القطار المكهرب؛

حيث من المتوقع دراسة تعميم نموذج الـ Mixed Use  بمشروعات الإسكان الاجتماعى وسكن مصر،

وإلى نص الحوار..

.. ما أهم المشروعات التى تقوم الوزارة حاليًا

بدراستها؟

فى البداية، تقوم وزارة الإسكان بالعمل

وفقًا لخطة التنمية الاستراتيجية مصر ٢٠5٢، والتى تهدف إلى نشر التنمية العمرانية

بمصر، وفقًا للمخطط الاستراتيجى القومى والذى أعدته هيئة التخطيط العمرانى، والذى

تضمّن استحداث العديد من المدن الجديدة، وهو ما يطلق عليها مدن الجيل الرابع،

أبرزها العاصمة الإدارية الجديدة والعلمين الجديدة والمنصورة الجديدة وغرب أسيوط

وغرب قنا وشرق بورسعيد، بجانب عدد من الامتدادات الأخرى كمدن حدائق أكتوبر وأكتوبر

الجديد، وامتداد الشيخ زايد، كما شملت الخطة أيضًا المشروع القومى للطرق، وهو

الشريان الرئيسى للتنمية.

وأشير إلى أن وزارة الإسكان تولّى

اهتمامًا كبيرًا خلال المرحلة الحالية للمجتمعات العمرانية الجديدة، والتى تساعد

فى نقل السكان بعيدًا عن المناطق القديمة، مع تقديم بدائل للارتقاء بالمناطق

القديمة؛ حيث تتضمن خطة الوزارة أيضًا الارتقاء وتطوير المناطق العشوائية، ورفع

كفاءة المدن الجديدة ذات الجيلين الأول والثانى.

بالنسبة للتجمع العمرانى الجديد المزمع

تدشينه بمنطقة الغردقة فنحن ننتظر القرار الجمهورى لتحديد المساحة والموقع، كما أن

هناك اهتمامًا كبيرًا بتطوير جزر البحر الأحمر.

.. ماذا عن المشروعات السكنية الجارى تنفيذها؟

بالنسبة للمشروعات السكنية التى تشرف

الوزارة على تنفيذها مشروعات الإسكان الاجتماعى وسكن مصر وجنة، وعدد من المشروعات

الفاخرة ببعض المدن؛ حيث توجد خطة محدد فيها إجمالى الوحدات السكنية التى سيتم

الانتهاء منها بنهاية يونيو 2020، كما توجد خطة مستقبلية بعدد الوحدات المستهدف

تنفيذها، كما تقوم الوزارة بتنفيذ المشروعات السكنية وفقًا للخطة التى تم إقرارها،

كما ندرس حاليًا تنفيذ بعض النماذج الجديدة أو ما يطلق عليه نظام Mixed Use بالوحدات السكنية خاصة الإسكان الاجتماعى بما لا

يخل بالهدف الذى نسعى لتحقيقه.

وأشير إلى أن هناك عددًا من مدن الجيل

الرابع سيتم الانتهاء من المراحل الأولى أو ما يطلق عليها "المراحل

العاجلة" بنهاية يونيو المقبل، وهناك عدد آخر سيتم استكمال تنفيذ المرحلة

الأولى، أبرزها مدينتى ملوى والفشن الجديدتين، كما سيتم الإعلان عن تجمعات عمرانية

جديدة بداية العام المقبل، أبرزها مجتمع رأس الحكمة ومشروع الغردقة الجديدة سيتم

البدء فى تخطيطه بعد صدور القرار الجمهورى له، وأيضًا مدينة بنى مزار الجديدة،

وامتداد النوبارية، كما سيتم حاليًا إعداد المخطط النهائى لمدينة سفنكس الجديدة.

وأؤكد أن القطاع الخاص ساهم بشكل مباشر

وكبير فى تنمية المدن الجديدة، وساهم أيضًا فى تغيير العديد من المخططات

الاستراتيجية لعدد من المدن أبرزها القاهرة الجديدة، والتى تم تخطيطها لتضم ٣

تجمعات فقط؛ هى الأول والثالث والخامس، ونظرًا للإقبال الكبير من المستثمرين، فقد

تم تغيير المخططات الخاصة بالمدينة، وإضافة امتدادات لها، مما أثر على البنية

التحتية والمرافق، لذلك كان للقطاع الخاص بصمة فى تحديد التنمية وتوجيهها خلال هذه

الفترة، والذى أثر على معدلات الإشغال بعدد من المدن.

