أسطح العقارات ملكًا للجميع والحبس والغرامة للمالك.. المحكمة تحدد شرط ملكيتها الخاصة

لم يرد أي نص في أحكام القوانين المصرية يحرم مالك الشقة من استغلال أسطح العقار، ومنح صاحب العقار الحق في استغلال السطح لصالح بمفرده، ومنع الملاك من الصعود إليه والتمتع بممارسة أي نشاط يرغبون به.

ملكية أسطح العقارات بين ملاك الشقق

طبقًا لأحكام القانون المدني فإن إذا تم الاتفاق بموجب عقد البيع أن يكون للبائع حصة كاملة في الأرض والمرافق الخاصة بالعقار وكلمة المرافق المدونة في العقد هذه تشمل "السطح - المنور - الجراج - الحديقة"، وغيرها من المرافق إن وجدت، إذن فإن بموجب ذلك يكون السطح لجميع ملاك الوحدات السكنية داخل العقار الواحد، ولا يجوز لمالك العقار حرمانه منه بأى شكل من الأشكال،لأنه ملكية مشتركة.

استيلاء مالك العقار على أسطح العقارات

في حالة استيلاء مالك العقار على الأسطح بشكل غير قانوني، فعلى مالك الشقة اتخاذ كافة الإجراءات القانونية التي من شأنها تثبت حقه به وتقطع الطريق على صاحب العقار لممارسة أوجه البلطجة التي يمارسها دون وجه حق.

وقضت محكمة النقض، في ملكية أسطح العقارات بين ملاك الشقق، بأن السطح ملكية مشتركة بين ملاك العقار الواحد، إلا إذا لم يشترط مالك العقار في عقود البيع إخراجه من بين الملكية، طبقا لما ورد في الطعن المقيد برقم 6014 لسنة 82 قضائية.

أزمة ملكية أسطح العقارات بين ملاك الشقق

جاء ذلك بعد أن تقدم أحد ملاك الشقق السكنية بدعوى تحمل رقم 2088 لسنة 2007 مدني كلي كفر الشيخ على المطعون ضدهما، بطلب الحكم ببطلان التصرف بالبيع الصادر من المطعون ضده الثاني لصالح المطعون ضده الأول لسطح الدور الرابع بالعقار المبين بالصحيفة.

كما طالبت خلال الدعوى بإلزامهما بأن يدفعا لها مبلغ 150 ألف جنيه تعويضًا ماديًا وأدبيًا، وإزالة الشقة المقامة على هذا السطح.

وانتدبت المحكمة خبيرًا للكشف عن مدى أحقية المطعون ضدهما في ملكية السطح، بعدم سريان عقد البيع المؤرخ 28 يونيو 2007 في حق الطاعنة، وإلزام المطعون ضده الثاني بأن يدفع لها مبلغ 17 ألف جنيه، ثم اسـتأنفت الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 763 لسنة 44 قضائية، كما استأنفه المطعون ضدهما بالاستئناف رقم 775 لسنة 44 قضائية طنطا، وبعد أن ضمتهما المحكمة قضت بتاريخ 14 فبراير 2012 في الاستئناف الأول برفضه، وفي الثاني بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى، ثم طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض.

تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة

استندت المحكمة في حيثياتها على المادة 856 من القانون المدني، التي تنص على: "إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد والممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات وكل أنواع الأنابيب؛ إلا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة كل هذا ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه".