رغم إنطلاقتها في ظروف داخلية غير مستقرة إلا أنها استطاعت التكيف مع معطيات السوق وفق رؤى وخطط مدروسة مرتكزة على قدرة خاصة للتعامل مع أصعب العقبات وتخطيها لتحقق استقراراً على مستوى مشروعاتها التي حازت ثقة جميع المتعاملين وهو ما يعكس حجم مبيعاتها يومًا بعد الأخر، بالإضافة إلى خططها التوسعية بغرب القاهرة بخلاف رغبتها لاقتناص الفرص الاستثمارية المتاحة في الساحل الشمالي وغيرها من الفرص.
«أدڤا للتطوير العقارى» عمدت منذ يومها الأول على الاستعانة بأفضل الكفاءات والكوادر، خاصة مع وجود قيادة مثل الدكتور أحمد الشناوى رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة أدڤا للتطوير العقاري وعضو مجلس الادارة وأمين صندوق مجلس العقار المصري والذى يتمتع بخبرة تزيد عن 12 عامًا فى السوق العقارى، والذى استطاع منذ إطلاق الشركة تحقيق قفزات هائلة جعلت منها واحدة من الشركات ذات السمعة الطيبة خاصة وأنها تكرس كل ما تمتلكه من مقومات من أجل الوفاء بالتزاماتها تجاه العملاء.
وأكد رئيس مجلس الإدارة على أن الشركة بصدد توقيع عقد شراكة لمشروع جديد فى توسعات الشيخ زايد، ومن المقرر الإعلان عن تفاصيل ذلك الشهر المقبل، كما تستعد لطرح مشروع جديد فى الحزام الأخضر بمدينة السادس من أكتوبر مقام على 20 فدانًا في بداية العام المقبل، وهذا ضمن خطة الشركة التوسعية بالسوق المصرى.
النجاحات التي حققتها «أدفا للتطوير العقاري» كانت نتيجة طبيعية لما يؤمن به «الشناوي» من أهمية العمل الجماعي والاستعانة بالخبرات العلمية والعملية القادرة على إحداث النقلة المطلوبة في قطاع التشييد والبناء ككل، ورغبته الصادقة في استكمال مسيرة النهضة العمرانية تماشيًا مع الدور الكبير الذى تقوم به الحكومة لنهضة القطاع عبر اتاحة الفرص الاستثمارية والتخطيط لإنشاء مدن ذكية ومستدامة.
وفي حواره لـ«العقارية» طرح «الشناوي» رؤيته وفلسفته الخاصة بالسوق العقاري، والحلول المتوقعة لنهضة القطاع الذي يعد عصب الاقتصاد المصري، فإلى نص الحوار،،
.. يشهد العالم حاليًا حالة من التغير الاقتصادى نتيجة للصراعات العالمية بين التكتلات الاقتصادية المتعددة والحرب الحالية بين روسيا وأوكرانيا وكذلك محاصرة الدولار بالتوازى مع ارتفاع أسعار الفائدة وهذا ما ترتب عليها تغير فى ميزان القوى الاقتصادية وإحداث تأثيرات عنيفة على اقتصاديات عدد كبير من الدول.. فما هى قراءتك للوضع العالمى الراهن؟
المشهد العالمى للأحداث الجارية والتى تسير بوتيرة متسارعة ومتغيرة بين الأقطاب الاقتصادية الكبرى، والحرب الراهنة بين روسيا وأوكرانيا والتى ساهمت فى تغير سياسات العديد من الدول الاقتصادية خاصة الأسواق الناشئة، كما لعبت أيضا دورًا في الأزمات الاقتصادية التى يشهدها العالم، فى ظل وجود كيانات جديدة تسعى لخلق قوة موازية لقيادة العالم.
وهنا علينا التوضيح بأن حدة ظهور الأزمات الاقتصادية بدأت من 2021، وذلك بعد أن بدأ العالم سياسية العودة بشكل تدريجى والإقبال الكبير على السلع بالتزامن مع نقص الانتاج بعد حالة الانكماش التى شهدها إبان الجائحة العالمية، وكان العالم على موعد مع سلسة من الضغوط الاقتصادية سواء حرب عملات أو حرب تجارية ومسلسل رفع الفائدة والعمل على استقطاب أكبر قدر من الأموال للاستثمار فى الدول الكبرى، وإندلاع الحرب الروسية الأوكرانية والتى ساهمت فى قفزات كبيرة لأسعار المحروقات وزيادة تكلفة سلال الإمداد، والتى نتج عنهما زيادة فى الأسعار الأساسية والسلع الاستراتيجية، وكذلك المواد الخام، لتؤكد الأحداث الرامية والمتشعبة أن الوضع الاقتصادى العالمى فى مأذق حقيقى.
