إشكالية السوق العقاري.. على طاولة المطورين المصريين

أزمات وصدمات عديدة شهدها السوق العقاري المصري خلال الفترة الماضية، ألقت بظلالها على كبرى الشركات العقارية فالأمر تخطى كونه مجرد فوارق سعرية بين حجم التكلفة وقيمة الوحدات البيعية خاصة أن توقف تنفيذ بعض المشروعات يعني تخارج شركات لم تضع تقديرًا مناسبًا لوضع وتقلبات السوق، في حين أن شركات أخرى رغم تحقيقها مبيعات في ظاهرها ضخمة إلا أنها لم تكن بالحجم المطلوب الذي يحقق أرباحا مرضية على جميع المستويات سواء التنفيذية أو البيعية.

المطورين أنفسهم وضعوا أيديهم على حقيقة الأزمة عندما خرجوا يعلنون دون مواربة أن هناك بالفعل مشكلة ملموسة تحتاج لتضافر كافة الجهود بين الشركات من جهة ومؤسسات الدولة من جهة أخرى وذلك لعبور الأزمة إلى أطر أكثر رحابة تحقق للجميع المطلوب دون أن تتسبب في أثقال جديدة من شأنها أن تكبل أيديهم نحو استكمال مسيرة التنمية والبناء.

حدد المطورون العقاريون أزمة السوق في العديد من النقاط الفاعلة التي تسببت كلا منها منفردة في إحداث خللاً لا يمكن تجاوزه دون حل، ولعل أبرزها السيولة التي بدونها يتعثر مواصلة تنفيذ المشروعات المختلفة، وهو ما دفعهم للمطالبة بتوفير تمويل عقاري أو بمعنى أخر توسع البنوك في توفير السيولة اللازمة والعديد من أدوات التمويل العقاري، هذا بالإضافة إلى ارتفاع مدخلات البناء خاصة الحديد الذي ارتفع بشكل كبير وهو ما تسبب في ارتفاع تكلفة الوحدات السكنية بشكل لافت مما أدى إلى تراجع المبيعات بشكل ملحوظ..

ورغم ما حققه السوق العقاري من مبيعات كانت للبعض نتائج مقبولة إلا أن المتعمق في السوق والعالم بالخبايا يعلم جيدا أنها ليست على المستوى المقبول خاصة أن الأرباح انخفضت مقارنة بالمبيعات، وهو ما دفع إحدى الشركات إلى تعديل العقود وربطها بالدولار في حين التزمت شركات أخرى بالعقود القديمة معلنة عن التزامها بالتعامل بالجنية المصري خاصة أنها تتعامل في السوق المصري.

ولعل التحديات التي يشهدها السوق العقاري حاليا تؤكد على أن البقاء للأقوى ماليًا وفنيًا من الشركات العقارية، كما أن الالنزام في جدول التنفيذ والتسليم وجودة المنتج هو أحد أهم مقاييس الاستمرار خلال فترة هي الأخطر في تاريخ السوق العقاري المصري، خاصة أن العميل يحتاج إلى مزيد من الثقة التي يقدمها المطور العقاري للإعلان عن جدية التنفيذ، وهو ما يؤكد أن سابقة الأعمال القوية هي الفيصل في التوسعات المستقبلية لكبرى الشركات العقارية.

الأزمات العديد التي أمسك بخيوطها المطورين العقاريين جلعتهم يبحثون عن مخرج لعبورها والتحوط ضد الصدمات المستقبلية، فقد تشهد الأيام القليلة المقبلة اجتماعاً موسعاً يضم نخبة من كبار المطورين العقاريين الذين يقودون السوق المصري، لوضع مزيد من الانضباط وتوضيح الرؤى الخاصة بالتعاقدات على الوحدات السكنية والتجارية والإدارية والطبية، ولعل أهم البنود على طاولة المفاوضات هو تحديد سعر الصرف المناسب الذي يعتبر استرشاديا حتى نهاية 2023، والذي من المرجح أن يستقر بين 35- 40 جنيهاً للدولار الواحد في كافة العقود الحديثة التي يشهدها سوق التسويق العقاري، وهو الأمر الذي يغني المطورين عن إعادة دراسة تكاليف الوحدات يوميًا أو أسبوعيًا.

إلا أن الأزمة الراهنة تتطلب تضافر أطراف المنظومة ككل (دولة- مطورين)، بل ويقع على الدولة مسؤولية كبيرة لانتشال القطاع العقاري من أزمته من خلال طرح بعض الحلول والتي أبرزها تأجيل أقساط الأراضى ومد فترات تنفيذ المشروعات وتفعيل دور التمويل العقارى ومنح القروض للشركات بفائدة ميسرة، في حين ينبغي على الشركات القيام بترشيد نفقاتها وتوجيه السيولة المالية فى الأعمال الإنشائية، بالإضافة إلى ابتكار خدمات تكون بمثابة قيمة مضافة فى المشروعات، مع وضع سياسية تسعيرية تتناسب مع المتغييرات الحالية وهذا ما يقلل من مخاطر الشركات الناتجة من الأزمة الحالية.

المشروعات العقارية بين التزام الحكومة العملاء ومخاطر أسعار مواد البناء والتكلفة 

ولأن القطاع العقاري لا يغرد منفرد، ومرتبط ارتباطاً وثيقًا بجميع ما تمر به البلاد من أحداث اقتصادية قد نرى تأثيراً حتميًا بعد قرار لجنة السياسة النقدية في البنك المركزي المصري، والتي قررت رفع سعري عائد الإيداع والإقراض لليلة واحدة وسعر العملية الرئيسية للبنك المركزي بواقع 200 نقطة أساس ليصل إلى 18.25% و 19.25% و 18.75% على الترتيب، كما تم زيادة سعر الائتمان والخصم بواقع 200 نقطة أساس إلى مستوى 18.75%، والذي جاء ليعمق أوجاع المطورين العقاريين خاصة أن القرار من شأنه تخفيض قيمة الجنيه المصري مقابل الدولار الأمريكي.

وقد يتسبب قرار البنك المركزي المصري في سحب السيولة النقدية من السوق، وهو ما قد يؤثر على حجم مبيعات السوق العقاري ومن المرجح أن تتراجع بشكل كبير، خاصة في ظل اتجاه البنوك لطرح شهادات استثمارية بفائدة مرتفعة، هذا بخلاف رفع الفائدة على الاقتراض وهو ما يعني زيادة في ارتفاع تكلفة المشروعات المختلفة..

الشركات الكبرى تستحوذ على 40% من إجمالى الأموال الموجهة للسوق العقارى

يعد القطاع العقارى أحد أهم القطاعات المؤهلة لجذب أكثر من 60% من الودائع الإدخارية الخاصة بشهادة الـ 18% والمقدرة بنحو 750 مليار جنيه، وذلك مع تنوع المعروض من المشروعات التى تمتلكها الشركات العقارية، بالإضافة إلى الإعلان عن مشروعات جديدة وتحديدًا فى منطقة الساحل الشمالى وغرب القاهرة وشرقها، هذا بالإضافة إلى دخول المستثمرين العرب فى مشروعات بالعاصمة الإدارية، ومن المتوقع أن تستحوذ الشركات العقارية الملتزمة على هذه الفوائض خلال 2023.

وتشير التوقعات إلى أن 30 شركة عقارية كبرى- لها سابقة أعمال بالسوق-، من المرجح أن تستحوذ على أكثر من 40 % من الفوائض المالية التى يستقبلها السوق العقارى خلال العام الجارى، خاصة وأنها تستعد لطرح منتجات جديدة بالعديد من المناطق، مع قيامها بطرح أنظمة سداد لفترات طويلة تزيد على 10 سنوات مع سداد أقساط شهرية وربع سنوية ونصف سنوية وسنوية حسب رغبات العملاء.

100 % زيادة فى سعر العقار بنهاية 2024

ولعل المرحلة الحالية من السوق العقارى تشهد حالة من هدوء المبيعات المتعمدة من الشركات نظرًا لعدم قدرة العديد منها على تسعير الوحدات نتيجة لتذبذب أسعار مواد البناء، واتجاه معظم الشركات لتوقف عمليات التسويق، نظرًا لزيادة نسبة التكلفة بما يزيد على 100 % خلال 12 شهرًا، وهذا ما ترتب عليه زيادة فى أسعار العقارات بنسب متفاوتة، حسب المنتج المقدم وطبيعة النشاط والخدمات المقرر تنفيذها، ولكن لن تقل الزيادة على 70% جاءت بشكل تدريجى منذ مارس 2022، ومن المرجح أن يصل أسعار العقارات لنسبة 100% بنهاية عام 2024 نظرًا للزيادات الكبيرة فى أسعار مواد البناء.

سوق العقارات

ويعد العقار أغلى سلعة فى العالم وزيادة أسعاره تأتى بشكل تدريجى، وبالتالى فمن المتوقع أن تصل نسبة زيادرة أسعار العقارات فى مصر فى 2024 بنحو 100% مقارنة بالفترة من ديسمبر 2022 حتى نهاية 2023، خاصة بعد زيادة تكلفة الإنشاء بنسبة تقترب من 120%.

35 ألف جنيه متوسط سعر المتر نصف تشطيب للأنشطة السكنية

ونظرًا للزيادات الكبيرة فى تكلفة الإنشاء المتعلقة بالمشروعات السكنية والتجارية والإدارية بشكل عام، إلا أن سعر المتر المباع يختلف من مشروع لأخر ومن نشاط لأخر نتيجة لاعتماد كل نشاط على مدخلات إنشائية مرهونة بالدولار، ولعل سعر المتر بمعظم المشروعات السكنية نموذج الوحدات السكنية والمطروحة على الساحة فتتراوح بين 30 إلى 35 ألف جنيه، وهى تمثل 80% من مشروعات السوق، بينما يقترب من 40 ألف جنيه بمشروعات الشركات الكبرى ذات العلامات التجارية المعروفة، وأن عددًا محدود من الشركات الكبرى قامت بتحديد سعر المتر بمشروعاتها السكنية لنموذج الوحدات لنحو 45 ألف جنيه.

ولعل البوادر الحالية للتحديات الراهنة تؤكد أن البقاء للأقوى ماليًا وفنيًا من الشركات، وهذا ما يشير إلى أن الالتزام فى جدول التنفيذ والتسليم، وما قامت به الشركات من أعمال إنشائية بالمشروعات هو كلمة السر في استمرارها بالسوق المصرى، ليصبح المعيار فى الاستمرار هو الالتزام فى جداول التنفيذ وبالتالى تزيد ثقة العملاء فى الشركات المنفذة للمشروعات، هذا بجانب الشركات الكبرى التى تتميز بسابقة أعمال قوية وخبرات كبيرة، وهو ما يؤكد أن خريطة توسعات تلك الشركات فى السوق ستكون لها الغلبة عن الشركات الأخرى.

مبيعات الشركات العقارية فى 2023

نجاح الشركات العقارية يقاس بحجم المبيعات الإجمالية لها لتصبح هى وحدة قياس وترمومتر النجاح، وهذا ما ينعكس على رضاء العميل فى المنتج المقدم منها، والتى تسعى دائمًا على تقديم منتج يستحوذ على شريحة أكبر من العملاء، ولعل مبيعات السوق فى العام الماضى كانت مفاجئة للعديد من الشركات وفقًا للنتائج الإجمالية، برغم التحديات التى شهدتها الساحة العقارية من زيادة فى أسعار المنتجات ومدخلات البناء وكذلك رفع أسعار الفائدة وزيادة معدلات التضخم، إلا أن المبيعات الإجمالية للشركات قاربت على تريليون جنيه وفقًا لتصريح الدكتور أحمد شلبى الرئيس التنفيذى لتطوير مصر، فيما رصدت العقارية في أحدث تقاريرها أن أكبر 50 شركة حقق نحو 400 مليار جنيه من المبيعات الإجمالية لـ 2022 .

ولعل التوقعات المبدئية لمبيعات 2023 الإجمالية تبشر بمفاجأت جيدة للقطاع العقارى فى مصر، ولكن تبدأ ثماره خلال النصف الثانى من العام الجارى، خاصة وأن المؤشرات الأولية لمبيعات الربع الأول من 2023 تشير إلى أن هناك انخفاض على مستوى المبيعات الإجمالية مقارنة بنفس فترة العام السابق، وهذا ما تؤكده الأرقام المعلنة من الشركات الكبرى المدرجة بالبورصة المصرية خلال الشهر الحالى أو قد تعلن خلال الشهر المقبل على أقصى تقدير.

وتشير التوقعات المبدئية إلى أن الإنخفاض سيستمر خلال الربع الثانى من العام الحالى، نظرًا لتوقف العديد من الشركات عن المبيعات، لتبدأ مرحلة الصعود بعد الانتهاء من فترات المدارس والامتحانات وعودة المصريين بالخارج، والبدء فى طرح مراحل جديدة فى مشروعات الساحل، والإعلان عن منتجات متنوعة تناسب شرائح أكبر، مع وجود أنظمة سداد متنوعة، وهذا ما يتوازى مع طرح المشروعات الساحلية، لتكتمل أركان المنظومة البيعية الإجمالية للسوق بنهاية 2023 .

15 % نموًا متوقعًا فى مبيعات 2023

السوق العقارى بكل أدواته وأطرافه يبحث على الفرص الاستثمارية الجيدة التى تحقق نتائج فارقة فى مبيعات الشركات مع تقديم منتج مختلف، ولعل بوادر العام الحالى شهدت طرح مجموعة من المشروعات بغرب القاهرة والقاهرة الجديدة لكبرى الشركات العقارية العاملة بالسوق المصرى، وحققت مبيعات كبيرة بمراحل المشروعات الأولى، وهذا ما يشير إلى أن معدل المبيعات الإجمالى للسوق قد يشهد نموًا بمقدار 15% خلال العام الحالى وفقًا لما صرح به المهندس فتح الله فوزى الخبير العقارى نائب رئيس جمعية رجال الأعمال ورئيس لجنة التشييد والبناء.

فتح الله فوزى 

وأرجع «فوزى» الزيادة فى معدلات النمو مقارنة بالعام الماضى نتيجة لحجم الطلب على الوحدات والمشروعات ونوعية الشركات صاحبة المشروعات، بالتوازى مع الزيادة السكانية التى يتميز به السوق المصرى، ولكن هذا يتطلب طرح المنتج العقارى بطرق مختلفة خاصة أنظمة السداد مع مطالبة المطورين بتفعيل منظومة التمويل العقارى، والتى يعد عصا موسى فى إعادة التوازن فى السوق العقارى المصرى.

وفيما يتعلق بالمبيعات الإجمالية للشركات العقارية الكبرى والتى تصل لنحو 50 شركة فمن المرجح أن تصل إجمالى مبيعاتها خلال العام الحالى نحو 500 مليار جنيه بزيادة قدرها 100 مليار جنيه عن مبيعاتها فى العام الماضى، وهذا ما يؤكد أن هذه الشركات ستستحوذ على نسبة 80 % من مبيعات السوق العقارى خلال 2023، كما تشير المؤشرات المستقبلية لمبيعات السوق العقارى خلال العام الحالى بانخفاض المسطحات البنائية المباعة لنحو 50% عن العام الماضى نتيجة لزيادة الأسعار النهائية للمنتج العقاري.

مبيعات الساحل الشمالى فى 2023

الساحل الشمالى أيقونة السواحل العالمية ووجهة الشركات الاستثمارية على كافة المستويات المحلية والعربية والأجنبية، ليصبح مرتكزًا تنمويًا كبيرًا بعد دخول الدولة بمشروعاتها بمدينة العلمين الجديدة بالساحل الشمالى الغربى، بخلاف ما سيتم طرحه فى المرحلة الأولى من مشروعات فى مدينة رأس الحكمة الجديدة والمقدر بنحو 2000 فدان بمنطقة مثلث رأس الحكمة، وهذا ما تستهدف الدولة طرحه بنظام الشراكة، بالتوزاى مع طرحها لمشروع فندقى بنظام الشراكة بمنطقة الريفيرا على الطريق الساحلى.

الساحل الشمالى الغربى 

المعطيات المذكورة تؤكد أن هناك مجموعة من المشروعات الساحلية يتم الإعداد لطرحها خلال الصيف المقبل، هذا بخلاف المراحل الجديدة للمشروعات القائمة ووجود توسعات إضافية لها، ليشهد الساحل الشمالى أكثر من 30 مشروعًا خلال العام الحالى ما بين مشروعات جديدة ومراحل جديدة بمشروعات قائمة، وهذا ما قد يزيد من إجمالى مبيعات هذه المشروعات لتصل لقرابة الـ 80 مليار جنيه خلال 2023 بزيادة تقترب من 15% مقارنة بمبيعات العام الماضى والتى بلغت نحو 72 مليار جنيه.

وتختلف أسعار المتر فى الساحل الشمالى عن غيرها من المناطق الاستثمارية نظرًا للشرائح الكبيرة التى يخاطبها، وكذلك حجم الطلب الذى يتميز به من شتىء المناطق والدول، كما أن السعر يتم تحديده وفقًا للخدمات المقدمة فى المشروع وكذلك النسبة البنائية والاشتراطات الخاصة بالمقنن المائى والكثافة السكانية والارتفاعات المسرح بها، وهذا ما يؤكد أن تكلفة المشروع الساحلى تزيد عن المشروعات السكنية الأخرى المتواجدة بالمدن الجديدة أو الأقاليم.

محافظ الأراضى قوة أم عبء

خلال السنوات السابقة كان مؤشر قوة الشركات بالسوق العقاري يتمثل في حجم محفظة الأراضى التى تمتلكها، ولكن مع تغير الاشتراطات الخاصة بطروحات الأراضى أصبحت الأراضى عبءً على المطور فى التوقيت الحالى، وذلك نظرًا لارتباط الأرض بفترة تنفيذ وجدول محدد لسداد أقساط الأراضى، مما يتطلب توفير سيولة مالية كبيرة يتم تقسيمها ما بين أقساط وأعمال إنشائية، وهذا ما يشكل صعوبة بالغة على الشركات فى التوقيت الحالى، على الرغم من سهولة الحصول على أرض نتيجة تعدد انظمة الطرح والتى تصل لبعض الأحيان للتخصيص وفقًا لأعلى مقدم وأقل مدة تنفيذ، بخلاف الأراضى المطروحة بالدولار التى لا يوجد مفاضلة عليها.

الأرض المادة الخام للمشروعات الاستثمارية 

المرحلة الراهنة قد تشير إلى أن الشركات قد تلجأ للحصول على أراضى بمساحات متوسطة وصغيرة حسب قوة كل شركة لتتمكن من تنفيذ المشروع وسداد قيمة الأرض وفقًا للاشتراطات، ولكن الشركات التى تمتلك محفظة أراضى ولديها ملاءة مالية كبيرة فتصبح الأرض فى هذه الحالة قيمة مضافة لها مقارنة بأسعار الأراضى فى الطروحات الجديدة، بينما ستمثل عبءً كبيرًا على الشركات التى لا تمتلك الملاءة المالية الكبيرة لتطوير هذه المساحات وفقًا للاشتراطات الخاصة بطروحات الأرض، بالإضافة إلى صعوبة تسعير المنتج العقارى فى التوقيت الحالى نتيجة لزيادة مدخلات البناء.

التحديات والمعوقات التى تعرقل مبيعات الشركات

وشهد السوق العقارى على مدار الـ 7 سنوات الماضية مجموعة من التحديات المتواترة، بدأت بقرار تحرير سعر الصرف فى نوفمبر 2016 وهذا ما أعقبه زيادات سعرية فاقت الـ 100%، إلا أن سرعان ما استطاع السوق امتصاصها ليحقق مبيعات مميزة فى نهاية 2017 وعام 2018، لتكتمل خطة النمو المتكاملة للسوق فى عامى 2019 و2020، إلا أنه ارتطم بجائحة كورونا وما نتج عنها من تحديات وإجراءات احترازية، وهذا ما أثر على حركة نموه ومبيعاته وعمليات التنفيذ بالمواقع، حيث استمرت تلك الأزمة قرابة العامين، لتأتى سلسلة القرارات المحلية التى تتضمن استكمال منظومة الإصلاح الاقتصادى، وما نتج عنها من زيادات فى أسعار مدخلات البناء بالتوازى مع ارتفاع أسعار الأرض، هذا وصولًا بالحرب الاقتصادية العالمية وتاثيراتها على أسواق الدول الناشئة، لتكون المحطة الأهم والفاصلة هى الحرب الروسية الأوكرانية وما ترتب عليها من أزمات اقتصادية، مما جعل البنوك المركزية العالمية تقوم برفع أسعار الفائدة لحماية العملات، أعقب ذلك تحريرين لسعر صرف الجنية المصرى أمام الدولار، لتصبح الضغوط التى طالت السوق العقارى هى الأول من نوعها بشكل سريع.

ولعل السوق العقارى والعاملين به يؤكدون أن سعر الأرض فى التوقيت الحالى هو المعوق الرئيسى وكذلك سداد الأقساط، بخلاف الفائدة المقررة من وزارة المالية على سعر الأرض، وكذلك فائدة تكلفة التمويلات البنكية التى تفوق سياسة واستراتيجيات الشركات، مما يحمل الشركات أعباءً مالية إضافية، وهذا ما يؤكد أن الضغوط التى يتعرض لها السوق صعبة وحادة والتعامل معها بكل دقة.

تخارج الشركات

السوق العقارى لن يشهد تخارج شركات فى 2023 بل من المتوقع حدوثه فى 2024 مع بداية التسليمات وعدم تنفيذ المشروعات نظرًا لعدم توافر السيولة المالية الكافية وتقدم نسب المبيعات بالمشروع وهذا وفقًا لما أدلى به المهندس فتح الله فوزى لـ العقارية.

مشروعات عقارية لن تكتمل بعد 

وأضاف أن الشركات العقارية التى تواجه مجموعة من التحديات فى مسيرة عملها بالسوق العقارى عليها البحث عن بدائل كدخول شركاء جدد لاستكمال المشروع، وهذا يتوقف على حجم المبيعات فى المشروع ونسب تنفيذه، وأيضا محفظة الأراضى التى تمتلكها الشركة ولن يتم البدء فى تنفيذها.