أما فيما يتعلق بالتنمية الخاصة بمدن

الجيل الأول والثانى فهى خاصة لمتطلبات السوق واستثمارات القطاع الخاص، حيث قدم

القطاع الخاص العديد من نماذج المشروعات السكنية لمختلف الشرائح، وذلك قبل دخول الدولة

لتنفيذ مشروعاتها السكنية، والتى تهدف إلى نشر التنمية، وخلال الفترة الماضية قامت

الدولة بتنفيذ المشروعات السكنية، لتكون هى الداعم الأساسى لنشر التنمية بالمدن

الجديدة، خاصة أن القطاع الخاص ليس لديه القدرة على ضخ استثمارات كبيرة بمدن

الوليدة.

.. ماذا عن نموذج الـ Mixed Use؟

تدرس وزارة الإسكان حاليًا تطبيق نماذج

الـ Mixed Use بمشروع الإسكان الاجتماعى بمدن العلمين الجديدة

والمنصورة وناصر، كما سيتم تطبيقه بوحدات الإسكان الاقتصادى والقومى، كما  أنه من المتوقع تطبيق هذا النموذج بوحدات سكن

مصر، على أن يتم تعميم هذه النماذج بجميع المدن وفقًا لدراسات السوق واحتياجاته

والنماذج المعمارية المنفذة، ووفقًا لنماذج كل منطقة.

نموذج الـ Mixed Use عبارة عن تنفيذ وحدات تجارية أسفل الوحدات السكنية

بمساحات تتراوح بين 10 إلى 25 مترًا مربعًا، سيتم طرحها وفقًا للأنشطة المحددة بكل

منطقة، أبرزها أنشطة السوبر ماركت وخدمات الهواتف المحمولة وأيضًا الجزارة، وجميع

الأنشطة التى يحتاجها الفرد خلال حياته اليومية، حيث يوجد 3 عوامل رئيسية لتطبيق

هذا النموذج، أولها دراسة وتحديد المستوى المعيشى للأفراد، وهو المحدد الرئيسى

لتوزيع هذه النماذج، بالإضافة إلى تحديد كثافة هذه النماذج، وتحديد نوعية الأنشطة

المصرح بها، بجانب معرفة الأنماط الخاصة بتوزيع الوحدات، أما أن تكون بشارع تجارى،

أو تنفيذها على مناطق مركزية بمساحات صغيرة، كما يهدف هذا النموذج لإحياء المدن

الجديدة.

وأشير إلى أنه سيتم طرح هذه الوحدات بجميع

المشروعات سيتم بعد الانتهاء من تسليم الوحدات السكنية، كما تم تطبيق هذا النموذج

بمنطقة روضة السيدة، كما سيتم تطبيقه بمنطقة المواردى، أما بالنسبة لتطبيق هذا

النموذج بالمشروعات الفاخرة، فهو ليس على طاولة الدراسات الحالية، خاصة أنه يتطلب

معرفة المستوى المعيشى، ونسبة السكان، والأنشطة التجارية المرغوب فى وجودها، وهذا

يتوقف على رغبة الأفراد داخل المشروع.

المنوذج الجديد لا ينطبق على المشروعات

التى تم تنفيذها، حيث يتم تنفيذه وفقًا لنسب معينة لضمان عدم انتشار العشوائية،

خاصة أن التوجه العالمى خلال الفترة الحالية لتحقيق المدن المستدامة يتطلب تطبيق

وتنفيذ نماذج تتضمن وحدات سكنية أسفلها وحدات تجارية بأنشطة محددة، كما أن إدارة

المدن القديمة تختلف عن المدن الجديدة، والتى تخضع لاشتراطات محددة سواء فى

التنظيم أو فى التوقيتات الزمنية لعمليات التطوير، أو النسب البنائية للمشروعات،

وطبيعة الأنشطة التجارية داخل الأحوزة العمرانية.