والاقتصاد المصرى جزء أصيل من الاقتصاد العالمى، وبالتالى فإنه يتأثر مثلما تتأثر باقى الدول، ولكن التأثير الأكبر يقع على القطاع العقارى نظرًا لزيادة أسعار المواد الخام فى ظل الالتزامات المتراكمة على الشركات العقارية من أقساط أراضى ومدد تنفيذ محددة، وهو ما كبل الشركات العقارية بضغوط إضافية تجعلها دائمة البحث على تمويلات إضافية للمشروعات والتباحث للوصول إلى حلول جذرية.
وأشير إلى أن مناخ الاقتصاد المصرى يتميز بامتلاكه العديد من الفرص الاستثمارية فى شتى المجالات، وهذا ما ينطبق مع عبارة تولد الفرص من رحم الأزمات، وبنظرة واقعية على الوضع الراهن للسوق المصرى فإنه يعانى من أزمة فى توفير السيولة الدولارية والأسعار المتعلقة بالمواد الخام، وهذا نتيجة لمعطيات عالمية وأسباب محلية أساسها تصارع المواطنين للمضاربة على الدولار والتعامل معه على أنه وعاء إدخارى، وهذا ما تسبب فى وقوع ضرر كبير على القطاعات الاستثمارية، لذلك المرحلة الحالية تتطلب حلول جذرية وإن كانت قاسية.
** وما تاثير ذلك على السوق العقارى المصرى فى ظل الأوضاع الحالية لأسعار مواد البناء ؟
القطاع العقارى أكثر القطاعات الاستثمارية تأثرًا بالأحداث الاقتصادية، وعلى الرغم من ذلك فهو آآمن وعاء إدخارى طوال الفترات المتعاقبة سواء سابقًا وحاضرًا ومستقبلًا، ويطلق على القطاع العقاري استثمار طويل الأجل مقارنة بالقطاعات الاقتصادية الأخرى، خاصة وأن الاستثمار فى هذا القطاع مرتبط بفترات سداد متفاوتة تسدد على هيئة أقساط، بينما القطاعات الاستثمارية الأخرى تتطلب السداد بنظام الكاش، كما أن نسبة المخاطرة فى القطاع العقارى تكاد لا تذكر فى حال التعاقد مع شركات تتميز بمصداقية كبيرة فى السوق، وهذا عكس ما يكون فى القطاعات الأخرى التى تتعرض لمخاطر كبيرة، ولكن علينا نتفق أن الاستثمار العقارى هو استثمار طويل الأجل لتحقيق عوائد استثمارية جيدة، مقارنة بما يتم تحقيقه من عوائد بالقطاعات الأخرى، وأن فكرة المضاربة على الأراضى تمثل ظاهرة غير صحية داخل السوق، خاصة وأن الهدف من الحصول على الأراضى هو تقديم منتج يتناسب مع احتياجات العملاء وهذا يؤكد على فكرة التنمية والتطوير.
وأؤكد أن الضرر الذى الحق بالقطاع العقارى جاء نتيجة عوامل خارجية نتجت عن الأحداث العالمية والصراعات الاقتصادية، وكذلك العروض التى تقدمها بعض الشركات العقارية التى لا تمتلك الخبرات الكافية للاستمرار فى السوق، وهذا ما ألم ضررًا بالغًا على الشركات العقارية بمختلف احجامها واستثماراتها، لذلك السوق يتطلب هيكلة كاملة بكل عناصره، مع وضع آليات محددة لعمل الشركات مع وجود جهة أو هيئة تكون المنظم وحلقة الوصل بين الدولة والعميل والمطور، وهذا ما يتطلب إقرار قانون اتحاد المطورين ليتم تأسيسه لما يمثله من أهمية وضرورة ماسة فى الوقت الراهن.
** السوق العقارى المصرى شهد ارتفاعات فى الأسعار نتيجة لارتفاع سعر المواد الخام وبالتالى فإن الطرق التقليدية للبيع لن تتناسب مع الظروف الحالية.. فهل هناك بدائل من وجهة نظرك؟
من الصعب حالياً التكهن بتفاصيل التأثيرات المحتملة على مختلف الأسواق، نظرًا لأن امتداد هذه الموجة التضخمية يظل رهينة تطور الأحداث بين أطراف النزاع وحلفائهم، ومع ذلك فإن اقتصادات الدول الناشئة تأثرت فعلياً جرّاء هذه الإضطرابات ولكن بنسب متفاوتة، ولكن في ظل الأهمية القصوى التي يمثلها القطاع العقارى كأحد ركائز التنمية الاقتصادية، علينا أن نبادر بمساعدة الشركات العقارية في مواجهة المخاطر المحتملة ولا نتركها لتلقى مصيرها منفردة حيث ارتفاع تكاليف التنفيذ التي لا نعرف لها حداً حتى الآن، وبالتالي لابد من دراسات استباقية سريعة لمواجهة أي خلل محتمل قد يؤثر على تباطؤ التنفيذ من جانب الشركات أو تأخر السداد من جانب العملاء.