تكلفة متر الإنشاء

وتضاعفت تكلفة الإنشاء للمتر بنحو يتراوح بين 11 إلى 13 ألف جنيه للمتر للأنشطة السكنية لنظام النصف تشطيب، بمعدل 200% تقريبًا عن الفترة التى سبقت قرارات 2016، حيث بلغت التكلفة الإجمالية لمتر الإنشاءات ما بين 4 إلى 5 آلاف جنيه للأنشطة السكنية للمناذج نصف تشطيب قبل عملية التحرير الأولى لعام 2016، والتى ارتفعت لنحو يقترب من 9 آلاف جنيه فى 2017 للأنشطة السكنية، وهذا نظرًا لاعتماد تلك الأنشطة على منتجات محلية، بينما تزيد التكلفة فى حالات التشطيب الكامل بنسبة تتراوح بين 20 إلى 30% على تكلفة الإنشاء، وهى نسبة اعتماد تلك الأنشطة على مدخلات تعتمد على الدولار، بينما تزيد تلك النسبة للمشروعات التجارية والإداية بنحو 60 إلى 70% من التكلفة الإجمالية لاعتماده بشكل رئيسى على مدخلات بناء مستوردة.

التكلفة الإنشائية 

إلا أن المرحلة الراهنة شهدت زيادة سعرية فى مدخلات البناء بنسبة فاقت الـ 100% فى بعض المنتجات مما يؤكد أن سعر التكلفة اقترب من 100% أيضا فى ظل زيادة أسعار الحديد نتيجة لأسعار الدولار، وزيادة معدلات التضخم التى أثرت على أسعار الأسمنت وكذلك تكلفة الفائدة على القروض.

نسب التحوط بالسوق العقارى

وفيما يتعلق بنسب التحوط التى اتجهت لها الشركات فى التوقيت الحالى فتتراوح بين 10 إلى 20% وفقًا لسعر الصرف الحالى، ليصبح سعر الدولار فى عمليات التسعير ما بين 33 إلى 36 جنيهًا حسب كل شركة، خاصة وأن الزيادة الطبيعية فى التكلفة تصل لنحو 15% سنويًا، ووفقًا لتوقعات المهندس فتح الله فوزى والتى تشير إلى أن هناك زيادة جديدة فى سعر تكلفة متر الإنشاءات للأنشطة السكنية بمتوسط 2000 جنيه بنهاية 2024.

حجم الوحدات الجاهزة بمشروعات الشركات العقارية

تعد الوحدات الجاهزة هى الحصان الرابح فى السوق العقارى بشكل عام، وهى طوق نجاة الشركات العقارية للحد من تأثيرات الأزمات الراهنة، خاصة وأن هذه الوحدات تم تنفيذها وفقًا لتسعير محدد لمواد البناء، وبالتالى تقوم الشركات العقارية التى تمتلك تلك النوعية من الوحدات بتسعيرها بالأسعار الجديدة، وتسويقها بأسلوب يتخلف عن الوحدات التقليدية، مما يؤفر سيولة مالية للشركات ويحد من الضغوط المالية الناتجة من الأزمات المتعاقبة على السوق.

الوحدات الجاهزة الحصان الرابح للشركات العقارية

وقال فتح الله فوزى إن نسبة تلك الوحدات لن تمثل أكثر من 5% من إجمالى الوحدات المعروضة بالسوق المصرى، وأن غالبية الشركات العقارية تقوم بتنفيذ الوحدات المباعة فقط، وأن هذه الوحدات جاءت بناء على مرتجعات بيع أو نجاح الشركة من بيع نسبة كبيرة فى مرحلة محددة بالمشروع تتمكن من خلال التدفقات المالية المحصلة من العملاء من تنفيذ الوحدات المباعة بعيدًا عن فتح البيع فى باقى المرحلة، مؤكدًا أن ذلك يجعلها تحقق قيمة مضافة للمشروع بشكل كامل، ولكن يتوقف سعر الوحدة على حسب نسب التميز وكذلك نوعية الخدمات المقدمة ونسب الإشغال بالمشروع.

وأكد أنه لا يوجد مطور أو شركة بالسوق المصرى يقوم بتنفيذ مشروع سكنى أو ساحلى إلا بعد فتح باب البيع به، وذلك لضمان تقبل المنتج المقدم من الشركة من قبل العملاء، وكذلك لضمان سيولة مالية للأعمال الإنشائية، موضحًا أن المنتج العقارى المطروح على الساحة يمثل 95% لنظام النصف تشطيب، وهذا ما يؤكد أن المنتجات العقارية المصرية غير قادرة على منافسة المنتجات العالمية لتصديرها، كما أنها منفذة بمواصفات تختلف من مشروع لآخر سواء فى نسب التحميل وغيرها.

رشتة الخروج من الأزمة

الخروج من الأزمة الراهنة يتطلب تضافر أطراف المنظومة ككل، سواء دولة بتأجيل أقساط الأراضى ومد فترات تنفيذ المشروعات وتفعيل دور التمويل العقارى ومنح القروض للشركات بفائدة ميسرة، بينما يقع على عاتق الشركات ان تقوم بترشيد نفقاتها وتوجيه السيولة المالية فى الأعمال الإنشائية، هذا بالإضافة إلى ابتكار خدمات تكون بمثابة قيمة مضافة فى المشروعات، مع وضع سياسية تسعيرية تتناسب مع المتغييرات الحالية وهذا ما يقلل من مخاطر الشركات الناتجة من الأزمة الحالية، وهذا ما أسرده المهندس فتح الله فوزى واتفق معه الدكتور أحمد شلبى.

د أحمد شلبى

ويقع على الشركات التى تضررت من الأزمات الأخيرة وفقًا لسياسة تسعيرية خاطئة، وهذا ما يؤكد أنها تعانى من أزمة حقيقية خاصة فى السيولة النقدية لاستكمال تنفيذ المشروعات، وبالتالى فإن المخرج الوحيد أمامها هو البحث على شركاء لتتمكن من تنفيذ المشروعات فى التوقيتات الزمنية المحددة، حيث تتوقف تلك الشراكات على نسب المبيعات فى المشروع حجم الأعمال الإنشائية، وكذلك محفظة الأراضى التى تمتلكها كل شركة، كما يكون المخرج الأخير أمام هذه الشركات ايضا هو الدخول فى مشروعات جديدة لتعويض ما سبق.

الأزمة الراهنة والقدرت الشرائية

لا يخفى على أحد أن الأزمة الاقتصادية الحالية أثرت وبشكل مباشر على القدرات الشرائية فى كل القطاعات، وبدأت الطبقات المختلفة من الشعب الاكتفاء بالمواد الأساسية، وأصبح التأثير الأكبر على الشريحة المتوسطة وهذا ما عملت عليه الدولة لحمايته من خلال رفع سعر الفائدة وتقديم مبادرات لدعمها، وهذه الطبقة تمثل نسبة ضئيلة من مستهدفات الشركات العقارية، بينما تركز الشركات العقارية على 5% من إجمالى السكان فى مصر وهى الطبقات الأعلى دخلا بالمجتمع، وهى طبقة بحاة لمزيد من المشروعات السكنية المتنوعة.

وفيما يتعلق بالطروحات الخاصة بالوحدات السكنية التى تستهدف الطبقة المحدودة والمتوسطة فقد بلغ مقدمات حجز المرحلة الثالثة من سكن لكل المصريين 3 نحو ما يزيد على 4 مليارات جنيه من إجمالى 175 ألف مواطن، تقدموا على ما يقرب من 45 ألف وحدة سكنية نموذج 90 مترًا، وهذا ما يؤكد أيضا حجم الطلب والإقبال على الوحدات المدعومة للطبقة المحدودة، وهذا مؤشر يؤكد أن العقار هو المخزن الأمن للقيمة، وتلبية لذلك قامت وزارة الإسكان بطرح مرحلة جديدة من مشروع سكن لكل المصريين بالنظام الحر وعلى فترة سداد 20 عامًا وبفائدة 7%، وفى حال السداد بالكاش يتم التغاضى على شرط حصولك على وحدات مدعومة من قبل، هذا بخلاف طرحها لنحو 22 ألف وحدة أخرى لفئة متوسطى الدخل بمشروعات جنة ودار مصر وسكن مصر والإسكان الساحلى بأسعار بلغت 1.8 مليون جنيه بمدن الشيخ زايد والقاهرة الجديدة، على أن يتم سداد قيمة الوحدة على 3 أو 5 أو 7 سنوات بفائدة البنك المركزى أو من خلال سداد 30% حتى مرحلة التسليم وسداد المتبقى وفقًا لمنظومة التمويل العقارى ولكن مع اختلاف سعر الفائدة.

انخفاض أرباح الشركات العقارية رغم تعاظم إيرادات المبيعات

رغم ما حققه السوق العقاري ورصدته العقارية بشأن ارتفاع إجمالي مبيعات كبرى شركات التطوير العقاري في مصر وعدد من الشركات الصاعدة بإجمالي 50 شركة بقيمة تجاوزت 400 مليار جنيه خلال عام 2022 في مختلف أنشطة ومستهدفات السوق العقاري المصري، وذلك بخلاف ما يقرب من 600 مليار جنيه كإجمالي مبيعات باقي الشركات وقطاع الأهالي ووزارة الإسكان وهيئاتها، إلا أن حقيقة الأمر تكشف عن واقع ليس هو الأفضل في تاريخ حياة العقار المصري، حيث شهد السوق انخفاضا ملحوظا في إجمالي المساحات البنائية المباعة وهو الأمر الذي انعكس برمته على انخفاض حجم أرباح كبرى الشركات العقارية على وجه التحديد مسترشدين في ذلك إلى شريحة منتقاه من الشركات المدرجة والمقيدة بالبورصة المصرية ويأتي في مقدمتها مجموعة طلعت مصطفى القابضة، شركة إعمار مصر، اوراسكوم للتنيمة- مصر، بالم هيلز للتعمير، السادس من أكتوبر (سوديك)، مدينة مصر، مصر الجديدة للإسكان والتعمير، المطورون العرب.

سس

حيث لم تتجاوز أرباح الـ 8 شركات سابقة الذكر سوى 20 مليار جنيه فقط طوال عام 2022، رغم ارتفاع إجمالي مبيعاتها خلال ذات العام لـ 140 مليار جنيه تقريبا، فيما حققت شركتين منها خسائر في الأرباح وقد أرجع محللين ومعنيين بهذا القطاع التضارب بين تعظم الإيرادات وتضائل الأرباح إلى توسع المطورين في حجم المبيعات والمطروح من المشاريع والحصول على مقدمات الحجز وبعضا من الأقساط دون الإسراع وبشكل موازي لتنفيذ تلك الوحدات على أرض الواقع أو بمعنى أخر فقد شهد السوق العقاري حالة من الخلل بين كفي المعادلة المالية أو الميزان المالي للشركات ما بين إيرادات من جانب ومصروفات على أعمال التشييد بالمواقع من جانب أخر، ولا شك أن هذا الخلل قد جاء غير مقصود لدى الغالبية العظمى من الشركات حيث أصبح هذا الأسلوب-( البيع وإرجاء البناء)- بمثابة منهج عمل لدى الكثيرين لعدم توقع الكل لتلك القفزات والمتغيرات السعرية والأزمات المالية والاقتصادية وحروب العملات بمختلف بلدان العالم متقدم ونامي، هذا من جانب ومن جانب أخر فقد جاءت انخفاض المساحات البنائية البيعية نتيجة للارتفاعات المتلاحقة لتكاليف البناء وكذا وارتفاع الوزن النسبي لسعر الأرض في إجمالي التكاليف الاسثتمارية للمشروعات.

