أكد رضا لاشين.. الخبير والمثمن العقارى، ضرورة وجود بورصة موحدة لأسعار الأراضى فى مصر لحماية السوق العقارى من التلاعب فى الأسعار من قبل السماسرة، لافتا إلى أن حجم الاستثمارات بالسوق العقارى تقدر بنحو يزيد على 3 تريليونات جنيه، حيث يعد أكبر قطاع استثمارى بالسوق المصرى.
وأوضح «لاشين» أن السوق العقارى شهد خلال العام الجارى 2016 زيادة فى الأسعار تراوحت بين 15٪ إلى 25 ٪ نظرا لارتفاع مواد البناء نتيجة لزيادة سعر صرف الدولار مقابل الجنيه بصورة غير مسبوقة، مؤكدا أن العقار هو المخزن الآمن للقيمة وهو حصان الاستثمار الرابح على عكس القطاعات الأخرى.
وأشار إلى أن الإسكان الاجتماعى يعد من أفضل المشروعات القومية العملاقة، مشيرا إلى أن التمويل العقارى يقدم دعما كبيرا لمشروع الإسكان الاجتماعى ولكن هناك بعض القوانين الخاصة بمنظومة التمويل العقارى لابد من تعديلها... والى نص الحوار...
فى البداية، ما قراءتك للسوق العقارى خلال العام الجارى فى ظل تنفيذ المشروعات القومية الكبرى؟
السوق العقارى خلال العام الجارى 2016 شهد ارتفاعا فى الأسعار بنسبة تتراوح بين 15 ٪ و25 ٪، وذلك نظرا لارتفاع مواد البناء نتيجة لزيادة سعر صرف الدولار مقابل الجنيه بصورة غير مسبوقة، كما أن الارتفاع الكبير فى سعر الدولار أدى إلى إحجام بعض المستثمرين عن الاستثمار فى القطاع العقارى والاتجاه إلى اقتناء المشغولات الذهبية بجانب السيولة الدولارية.
وأؤكد هنا أن ارتفاع أسعار صرف العملات الأجنبية أمام الجنيه أثر بشكل ملحوظ على السوق العقارى خلال الفترة الحالية وأصابه بشيء من الركود، ولكن سرعان ما يعود إلى طبيعته خلال الفترة المقبلة، خاصة أنه لا يزال هو «حصان» الاستثمار الرابح، كما أن السوق العقارى جاذب للاستثمار، حيث إن مصر يوجد بها أكبر سوق عقارى بالشرق الاوسط نظرا لحجم الإقبال على المشروعات العقارية بجانب الفرص الاستثمارية المتاحة.
ويعتبر الإسكان الاجتماعى والمتوسط هما الأكثر إقبالا خاصة أن تلك النوعية من الوحدات السكنية تتناسب مع الشريحة الأكبر فى مصر كما أن المشروعات القومية التى يتم تنفيذها حاليا أدت إلى وجود طفرة كبيرة فى قطاع التشييد والمقاولات وأيضًا توفير الآلاف من فرص العمل.
وماذا عن حجم الاستثمارات الخاصة بالسوق العقارى المصري؟
حجم الاستثمارات الخاصة بالسوق العقارى المصرى تقدر بنحو يزيد على 3 تريليونات جنيه وهو أكبر قطاع استثمارى على مستوى القطاعات الاستثمارية بالسوق المصرى أما بالنسبة للاستثمار العقارى حول العالم فيقدر بنحو 217 تريليون دولار.
ما تقييمك لمشروع الإسكان الاجتماعى، وتأثيراته على السوق العقاري؟
مشروع الإسكان الاجتماعى لمحدوى الدخل من أفضل المشروعات السكنية التى يتم تنفيذها بخطة محكمة، خاصة أن القيادة السياسية تعطى هذا المشروع أهمية خاصة سواء فى مراحل التنفيذ أو الدعم المقدم من الدولة للوحدات التى يتم تنفيذها حيث إن هناك عدداً من الوحدات تم تسليمها بعدد من المدن الجديدة وجار تسليم عدد آخر من الوحدات.
كما أن مشروع الإسكان الاجتماعى له ابعاد أخرى مثل الاتجاه إلى نقل عملية التنمية ونشرها بعيدا عن الوادى الضيق بجانب التوسع فى تعمير الأراضى الموجودة وخلق مجتمعات عمرانية متكاملة. حيث أثر هذا المشروع على الإقبال على الوحدات التى يتم تسويقها لتلك الفئة بالإضافة إلى طريقة السداد الخاصة بالوحدة وهى التقسيط على مدة تصل إلى 20 عاما.
وأشير إلى أن أسعار الوحدات السكنية التى تتناسب مع الأقل دخلا يتراوح أسعار المتر بها بين 1000 إلى 3000 جنيه للمتر بعدد من المناطق مثل منطقة فيصل والهرم وحلوان وشبرا والمعادى وذلك وفقا للمستوى.
