ضغوطات اقتصادية محلية وعالمية وارتفاعات في تكاليف مدخلات العملية البنائية بالسوق العقاري المصري فرضها واقع استثنائي، مما يتطلب تدخلات سريعة لضبط منظومة العمل بالسوق العقاري المصري، تلك المتغيرات اعتبرها المهندس عبد الرحمن عجمي الرئيس التنفيذي لشركة سكاي أبو ظبي للتطوير العقاري» بمثابة أعباء وتحديات تحد من تحقيق مستهدفات المرحلة المقبلة.
مساندة الدولة للقطاع العقارى
وقال إن الحكومة المصرية تقوم بطرح العديد من الفرص الاستثمارية أمام شركات التطوير العقارى مما يؤكد على مساندتها للقطاع بتوفير الأرض، بالإضافة إلى تزليل كل المعوقات التى تواجه العملية الاستثمارية، مع سرعة إنهاء الإجراءات الخاصة بالتراخيص والقرارات الوزارية، مشيرًا إلى أن ذلك دليل على مساندة الدولة للقطاع العقارى كونه أحد أهم الحلقات الاستراتيجية فى الاقتصاد المصرى بشكل عام، مشيدًا بالحوافز التي أقرتها الحكومة مؤخرًا سواء المتعلقة بزيادة مدة تنفيذ جميع المشروعات الخدمية والاستثمارية بنسبة 20% من المدة الأصلية الممنوحة للتنفيذ لقطعة الأرض، واعتبار أن المشروع تم الانتهاء منه في حالة وصول نسبة الإنجاز إلى85%.
نظام الـ off plan
أشار إلى أن اعتماد الشركات على آليات البيع بنظام الـ off plan، في ضوء الارتفاع المفرط في أسعار مواد البناء خاصة المعتمدة بشكل كبير على الدولار قد ساهم بالفعل في إحداث قفزات غير مسبوقة في تكاليف إنشاء المشروعات، وقد أدى هذا وذاك إلى عدم القدرة على تسعير الوحدات رغم توافر طلب حقيقي مدعومًا بقدرات شرائية لدى كثير من راغبي التملك من مختلف المشترين سواء محليين أو مصريين عاملين بالخارج أو عرب وأجانب.
شركة سكاي أبو ظبي
ولفت عبد الرحمن عجمي، إلى نجاح إدارة شركة سكاي أبو ظبي للتطوير العقاري في سرعة بدء الأعمال الإنشائية لمشروع Residence Eight بالعاصمة الإدارية الجديدة، وتحقيقها نسب متقدمة في أعمال التنفيذ، بهدف تسليم الوحدات للعملاء في المواعيد المتفق عليها، وتجنب التغير الكبير في التكلفة نتيجة الضغوط على الجنيه، وزيادة أسعار مواد البناء.
هيكلة أسعار الفائدة
كما تطرق « عجمي» لمعضلة هيكلة أسعار الفائدة، والذي اعتبره بمثابة ضغوطًا إضافية على كاهل الشركات العقارية في حالة الاقتراض من الجهاز المصرفي مما يؤثر سلبًا على القيمة المالية الممنوحة للشركات، هذا فضلاً عن تطبيق سعر فائدة متغير وفقًا لما يقره البنك المركزي على الأراضي الاستثمارية، لافتًا في هذا الإطار أن شركة سكاي أبو ظبي تعتمد بشكل كبير على التمويل الذاتي في ضخ استثمارات لتنفيذ مشروعاتها في مصر، وتتمتع بملاءة مالية قوية تمكنها من إنجاز الأعمال وفق المواعيد المخططة.
لفت إلى أن هناك أعباء مالية أخرى يتحملها المطور بشأن التعويضات التي يسددها لشركات المقاولات نتيجة للتغيرات في أسعار مواد البناء، غير أنه أشار إلى أن شركة سكاي أبو ظبي، تعتمد على شركة تابعة لها في تنفيذ أعمال المقاولات بمشروعاتها في مصر، بهدف نقل خبرات الشركة في تنفيذ المشروعات السكنية المتكاملة وفقًا لأعلى مستويات الجودة، مما جعلها تحظى بثقة وسمعة كبيرة في السوق العقاري الإماراتي، إضافة إلى توفير المزيد من فرص العمل للشباب والمهندسين المصريين، وهم على مستوى مميز من الكفاءة والتدريب.