2.2 مليار جنيه أرباح حققتها «طلعت مصطفى» خلال 2022

وفي سرد سريع للمراكز المالية ونتائج أعمال أهم الشركات المدرجة بالبورصة المصرية، أظهرت نتائج مجموعة طلعت مصطفى القابضة عن السنة المالية المنتهية في ديسمبر 2022 تحقيقها صافي أرباح بعد الضرائب والحقوق غير المسيطرة 2.2 مليار جنيها، حيث أظهرت النتائج أن إجمالي الإيرادات المحققة بلغت 19.9 مليار جنيه خلال عام 2022 مقارنة بمبلغ 15.3 مليار جنيه إيرادات محققة خلال نفس الفترة من العام السابق وبنسبة نمو 29%، وبلغت إيرادات النشاط العقاري مبلغ 14.67 مليار جنيه خلال عام 2022 مقارنة بمبلغ 12.11 مليار جنيه خلال نفس الفترة من العام الماضي، وبنسبة نمو 21%.

هشام طلعت مصطفى 

وكشفت المجموعة أن إجمالي إيرادات فنادق فورسيزون نايل بلازا وشرم الشيخ، وسان ستيفانو والنيل كيمبنسكي بلغت 2.6 مليار جنيه عام 2022 مقارنة بمبلغ 1.3 مليار جنيه خلال نفس الفترة من العام الماضي، بنسبة نمو 102%، وبلغت إيرادات الأنشطة ذات العائد الدوري والأنشطة الخدمية حوالي 2.6 مليار جنيه خلال عام 2022 مقارنة بمبلغ 2 مليار جنيه خلال نفس الفترة من العام الماضي وبنسبة نمو 34%.

وبلغ إجمالي الأصول وفقًا القوائم المالية المجمعة 149.9 مليار جنيه بزيادة قدرها 11.1 مليار جنيه خلال التسعة أشهر الأولى من عام 2022، وبلغ رصيد النقدية والاستثمارات المالية وما في حكمها حوالي 11.9 مليار جنيه بزيادة قدرها 1.3 مليار جنيه خلال التسعة أشهر الأولى من عام 2022، في حين بلغ رصيد القروض والتسهيلات البنكية حوالي 7 مليارات جنيه بانخفاض قدره 400 مليون جنيه تقريباً خلال التسعة أشهر الأولى من عام 2022، هذا وتمثل نسبة القروض والتسهيلات إلى حقوق مساهمي الشركة الأم 1 إلى 5 وهذه النسب تدل على مدى قوة المركز المالي للشركة وتدني مستوى القروض مقابل حقوق المساهمين وأصول الشركة.

وقالت المجموعة، إن عام 2022 شهد بدء تشغيل مساحة هائلة بلغت 93 ألف متر مربع من المساحات غير السكنية الخاصة بالمحلات والعيادات في مدن المجموعة، وهو ما يمثل تسليم وحدات فاخرة وراقية مثل الـ جبت واي مول» في مدينة الرحاب والـ «أوول سيزون بارك» و«إيست هب» في جنوب شرق مدينتي.

1.9 مليار جنيه أرباح غير مسبوقة حققتها «أوراسكوم للتنمية» في 2022

أما شركة أوراسكوم للتنمية فكشفت نتائجها المالية المجمعة عن عام 2022 عن تحقيقها صافي ربح غير مسبوق قدره 1.9 مليار ، حيث أظهرت النتائج بلوغ إجمالي الإيرادات رقما قياسيا قدر 10.3 مليار جنيه مصري خلال 2022 بزيادة قدرها 45.6 % مقارنة ، 7.1 مليار جنيه بنهاية الفترة من العالم الماضي، كما ارتفع مجمل الربح خلال 2022 بنسبة 57.2% ليصل إلى 3.8 مليار جنيه مضمونا بهامش مجمل ربع 36.7% وترجع الزيادة الملحوظة في الإيرادات ومجمل الربح بشكل رئيسي إلى الإسراع في عمليات البناء في جميع مشاريع الشركة مما أدى إلى تسميل إيرادات عقارية تصل إلى 7.3 مليار جنيه بزيادة قدرها 41.5% مقارنة بـ 2021، بالإضافة إلى التحسين الملحوظ في أداء قطاعي الفنادق وإدارة المدن بالمجموعة، كما ارتفعت الأرباح قبل خصم الفوائد والضرائب والاهلاك والاستهلاك والبنود غير النقدية بنسبة 57.3% لتصل إلى 3.9 مليار جنيه مصرى مقابل 2.5 مليار جنيه في 2021.

سميح ساويرس

وسجلت الأرباح والخسائر الأخرى خسارة قدرها 885.5 مليون جنيه في عام 2022 مقابل خسارة قدرها 276 مليون جنيه في عام 2021، وترجع الخسارة إلى انخفاض قيمة الجنيه المصري مقابل العملات الأجنبية نتيجة لوجود قروض بالعملات الأجنبية، وقد ارتفعت مصروفات الفوائد بنسبة 44% لتصل إلى 388.2 مليون جنيه في 2022 - "في عام 2021 حقق 269.5 مليون جنيه" - نتيجة ارتفاع أسعار الفائدة في مصر بشكل عام، هذا و انعكس الأداء الإيجابي خلال الفترة على أرباح الشركة، حيث ارتفع صافي الربح بنسبة 45.2% ليصل إلى 1.9 مليار جنيها مصري في 2022 مقابل 1.3 مليار جنيه مصري في 2021.

"مدينة مصر" تحقق مبيعات تعاقدية قياسية بأكثر من 11 مليار جنيه

فيما حققت شركة مدينة صافي أرباح بعد الضرائب 747.4 مليون جنيه ، وتضمنت أبرز المؤشرات الرئيسية في نتائج اعمال الشركة عن عام 2022 نجاح الشركة في تحقيق مبيعات تعاقدية قياسية بقيمة 11.2 مليار جنيه تقريبًا خلال عام 2022، وهو نمو سنوي بمعدل 224.4%، مدفوعًا بإطلاق مشروعات جديدة في تاج سيتي وسراي خلال العام. وخلال الربع الأخير من عام 2022 منفردًا، ارتفعت المبيعات التعاقدية بنسبة سنوية 325.1%، لتسجل 3.7 مليار جنيه تقريبًا. بالإضافة إلى ذلك، ساهم الاستحواذ شركتي على «إيجي كان» للتطوير العقاري و«منك» للاستثمار العقاري في تحقيق مبيعات تعاقدية بقيمة 1.2 مليار جنيه تقريبًا علمًا بأن هذه النتائج لم يتم تسجيلها ضمن النتائج المالية للشركة خلال العام.

عبد الله سلام 

وارتفع معدل تسليم الوحدات بنسبة سنوية 101% ليبلغ 2070 وحدة خلال عام 2022، مقابل 1030 وحدة خلال عام 2021 وخلال الربع الأخير من عام 2022، وتمكنت الشركة من تسليم 957 وحدة، وهو نمو سنوي بمعدل 108%، كما نمت الإيرادات بمعدل سنوي 145.8% لتسجل 5.2 مليار جنيه تقريبا خلال عام 2022، بفضل نمو المبيعات تسليم الوحدات خلال العام. وخلال الربع الأخير من عام 2022 منفردًا، بلغت الإيرادات 22 مليار جنيها بزيادة سنوية نسبتها 173.4%.

522 % ارتفاعًا في أرباح «مصر الجديدة للإسكان» نهاية سبتمبر 2022

أما شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير فأظهرت مؤشراتها المالية عن الفترة من يوليو 2021 حتى نهاية سبتمبر 2022، ارتفاع أرباح الشركة بنسبة 522%، على أساس سنوي، حيث سجلت الشركة صافي ربح بلغ 652.99 مليون جنيه خلال الفترة من يوليو 2021 حتى نهاية سبتمبر 2022.

تامر ناصر 

 يأتى ذلك مقابل أرباح بقيمة 104.95 مليون جنيه خلال نفس الفترة المقابلة، بينما ارتفعت إيرادات الشركة خلال الـ15 شهراً إلى 1.87 مليار جنيه، مقابل 722.46 مليون جنيه خلال نفس الفترة المقابلة.

26 مليار جنيه أعلى مبيعات تحققها "بالم هيلز" في تاريخ الشركة

وحققت شركة بالم هيلز صافي أرباح بعد خصم الضرائب والحقوق غير المسيطرة تقدر بـ 1.256 مليار جنيه وأظهر تقرير نتائج الأعمال أن الشركة حققت مبيعات جديدة بقيمه 26 مليار جنيه خلال السنة المالية المنتهية في 31 ديسمبر 2022، وهي الأعلى في تاريخ الشركة وبلغت الإيرادات المجمعة 13.6 مليار جنيه؛ بزيادة قدرها 76% على أساس سنوي، مصحوبة بصافي أرباح قياسية بقيمه 1.25 مليار جنيه؛ بزيادة قدرها 52% على أساس سنوي، ووتجاوزت المبيعات الجديدة مستوي المبيعات المحققة خلال السنة السابقة 2021 والبالغ 17.3 مليار جنيه؛ مسجله رقماً قياسياً في تاريخ الشركة.

ياسين منصور رئيس مجلس إدارة شركة بالم هيلز 

وارتفعت المبيعات الجديدة (السكنية والتجارية)، بنسبة 50 % على أساس سنوي خلال العام، وقد نتج هذا النمو بشكل رئيسي من الزيادة السنوية في عدد الوحدات المباعة بنسبة 20% لتصل إلى 4033 وحدة مقابل 3350 وحدة تم بيعها خلال العام السابق، مصحوبة بزيادة سنوية في متوسط أسعار البيع في جميع مشروعات الشركة، وواصل مشروع باديا في تحقيق مبيعات قوية خلال العام، حيث سجل نموا بنسبة 54% على أساس سنوي لتصل المبيعات الجديدة بالمشروع إلى 6.1 مليار جنيه، وذلك نتيجة لبيع 1267 وحدة خلال الفترة بزيادة سنوية في عدد الوحدات المباعة بنسبة 21%.

وحقق مشروع بالم هيلز القاهرة الجديدة نموًا يعادل 107%، على أساس سنوي، في حجم المبيعات الجديدة بقيمة تخطت 4.7 مليار جنيه، من خلال بيع 712 وحدة؛ بزيادة سنوية في عدد الوحدات المباعة بنسبة 106%.، وقامت الشركة بإنفاق 3.7 مليار جنيه، على أعمال التشييد والبناء خلال سنه 2022 بزيادة قدرها 47% على أساس سنوي، و وبلغت قيمة الوحدات الجاهزة للتسليم، والغير مباعة 3.9 مليار جنيه وذلك في العديد من مشروعات الشركة بنهاية 2022.

6.5 صافي ربح «إعمار مصر» نهاية 2022

أما شركة «إعمار مصر» فبلغت الإيرادات المحققة خلال عام 2022 مبلغ 14.736 مليار جنيه ، كما حققت الشركة مجمل ربح 6.617 مليار جنيه ، واستقر صافي الربح صافي ربح للعام على 6.5 مليار جنيه ، وبلغت إجمالي قيمة المبيعات خلال عام 2022 حوالي 18.06 مليار جنيه، وتم تسليم 2119 وحدة سكنية خلال عام 2022.