.. طبقت وزارة الإسكان نموذجًا جديدًا للوحدات

السكنية بمدينة توشكى، فهل سيتم تطبيقه بعدد من المدن الجديدة؟

تم تطبيق نموذج سكنى جديد بمنطقة توشكى

وفقًا لطبيعة المنطقة، ولكن لم يتم تسكينه إلى الآن، حيث تمت مراعاة الظروف

البيئية والاجتماعية، والتى نتج عنها انخفاض درجات الحرارة داخل تلك المنشآت بنحو

7 درجات عن حالة الجو خارج هذه المبانى، مشيرًا إلى أن التكلفة الخاصة بتلك

المبانى تختلف عن النماذج الأخرى، نظرًا لتكلفة نقل المنتجات، كما أن المدن

القديمة تم تخطيطها وفقًا لفكرة المجاورات، والتى تتضمن تنفيذ مراكز تجارية بعيدًا

عن المنطقة السكنية، وهو ما نتج عنه بطء فى عمليات التنمية بهذه المدن.

.. ماذا عن تعديلات الكثافة السكانية والنسب البنائية

لمشروعات القطاع الخاص؟

ندرس حاليًا كيفية تطوير المدن الجديدة

القائمة، وأيضًا اشتراطات وأساليب احتساب الكثافات السكانية وفقًا للمتغيرات

الخاصة بالسوق العقارية، خاصة أن الكثافة السكانية ترتبط بالنسب البنائية، وعدد

الأدوار، ومسطح الوحدات السكنية، وهو ما يتنافى مع متطلبات السوق خلال المرحلة

الحالية، لذلك تدرس حاليًا خلال هذه الأيام إقرار النسب النهائية.

وزارة الإسكان انتهت من تجهيز أكثر من

مقترح سحابى للتسهيل على المستثمرين، بهدف خلق نوع من المرونة وفقًا لمتطلبات

السوق، وقد تم عرض تلك المقترحات على أجهزة المدن، وسيتم إقراره بنهاية الشهر

الجارى، حيث إن الكثافة السكانية هو معيار تخطيطى يتم وضعه مع بداية تخطيط  المجتمعات العمرانية الجديدة وليس مشروعًا

عمرانيًا بعينه، والذى يتضمن تفاصيل أكثر من التخطيط.

المقترح الذى سيتم إقراره يتضمن ألا تكون

الكثافة السكانية هى الحاكمة للمشروع بل ستكون النسبة البنائية ومتوسط الفرد من

المسطح السكنى، والذى يختلف من شريحة لأخرى، وهو ما يؤكد أنه لا يقيد المستثمر

بعدد سكان محدد، ونقوم حاليًا بتحديد النسب البنائية الجديدة لجميع المشروعات

السكنية، سواء للقطاع الخاص فاخر أو محدود الدخل؛ حيث تتبلور المشكلة فى تحمل

المرافق للنسب البنائية، حيث نعمل حاليًا على ربط النسب البنائية بالكثافة

السكانية، وفقًا لحالة المرافق، لذلك سيتم ربط الكثافة السكانية بالنسبة البنائية

بما يتوافق مع المرافق الخاصة بكل مدينة.

.. كم تبلغ الاستثمارات التى تم ضخها بمدن الجيل

الرابع حتى الآن؟

إجمالى الاستثمارات التى تم ضخها بمدن

الجيل الرابع حتى الآن نحو ١١ مليار جنيه، ومن المستهدف أن تصل لنحو ٢5 مليار جنيه

بنهاية يونيو ٢٠٢٠، كما تم ضخ نحو 65 مليار جنيه كاستثمارات بمدن الصعيد الجديدة،

كما يتم حاليًا تخطيط مجموعة من المدن الجديدة أبرزها سفنكس الجديدة وغرب بورسعيد

وبنى مزار الجديدة.

.. ماذا عن رأس الحكمة؟

المساحة الإجمالية لمنطقة رأس الحكمة تبلغ

نحو 45 ألف فدان يتولى تحالف مصرى أجنبى تخطيطها؛ حيث تختلف المنطقة عن مدينة

العلمين الجديدة التى تضم أكثر من 6 قطاعات استثمارية، كما ستمثل المشروعات

السياحية النسبة الأكبر للمشروعات التى سيتم تنفيذها، وسيكون للقطاع الخاص دور

كبير فى تنميتها، لتصبح مركزًا سياحيًا عالميًا، ومن المتوقع اعتماد المخطط العام

والتفصيلى المنطقة بنهاية أكتوبر الجارى، على أن يتم بدء تنفيذ أول المشروعات بها

بداية من يناير ٢٠٢٠.

