الشناوى: القطاع العقارى أكثر القطاعات الاستثمارية تأثرًا بالأحداث الاقتصادية

قال الدكتور أحمد الشناوى رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة أدفا للتطوير العقاري وعضو مجلس الادارة وأمين صندوق مجلس العقار المصري إن القطاع العقارى أكثر القطاعات الاستثمارية تأثرًا بالأحداث الاقتصادية، وعلى الرغم من ذلك فهو آآمن وعاء إدخارى طوال الفترات المتعاقبة سواء سابقًا وحاضرًا ومستقبلًا، ويطلق على القطاع العقاري استثمار طويل الأجل مقارنة بالقطاعات الاقتصادية الأخرى، خاصة وأن الاستثمار فى هذا القطاع مرتبط بفترات سداد متفاوتة تسدد على هيئة أقساط، بينما القطاعات الاستثمارية الأخرى تتطلب السداد بنظام الكاش.

وأضاف أن نسبة المخاطرة فى القطاع العقارى تكاد لا تذكر فى حال التعاقد مع شركات تتميز بمصداقية كبيرة فى السوق، وهذا عكس ما يكون فى القطاعات الأخرى التى تتعرض لمخاطر كبيرة، ولكن علينا نتفق أن الاستثمار العقارى هو استثمار طويل الأجل لتحقيق عوائد استثمارية جيدة، مقارنة بما يتم تحقيقه من عوائد بالقطاعات الأخرى، موضحًا أن فكرة المضاربة على الأراضى تمثل ظاهرة غير صحية داخل السوق، خاصة وأن الهدف من الحصول على الأراضى هو تقديم منتج يتناسب مع احتياجات العملاء وهذا يؤكد على فكرة التنمية والتطوير.

وأكد أن الضرر الذى الحق بالقطاع العقارى جاء نتيجة عوامل خارجية نتجت عن الأحداث العالمية والصراعات الاقتصادية، وكذلك العروض التى تقدمها بعض الشركات العقارية التى لا تمتلك الخبرات الكافية للاستمرار فى السوق، وهذا ما ألم ضررًا بالغًا على الشركات العقارية بمختلف احجامها واستثماراتها، لذلك السوق يتطلب هيكلة كاملة بكل عناصره، مع وضع آليات محددة لعمل الشركات مع وجود جهة أو هيئة تكون المنظم وحلقة الوصل بين الدولة والعميل والمطور، وهذا ما يتطلب إقرار قانون اتحاد المطورين ليتم تأسيسه لما يمثله من أهمية وضرورة ماسة فى الوقت الراهن.

ونوه إلى أنه من الصعب حالياً التكهن بتفاصيل التأثيرات المحتملة على مختلف الأسواق، نظرًا لأن امتداد هذه الموجة التضخمية يظل رهينة تطور الأحداث بين أطراف النزاع وحلفائهم، ومع ذلك فإن اقتصادات الدول الناشئة تأثرت فعلياً جرّاء هذه الإضطرابات ولكن بنسب متفاوتة، ولكن في ظل الأهمية القصوى التي يمثلها القطاع العقارى كأحد ركائز التنمية الاقتصادية، علينا أن نبادر بمساعدة الشركات العقارية في مواجهة المخاطر المحتملة ولا نتركها لتلقى مصيرها منفردة حيث ارتفاع تكاليف التنفيذ التي لا نعرف لها حداً حتى الآن، وبالتالي لابد من دراسات استباقية سريعة لمواجهة أي خلل محتمل قد يؤثر على تباطؤ التنفيذ من جانب الشركات أو تأخر السداد من جانب العملاء.

وذكر أنه مع ارتفاع نسب المخاطرة وفى ظل صعوبة الإجراءات التأمينية لهذه المخاطر ومع الارتفاعات المتوقعة لأسعار الفائدة وأسعار مواد البناء، قد ترتفع أسعار الوحدات العقارية إلى مستويات لن يتقبلها العملاء الذين سيتعرضون أيضاً لإشكالية انخفاض الدخل الحقيقى تحت وطأة تراجع القوة الشرائية لأموالهم بشكل عام، الأمر الذى يؤكد أنه لا مفر من ابتكار برامج وآليات وسياسات بيعية وتمويلية مختلفة تماماً عمّا هو متعارف عليه الآن.

وصرح بأن سوق التطوير العقارى سيشهد عمّا قريب تغيراً جذرياً فى الخطة الاستثمارية، لنرى نماذج جديدة من الـ Business Plan التي لن تعتمد على مقدمات حجز العملاء بشكل رئيسى لأنه ببساطة لا أحد يعلم كيف سيتم تقدير أسعار الوحدات وإلى أين ستتجه الأسعار خلال سنوات التنفيذ حتى الانتهاء والتشطيب والتسليم، وبالتالي آلية طرح المشروعات بنظام الـ off plan وحتماً ستشهد الكثير من التطور، خاصة وأن الشركات لا تستطيع الاستغناء عن مزايا تدفقات مقدمات الحجز وفى الوقت نفسه لا يستطيع العميل تحمل كامل سعر الوحدة دفعة واحدة بل يريد حجزها قبل تنفيذها ليكون قد سدد شطراً كبيراً من ثمنها عند الاستلام، ولكن من يتحمل مخاطر تقلبات تكاليف التنفيذ.

وأضاف أن الأوضاع الحالية تزيد من الأعباء المالية للشركات والمحددة للإنشاءات، كما أنه فى حال وضع سياسيات تأمينية للشركات لمواجهة تلك المخاطر الناتجة من زيادة الأسعار فهذا يتعارض مع القدرات الشرائية للعملاء، وبالتالى ستزيد من الفجوة التمويلية الخاصة بالتنفيذ نتيجة إنخفاض القدرة الشرائية والتدفقات المالية من العملاء، فى ظل غياب منظومة التمويل العقارى وتمويل الوحدات تحت الإنشاء.

ولكن لضمان قدرة المطور العقارى على سداد التمويلات البنكية، أوضح أنه يجب على القطاع المصرفي أن يعمل أيضاً على تطوير آليات التمويل العقارى للعملاء، لتشمل جميع فئات الوحدات بما فيها الجارى تنفيذها، الأمر الذى طالب به المطورون فيما أعقب التعويم إلا أن مخاطر ارتفاع الأسعار في الأزمة الراهنة تفوق ما كانت عليه في أعقاب تحرير سعر الصرف، وليس أمام المطور سوى القطاع المصرفي رغم تكاليف أسعار الفائدة.

وأكد الشناوى على أعتزازه بالعمل الجماعى والدمج بين الخبرات العلمية والعملية وكذلك الخبرات التى تم اكتسابها من قامات التطوير العقارى العاملة بالسوق، والسعى دومًا لاستكمال مسيرة النهضة العمرانية التى تم إرثائها منذ عقود، هذا بالتوازى مع الدور الكبير الذى تقوم به الحكومة المصرية من اتاحة فرص استثمارية للقطاع الخاص وكذلك حرصها على مواصلة مسيرة التنمية الشاملة، وطرحها لمدن ذكية ومستدامة بما يحقق حياة جيدة للمواطنين.