م. هشام شكرى: رسالتى لرواد معرض “سيتى سكيب” الوقت مناسب لاتخاذ قرار الشراء بسرعة قبل ارتفاع أسعار العقارات

كشف المهندس هشام شكرى.. رئيس مجلس إدارة مجموعة رؤية القابضة للاستثمار العقارى ورئيس المجلس التصديرى للعقارات أن إجمالى محفظة الأراضى التى تمتلكها المجموعة تصل إلى ‏9 ملايين مترمربع ومن المستهدف تطوير جزء كبير من هذه المحفظة خلال العام الجارى.

وطالب شكرى الدولة بضرورة منح تسهيلات وشروط ميسرة للمطورين الراغبين فى المشاركة فى المرحلة الأولى من مشروع العاصمة الإدارية الجديدة، سواء فيما يتعلق بطرق سداد ثمن الأراضى أو المدد الزمنية لتنفيذ المشروعات، مشددا على أن تطبيق نظام الشراكة مع الدولة ومنح التسهيلات اللازمة للمطورين ودعم منظومة التمويل العقارى من أهم الأسباب غير المباشرة لزيادة السيولة النقدية لدى هؤلاء المطورين.

كما طالب شكرى الدولة بتشجيع التصدير العقارى خلال الفترة القادمة، حيث أن مصر تمتلك كافة الامكانيات التى تؤهلها للحصول على حصة مناسبة من السوق العالمى لتصدير العقارات، خاصة أن حجم هذا السوق يصل إلى 250 مليار دولار سنويا ونصيب مصر منها لا يذكر، مؤكدا أن المجلس التصديرى للعقارات يستهدف استحواذ مصر على حصة من السوق العالمى لا تقل عن نسبة ٪6 على اقل تقدير.

ووجه شكرى رسالة لرواد معرض «سيتى سكيب» طالبهم فيها بسرعة اتخاذ قرار الشراء فى الوقت الراهن قبل حدوث موجة ارتفاعات جديدة فى أسعار العقارات فى النصف الثانى من 2017.. وفى الحوار التالى المزيد من التفاصيل:

 فى البداية .. إلى أين وصل حجم محفظة أراضى مجموعة «رؤية» حتى الآن؟

 محفظة أراضى المجموعة تبلغ حالياً حوالى 9 ملايين متر مربع، موزعة مابين 6 ملايين متر مربع تحت التنمية، و3 ملايين متر مربع لم يتم البدء فى تطويرها حتى الآن، وبناء على ذلك تخطط الشركة فعلياً فى تطوير جزء من محفظة أراضيها غير المستغلة خلال العام الجارى.

 وما آخر التطورات بشأن مشاركة مجموعة رؤية فى مشروع العاصمة الإدارية الجديدة؟

 لقد قمنا بسحب كراسة الشروط ومازلنا فى مرحلة دارستها فى الوقت الحالى، ومن خلال تلك الدراسة وجدنا العديد من الشروط القاسية، والتى نتمنى أن يتم معالجتها من جانب الجهات المختصة، خاصة أن المنطقة جديدة ولابد أن يكون هناك العديد من التسهيلات فى المرحلة الاولى من المشروع فى طرق الدفع والمدد الزمنية لمساعدة المطورين على تنفيذ مشروعاتهم بالعاصمة، وفى حالة حتمية وضع شروط قاسية فمن الممكن وضعها فى المراحل التالية للمشروع بعد تنمية جزء كبير من الأراضى، فمن وجهة نظرى أن اول 5 الاف فدان يتم طرحها بالمشروع للمطورين لابد أن يتضمنوا شروطاً جاذبة وميسرة بشكل كبير.

وأود أن أوضح أن الشروط القاسية التى تضمنتها كراسة الشروط تتعلق بفترات السداد، والفترة الزمنية لتنفيذ المشروع، الامر الذى يشكل عبئاً كبيراً على كاهل المطور العقارى، فمن وجهة نظرى انه مع تطبيق تلك الشروط لابد أن يقوم المطور بالتسويق بمعدلات أسرع حتى لا يتم توجيه رأس المال الذى يتم ضخه فى المشروع لسداد اقساط الارض، حيث أن الإسراع فى معدل تنفيذ المشروع بمعدل اكبرمن القدرة التسويقية يؤدى لحدوث خلل فى الهيكل التمويلى لهذا المشروع.

 من وجهة نظركم.. هل يعانى المطورون العقاريون من أزمة سيولة فى الوقت الراهن؟

 لا يمكننى القول إن المطورين يعانون من أزمة سيولة، ولكن المطور العقارى قد تكون قدرته التطويرية وأفكاره تفوق قدرته التمويلية الامر الذى يجعله يعمل وفق قدرته التمويلية مما يجعل هناك تباطؤاً فى حركة التنمية العقارية، الامر الذى يحتم علينا ضرورة إيجاد العديد من الطرق والسبل التمويلية للمطورين لمساعدتهم فى الإسراع فى عملية التنمية، خاصة أن الهدف الرئيسى للدولة ليس بيع الأراضى فقط ولكن تحقيق التنمية الشاملة وخلق فرص العمل، لذا فعلى الدولة النظر بعين الاعتبار للمطور العقارى ومساعدته فى زيادة معدل السيولة المتاحة لديه.