ومع ارتفاع نسب المخاطرة وفى ظل صعوبة الإجراءات التأمينية لهذه المخاطر ومع الارتفاعات المتوقعة لأسعار الفائدة وأسعار مواد البناء، قد ترتفع أسعار الوحدات العقارية إلى مستويات لن يتقبلها العملاء الذين سيتعرضون أيضاً لإشكالية انخفاض الدخل الحقيقى تحت وطأة تراجع القوة الشرائية لأموالهم بشكل عام، الأمر الذى يؤكد أنه لا مفر من ابتكار برامج وآليات وسياسات بيعية وتمويلية مختلفة تماماً عمّا هو متعارف عليه الآن.
ولا شك أن سوق التطوير العقارى سيشهد عمّا قريب تغيراً جذرياً فى الخطة الاستثمارية، لنرى نماذج جديدة من الـ Business Plan التي لن تعتمد على مقدمات حجز العملاء بشكل رئيسى لأنه ببساطة لا أحد يعلم كيف سيتم تقدير أسعار الوحدات وإلى أين ستتجه الأسعار خلال سنوات التنفيذ حتى الانتهاء والتشطيب والتسليم، وبالتالي آلية طرح المشروعات بنظام الـ of plan وحتماً ستشهد الكثير من التطور، خاصة وأن الشركات لا تستطيع الاستغناء عن مزايا تدفقات مقدمات الحجز وفى الوقت نفسه لا يستطيع العميل تحمل كامل سعر الوحدة دفعة واحدة بل يريد حجزها قبل تنفيذها ليكون قد سدد شطراً كبيراً من ثمنها عند الاستلام، ولكن من يتحمل مخاطر تقلبات تكاليف التنفيذ.
والأوضاع الحالية تزيد من الأعباء المالية للشركات والمحددة للإنشاءات، كما أنه فى حال وضع سياسيات تأمينية للشركات لمواجهة تلك المخاطر الناتجة من زيادة الأسعار فهذا يتعارض مع القدرات الشرائية للعملاء، وبالتالى ستزيد من الفجوة التمويلية الخاصة بالتنفيذ نتيجة إنخفاض القدرة الشرائية والتدفقات المالية من العملاء، فى ظل غياب منظومة التمويل العقارى وتمويل الوحدات تحت الإنشاء.
ولكن لضمان قدرة المطور العقارى على سداد التمويلات البنكية، يجب على القطاع المصرفي أن يعمل أيضاً على تطوير آليات التمويل العقارى للعملاء، لتشمل جميع فئات الوحدات بما فيها الجارى تنفيذها، الأمر الذى طالب به المطورون فيما أعقب التعويم إلا أن مخاطر ارتفاع الأسعار في الأزمة الراهنة تفوق ما كانت عليه في أعقاب تحرير سعر الصرف، وليس أمام المطور سوى القطاع المصرفي رغم تكاليف أسعار الفائدة.
وبصفة شخصية فإننى أعتز بالعمل الجماعى والدمج بين الخبرات العلمية والعملية وكذلك الخبرات التى تم اكتسابها من قامات التطوير العقارى العاملة بالسوق، والسعى دومًا لاستكمال مسيرة النهضة العمرانية التى تم إرثائها منذ عقود، هذا بالتوازى مع الدور الكبير الذى تقوم به الحكومة المصرية من اتاحة فرص استثمارية للقطاع الخاص وكذلك حرصها على مواصلة مسيرة التنمية الشاملة، وطرحها لمدن ذكية ومستدامة بما يحقق حياة جيدة للمواطنين.