ورغم هذا وذاك لا يجب تحميل الدولة وحدها كافة الأعباء الطارئة على السوق العقاري، إعمالًا بمبدأ «إن أردت أن تطاع فأمر بما هو مستطاع»، مؤكدًا على ضرورة تحوط الشركات بنسب معقولة عند إعداد دراسات الجدوى، حتى ولو تطلب الأمر التنازل عن جزء من الأرباح في مقابل الحفاظ على سمعتها بالسوق، مشيرًا في هذا الصدد إلى أن شركة سكاي أبو ظبي أعدت قبل انطلاقها في السوق المصري دراسة سوقية حقيقية للتعرف على احتياجات العملاء الحقيقة، والعمل على تلبيتها، إضافة إلى الاتفاق على شراكات طويلة الأجل مع كبار المصنعين في مصر لضمان استقرار أسعار مواد البناء قدر الإمكان، وتوفير أفضل منتجات متاحة في السوق المحلي.
«عجمي» وضع أيضًا مقترحات لإشكاليات السوق العقاري تتمثل في إعادة النظر في سعر الأرض، وكذلك الموافقة على مد فترات سداد الأرض لأكثر من 4 سنوات ليتمكن المطور من توجيه جزء من السيولة المالية المقرر سدادها لأقساط الأرض إلى الأعمال الإنشائية للإسراع بالبرنامج الزمني بالتنفيذ، كما طالب بمد فترات التنفيذ دون فرض رسوم إضافية وهو ما قد يسهل على المطور حساب تكلفة تقترب من الواقع للمشروع.
تخصيص الأراضي الاستثمارية
ونوه «عجمى» في تصريحات لـ «العقارية» إلى أهمية تخصيص الأراضي للشركات التي تمتلك ملاءة مالية وخبرات فنية وسابقة أعمال مع السماح للشركات الحديثة بالحصول على أراضي وفقًا لملاءتها المالية مما يكسب السوق تنوعًا في المنتج العقاري المطروح ويزيد من الشريحة البيعية للشركات، بالإضافة إلى تنظيم عمليات التسويق أو أنظمة السداد.
سعر الفائدة على الأراضى الاستثمارية
وشدد على أهمية دعم الدولة للمطورين الجادين فقط، مع تثبيت سعر الفائدة على الأراضى الاستثمارية وقت التعاقد بنسبة مناسبة ، بالإضافة إلى تفعيل منظومة التمويل العقارى للعملاء بشرط تمويل الوحدات تحت الانشاء لتخفيف أعباء مهام التمويل عن كاهل المطورين، وتوقع «عجمي» عبور الشركات للأزمة معتمدين على الأرباح التي تحققت على مدار الـ10 سنوات الماضية.
«عجمى» أكد على ضرورة إعادة النظر فى عملية تسعير الأراضى الاستثمارية وكذلك النسب الخاصة بمشروعات الشراكة ليتمكن المطور من احتساب دراسات الجدوى الخاصة بكل مشروع، وفقًا لدراسات واقعية، في ظل ارتفاع الوزن النسبى لسعر الأرض فى التكلفة الإجمالية للمشروعات .
القوة الشرائية بالسوق المصرى
ورغم الضغوط التي تواجهها الشركات العقارية إلا أن المهندس عبد الرحمن عجمي شدد على أن السوق العقارى المصري يتميز بطلب حقيقى وقوة شرائية جيدة اكسبته مصداقية كبيرة بين الأسواق المجاورة، وهذا دليل على قوته في ظل التنوع الكبير في حجم المشروعات المطروحة في شتى البقاع الاستثمارية، موضحًا أن الفرص الاستثمارية التى تقوم بطرحها الدولة ساهمت فى نمو القطاع العقارى خلال الفترة الأخيرة، كما أن العقاري يمثل لقطاع عريض من المصريين والعرب الملاذ الأمن لمدخراتهم، والدليل على ذلك حجم مبيعات السوق خلال الربع الأول من 2023، والتي شهدت نسبة نمو جيدة مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي.
تنوع آليات التمويل
وتطرق المهندس عبدالرحمن عجمي إلى الحديث عن آليات التمويل في مختلف بلدان العالم، قائلاً إن جهات التمويل المختلفة على مستوى العالم، والتي تقوم بمنح تمويلات بنكية تفحص المستندات المقدمة من المطورين خاصة المتعلقة بملكية الأراضي، ليصبح البنك شريكًا رئيسيًا في المشروع حسب النسب المتفق عليها، مشيرًا إلى أن الضامن الوحيد للبنك هو الأرض، وفي حال عدم سداد قيمة الأرض بشكل كامل يقوم البنك بمطالبة الشركة بضمانات أخرى.
وأخيرًا اقترح المهندس عبد الرحمن عجمي، وجود آلية حديثة لمنظومة التطوير العقاري تساهم في تقديم منتجات بجودة عالمية مع تقديم تيسيرات للشركات العقارية، بالإضافة إلى تخصيص أراضي .
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
