استعرض أحدث تقارير مؤسسة جونز لاسال العالمية المتخصصة فى الشئون العقارية أداء قطاع العقار المصرى خلال العام 2016 وتحديدا فترة الربع من العام، وكشف التقرير عن آفاق واعدة لقطاعات العقار الأربعة التى يتناولها بالرصد، والتى جاءت وفقا لتوقعات لاسال بناءً على حزمة الإجراءات الاصلاحية التى عمدت إليها الحكومة المصرية خلال الأشهر القليلة الماضية.
ولفت التقرير الى أن أسرع تلك القطاعات نموا على المدى القريب هو قطاع الفنادق فى ظل توقعات بتزايد إقبال السائحين وبعد تحرير أسعار الصرف، فيما توقع التقرير ان تشهد قطاعات العقار السكنى والمكتبى والتجزئة تباطؤاً نسبياً فى ظل الارتفاعات الأخيرة لتكلفة مدخلات البناء تزامنا مع تراجع الطلب فى ظل ارتفاع الأسعار، إلا أن التقرير أكد أن موجة التباطؤ فى الطلب ستبدأ فى الزوال مع انتصاف العام الجارى، وظهور علامات الاستقرار على اسعار الصرف وسط توقعات بارتفاع قيمة الجنيه.
وعلى صعيد الفرص المتاحة لنمو القطاع ، فقد لفت التقرير الى أن هناك مجموعة من العوامل والمحفزات التى تمنح العقار فرصة قوية للازدهار خلال الفترة المقبلة، والمتمثلة فى تهيئة المناخ الاقتصادى لمزيد من النمو، وهو ما سينعكس على عملية العرض والطلب فى كافة قطاعات العقار الأربعة، مشيرا الى أن الاصلاحات الاقتصادية ستعمل على زيادة الطلب على العقار خلال الأعوام المقبلة.
وتوقع التقرير ان تشهد مصرخلال الفترة المقبلة زيادة فى الصادرات تزامنا مع تراجعات أسعار العملة، وزيادة القدرة التنافسية للسلع المصرية وانخفاض تكلفة العمالة،وفى قطاع الزراعة فقد أعلنت مصر عن مشروع عملاق، وهو استصلاح مليون ونصف فدان، وهو المشروع الذى يستهدف زيادة معدلات التوظيف، وفى قطاع الصناعة شهدت مصر عدة مبادرات لتحسين جودة المنتج الحلى لزيادة الصادرات.
وتابع التقرير ان الاستثمارات الأجنبية المباشرة مرشحة للزيادة بقوة خلال الفترة المقبلة بعد مجموعة القرارات الاصلاحية التى اتخذها المجلس الأعلى للاستثمار برئاسة الرئيس عبدالفتاح السيسى، حيث اصدر مجموعة من من التدابير تمثلت فى 17 قرار هدفهم الرئيسى هو جذب الاستثمارات الخارجية وإنعاش الاقتصاد المحلى، كاعفاء المشروعات الصناعية والزراعات الاستراتجية من الضرائب لمدة خمس سنوات ومنح تراخيص للمصانع وتسهيلات للاستثمار فى المدن الجديدة.
وأشار التقرير أن كافة تلك الاصلاحات والمحفزات ستنعكس على قطاعات العقار المختلفة سواء المساحات المكتبية، التى لابد أن يتم توفيرها لاستقبال تلك الاستثمارات او المساحات السكنية التى سيظهر عليها طلب تزايد مع تحسن مستويات الدخل، وكذلك قطاعات الفنادق والتجزئة.
وعن ساعة جونز لاسال العقارية خلال الربع الرابع من العام 2016، فقد كشفت عن تباطؤ نسبى فى قطاعات الإسكان والتجزئة والمكاتب ، فيما شهد قطاع الفنادق تسارعا فى معدلات النمو نتيجة الانتعاشة القوية التى شهدها خلال شهرى نوفمبر وديسمبر،وذلك مقابل تباطؤ فى نمو القطاعات الثلاثة خلال الربع الأخير من 2015، واستمرار لتسارع معدلات النمو فى قطاع الفنادق خلال الربع الأخير من نفس العام .
وشهدت ساعة جونز لاسال خلال الربع الثالث من العام 2016 وصول كافة القطاعات العقارية من المكتبى والتجزئة والسكنى الى مرحلة التشبع وتباطؤ النمو على الرغم من استمراره فى الوقت الذى كان لا يزال القطاع المكتبى فى الربع الثالث من العام 2015 فى مرحلة تسارع النمو، فيما شهد قطاع الفنادق استمرار لوتيرة النمو.