صافى أرباح سوديك فى 2022

أما شركة "سوديك" حققت صافي أرباح بقيمة 525.1 مليون جنيه في 2022، وبلغ نصيب مالكي الشركة الأم من الأرباح خلال العام الماضي نحو 520.05 مليون جنيه، مقابل 860.3 مليون جنيه في 2021، وبلغت أرباح الحقوق غير المسيطرة نحو 5.09 مليون جنيه خلال 2022، مقابل 4.79 مليون جنيه خلال 2021.، وارتفع إجمالي إيرادات الشركة خلال العام الماضي إلى 7.81 مليار جنيه، مقابل 6.92 مليار جنيه خلال 2021.

فيما تحولت شركة المطورون العرب القابضة إلى الخسائر خلال 2022، على أساس سنوي، وذلك بحسب القوائم المالية المجمعة، التي أظهرت أنها حققت خسائر بلغت 18 مليون جنيه خلال الفترة من يناير حتى نهاية ديسمبر 2022، مقابل أرباح بلغت 93 مليون جنيه في 2021، وتراجعت إيرادات الشركة خلال 2022 إلى 849 مليون جنيه، مقابل 1.1 مليار جنيه خلال 2021.

تعديل العقود أزمة جديدة تربك القطاع العقاري

حالة من الاختلاف ظهرت مؤخرا على الساحة العقارية وعلى وجه التحديد بين عدد من كبار المطورين بشأن الأخذ بحلولا عاجلة وسريعة وجذرية لعبور المشكلة العقارية التي ساهمت بشكل أو بأخر في تباطئ اتخاذ القرار من قيادات السوق العقاري بشأن تسعير تكلفة المتر ومن ثم الوحدات لطرحها لراغبي الشراء والتملك لبداية مرحلة جديدة من جني الإيرادات لمواجهة أزمة السيولة التي يعاني منها الكثير والتي تحول بين تنفيذ التزامات المطورين في مواجهة المشترين، وفي مفاجأة من العيار الثقيل أقدمت شركة «إعمار- مصر» على تعديل بنود عقود البيع بالمشروعات وربطها بسعر صرف الدولار في خطوة اعتبرتها تحوطية، وتتضمنت البنود التى حصلت عليها «العقارية» أنه عند تاريخ استحقاق أى قسط فى حال ما إذا تجاوز سعر صرف الدولار الأمريكى مقابل الجنيه المصرى 35 جنيهًا مصريًا وفقًا لسعر الصرف الرسمى المعلن من قبل البنك المركزى المصرى، يستحق فى هذه الحالة للبائع الفروق الخاصة بالقسط المستحق والناتجة عن تجاور سعر الصرف عن 35 جنيهًا مصريًا.

وتضمنت بنود العقود أيضا التزام المشترى بسداد الفروق عند تاريخ استحقاق القسط كونها جزءًا لا يتجزأ من القسط المستحق، ولا يعتبر المشترى قد أوفى بسداد التزاماته إلا عند سداد كامل القسط شاملًا الفروق.

كما تضمنت العقود أيضا يظل المشترى ملتزمًا بسداد الفروق الناتجة عن تغيير سعر الصرف لكل قسط فى تاريخه عند تجاوز سعر الصرف الخاص بالدولار الأمريكى مقابل الجنيه المصرى لنحو 35 جنيهًا وحتى 40 جنيهًا كحد أقصى لاحتساب الفروق وذلك عند تاريخ كل قسط وحتى سداد إجمالى الأقساط الموضحة بالعقود.

وعلى النقيض تماما اتخذت بعض الشركات خطوات اتجاه أكثر تفاؤلا مثل شركة أكدت شركة « أورا ديفلوبرز إيجيبت»، التي أعلنت أنّ مبيعتها تتمّ بالجنيه المصري وليس لدى الشركة أي نيّة لتغيير أسلوب الدفع أو ربط سعر أيّ وحدات سكنية بالدولار الأمريكي في ظل الوضع الحالي للدولار الذي نراه كمشكلة قصيرة المدى في طريق مصر نحو نمو اقتصادي أكبر، وقالت «نحن ملتزمين بتوفير الوحدات السكنية ومجتمعات عمرانية التي تلبي احتياجات السوق المحلي وتدعم اقتصاده».

هيثم عبد العظيم 

واتفق مع «أورا» شركة «السعودية المصرية للتعمير»، التي أكدت لـ العقارية أنه لا نية لتعديل عقود البيع الخاصة بكل مشروعاتها، بل تؤكد على التزامها الكامل بقواعد العمل الخاصة بالسوق المصرى، موضحًا أن الشركة تمتلك العديد من المشروعات الكبيرة والجيدة والتى تحقق رغبات العملاء سواء فى تنوع الوحدات والمساحات وأيضا الأنشطة.

وأضافت أنها الشركة حققت مبيعات كبيرة فى 2022 بلغت 12 مليار جنيه، وهذا دليل على ثقة العملاء فى المنتجات الإجمالية للشركة بالسوق المصرى، خاصة وأنها تمتلك خططًا توسعية ومتنوعة بكل المواقع الاستثمارية سواء بالمحافظات والمدن الجديدة والعاصمة الإدارية وكذلك المشروعات الفندقية والتجارية والإدارية.

كما قال المهندس عبد الله سلام الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة مدينة مصر أن اتجاه الشركات العقارية لتعديل عقود البيع خطوة قد تربك السوق العقارى، خاصة فى ظل نص القانون المصرى بعدم التعامل على السلع فى السوق المحلى بالعملات الأجنبية، موضحًا أن خطوة تعديل العقود ليس بظاهرة صحية للسوق بل ستؤثر على معدلات نمو المبيعات به.

وأضاف أن الشركات التى تلجأ لتلك الحلول نتيجة للضغوط الكبيرة التى تعرضت لها نتيجة زيادة أسعار مواد البناء، ولكن تلك الخطوة ليست حلًا مثاليًا ولكن لابد من البحث على حلول أكثر ابتكارًا، موضحًا لـ العقارية أن ربط الأسعار بالدولار قد يفتح المجال لتسعير مواد أخرى بنفس الوتيرة.

وذكر بأن هذه الخطوة قد ينتج عنها توابع سلبية للغاية ستضر السوق العقارى بشكل كامل، وقد يؤدى إلى هدوء المبيعات وليس توقفها، خاصة وأن العقار هو حياة مرتبط بحياة الإنسان، موضحًا أن العقار هو المخزن الآمن للقيمة، ولازال الطلب بالسوق المصرى أكبر من المعروض، وهو ما يؤكد أنه أهم الأدوات استثمارية القوية.

فيما قال المهندس فتح الله فوزى الخبير العقارى أن فكرة تعديل بنود العقود المبرمة بين الشركات والعملاء، أمر غير دستورى وقد يؤدى إلى زعزعة السوق العقارى برمته، وأن الشركات التى تقوم بعمل ذلك قد تتعرض لمشكلات كبيرة قد تؤدى إلى خروجها من السوق بشكل كامل.

ومع حالة الجذب بين مؤيد ورافض لتعديل العقود الجديدة وربط أسعار الوحدات العقارية بسعر صرف الدولار، هناك توقعات بعقد اجتماعا موسعا يضم نخبة من كبار المطورين العقاريين الذين يقودون السوق المصري، خلال الأسبوع المقبل، لوضع مزيد من الانضباط وتوضيح الرؤى الخاصة بالتعاقدات على الوحدات السكنية والتجارية والإدارية والطبية خلال الفترة المقبلة وذلك منعا للبلبلة وبث الطمأنينة بين المواطنين.

في حين تجرى مباحثات ساخنة في أروقة شركات التطوير العقاري وعبر الهواتف المحمولة بشأن تحديد سعر الصرف المناسب الذي يعتبر استرشاديا حتى نهاية 2023، والذي من المرجح أن يستقر بين 35- 40 جنيهًا للدولار الواحد في كافة العقود الحديثة التي يشهدها سوق التسويق العقاري، وهو الأمر الذي يغني المطورين عن إعادة دراسة تكاليف الوحدات يوميًا أو أسبوعيًا.

كما أن احتساب سعر صرف الدولار مساويًا لـ 40 جنيهًا يعد أمرًا مغنيًا لشركات التطوير العقاري عن رفع أسعار الوحدات العقارية بمختلف أنشطتها «سكني، تجاري، إداري، طبي، وغيرها»، حيث أن سعر 40 جنيهًا يمثل زيادة ضمنية في قيمة الوحدة بقيمة 25% من الأن وطيلة الـ 9 أشهر المقبلة حتى نهاية 2023.

وفي ذات السياق فقد راهن كبار المطورين وشركات التطوير العقاري القيادية بالسوق المصري على أن حال الأخذ بهذا البند من قبل 10إلى 20 شركة عقارية، سيتم تعميم هذه التعاقدات بذات البند وهو ما يساهم في زيادة إقبال المستثمريين على تملك الوحدات العقارية خاصة في ضوء اتضاح الرؤى وشفافية الأمر فيما يتعلق بالمتغيرات السعرية المتلاحقة التي يشهدها السوق العالمي والسوق المصري من جانب أخر، في حين أن هناك بعض الأراء التي تدعوا إلى اللجوء لاحتساب سعر الحديد كبديلاً لسعر الصرف حال تعذر الأمر.

في النهاية ملف تعديل العقود لم يغلق بعد بل مازال التحقيق مستمرا بحثا عن المتهم الأول في هذا الأزمة وهو ما يدفع الجهات المعنية لاتخاذ قرار حكميا للخروج من الازمات التي تحيط بالقطاع العقاري ككل.

إعمار مصر تعدل عقود البيع بمشروعاتها وفقًا لسعر الدولار

حصلت العقارية على بعض بنود العقود التى أقرتها شركة إعمار مصر فى مشروعاتها الحالية، حيث تتضمن البنود التى حصلت عليها العقارية أنه عند تاريخ استحقاق أى قسط فى حال ما إذا تجاوز سعر صرف الدولار الأمريكى مقابل الجنيه المصرى 35 جنيهًا مصريًا وفقًا لسعر الصرف الرسمى المعلن من قبل البنك المركزى المصرى، يستحق فى هذه الحالة للبائع الفروق الخاصة بالقسط المستحق والناتجة عن تجاور سعر الصرف عن 35 جنيهًا مصريًا.

وتضمنت بنود العقود أيضا يلتزم المشترى بسداد الفروق عند تاريخ استحقاق القسط كونها جزءًا لا يتجزأ من القسط المستحق، ولا يعتبر المشترى قد أوفى بسداد التزاماته إلا عند سداد كامل القسط شاملًا الفروق.

محمد العبار رئيس مجلس إدارة شركة إعمار مصر 

وتضمنت العقود أيضا يظل المشترى ملتزمًا بسداد الفروق الناتجة عن تغيير سعر الصرف لكل قسط فى تاريخه عند تجاوز سعر الصرف الخاص بالدولار الأمريكى مقابل الجنيه المصرى لنحو 35 جنيهًا وحتى 40 جنيهًا كحد أقصى لاحتساب الفروق وذلك عند تاريخ كل قسط وحتى سداد إجمالى الأقساط الموضحة بالعقود.

انتهت شركة إعمار مصر من بيع ما يقرب من 23 فيلا فى المرحلة الجديدة من مشروع آب تاون كايرو، والتى تم تقسم طرحها على جزئين الأول تم بيعه بالكامل والثانى سيتم طرحه فى الأيام المقبلة بعد إعادة النظر فى تسعير المتر بها نتيجة للإقبال الذى شهده الجزء الأول من المرحلة الجديدة بالمشروع.