 إذاً.. ما الدور الذى يجب أن تقوم به الدولة لرفع عبء السيولة عن كاهل المطور العقارى؟

 أود أن أوضح هنا أن توفير السيولة لا يشترط أن يكون من خلال منح تمويل مالى بشكل مباشر، ولكن من الممكن أن يكون توفير السيولة من خلال منح العديد من التسهيلات إلى المطورين العقاريين، وقد تكون تلك التسهيلات فى صورة توسيع النطاق الزمنى لسداد اقساط الأراضى، أو اطلاق الدولة لمشروعات شراكة مع المطورين العقاريين بحيث تحسّن من السيولة النقدية لدى المطور.

ويعتبر دعم الدولة لمنظومة التمويل العقارى احد العوامل الهامة فى دعم السيولة لدى المطورين العقاريين، لانها نوع من أنواع السيولة غير المباشرة من خلال اتاحة سيولة للمشترى، الامر الذى ينعكس على مبيعات الشركات العقارية، ولتحقيق ذلك لابد من النظر بعين الاعتبار إلى سعر العائد المرتفع على قروض التمويل العقارى التى قد تصل إلى ٪18، والتى قد تؤدى لتخوف المشترين من الدخول بتلك المنظومة، فنحن بحاجة إلى منظومة يشترك فيها البنك المركزى مع البنوك العاملة فى السوق المصرى بحيث يكون هناك تدرج فى سعر العائد مع فتح سقف الحد الاقصى لسعر الوحدات السكنية التى تدخل ضمن مبادرة البنك المركزى للتمويل العقاى عن حد الـ 950 ألف جنيه حتى يحدث انتعاش فى الاسكان المتوسط،خاصة مع الارتفاع الملحوظ الذى شهدته أسعار العقارات فى الوقت الحالى نتيجة تحرير سعر الصرف.

وأؤكد أن هذه العوامل من الممكن أن تحسّن السيولة لدى المطورين، وفى النهاية فالهدف الرئيسى لهم هو تحقيق التنمية والتى تعمل على تشغيل 50 صناعة اخرى وبالتالى خلق المزيد من فرص العمل.

 يردد البعض اننا على مشارف تخمة فى المشروعات الإدارية والتجارية فى مصر.. هل تتفقون مع ذلك؟

هذا غير صحيح على الإطلاق، فمصر لاتعانى من تخمة فى الوحدات الإدارية والتجارية، حيث يتم قياس مدى احتياج الدول لهذه الوحدات بنصيب الفرد، حيث أن نصيب الفرد فى الدول المتقدمة من الوحدات الإدارية يتراوح بين 4 و6 مترات مسطحة وهذه الدول مثل لندن وباريس وطوكيو، ولكن لا يمكن مقارنة تلك الدول بمصر نظراً لارتفاع حجم اعمالها، ولكن من الممكن مقارنة مصر بعواصم العالم الثالث وعلى سبيل المثال، تركيا حيث يبلغ نصيب الفرد بها نحو 0.4 متر مسطح فى حين أن نصيب الفرد فى مصر من الوحدات الإدارية والتجارية لا يتعدى الـ 0.04 متر مسطح، مما يشير إلى أن نصيب الفرد فى مصر عُشر نصيب الفرد فى الدول المماثلة، وهذا يعنى اننا لن نعانى من تخمة ولكن مصر بحاجة إلى التوسع فى المبانى الإدارية والتجارية، علما بأن تلك المقاييس على الوحدات المرخصة اداريا وتجاريا فقط، ولكن مصر يوجد بها نسبة كبيرة من الوحدات السكنية يتم تحويلها إلى ادارية والسبب فى ذلك يرجع إلى ثقافة شعب واللوائح والقوانين، إلا أن هذه الثقافة بدأت بالفعل فى التغير حيث اصبح هناك توجه وبقوة نحو المبانى المرخصة إداريا وتجاريا.

وعموماً يجب تعديل اللوائح والقوانين، خلال الفترة القادمة، للقضاء على ظاهرة تحويل الوحدات السكنية إلى إدارية وتجارية، مما يؤدى لانخفاض أسعار إيجارالوحدات، والمساعدة فى حل العديد من المشكلات المرورية، وحل مشكلة عدم توافر امكان لانتظار السيارات.