وكشف تقرير جونز لاسال عن توقعات إيجابية بشأن زيادة المساحات المكتبية خلال 2017 ، متوقعا إضافة 70 ألف متر خلال العام الجارى و 68 ألف متر خلال 2016، ليصل إجمالى المساحة المعروض من المكاتب الى 1.028 مليون متر مربع، وفى القطاع السكنى توقع التقرير أن يتم اضافة 10 آلاف وحدة خلال 2017 و 11 ألف وحدة خلال 2018، ليصل إجمالى المعروض بنهاية العام الجارى الى 126 الف وحدة، وفى قطاع التجزئة توقع لاسال إضافة 256 الف متر خلال العام الجارى لترتفع مساحة المعروض فى القطاع الى 1.55 مليون متر مربع، فيما توقع التقرير أن يتم إضافة 1300 غرفة فندقية فى قطاع الفنادق لتصل الى 28.5 الف غرفة فندقية بنهاية العام الجارى.
توقع تقرير جونز لاسال أن يشهد العام 2017 إضافة 60 ألف متر مربع الى المعروض من المساحات المكتبية فئة أولى، وذلك بعد الانتهاء من خمسة مبان مكتبية جديدة فى «فستيفال سيتى» خلال العام، وأضاف التقرير أنه من المتوقع أن تشهد الإيجارات مزيدا من التراجع خلال 2017، مع توقعات بتحسن الطلب على المدى المتوسط تزامنا مع تسارع وتيرة الإصلاحات الاقتصادية التى أعلنت عنها الحكومة المصرية، وهو ما ينعكس على بيئة الأعمال وبالتالى زيادة الطلب على المعروض المكتبى.
وتابع التقرير أن انخفاض قيمة الجنيه سيمنح الشركات الصناعية لتوسيع عملياتها فى مصر، وذلك للاستفادة من الميزة التنافسية التى منحتها تراجعات العملة المحلية، حيث الاستفادة من العمالة المصرية الرخيصة بناءا على معادلات سعر الصرف مقابل الدولار، إضافة الى الاستفادة من تحول البلاد لسوق تصديرى منافس بفضل قيمة العملة، ولفت التقرير الى أن هناك مجالاً آخر محتملاً للنمو، والمتمثل فى مراكز الخدمة والدعم اللوجيستى التى تخدم أسواق أوروبا وإفريقيا.
أوضح التقرير السنوى لمؤسسة جونز لاسال العالمية المتخصصة فى الشئون العقارية أن الحدث الأبرز فى سوق العقار المصرى، والذى أثر على عوامل العرض والطلب كان قرار البنك المركزى المصرى الذى صدر فى الأيام الأولى من شهر نوفمبر الماضى، والمتعلق بتحرير أسعار الصرف.
وتابع التقرير أن قرار البنك المركزى رغم أنه نجح فى القضاء على السوق الموزاى، إلا أن خلق حالة من الارتباك وعدم اليقين بشأن المعروض العقارى، مضيفا أن الدولار شهد قفزات قياسية مقابل الجنيه المصرى ليصل الدولار الى أكثر من 18.5 جنيه فى ديسمبر، ولفت التقرير الى أن هذ الانخفاض فى قيمة العملة المحلية أثر فى بادئ، الأمر سلبا على معظم قطاعات العقار السكنى أو التجارى او الفنادق.
وقال التقرير إن مطورى العقار المصريين لجأوا الى تمرير الزيادات فى الأسعار الى مشترى الوحدات، وذلك لمواجهة الارتفاع فى التكاليف والناجم عن تحرير أسعار الصرف، إلا أن هناك بعض المطورين والذين يمتلكون مرونة أكثر من غيرهم وقدرة أكبر على تحمل ارتفاع التكاليف، قاموا بوضع تسهيلات اكثر مرونة فى السداد، فيما لجأ فريق آخر من مطورى العقار الى استحداث نماذج أكثر ملائمة فيما يتعلق باستغلال الاراضى وتعظيم العائد على محفظة الأراضى التى يمتلكها.
ولفت التقرير الى أن آثار التعويم ظهرت أكثر وضوحا فى قطاع المكاتب، حيث اتجه بعض المطورين الى زيادة الأسعار لمعادلتها بالدولار، وذلك فى ظل ارتفاع كافة مدخلات مواد البناء، إضافة الى القيود التى تم وضعها على عمليات الاستيراد بهدف تقنين استغلال الحصيلة الدولارية فى البلاد.
وعن المعروض من المساحات المكتبية فى القاهرة، لفت التقرير الى أن القاهرة الجديدة كانت الأكثر رواجا، وأضاف التقرير أن القاهرة شهدت إضافة 37 ألف متر مربع جديد الى المعروض من المساحات المكتبية بينهم 17 ألف متر مربع فى منطقة السادس من أكتوبر.
وأضاف التقرير أن معدلات المساحات المكتبية الشاغرة ظلت عند نفس مستوياتها بحوالى٪27، مشيرا الى ان القاهرة الجديدة ظلت الأكثر رواجا بين الوجهات المكتبية المفضلة، فيما اتسم النشاط فى السادس من أكتوبر وتحديدا فى القرية الذكية بالمحدودية.