الفيلات المطروحة والتى تم بيعها بالكامل ضمن الجزء الأول من المرحلة الحالية جاءت مساحاتها ما بين 315 مترًا إلى أكثر من 700 متر مربعًا، ليصل سعر المتر بها ما بين 90 إلى 133 ألف جنيه للمتر المربع.

وقامت الشركة بتعديل بنود التعاقد الجديدة والخاصة بحجز وحدات بمشروعاتها، تضمنت ربط سعر الوحدة بسعر الدولار فى حال ارتفاعه لأكثر من 35 جنيهًا ليتحمل العميل فارق السعر طوال فترات السداد.

السعودية المصرية: لا نية لتعديل عقود البيع.. وملتزمون بقواعد العمل فى السوق المصرى

أكد المهندس محمد الطاهر الرئيس التنفيذى للشركة السعودية المصرية للتعمير أنه لا نية للشركة لتعديل عقود البيع الخاصة بكل مشروعاتها، بل تؤكد على التزامها الكامل بقواعد العمل الخاصة بالسوق المصرى، موضحًا أن الشركة تمتلك العديد من المشروعات الكبيرةو الجيدة والتى تحقق رغبات العملاء سواء فى تنوع الوحدات والمساحات وأيضا الأنشطة.

وأضاف أن الشركة حققت مبيعات كبيرة فى 2022 بلغت 12 مليار جنيه، وهذا دليل على ثقة العملاء فى المنتجات الإجمالية للشركة بالسوق المصرى، خاصة وأنها تمتلك خططًا توسعية ومتنوعة بكل المواقع الاستثمارية سواء بالمحافظات والمدن الجديدة والعاصمة الإدارية وكذلك المشروعات الفندقية والتجارية والإدارية.

 محمد الطاهر الرئيس التنفيذى للشركة السعودية المصرية للتعمير

وأشار إلى أن مشروعات الشركة تتمركز فى دمياط الجديدة واسيوط الجديدة والقاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية، بالإضافة إلى مشروعاها الرائد على كونيش المعادى، مؤكدًا أن السوق المصرى يتميز بطلب كبير نتيجة لحجم الزيادة السكانية، وهو من أكثر الأسواق جذبًا للاستثمارات العقارية.

وأكد أن «السعودية المصرية للتعمير» أنطلقت في السوق المصري برؤية توسعية كبرى، بأكثر من 8 مشروعات ما بين تطوير وتسويق، جمعت خلالها مجموعة مميزة من العملاء نظرًا لتنوع المحفظة العقارية المطروحة على الساحة، لتتضمن منتجًا مميزًا يلبى رغبات كل راغبى الشراء..

وذكر الرئيس التنفيذى للشركة لـ العقارية أنه سيتم تسليم أول مراحل مشروع الشركة بالعاصمة الإدارية الجديدة خلال 2024، بعد أن انتهت شركات المقاولات تنفيذ المرحلة الأولى من المشروع وبدأت في تنفيذ المرحلة الثانية، موضحًا أن مشروع Bleu Vert العاصمة مقام على مساحة 70 فدانًا، على أن تنتهي أعمال تطويره بالكامل فى منتصف 2026.

وتابع: أطلقت الشركة أحدث مشروعاتها فى القاهرة الجديدة Central new cairo وهو عبارة عن مشروع إدارى تجارى ترفيهى يقع على محور محمد نجيب، على مساحة 90 ألف متر مربع، بارتفاعات ارضى و6 أدوار مكررة بين تجارى وإدارى، وتصل المساحة البنائية للمشروع نحو 160 ألف متر.

وقال إن الشركة تمتلك مشروعًا أخر بالقاهرة الجديدة هو JAYD مقام على مساحة 68 فدانًا ومساحة بنائية 300 ألف متر، ويقع بالقرب من مقر مكتب النائب العام، حيث انتهت الشركة من تنفيذ المرحلتين الأولى والثانية، ليضم المشروع مولًا تجاريًا وحمامات سباحة والعديد من الخدمات، ونجحت الشركة فى تسويق ما يزيد على 90% من المشروع.

وأوضح أنه فيما يتعلق بمشروع Secon Nile Towers Maadi فهو عبارة عن مشروع سكنى فندقى يستهدف العملاء العرب، كما نجحت الشركة فى التعاقد مع هلتون لإدارة الجزء الفندقى، هذا بالتوازى مع نجاح الشركة فى تحقيق مبيعات إجمالية تصل لـ 60% من المشروع منذ طرحه بإجمالى مساحة 50 ألف متر مسطح.

مدينة مصر: لا تعديل فى عقود البيع بمشروعاتها مدينة مصر .. ومستمرون فى عرض المنتجات العقارية بالسوق

قال المهندس عبد الله سلام الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة مدينة مصر أن اتجاه الشركات العقارية لتعديل عقود البيع خطوة قد تربك السوق العقارى، خاصة فى ظل نص القانون المصرى بعدم التعامل على السلع فى السوق المحلى بالعملات الأجنبية، موضحًا أن خطوة تعديل العقود ليس بظاهرة صحية للسوق بل ستؤثر على معدلات نمو المبيعات به.

وأضاف أن الشركات التى تلجأ لتلك الحلول نتيجة للضغوط الكبيرة التى تعرضت لها نتيجة زيادة أسعار مواد البناء، ولكن تلك الخطوة ليست حلًا مثاليًا ولكن لابد من البحث على حلول أكثر ابتكارًا، موضحًا أن ربط الأسعار بالدولار قد يفتح المجال لتسعير مواد أخرى بنفس الوتيرة.

عبد الله سلام

وذكر بأن هذه الخطوة قد ينتج عنها توابع سلبية للغاية ستضر السوق العقارى بشكل كامل، وقد يؤدى إلى هدوء المبيعات وليس توقفها، خاصة وأن العقار هو حياة مرتبط بحياة الإنسان، موضحًا أن العقار هو المخزن الآمن للقيمة، ولازال الطلب بالسوق المصرى أكبر من المعروض، وهو ما يؤكد أنه أهم الأدوات استثمارية القوية.

وأشار سلام إلى أن هناك فارق بين التسعير داخليًا بالدولار لارتباط التكلفة الإجمالية للمشروعات مرهونة مواد بناء مستوردة، وهناك فارق بين الأسعار المتغيرة، خاصة وأن غالبية المنتجات لعقارية يتم تسويقها بشكل آجل، مما يضع المطور والشركات العقارية فى الترتيب الأول لتحمل المخاطر الناتجة عن أى تغير.

وتابع: مدينة مصر لا تلجأ لمثل هذه الخطوات فى كل العقود الخاصة بمشروعاتها، وهذا ما يؤكد على أن الشركة مستمرة فى طرحها لمنتجاتها العقارية بالسوق دون توقف، موضحًا لـ العقارية أن عقود الشركة منذ فترات طويلة تنص فى أحد بنودها بأنه يقوم العميل بسداد فارق التكلفة ويتم تحصيله بأثر رجعى فى حال تعرض السوق لظروف طارئة، وعلى الرغم من ذلك فلن تلجأ الشركة لهذا البند على الإطلاق طوال فترة عملها بالسوق وإلى الآن.

وأوضح أن العقود الخاصة بالمشروعات خلال الفترات السابقة نصت على أن النسبة الخاصة بفارق التكلفة تصل لنحو 8% ولن يتم تطبيقها، سواء فى حالات زيادة مواد البناء أو تكلفة الأعمال الإنشائية أو سعر الأرض، بل حرصت الشركة على الالتزام بالعقد دون التطرق لهذا البند وهذا ما أكسبها ثقة ومصداقية كبيرة بالسوق،

وصرح بأن فريق عمل مدينة مصر يجتمع بشكل دورى للوقوف على أبعاد المتغييرات اليومية للسوق سواء فى مدد السداد والتسعير ومقدمات الحجز وطبيعة المنتج سواء النماذج المطروحة فى السوق، خاصة وأن الفيلات هو المنتج الأسرع فى التنفيذ وهذا ما يوفر عامليى الوقت والمخاطرة لأى شركة.

مجموعةGV : تعديل العقود وربطها بالدولار ناقوص خطر على العملة والاقتصاد المصرى

قال شريف حمودة رئيس مجلس إدارة مجموعة GV إن السوق العقارى يواجهة مجموعة من التحديات الاقتصادية سواء محلية أو عالمية، وبالتالى فإن ربط أى منتج فى السوق المحلى المصرى بالعملات الأجنبية مخالفًا للقانون سواء للبيع أو الإيجار، موضحًا أن ذلك مخالفًا بنص قانون التجارة وهذا فى الحالات العادية.

وأضاف أن فى الظروف الاستثنائية لابد من تغليط الضوابط الخاصة بتجريم ربط السلع بالسوق المحلى بالعملات الأجنبية، خاصة وأنها الباب الخلفى لاعتبار العملة الأجنبية هى العملة الرسمية للبلاد، وهذا ما يؤدى لمزيد من الانهيارات فى العملات المحلية، مؤكدًا أن هذا التصرف الخاص بتعديل بنود عقود العملاء وربطها بالدولار غير مقبول، خاصة وأنها سلعة محلية.

شريف حمودة رئيس مجلس إدارة مجموعة GV

وأشار إلى أن ربط السعر بالدولار وسداده بالعملة المحلية هى نفس البيع بالدولار فى السوق المحلى، وهذا يتعامل بنفس المنطقة، وهذا ما يمثل خطرًا كبيرًا على الاقتصاد المصرى والدولة المصرية والسلم الاجتماعى، وهذا ما يعد جرس إنذار على مستقبل مصر الاقتصادى وعملتها المحلية.

وأوضح أن مثل هذه الخطوات ستؤدى إلى تفاقم الأزمة وهذا ما يؤدى إلى انهيار كبير فى العملة المحلية، مطالبًا الدولة بمنح شركات الصرافة للتعامل مع العملات الأجنبية وهذا يعد حلًا لدخول العملات الأجنبية لمصر بدون قيود، موضحًا لـ العقارية أن قرار وزارة السياحة الأخيرة قرارات صائبة ومحفزة للاستثمار، وهذا ما سيعود بالنفع على القطاع السياحى .

وتابع: الدولة عليها تقديم الدعم الخاص لانقاذ الشركات، من خلال وضع تعويضات وفروق أسعار للوحدات المسلمة، وهذا ما يشابه قانون التعويضات المقررة لشركات المقاولات، وتقوم وزارة المالية بتقديم هذا التعويض.

مصر إيطاليا: العقار الأقدر على امتصاص التضخم لثبات تسعيره مقارنة بالأوعية الأخرى

قال المهندس محمد هاني العسال، الرئيس التنفيذي والعصو المنتدب لشركة "مصر ايطاليا"، إن السيولة المالية التي سيتم ضخها في السوق العقاري بعد انتهاء مدة شهادة الـ 18% ستكون فرصة جيدة للشركات العقارية كي تثبت أسعارها لجذب هذا الفائض المالي إلى القطاع العقاري الذي يصنف على أنه أحد مخازن القيمة الرئيسية أو تقديم بعض العروض والتي لاحظتها فعليًا وهي بدون مقدم وتقسيط على 8 سنوات.

وأضاف العسال أن رفع البنك المركزي سعر الفائدة 2% من المتوقع أن يصحبه طرح شهادات بعائد مرتفع يتخطى الـ 20% وهو ما سينتج عنه في نهاية المطاف جذب هذه السيولة المالية مرة ثانية إلى البنوك، وبالتالي ففرص القطاع العقاري لجذب هذه الأموال ستكون ضئيلة بشكل واضح.