وماذا عن مشروعات الإسكان الأخرى؟
المشروعات السكنية الأخرى، مشروعات تخاطب فئة معينة من الشعب وفقا لاحتياجاته ورغباته، وغالبا ما يكون لتلك المشروعات قيمة معينة بأماكن محددة مثل القاهرة الجديدة والشيخ زايد و6 اكتوبر، كما أن الأسعار الخاصة بالوحدات السكنية الموجودة تبدأ من 6 آلاف جنيه للمتر إلى أكثر من 15 ألف جنيه للمتر وهذه المناطق تتناسب مع الفئة المتوسطة وفوق المتوسطة أما مناطق الساحل الشمالى والغردقة والعين السخنة فهى للفئات الأكثر دخلا بجانب القادمين من الخارج.
كيف ترى سوق الأراضى والمشاكل التى يعانى منها؟
سوق الأراضى بمصر كان يعانى منذ فترة طويلة بسبب تعدد الجهات التى تقوم بالتخصيص سواء كانت وزارة الإسكان أو هيئة التنمية الصناعية أو عدد من الجهات الأخرى، وهذا ما أدى إلى ارتفاع أسعار الأراضى بشكل مبالغ فيه خاصة أن السماسرة يعملون بطريقة التسخين لذلك لابد وأن تكون هناك جهة منوط بها تخصيص الأراضى لأن ذلك من شأنه الحد من عملية الفساد.
كما أن الأراضى تعانى من عشوائية التسعير، خاصة أنه لا يوجد توافق بين الجهات المعنية على آلية موحدة لتسعير الأراضى، وأشير هنا إلى أن الأسعار الأخيرة للأراضى بمدن القاهرة الجديدة والشيخ زايد لا تتناسب مع الكثير من الشركات العقارية نظرا لارتفاع أسعارها، ولذلك لجأت الشركات العقارية والحكومة إلى الدخول فى شراكات لحل هذه الأزمة، وهو ما أدى إلى وصول سعر الأراضى إلى مستوى مقبول وبالتالى وجود إقبال كبير من قبل العملاء على الوحدات وخير دليل على ذلك حجم الإقبال على مشروع الشراكة بين شركة ماونتن فيو والحكومة بالقاهرة الجديدة، ومن جهة أخرى فإن الحكومة سوف تقوم بتحصيل تلك المبالغ من الأراضى لتوجيهها إلى المشروعات السكنية والخدمية التى تخدم الفئات الأقل دخلا.
وفيما يتعلق بسوق الأراضى فى العاصمة الإدارية الجديدة والمجتمعات العمرانية الجديدة تحت الإنشاء مثل العلمين الجديدة وشرق بورسعيد وغيرهما فإن أسعار الأراضى التى تتناسب مع المطورين وتجذب الاستثمار إلى هذه المدن تقدر ما بين 3000 جنيه إلى 3500 جنيه للمتر المربع، خاصة وأن الأراضى فى تلك المدن تم التسويق لها بالمجان، وأؤكد هنا أنه فى حال طرح الأراضى بتلك الأسعار سوف يؤدى ذلك إلى زيادة الإقبال على تلك المناطق ونقل عملية التنمية اليها بصورة مباشرة.
وأود أن أشدد هنا على أن نظام الشراكة يعد الأفضل لعمليات طرح الأراضى، حيث إنه يرفع عن كاهل المطور سعر الأرض كما أن الدولة تحصل على عائد أعلى من سعر الارض تستخدمه للفئات محدودة الدخل.
ماذا عن إعادة تسعير الأراضى الخاصة بالدولة من قبل اللجنة المشكلة برئاسة المهندس إبراهيم محلب؟
فى البداية أود أن أوضح أن تسعير الأراضى فى مصر به عشوائية بجانب أن السماسرة هم من يقومون بتسعير الأراضي، وقد طالبنا مرارا وتكرارا بعمل بورصة أسعار للسوق العقارى على مستوى الجمهورية، أما ما تقوم به اللجنة المشكلة برئاسة المهندس ابراهيم محلب فهو جهد جيد وربما يعيد تسعير الأراضى وتقنينها وفقا للمعايير الموضوعة كما أن اللجنة تساهم فى تحصيل المبالغ المالية وإدخالها إلى خزانة الدولة من خلال إقامة المزادات لتلك الأراضى.
وبالنسبة للجنة فقد قامت بحصر حوالى 37 ألف فدان قامت بالاعلان عن المزاد الاول لها ببيع 1100 فدان تقريبا وكانت المحصلة النهائية لها نحو 164 مليون جنيه وهى مبالغ جيدة وسيتم تقنين أوضاع الأراضى وتحديد النشاط الخاص بها.
من وجهة نظرك، كيف ترى منظومة التمويل العقارى؟
التمويل العقارى بمصر «مظلوم» نظرا لعدم وجود الدعاية الكافية له كما أنه يحتاج إلى تعديل فى بعض القوانين الخاصة به، ولكنى أؤكد أن التمويل العقارى ساهم بشكل كبير فى تنفيذ وحدات الإسكان الاجتماعى، حيث يبلغ الدعم المقدم من خلال صندوق التمويل العقارى 20 ألف جنيه كمتوسط لدعم الوحدة ضمن مبادرة البنك المركزى للتمويل العقارى.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