وعن أسعار المعروض العقارى خلال 2016، فقد لفت تقرير لاسال الى استقرار سعر المتر فى المساحات المكتبية بواقع 420 دولارا للمتر المربع خلال عام، فى منطقة وسط القاهرة، و240 دولارا فى غرب القاهرة، و264 دولاراً فى القاهرة الجديدة للفئة الثانية، فيما انخفض بواقع 24 دولاراً ليصل الى 300 دولار فى مناطق الفئة الأولى من القاهرة الجديدة.
وعن توقعات جونز لاسال للسوق السكنية، فقد توقع التقرير أن يسعى المطورين العقاريين لمزيد من الزيادات فى الأسعار خلال العام 2017، وذلك لتعويض الزيادة فى أسعار مدخلات البناء سواء المستوردة أو المحلية، وهو ما انعكس نسبيا على هوامش ربحية مطور العقار خلال 2016.
ولفت التقرير الى أنه فى ظل الزيادة فى أسعار الوحدات نتيجة تقلبات أسعار الصرف والتى من المتوقع أن تستمر خلال 2017، فمن المتوقع أن تشهد سوق الإيجارات رواجا أكثر من عمليات البيع النهائى، حيث يعد الإيجار اكثر ملاءمة فى ظل التغيرات السعرية لقيمة العملة المحلية، حيث يسمح لكلا الطرفين البائع والمشترى إعادة تقييم أسعار الوحدات بصورة دورية.
وتوقع التقرير أن يؤدى ارتفاع مدخلات تكاليف البناء والتشييد خلال الفترة المقبلة الى خفض المعروض فى المستقبل على المدى المتوسط مع بعض المطوريين الذين يواجهون مشكلة فى نقص السيولة، إضافة الى توقعات بتأخير أو تقليص إطلاق المشروعات الجديدة حتى تستقر اسعار مواد البناء أو تتجه للتراجع نسبيا.
ولفت تقرير مؤسسة جونز لاسال الى أن العام 2016 شهد الانتهاء من حوالى 13 ألف وحدة جديدة، وذلك عند استكمال العديد من المشروعات فى السادس من أكتوبر ونيو كايرو، إضافة الى مشروعات أشجار سيتى وبالم بارك وأكتوبر بارك فى القاهرة الجديدة، بخلاف الوحدات الجديدة فى الرحاب ومدينتى وميفيدا إعمار مصر وإيستاون سوديك.
وأضاف التقرير أن عملية الطلب على بعض المشروعات من المتوقع أن تستمر وتيرتها الصحية دون تغيير أو تراجع، نظرا لنجاح تلك المشروعات فى العرض والترويج، مشيرا الى أن مشروع مراسى التابع لشركة إعمار مصر نجح فى تسجيل مبيعات بنحو 1.4 مليار جنيه، والذى يقع ضمن فئة الإسكان الفاخر، ويقع المشروع على مساحة 6.5 كيلومتر مربع على ساحل البحر المتوسط.
وعلى صعيد قطاع التجزئة فقد لفت تقرير جونز لاسال الى أنه لم يتم إضافة المزيد من المساحات للمعروض فى القطاع لتستقر عند مستويات الربع الثالث بواقع 1.3 مليون متر مربع، وكان من المتوقع أن ترتفع بنحو 45 الف متر مربع بعد الانتهاء من مول العاصمة، وذلك وقت صدور التقرير، حيث تم افتتاح مول العاصمة أو مول مصر فى الربع الأول من العام الجارى 2017 وفقا لتوقعات التقرير، الذى لفت الى أن مول مصر سوف يضيف 45 ألف متراً الى المعروض فى قطاع التجزئة.
وتابع التقرير أنه من المتوقع أن يشهد المعروض فى قطاع التجزئة زيادة ملفتة خلال الفترةة المقبلة بعد افتتاح مجمع ميجا مول بنهاية 2017 أو مطلع 2018، إضافة الى إعلان مجموعة الحكير عن خطط لاستثمار 9 مليارات جنيه فى ثلاثة مشروعات جديدة، حيث تعتزم إنشاء ثلاثة مراكز تسوق ضخمة فى العاصمة الإدارية الجديدة.
ولفت التقرير الى أن معدلات المساحات الشاغرة ظلت مستقرة خلال الربع الأخير من 2016 لتصل الى مستويات ٪17 بزيادة طفيفة لم تتجاوز ٪2 على أساس سنوى مقابل ٪15 من الربع الأخير خلال عام 2015،وتابع التقرير أن إيجارات الوحدات الرئيسية ظل مستقرا عند 1600 دولار لكل متر مربع، تزامنا مع انخفاض عدد المعروض من الوحدات التى يمكنها تحقيق هذا المستويات السعرية.