محمد هاني العسال، الرئيس التنفيذي والعصو المنتدب لشركة "مصر ايطاليا"

وتابع العسال أن الظروف الراهنة أجبرت بعض الشركات العقارية على وقف عمليات البيع في مشروعاتها حتى تتضح الرؤية بخصوص سعر صرف الدولار، في حين أن هناك من لم يوقف عمليات البيع واكتفى برفع أسعاره وهو ما صاحبه بعض التباطىء البيعي وبالتالي ظهرت بعض العروض من قبل هذه الشركات لجذب عملاء جدد، مشيرًا إلى أن القدرة المالية للشركة هي الفيصل في هذا الوضع.

وضرب العسال المثل بشركة "مصر ايطاليا" العقارية التي لم توقف العمليات البيعية بمشروعاتها المختلفة، لكنها في نفس الوقت رفعت أسعارها تماشيًا مع الأوضاع الاقتصادية الراهنة، حيث ارتفعت بحوالي أكثر من 25% منذ بداية العام الحالي، ونحن نرصد دائمًا حالة مدخلات السوق العقاري التي تعتبر عاملًا رئيسيًا في التسعير، فهناك نواقص كثيرة في مواد البناء، إضافة إلى أن سعر الحديد حاليًا وصل إلى 41 ألف جنيها للطن وفي نفس الوقت غير متوفر بالسوق.

وأكمل العسال لـ العقارية أن المستفيد الأكبر من الوضع الراهن العميل الذي يستثمر أمواله في عقار يدفع من ثمنه 10% فقط ويثبت باقي سعره في ظل أوضاع اقتصادية متغيرة، لذلك فالعقار من وجهة نظري أفضل وسيلة لامتصاص التضخم الذي يشهده السوق العقاري حاليًا، لافتًا إلى إلتزام "مصر ايطاليا" العقارية بتسعير الدولار طبقًا للمعلن من البنك المركزي وليس جزافيًا كما تفعل بعض الشركات في قطاعات معينة مثل شركات السيارات التي تسعره على 40 جنيها للدولار تجنبا لأية تغيرات.

وواصل العسال أن فكرة تعديل العقود مع العملاء أمرًا غير قابل فعليا للتطبيق فعليًا لأن العقود بمثابة التزام من قبل الشركة أمام عملائها، وفي نفس الوقت شركة التطوير العقاري لديها القدرة على تعديل عقود المراحل التالية وتعويض أي خسارة سابقة لها، كاشفًا أن "مصر ايطاليا" حققت مبيعات مرضية في المبيعات رغم الظروف الراهنة، وذلك لأن السوق العقاري صحح نفسه بنفسه وأصبحت العملاء يفضلون الشركات أصحاب السمعة الجيدة والملاءة المالية والفنية القوية وسبق لها التسليم الفعلي حتى لو كانت أسعارها مرتفعة.

وأكمل العسال أن "مصر ايطاليا" سلمت 850 وحدة بمشروع "البوسكو" بالعاصمة ومن المقرر تسليم 650 وحدة جديدة خلال 2023 ، وكل هذه المشروعات لديها خدمات فعليه فعلى سبيل المثال بدأت الشركة في تنفيذ المرحلة الأولى بنادي "البوسكو" بالعاصمة تم الانتهاء من 6 ملاعب بادل تنس فعليا بها ونتعاقد حاليًا مع أحد براندات السوبر ماركت لخدمة القاطنين، أما البراندات التي تقوم باستيراد منتجاتها من الخارج فنحن نعوضها بالتعامل مع بعض البراندات المحلية نظرًا لتحجم الإنفاق الدولاري حاليا، وذلك حتى تلتزم الشركة أمام عملائها بتسليم خدماتها طبقا للمواعيد المتفق عليها مع العملاء.

إسلام خميس: ثبات السعر التعاقدى للعقار من أهم دوافع و مميزات الاستثمار

قال المهندس إسلام خميس، الرئيس التنفيذي لشركة صروح العقارية، إن الميزة الرئيسية في السوق العقاري وتجعله نقطة جذب للعقار كوعاء استثماري و لراغبى السكن هى ثبات السعر التعاقدى على الرغم من تغييرات سعر التكلفة و هو ما يمثل عقبة كبيرة أمام كل المطورين فى الفترة القادمة حتى وصول السوق لمرحلة استقرار أسعار الخامات، لذلك فهو القطاع الأنسب لاحتواء السيولة التي ستطرح في السوق مع حلول موعد استحقاق شهادة الـ 18%.

إسلام خميس الرئيس التنفيذي لشركة صروح العقارية

وأضاف أن خميس أن ألية تسعير الدولار حاليًا تختلف من شركة عقارية إلى أخرى طبقا لمخزونها من الوحدات و مدى احتياجها للتدفقات النقدية للوفاء بالتزامتها، ولكن لكل منطقة حدود سعرية ويكون لكل شركة الاختيار هل تكون فى الحدود العليا أم الدنيا للحدود السعرية للمنطقة.

وتوقع الرئيس التنفيذي لـ "صروح" ارتفاع معدلات مبيعات القطاع العقاري في الفترة المقبلة للتحوط من التضخم، مشيرًا إلى أن العامل الذى قد يخفض المبيعات هو لجوء بعض الشركات اختياريا لتقليل المعروض وتحديد حجم المبيعات على قدر احتياجها من التدفقات النقدية .

واختتم خميس حديثه لـ العقارية أن الكثير من الشركات تدرس تعديل عقود البيع الخاصة بالمشروعات الجديدة فيما هو قادم من مبيعاتها ومدى قانونية ذلك و مدى تقبل العملاء لوجود تغيرات فى السعر بعد التعاقد و ذلك لأنها آلية لم تطبق من قبل

توقف العديد من المشروعات بسبب ارتفاع أسعار مواد البناء

وقد جاءت مواد البناء لتمثل القاسم الأعظم في ارتفاع hسعار أمتار البناء بالسوق العقاري نظراً لما شهده الحديد والأسمنت على وجه التحديد من ارتفاعات غير مسبوقة بل وفاقت في مجملها الارتفاعات المعلنة بالأسواق العالمية، فيما مثلت تلك الخامات وزنًا نسبيًا لا يستهان به في إجمالي تكاليف متر البناء مقارنة بالاعوام الماضية، حيث شهد أسعار الحديد ارتفاعا كبيرا خلال الفترة الماضية ووصل سعر الطن لأكثر من 40 ألف جنيه للطن.

وقال أحمد الزيني رئيس غرفة مواد البناء باتحاد الغرف التجارية لـ العقارية إن الأحداث المثارة على الساحة العالمية وراء ارتفاع الأسعار بهذا الشكل الجنوني، وهو ما سيؤثر حتمًا على عمليات التشييد والتطوير، بل توقف عمليات البناء، وستظل مشاريع الدولة القومية هي التي تجذب أكبر قدر من انتاج الحديد.

 الحديد في مصر

وأوضح أن سوق الحديد يتوقف على مدى العرض والطلب، مضيفًا أن قلة المعروض مع إتجاه بعض الشركات بشكل جديد إلى التصدير، مضيفًا أن لجوء المصانع للتصدير لتوفير العملة الصعبة الدولار" للاستيراد.

وأشار إلى أن تصدير الحديد يؤثر على السوق المحلي وقلة المطروح وأن هناك شكاوى كثيرة من قبل الوكلاء وعدم حصولهم على الكميات المتفق عليها فعرض المصانع بالسوق قليل مما يترتب عليه ارتفاع في الأسعار.

مطالبًا بتدخل الحكومة لمراقبة الأسواق بعد الارتفاعات الغير مبررة في أسعار الحديد، مضيفًا أن سوق الحديد يشهد اضطراب وفوضى وراتباك وعشوائية وزيادة متتالية في الأسعار، وعلى الأجهزة الرقابية بالدولة بالتدخل لمراقبة ومتابعة الأسوق ليحدث انضباط في أسعار الحديد، موضحًا أن هذه الأسعار أجبرت المطورين لعدم معرفتهم إلى أين تستقر أسعار الحديد وعدم قدرتهم على تسعيرته بالوحدات السكنية.

هذا وقال محمد السويفي رئيس مجلس إدارة شركة كينج ستيل لتجارة مواد البناء والمقاولات، إن تغير سعر الدولار إدى إلي فجوة سعيرة كبيرة وكانت أغلب التعاقدات بسعر الصرف القديم للدولار وقبل ارتفاعه، وهذا ما جعل البعض ينتظر علي أمل الهدوء والبعض الأخر يتعجل في الأنهاء تخوفًا من الارتفعات المفاجأة.

وأوضح أن ارتفاع الأسعار إدى إلي انخفاض رؤوس أموال الشركات والمصانع بسبب الفجوة الكبيرة في سعر الطن قبل وبعد التغيرات التي شهدها سعر الصرف، فأغلب المصنعين حاليًا يسعون إلي الاستمرار وهو هدفهم الأول قبل تحقيق هامش الربح وأنهم يتخوفون الخسائر لذلك تعمل بكميات قليلة وهذا يرجع لاستهلاك السوق نصف الطاقات الإنتاجية للمصانع والشركات، موضحًا لـ العقارية كل هذه يرجع لأزمة توفر خام الحديد واستيراده وتوفير السيولة الدولارية.

ومن جانبه أوضح محمد سيد حنفي المدير التفيذي لـ غرفة الصناعات المعدنية بأتحاد الصناعات إن الزيادات التي شهدتها أسعار الحديد تعد نتيجة لارتفاع أسعار الخوردة والبيلت تخطت الـ25 دولار منذ بداية شهر مارس الماضي، موضحًا لـ العقارية أنه ما زال الطريق شبه مسدودًا أمام استيراد المستلزمات والمواد الخام، موضحًا هذا يرجع لصعوبة توفر الدولار بالأضافة إلى حركة النقل واللوجستيات مما يجعل المصانع تتخاوف من فكرة التسعير وكيفية ضمان هامش الربح لذلك هذه الارتفاعات لم تكن الأدق أو المستحقة وأنما هي زيادة لضمان ربح المصنع والتاجر وضمانه للأحتياطي أيضًا.

ارتفاع طفيف في أسعار الأسمنت.. وتراجع الصادرات بنسبة 46%

وفيما يخص الأسمنت، قال المهندس أحمد شيرين كُريم رئيس شعبة الأسمنت، وعضو مجلس إدارة غرفة صناعات مواد البناء باتحاد الصناعات المصرية، أن هناك زيادة طفيفة في أسعار الاسمنت وليست زيادة كبيرة وذلك نظراً لأن حجم الطلب على الأسمنت تراجع، وبالتالي المصانع والشركات لم ترفع الأسعار بدرجة كافية للحفاظ على استمرار عملية البيع.

وأضاف أن الأزمة الاقتصادية التي تمر بيها الدولة أثرت بالسلب على الطلب ونظراً لذلك لم يعد حجم الإقبال كبير على الشراء، حيث أن الإقبال على سوق الأسمنت أقل من المتوقع في مستهل العام الجاري، مشيراً إلى أنه نظراً لوجود تضخم في أسعار مواد البناء بوجه عام جعل حجم الطلب اقل من الطبيعي.

وأوضح أن نظراً لارتفاع أسعار مواد البناء أدت إلى أزمة ارتفاع أسعار الاسمنت، متوقعاً خلال الفترة الحالية انخفاض أسعار الأسمنت في حالة حل أزمة باقي الأسعار، حيث وجود طفرة كبيرة في أسعار الحديد.