مشروع Ad- Vida
.. بصفة عامة تعرض السوق العقارى لموجه من العروض غير المسبوقة سواء لفترات السداد وكذلك التسعير الخاص بالوحدات وعمولة شركات التسويق وهذا ما ترتب عليه معوقات كبيرة واجهت الشركات الملتزمة وألمت ضررًا بالسوق.. ما تعقيبك؟
بكل تأكيد هناك بعض العروض التى تم طرحها على الساحة العقارية أضرت بالسوق بشكل مباشر وساهمت فى فرض أعباء مالية على الشركات الملتزمة نظرًا لزيادة مدد السداد، وهنا أأمل أن تعود فترات السداد لسنوات تتناسب مع حجم التنفيذ، ليلعب كل عنصر دوره فى منظومة التشييد والبناء، والتى تحتاج لمساندة حقيقية من كافة الأطراف المصرفية والحكومية، مع تعديل بعض القوانين والاشتراطات، من خلال تعدد آليات الطرح فى ظل التوسع الكبير للسوق ووجود منافسة مشروعة بين الشركات، وبالمناسبة هى ظاهرة صحية بالسوق ولكن تختلف حسب آليات العمل، والتى تتطلب معرفتها منذ عملية التأسيس مرورًا بالتقدم للحصول على الأرض واستراتيجية المشروعات ونوعية وتنوع وطبيعة المنتج العقارى المستهدف طرحه على العملاء.
وهنا أقول أن أنظمة السداد المناسبة للسوق العقارى يجب ان لا تزيد على 4 سنوات، حيث يقوم العميل بسداد ما يقرب من 70% من قيمة الوحدة حتى تاريخ التسليم، ليتم تحصيل ما تبقى على باقى الفترة الزمنية المحددة فى العقود، أما فى حال رغبة العميل بالتمتع بالمزايا الخاصة بالتمويل العقارى فيقوم بالتعاقد مع الجهات المسئولة لتقسيط ما تبقى على فترات سداد أطول، وهذا ما يؤكد أن هذا الطريق أحد الحلول الجذرية التى تعالج الوضع الحالى للسوق، خاصة وأن غالبية الوحدات غير منفذة إنشائيًا وأن الوحدات الجاهزة لا تمثل أكثر من 5% من إجمالى الوحدات.
أما فيما يتعلق بشركات التسويق العقارى فهناك شركات مميزة وأخرى غير مؤهلة للعمل فى منظومة التشييد والبناء، وهذا ما يتطلب وجود آلية تنظيم عمل شركات التسويق وكذلك النسبة الخاصة بالمبيعات التى تتفوت ما بين 3 إلى 12% فى بعض المشروعات.
. .. مؤخرًا كان هناك اجتماع موسع بين ممثلى المجلس المصرى للعقار وبعض المطورين بوزير الإسكان فما هى النتائج التى أسفر عنها هذا الاجتماع؟
بالفعل التقينا بالدكتور عاصم الجزار وزير الإسكان وتم طرح المعوقات التى تواجه السوق العقارى، فى ظل تفهمه الكبير للأزمة الراهنة، ووعد بتقديم مساعدات للمطورين منها دراسة تعديل بعض الاشتراطات حسب الـ FAR ، سواء بزيادة نسب البناء أو السماح بدور إضافى، ولكن يتوقف ذلك حسب المشروع وطبيعته ورؤية الشركة بدون رسوم، وكذلك الفائدة المقررة على سعر الأرض، كما وعد بمشاركة الوزراة فى أى اجتماع يتم تحديده لبحث الآليات المتعلقة بالتمويلات والتمويل العقارى مع محافظ البنك المركزى، كما سيتم أيضا التباحث مع وزارة المالية بخصوص الفائدة، ولذلك يتم حاليًا التواصل مع الجهات المعنية من أجل تحديد موعد لعقد لقاء موسع يجمع كل الجهات المعنية.
.. بالانتقال إلى مرتكزات القوى التى تتحلى بها أدفا للتطوير العقارى فى ترسيخ بنيان عملها فى السوق المصرى ورؤيتها فى تقديم منتجات عقارية تنافسية وتلبى رغبات العملاء؟ نود الإطلاع عن تفاصيل ذلك؟
تتبع شركة أدڤا للتطوير العقاري استراتيجية المحافظة على معدلات النمو والحفاظ علي مكتسباتها من أجل وضع رؤى حقيقة وفقًا لمعطيات السوق، منذ تأسيسها فى عام 2011 باسم شركة «الشناوي» لتبدأ مرحلة توسعية جديدة فى تاريخها فى 2019، خلال تلك الفترة قامت بتنفيذ العديد من المشروعات فى مدينتى السادس من أكتوبر والشيخ زايد، وهذا ما يؤكد أن الشركة تسير بخطوات ثابتة ومدروسة لدعم مكتسبات الشركة وضمان استمرارية كيانها وتعتمد على سابقة أعمال قوية في قطاع التشييد والبناء.