وهنا أود الإشارة إلى أن تجربة الإدارى والسكنى بشارع التسعينى بالقاهرة الجديدة تجربة جيدة جداً، ولكن لم يتم تخطيطها بشكل جيد.

 وكيف ترون أهمية عملية التصدير العقارى للسوق المصرى؟

 التصدير العقارى مهم جداً، والسوق المصرى لم يكن يضعه ضمن اهتماماته فى السابق، لانه كان يتم الاكتفاء بالسوق المحلى فقط على الرغم أن سوق التصدير العقارى سوق كبير وهناك العديد من الدول اقتصادها قائم على التصدير العقارى ويأتى فى مقدمتها قبرص ودبى واليونان حيث انه مصدر رئيسى للعملة الصعبة، وقد بلغ حجم مبيعات السوق العقارى على مستوى العالم نحو تريليون دولار سنوياً، ٪25 منه تصدير عقارى، أى أن ٪25 من المبيعات العقارية على مستوى العالم من مشترين مقيمين بدول اخرى والتى تقدر تقريباً بنحو 250 مليار دولار سنوياً، علماً بأن حصة مصر من التصدير العقارى لا تذكر ويرجع ذلك لعدم اعطاء اهمية لهذا المجال فى بلدنا، كما أن السوق العقارى المصرى لا يمتلك قاعدة بيانات توضح حجم مبيعات العقار لغير المصريين.

وتجدر الاشارة هنا إلى أن المنافسين للسوق العقارى المصرى من الدول المجاورة هى اليونان وقبرص وتركيا ودبى واسبانيا والمغرب، علماً بأن المشترين المستهدفين للعقار المصرى من العديد من الدول وفى مقدمتهم روسيا، وشرق اوروبا، ودول الخليج.

وأعتقد أن مصر تمتلك العديد من المزايا التى تجعل السوق العقارى المصرى جاذباً للمشترين العرب والاجانب، وهو ما يتطلب وضع استراتيجية مدروسة وخطة تسويقية مختلفة وتضافر جهود الجهات المختصة حتى تتمكن مصر من بيع العقار لغير المصريين وبأرقام تتعدى الـ 20 مليار دولار سنوياً بحيث يشكل ذلك ٪6 من الحصة العالمية.

ما القدرة التنافسية لمصر التى تمكنها من الاستحواذ على حصة ٪6 من حجم التصدير العقارى عالمياً؟

مصر لديها القدرة التنافسية التى تمكنها من الوصول لهذه النسبة، وأبرز مما يتميز به العقار فى مصر انه رغم زيادة أسعار العقارات بنسبة ٪20 إلا أنه يظل العقار الارخص مقارنة بمنافسينا فى الدول الاخرى، حيث إن أقل قيمة عقار لديهم تبدأ من 3 آلاف يورو بما يعادل 50 ألف جنيه، فى حين أن افضل عقار فى مصر يعادل نحو 1000 يورو، وهذا العقار يماثل فى تميزه العقار الذى يساوى 5 آلاف يورو فى الدول المنافسة، أى أن سعر العقار فى مصر أقل بمعدل ٪20 عن العقار فى الدول الاخرى، وهذا من النتائج الايجابية لتعويم الجنيه، لان فرق العملة بالنسبة لهذه الفئة من المشترين يجعل العقار ارخص بنسبة ٪50 عن سعره قبل قرار التعويم.

وأبرز ميزة تنافسية للعقار بالسوق المصرى هى تنوع المنتج مما يجعل لدينا إمكانية بيع العقار طوال العام، كما تتمتع مصر بوجود شبكة طرق ومواصلات جيدة،حيث يوجد لدينا مطارات فى مناطق متعددة على مستوى الجمهورية.

كما أن العائد الاستثمارى للعقار فى مصر إحدى المزايا التنافسية أيضاً، حيث إن نسبة العائد أعلى بكثير مقارنة بالدول الاخرى، كما أن العائد الإيجارى أعلى ايضا، حيث أن العائد الإيجارى فى الخارج يتراوح بين 4 و٪5، لكن فى مصر يتعدى نسبة ٪13، ويتمثل هذا العائد فى قيمة الإيجار السنوى منسوبة إلى قيمة العقار، ففى مصر العائد الإيجارى للمبانى الإدارية والتجارية يتعدى ٪13، هذا بخلاف ارتفاع قيمة العقار مع مرور الوقت، وكل هذه نقاط ايجابية تجعل مصر لديها القدرة التنافسية حتى تتمكن من الاستحواذ على نسبة من سوق التصدير العقارى.