بالنسبة للفرص التى سيتم طرحها للقطاع

الخاص فهناك فرص كبيرة للقطاع الخاص وفقًا للمعطيات الحالية، والتى تشير نتائجها

إلى توجه عام للدولة لعودة دور القطاع الخاص، ليكون شريكًا فى تنمية المناطق

الجديدة؛ حيث شهدت الفترة الماضية دخول الدولة فى تنفيذ المشروعات بالمدن الجديدة،

وذلك لبث رسالة طمأنينة للقطاع الخاص والاستثمار الأجنبى بأن هذه المناطق جديدة

للاستثمار، وأن السوق المصرى من أفضل الأسواق الاستثمارية، كما ستشهد المرحلة

المقبلة عددًا من الفرص الاستثمارية الكبرى للقطاع الخاص، وهو ما تتم دراسته

حاليًا، ويقتصر دور الدولة على وضع الاشتراطات ومتابعة الأعمال، وفقًا للتوقيتات

الزمنية المحددة لتنفيذ المشروعات.

.. هل تختلف المخططات الخاصة بمدن الصعيد عن المدن الأخرى؟

بالطبع.. تختلف المخططات التفصيلية لمدن

الصعيد عن المدن الأخرى، نظرًا لمراعاة البعد الاجتماعى، والموقع وحجم المدن

ومساحتها، وطبيعة الفئات التى تقوم بمخاطبتها، والتى تحظى باختلاف الخصائص

الاجتماعية والاقتصادية، ويجرى حاليًا تغيير نمط السكن بكل من الفشن وملوى

الجديدتين.

.. ماذا عن العاصمة الإدارية والنهر الأخضر؟

العاصمة الإدارية مشروع القرن بإجمالى170

ألف فدان، يتم حاليًا تنفيذ مجموعة من المشروعات السكنية بإجمالى 50 ألف وحدة

بالحيين  R3 وR5  بالمرحلة الأولى، بالإضافة إلى مشروعات المرافق

والطرق ومنطقة المال والأعمال، كما يتم أيضًا تنفيذ المرحلة الأولى من النهر

الأخضر بإجمالى ٣٢٠ فدانًا تقريبًا، والتى سيتم الانتهاء منها يونيو ٢٠٢٠، وتم

إسناد تنفيذها على 7 شركات مقاولات، ويضم أنشطة خدمية وترفيهية كما سيتم استغلال

الأراضى المحيطة بالنهر الأخضر وفقًا لرؤية شركة العاصمة الإدارية الجديدة، كما

بدأ تحالف المقاولون العرب وأوراسكوم 

تنفيذ مشروع القطار المكهرب.

.. ماذا عن قانون التصالح؟

شاركت فى تحديد معايير تقييم المناطق التى

تم إقرارها بالقاتون، حيث تبدأ القيمة من 5٠ إلى ٢٠٠٠ جنيه للمتر، ولكن لن يوجد

حصر إجمالى المخالفات، حيث تم وضع عدة معايير تساعد المقيم على احتساب قيمة

المخالفة للمتر.

.. ماذا عن تطوير منطقة القاهرة الخديوية؟

مشروع إعادة تطوير منطقة وسط القاهرة يثبت

أن الدولة عازمة على تنفيذ مشروعات جديدة مع تطوير المناطق التاريخية؛ حيث تتطلب

عملية التطوير ٣ خطوات؛ الأولى حصر السكان وتعويضهم بسكن بديل، والثانى إزالة

المناطق القديمة، والثالث بدء تنفيذ المشروعات الجديدة، وهو ما ينطبق على مشروعات

تطوير مثلث ماسبيرو وعين الحياة واحد، ويأتى مشروعا مجرى العيون والمواردى ضمن

الخطوة الثانية، وتأتى منطقة روضة السيدة ٢ ضمن المرحلة الأولى، كما نعمل على

تطوير المرحلة الأولى من منطقة نزلة السمان، وذلك من خلال تنفيذ عدد من الوحدات

السكنية لقاطنى تلك المنطقة بطريق الواحات، وتبدأ عملية التطوير بمنطقة سن العجوز.

وتتم حاليًا دراسة ربط أسوار القاهرة

الفاطمية بمشروع تلفريك وستتم دراسة تنفيذه من عدمه، كما ستشهد بداية العام المقبل

البدء فى تنفبذ المرحلة الأولى لمشروع مجرى العيون، وغالبًا الجزء الملاحق للسور،

كما تدرس حاليًا الوزارة عمل إحلال للتربة الخاصة بالمنطقة.