مشروع Ad- Vida
وتتبلور رسالة الشركة على التنظيم والتخطيط المدروس وفقًا لاحتياجات السوق المصري وبناءًا على قيم ورؤية واضحة، كما تستهدف الشركة توسيع نشاطها بالسوق المصري من خلال تنفيذ خطة خمسية تعتمد على النمو ضمن استراتيجيتها الأساسية، وفي 2019 تم تأسيس أدڤا للتطوير العقاري لتتولى أعمال التطوير، والشناوى للمقاولات والإنشاءات ذراع الشركة المقاولاتى كما تم تأسيس شركة أفانس للتصميمات الهندسية، وذلك بعد أن نجحت الشركة فى تنفيذ ما يقرب من 45 مشروعًا لصالحها وللغير.
وفي 2020 حصلت أدفا على أرض بمساحة 5 أفدنة بالحزام الأخضر بمدينة السادس من أكتوبر، وقامت بطرح مشروعها الأول بعد الخطة التوسعية بالسوق وهو مشروع Ad- Vida ليضم مجموعة من الوحدات المميزة مختلفة المساحات، بالإضافة إلى منطقة ترفيهية ومبنى تجاري، وقامت الشركة ببدء الأعمال الإنشائية بالمشروع ومن المقرر أن يتم تسليم المرحلة الأولى منه نهاية العام المقبل.
وتستعد الشركة ايضا لطرح مشروع جديد على مساحة 20 فدانًا بمنطقة الحزام الأخضر وذلك بعد أن انتهت الشركة من تقنين أوضاع الأرض، ومن المقرر أن يتم طرح هذا المشروع بداية العام المقبل بعد الانتهاء من التصميمات الخاصة به، وأيضا تتجه أدڤا إلي التعاقد علي مشاركات في أماكن أخري متعددة .
.. وماذا عن خطة الشركة التوسعية فى السوق المصرى؟ وهل هناك اختلاف بين السوق المصرى والأسواق الأخرى؟
تستهدف أدڤا التوسع فى السوق المصرى خلال الفترة المقبلة من خلال دراسة مجموعة من الفرص الاستثمارية، ومن المقرر أن يتم توقيع عقود مشروع جديد قريبًا بمنطقة غرب القاهرة، بينما تستهدف أيضا دخول سوق الساحل بمشروع جديد لها، أما بالنسبة للخطط التوسعية خارجيًا فهى في مرحلة الاعداد والدراسة للسوق الخليجي من أجل الحصول علي فرصة مناسبة من خلال استراتيجية ورؤية الشركة.
ووضعت الشركة أيضا خطة لتعزيز قوتها بالسوق المصرى عبر دراسة فتح المجال لدخول مساهمون جدد، أو الدخول فى شراكات جديدة سواء بين الشركة والدولة أو مع شركة خاصة أو زيادة رأس مال الشركة من خلال الحصول على تمويلات، وهنا أشير إلى أن تعزيزًا لخطط الشركة فهى تعتمد حتى الآن على التمويلات الذاتية فقط فى تنفيذ المشروعات التى قامت بتنفيذها والجارى تنفيذها فى التوقيت الحالى، كما أنه من المقرر توقيع عقد مشروع بالشراكة خلال الشهر المقبل بمنطقة الشيخ زايد الجديدة.
مشروع Ad- Vida
والأسواق المجاورة بها بعض المزايا سواء فى التيسيرات الاستثمارية أو المحفزات، بالإضافة إلى اتاحة التمويلات الخاصة بتنفيذ المشروعات، بالإضافة إلى طرح الأراضى بفترات سداد كبيرة، وهذا ما يوجد أيضا بالسوق المصرى ولكن ليست بالقدر الكافى، لذلك لابد من إعادة النظر فى بعض الآليات سواء للتمويلات أو الاشتراطات أو سعر الأرض وآلية طرحها بشكل واضحة وعلى فترات سداد طويلة.
.. كيف ترى حجم المنافسة فى منطقة غرب القاهرة فى التوقيت الحالى وهل تختلف عن شرق القاهرة؟
المنافسة المشروعة حالة جيدة تساعد علي النهوض والنمو علي المستوي الخاص والعام وتخلق حالة الاطمئنان للعملاء وأيضا النهوض بالقطاع العقاري ولكن المشكلة في المضاربات التي تحدث من الشركات دون الخبرات مما يؤثر علي السوق العقاري بشكل سلبي، وتستحوذ منطقة غرب القاهرة علي 35% تقريبًا من نسبة سكان القاهرة الكبري وشرق القاهرة تستحوذ علي 65% تقريباً.
أتوجه برسالة إلى عملاء أدڤا بأن الشركة ملتزمة تجاه عملاءها بكل التعاقدات التى تم إبرامها وتسعى أيضا بتسليم الوحدات فى التوقيت المحدد.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
