ارتفاع سعرى الأرض والفائدة وآليات طرح الأراضي وغياب التمويل العقارى.. 4 تحديات رئيسية أمام السوق العقارى

قال الدكتور أحمد الشناوى رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة أدفا للتطوير العقاري وعضو مجلس الادارة وأمين صندوق مجلس العقار المصري إن السوق يعانى من زيادة فى سعر الأرض وكذلك نسب الشراكة المطروحة من قبل جهات الولاية وزيادة أسعار مواد الخام، مشيرًا إلى أن التحديات التى حلت على القطاع العقارى جاءت بشكل تراكمى ووتيرة سريعة، وهذا ما تفهمته الحكومة وأقرت تيسيرات وحوافر جيدة للقطاع العقارى، ولكن التحديات أصبحت أكثر قوة من التيسيرات وهذا ما يشير إلى ضرورة تحديد آلية استثنائية لتخفيف الأعباء خاصة الفوائد الخاصة بسعر الأرض ومواد البناء وفتح الاستيراد.

وأكد أن القطاع العقارى أكثر القطاعات الاستثمارية تأثرًا بالأحداث الاقتصادية، مقارنة بالقطاعات الاقتصادية الأخرى، خاصة وأن القطاع العقارى من أقل القطاعات مخاطرة فى حال التعاقد مع شركات تتميز بمصداقية كبيرة فى السوق.

وذكر أن سعرى الأراضى والفائدة يمثلًا عائقًا وتحديًا كبيرًا أمام الشركات العقارية خاصة فى ظل الارتفاعات الكبيرة التى شهدها السوق، هذا مما يحمل الشركات العقارية أعباء مالية كبيرة ويزيد من تكلفة المشروعات، موضحًا أن ذلك يؤثر على آليات تحديد سعر المنتج العقاري النهائى وبالتالى قد لا يتناسب مع قدرات شرائح معينة من العملاء.

وصرح بأن الضرر الذى ألم بالقطاع العقارى جاء نتيجة عوامل خارجية نتجت عن الأحداث العالمية والصراعات الاقتصادية، وكذلك العروض التى تقدمها بعض الشركات العقارية التى لا تمتلك الخبرات الكافية للاستمرار فى السوق، مشيرًا إلى أن السوق يتطلب هيكلة كاملة بكل عناصره، مع وضع آليات محددة لعمل الشركات من خلال إستراتيجية واضحه وإمتلاك رؤيه صائبه .

وطالب الشناوى بضرورة تغيير نظام العمل بالقطاع العقاري للتحول إلى الإنشاء ثم البيع نظراً لتغير الظروف الاقتصادية وارتفاع نسب المخاطر عن الفترات الماضية، مضيفًا أن منح أراضي إضافية للمطورين بأسعار رمزية ومتوازنة بعدما شهد القطاع أسعار مرتفعة نظرا لقلة المعروض.

وشدد على ضرورة إيجاد آلية لتمويل المشروعات بضمان الوحدات وليس شيكات العملاء، متابعًا أهمية دعم التصنيع المحلي لمواد البناء كونه قطاع صناعي هام ومؤثر في القطاع بشكل كبير بعدما ارتفعت أسعاره بشكل ملحوظ.

وقال إن أن أسعار الفائدة على الاقتراض أصبحت تمثل عبءً إضافيًا على كاهل الشركات العقارية وهذا ما ترتب عليه عزوف وتوقف العديد من الشركات عن استخدام الأموال التى تم الموافقة عليها، وهذا نتيجة لزيادة الأعباء جراء الفائدة المقررة، هذا بخلاف الالتزامات المالية الخاصة بسعر الأراضي والفائدة على الأقساط، هذا بجانب ربط مدة تنفيذ المشروعات بتوقيت معين ومحدد وفقًا لتاريخ القرار الوزارى.

وتابع: المؤشرات تؤكد أن أسعار المنتج العقارى سترتفع بمقدار 40% بشكل تدريجى حتى نهاية العام الحالى وهذا ما يترتب عليه انخفاض فى القدرات الشرائية، ولذلك لابد من تضافر الجهود لتفعيل مبادرات جديدة للسوق العقارى لحمايته والحفاظ على القدرات الشرائية، خاصة تفعيل مبادرات التمويل العقاري التى تعد حلًا مناسبًا فى الوقت الراهن، وهذا يتطلب مساعى حسيسة من قبل البنك المركزى المصرى ووزارتى الإسكان والمالية.

وصرح بأن الوزن النسبى لسعر الأرض فى التكلفة الإجمالية للمشروعات تمثل نسبة كبيرة تقترب من 50%، وكذلك النسب الخاصة بمشروعات الشراكة، ليتمكن المطور من احتساب دراسات الجدوى الخاصة بكل مشروع وفقًا لدراسات واقعية، موضحًا أن الحلول الخاصة بتلك الإشكالية تتضمن إعادة النظر فى سعر الأرض وخصوصا وجود وفره في الأراضي التي تعتبر بمثابة ثرواتنا القوميه ، وكذلك الموافقة على مد فترات سداد الأرض من 4 سنوات إلى فترات أطول تتمثل في 10سنوات وألا يزيد مقدم الأرض عن 10% فقط ليتمكن المطور من توجيه جزء من السيولة المالية المقرر سدادها لأقساط الأرض إلى الأعمال الإنشائية، بالإضافة إلى مد فترات التنفيذ لفترات إضافية دون فرض رسوم على تلك المدد، وهذه تمنح المطور وتمكنه من تكوين رؤية واقعية لاحتساب التكلفة الإنشائية للمشروع وبذالك يحدث التوازن داخل القطاع الخاص من أجل الحفاظ عليه وتنوع الشركات الوطنية الحقيقية المنافسة المشروعة بين جميع الشركات مما يساعد على تحقيق المصالح العامة والتي تتمثل في النمو والتنمية الإقتصادية و أيضًا التنمية الإجتماعية و آثارهما على المواطن والمجتمع .