 ولكن ما العراقيل التى تقف أمام تحقيق هذا الهدف؟

 مصر لديها مقومات تصدير العقار مقارنة بالدول المنافسة فى المنطقة، ولكن ذلك يتحقق بعد معالجة نقاط الضعف، والتى تتمثل فى مشكلة التسجيل العقارى، ومشاركة الحكومة للقطاع الخاص فى ترويج العقار فى الخارج، وتسهيل منح اقامة طويلة لعدة سنوات للسائح الذى يشترى عقار فى مصر، وهذا ما تسعى الدول المنافسة إلى منحه لعملائها، وهو إعطاء إقامة 5 سنوات للعميل الذى قام بشراء عقار لديها، وهذه الاقامة تجدد تلقائيا طالما أن العميل لازال يمتلك العقار.

وأرى ضرورة تطبيق هذا النظام فى مصر ايضا، لانه سيسهم فى جذب شريحة كبيرة من العرب، وهذا ما تتصارع عليه الدول المجاورة، كما تتمثل احدى نقاط الضعف فى عدم القدرة على طمأنة المشترى بإمكانية تحويل العائد للخارج عندما يرغب فى ذلك، هذا بالاضافة إلى نقطة ضعف أخرى وهى أن المطورين العقاريين لم يعملوا على تسويق العقار فى الخارج من خلال المشاركة فى المؤتمرات والمعارض العالمية.

 فلابد أن نتواجد فى كافة المعارض العربية والاجنبية على مستوى العالم بحيث تعمل كافة الشركات العقارية كفريق واحد، وهذا يتطلب وضع استراتيجية بحيث يكون هناك جناح مصرى بكافة المعارض يضم كافة الشركات ويكون دوره الرئيسى التسويق للعقار المصرى، مما يتطلب تضافر جهود كافة المطورين، وهذا ما نستهدف مناقشته فى المجلس التصديرى للعقار فى اجتماعها القادم.

 وما مستهدفاتكم بشأن مستقبل التصدير العقارى فى مصر؟

 نستهدف وضع خطة طموحة، بالتعاون مع كافة الشركات العقارية العاملة فى مصر، للوصول بنسبة التصدير العقارى فى مصر إلى 6٪ من السوق العالمى، وهذا يعنى أن تحقق مصر سنويا 20 مليار دولار جراء التصدير العقارى، خاصة ان هناك جانباً ايجابياً للتصدير العقارى لم يكن ظاهراً وهو دوره فى تنشيط حركة السياحة لان صاحب العقار سيقيم على الاقل فى مصر حوالى 90 يوماً سنوياً بالعقار الخاص به مما يؤدى لارتفاع عدد الليالى السياحية التى يقاس من خلالها دخل السياحة، علما بأن السائح صاحب العقار هو سائح متكرر وعالى الانفاق وهو السائح الذى تستهدفه كافة الدول.

وتجدر الاشارة هنا إلى أن هناك العديد من الدول حركة السياحة بها معتمدة بشكل كبير على السائحين المقيمين فى عقارات ملك لهم، ومنهم إسبانيا التى بها ٪90 من عدد السائحين لا يقيمون فى فنادق ولكنهم يقيمون فى وحدات سكنية سواء كانت ملكاً أو بالإيجار.

 ماذا تقول لرواد معرض سيتى سكيب؟

 أود أن أوجه لهم رسالة بسرعة اتخاذ قرار الشراء وانتهاز الفرصة خلال معرض سيتى سكيب خاصة انه من المتوقع أن تشهد أسعار العقارات موجة اخرى من الارتفاع خلال النصف الثانى من عام 2017.

 اذا ما هى فلسفة مجموعة رؤية خلال عام 2017؟

فلسفة مجموعة رؤية هى النظر إلى المستقبل وعدم النظر تحت اقدامنا، لذا نحن دائما متفائلون خاصة ان رؤية متواجدة بالسوق منذ 25 عاماً، مر خلالها، السوق العقارى بالعديد من الازمات ودائما ما يعقب كل ازمة العديد من الفرص والافكار والرؤى الجديدة، وبالتالى حدوث انتعاشة حقيقية، وهو الامر الذى يجعل لدينا طمأنة بأن ما يمر به السوق المصرى خلال الفترة الحالية من تذبذبات عديدة سيعقبه انتعاشة وانطلاقة حقيقية.

 عموماً، هل أنتم متفائلون بشأن مستقبل السوق العقارى؟

 أنا متفائل رغم التحديات، وأعتقد أن عام 2017 سيكون هو العام الاصعب ولكن مع حلول عام 2018 سيكون هناك انتعاشة حقيقية بكافة القطاعات بالدولة، فمن المتوقع أن جزءاً كبيراً من السيولة التى عملت البنوك على جذبها من العملاء من خلال طرحها للشهادات ذات العائد ٪20 سيتم استرجاعها إلى السوق العقارى خلال عام 2018 مع انتهاء مدة الشهادة، وأنا متفائل أيضا بأن يشهد العام الجارى استعداداً وتجهيزاً لتنشيط حركة التصدير العقارى، وهو الأمر الذى ينعكس بالايجاب على على حركة الشراء لغير المصريين خلال العام القادم.