وتوقع تقرير جونز لاسال أن يظل متوسط الايجارات تحت الضغط وذلك بسبب استمرار انخفاض معدلات الانفاق الاستهلاكى وتراجع مبيعات التجزئة، وذلك نتيجة لارتفاع معدلات التضخم عقب عملية التعويم، إلا أن جونز لاسال قد توقع انخفاض معدلات الإيجارات خلال الأشهر الستة الاولى من2017 فى ظل تراجع الإنفاق، ليشهد النصف الثانى من العام انتعاشة قوية تزامنا مع زيادة التدفقات الأجنبية التى ستؤدى الى تراجع الدولار وعودة الأسعار الى مستوياتها الطبيعية، وبالتالى تسارع وتيرة الانفاق الاستهلاكى مجددا.
ولفت التقرير الى أن هناك فرصاً كبرى وقوية لانتعاش قطاع التجزئة فى الفترة المقبلة فى ظل الإصلاحات الاقتصادية القوية الحالية، والتى أسفرت عن مزيد من التوقعات الإيجابية تجاه الإنفاق فى قطاع التجزئة خلال الفترة المقبلة ، مشيرا الى ان الظروف مهيأة لظهور المزيد من العلامات التجارية المحلية فى ظل الميزة التنافسية التى منحها التعويم للمستثمر المحلى.
وعن قطاع الفنادق فقد لفت تقرير جونز لاسال الى أنه تمت إضافة نحو 500 غرفة فندقية خلال 2016، مشيرا الى أن الربع الأخير من 2016 شهد تأخير ظهور بعض العلامات التجارية التى تم تأجيلها الى العام الجارى 2017، على غرار ستيج برجر وسانت ريجينس القاهرة وراديسون لو مدينة نصر.
وعلى النقيض من الآثار السلبية التى نالت من أغلب القطاعات العقارية فى بداية التعويم ، جاء قطاع الفنادق الوحيد المستفيد فى قطاع العقارات، حيث استفاد القطاع بشدة من عملية التعويم، حيث أصبحت مصر أرخص بنسبة ٪52 من ذى قبل بالنسبة لشاغلى الغرف الفندقية الأجانب، وهو ما دفع معظم أصحاب الفنادق لتجديد تلك الفنادق والقيام بأعمال توسعية فيها لاستغلال صالح الازدهار التى يشهدها القطاع، وذلك بدلاً من بناء الفنادق الجديدة، ليصبح الاتجاه السائد هو تحسين الكفاءة التشغيلية لتلك الفنادق.
ولفت التقرير الى أنه وعلى المدى القصير من المتوقع أن يركز أصحاب الفنادق بصورة أكبر على تجديد المبانى القديمة وخلق قيمة مضافة للفنادق القائمة من خلال تحسين الكفاءة التشغيلية لتلك الفنادق، وذلك بدلا من الاستثمار فى الجديدة حتى تبدأ أسعار السلع والصرف فى الاتجاه للاستقرار.
وأضاف التقرير أن سوق الفنادق الرئيسى فى القاهرة لازال مركزا على القطاعات الفاخرة، فى إشارة الى وجود نقص فى فئة الشقق الفندقية، إضافة الى فنادق الـ 3 و 4 فنادق، وتوقع التقرير أن تشهد تلك الفئة إقبالا من المستثمرين خلال الفترة المقبلة لتلبية لنقص فى المعروض.
وأشار التقرير الى أن الفترة الأخيرة شهدت ظهورا مكثفا للعلامات التجارية الكبرى، مشيرا الى أن اغلب استثمارات تلك الفئة جاءت من شركات وكيانات استثمارية من دول مجلس التعاون الخليجى.
وتابع التقرير أن معدلات الإشغال خلال 2016 زادت بنسبة ٪5 لتصل الى ٪59 من إجمالى المعروض من الغرف الفندقية، وشهدت تلك النسبة زيادة قوية فى شهرى نوفمبر وديسمبر عقب قرار التعويم، فى إشارة الى بوادر انتعاش لقطاع الفنادق بعد سنوات من الركود وعدم الاستقرار، وذلك تزامنا مع الاجراءات التى تتخذها مصر لتحسين أمن المطارات.
وأشار التقرير الى أن معدلات الإنفاق انخفضت قليلا خلال 2016 لتصل الى 102 دولار فى الليلة الواحدة بنسبة تراجع ٪3 عن 2015، وأضاف أنه من المتوقع أن يزدهر قطاع الفنادق مع مرور الوقت مع عودة المزيد من الأجانب، إضافة الى ظهور بعض الأسواق الجديدة التى بدأت تغذى قطاع الفنادق فى مصر كالهند التى تضاعف السائحون القادمون منها خلال العام الماضى.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