وبحسب تقارير رسمية، فقد تراجعت صادرات الأسمنت بنسبة 46% خلال شهر فبراير الماضي، مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022، وبلغت نسبة التصدير نحو 119 ألف طن في فبراير الماضي، مقابل 174 ألف طن في الفترة نفسها من عام 2022.

وقد زادت المبيعات المحلية من الأسمنت زيادة طفيفة لا تتعدى الـ 1%، حيث بلغت المبيعات 4.215 مليون طن، مقارنة بـ 4.155 مليون طن في فترة المقارنة، بزيادة 60 ألف طن.

ويذكر أن مبيعات شركات الأسمنت البالغة 17 شركة، بلغت 4.118 مليون طن في يناير 2023، بينما وصلت المبيعات إلى 4.626 مليون في ديسمبر 2022.

وأوضح التقرير أن الإنتاج من مادة الكلنكر بلغ 4.604 مليون طن خلال فبراير الماضي، مقابل 4.462 مليون طن في الشهر ذاته من عام 2022، بزيادة 142 ألف طن، مضيفاً أنه قد تراجع إجمالي الكلنكر المصدر للخارج بنسبة 19 % خلال فبراير الماضي، مقابل الفترة ذاتها من عام 2022، وبلغت الكميات المصدرة 508 ألف طن، مقابل 627 ألف طن في فترة المقارنة، بتراجع بلغ 119 ألف طن.

وبحسب التقرير، فإنه قد سيطرت شركتان على الحصة السوقية الكبرى من المبيعات منذ بداية عام 2023، حيث بلغت حصة الأولى 13.1 %، والثانية 12.5 %، بينما سيطرت إحدى الشركات على الحصة الكبرى في مبيعات التصدير الشهري، حيث بلغت 67.2 %، مقابل 19 % لشركة أخرى، في حين سيطرت أيضا على مبيعات التصدير منذ مطلع العام بنسبة 70.2 %، مقابل 17.5 % لشركة أخرى.

قال المهندس كمال حسين رئيس شركة العريش للأسمنت سابقاً، لـ العقارية أن معظم شركات الأسمنت في الفترة الحالية بتشتغل بنظام تكامل الطاقة، حيث أن هناك نسبة من التصدير للخارج على الكلينكر والأسمنت وخاصة السوق الأوروبي، حيث تصدر شركة العريس للأسمنت إلى أمريكا وأيضا تصدر شركة العسكري بني سويف إلى أمريكا وغيرها من الشركات، وجاء ذلك بعد فترة من عدم التصدير للخارج والتصدير بكميات قليلة ولكن الفترة الحالية بدأ الخارج باستيراد الأنواع المنتجة من الشركة مما يعتبر هذا سوق جديد.

وتابع حسين، أن كامل الطاقة للسوق الأوروبي 3.2 مليون طن في السنة سواء أسمنت او كلينكر وأيضا سوق افريقيا، حيث ان بعد قرار زيادة دعم الصادرات بالتالي زادت الحصيلة الدولارية لمصر.

وأشار حسين إلى أن متوسط سعر الطن داخل التصدير من بموانىءالأسكندرية والعين السخنة يبلغ 50 أو 55 دولار بإجمالي حوالي 1700 جنيه، وأن أسعار التصدير بالسوق الخارجي لا تتأثر بزيادة الأسعار في مصر ولكن مع توقع زيادة سعر الصرف بالتالي ستكون هناك زيادة جديدة في الأسعار الداخلية.

هدوء في نسبة المبيعات خلال الربع الأول من 2023 مقانة بالعام الماضي

ولعل الارتفاعات المبررة وغير المبررة لتكاليف مواد البناء قد جاءت لمثل الرافعة الاساسية لاسعار بيع الوحدات العقارية بالسوق المصري، وهو ما يفسر ضمنيا لماذا شهد السوق تزايدا ملحوظا في إجمالي إيراداته البيعية وعلى الجانب الأخر انخفاضا ملموسا في أرباح كبرى شركات التطوير العقاري وغيرها الأمر الذي أسفر عن الإعلان عن تعاظم المشكلة العقارية مما دفع كثيرا من المؤسسات البحثية ومراكز الدراسات للتفحيص والتمحيص بهذا القطاع كمحاولة للوصول إلى أسباب حقيقة واكتشاف حلولا عاجلة في ضوء استقراء الموقف والمكاشفة لكافة البنود والمصارحة بين كافة أطراف المنظومة العقارية ليخرج علينا نتائج بحثية أولية مثل عقارماب، حيث قال ‏أحمد عبد الفتاح، مدير تطوير الأعمال في عقارماب، إن الحديث عن أداء السوق العقاري خلال العام الحالي 2023 سنجد وأننا في نهاية الربع الأول منها، أن البداية كانت قوية جداً، بطلب متزايد وملحوظ في أغلب الشركات، ثم تفاجأنا في الشهر الثاني من الربع الأول أن أغلب الشركات قامت بوقف البيع لديها لحين حساب التكاليف الإنشائية ومن ثم ضبط الأسعار بناء على التكلفة المتزايدة، مما أدى لتباطؤ وتيرة البيع خلال هذا الشهر، ثم دخلنا في الأجواء الرمضانية خلال الشهر الثالث، والذي يعرف بهدوء عمليات البيع، مما يدفعنا للحكم على الربع الأول من عام 2023 من حيث المبيعات بالهدوء النسبي مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي 2022 والذي كان الربع الأول فيها مميزاً من حيث المبيعات.

أضاف "مدير تطوير الأعمال" لـ العقارية أن التوقعات لنسب البيع خلال عام 2023 يحيطها التخوفات، من حيث العرض والطلب، حيث تتحوط الشركات العقارية ضد التقلبات السعرية الحالية بوقف عمليات البيع مما يحرم الشركة من الدخول في مشروعات إنشائية كبيرة، مما يزيد من انخفاض المنتجات المعروضة في السوق العقاري.

وتابع: هذا بالنسبة لانخفاض العرض، أما بالنسبة لانخفاض الطلب، فنجد أن الفرد المستثمر في مصر يعتمد على التمويل طويل الأجل، والذي به يدفع جزئ من قيمة المنتج قد تصل لـ 20%، والباقي يتم سداده على فترات كبيرة، وارتفاع أسعار المنتج العقاري يتسبب في إخراج نسبة كبيرة من هؤلاء العملاء.

كذلك من المخاوف التي تواجه العملاء في هذه الفترة هي الدخول في أزمات عدم توافر السيولة بفعل نسب التضخم المتزايدة، فيخشى الدخول في التزامات طويلة الأجل قد يعجز عن سدادها في يوم من الأيام.

وأشار «عبدالفتاح» إلى أنه وبرغم كل هذه الضبابية والنتائج السلبية بسبب الأزمات المتتالية، إلا أن هناك نظرة تفاؤل لمستقبل السوق العقاري في مصر، وذلك بناء على أعداد المواليد المتزايدة مما يزيد من أعداد الطلب على العقار، بالإضافة لنسب الزواج المتزايدة أيضاً، مع زيادة نمو حجم العائلات، بالإضافة للعائلات التي ترتقي بمحل إقامته في مدن عمرانية جديدة، فكل هذه العوامل تخلق حالة من الطلب على المنتج العقاري.

كذلك هناك ميزة لخفض قيمة الجنيه أمام الدولار تعود على السوق العقاري في مصر، وهي فارق العملة الكبير الذي يحفز المصريين العاملين بالخارج للادخار في العقار، حيث يظهر لهم انخفاض سعر المنتج العقاري بجانب عوائدهم الدولارية، وهذا بالفعل ما يلحظه السوق الان، حيث زادت نسب الشراء من المصررين العاملين بالخارج وفي الدول الخليجية بالتحديد.

وأوضح أن السوق العقاري قوي ومتماسك ويستطيع العبور من كل هذه الصعاب بحكم خروجه من صعاب قبلها في السنوات الماضية، بالإضافة للتنمية العمرانية الكبيرة التي تشهدها مصر من الأسكندرية لأسوان بالمعنى الحرفي للكلمة، خلال العشرة سنوات الماضية، مما أنتج فرص استثمارية في القطاع العقاري تتناسب مع كل فئات المجتمع، مشيراً إلى صور التنوع المتاح بالسوق حالأً، أن العاصمة الإدارية الجديدة مثلاً تتناسب مع المستثمرين الذين يبحثوا عن الاستثمار طويل الأجل وعوائد في قيمة المنتج، أما القاهرة الجديدة والتي تتمتع بالحداثة في التخطيط والبنية التحتية، وأيضاً الكثافة السكانية التي يرغب فيها بعض الفئات، مما يتيح فرصة كبيرة للمطورين العقاريين للدخول للاستثمار في منتجات عقارية ذات عوائد مالية فورية، ومولدات مالية من الإيجار، كذلك أيضاً مدينة السادس من أكتوبر وأيضاً مدينة وسط البلد واللذان يتمتعان بانخفاض الأسعار بهما مقارنة بالعاصمة والقاهرة الجديدة، غير أنهما محققان للعوائد حين التعامل مع طبقة مجتمعية معينة، وأيضاً العين السخنة والساحل الشمالي، بنجدهم متقاربين في الأسعار، إلا أن هناك أهواء شخصية هي من تحرك المطور العقاري في الدخل لهذا السوق أو تلك، بالإضافة للعوائد المالية التي تميز كل منهما، فمنطقة العين السخنة نجد أن عوائدة منخفضة مقارنة بالساحل، إلا أنها مستمرة طول العام بخلاف الساحل الشمالي، وكل هذه التنوعات المختلفة في السوق العقاري تضيف حيوية وتجديد دماء مستمر للقطاع.

وأضاف "مدير تطوير الأعمال" أن المرتبة الأولى لأكثر منطقة محققة للعوائد المالية هذا العام كانت للقاهرة الجديدة، والمرتبة الثانية كانت للعاصمة الإدارية الجديدة، أما في حال الحكم لتحقيق العوائد عامة دون النظر لنتائج هذا العام، سنجد العاصمة الإدارية بالطبع متصدرة.

وحول مساحات المنتجات العقارية التي يحتاجها السوق، قال ‏أحمد عبد الفتاح، إن الطلب على الفيلات متزايد خلال هذه الفترة بعكس السنوات الماضية التي لاحظنا فيها انخفاظ الطلب على هذا المنتج، مشيراً إلى أن بعض الشركات ستتيح خلال الفترة القادمة منتج فيلات بمساحات أصغر مما هي عليه الآن بالإضافة أيضاً لإتاحة وحدات صغيرة "ذكية" تتمتع بحسن استغلال المساحات، تماشياً مع الظروف الاقتصادية للقوة الشرائية، والتخفيف من وتيرة زيادة الأسعار المتزايدة.

«JLL - مصر»: تسليم 90 ألف وحدة سكنية خلال الـ 3 سنوات القادمة

من جانبه قال أكد أيمن سامى مدير مكتب «JLL» مصر - للاستشارات العقارية إنه لا يمكن الحكم على السوق الحالي إلا بتحقيق الاستقرار الاقتصادي الذي يفتقر له السوق حالياً.

وأوضح «سامي» أن القطاع العقاري يعاني الكثير بفعل التقلبات الاقتصادية التي تشهدها مصر حالاً، مشيراً إلا أن النشاط السكني هوصاحب النصيب الأكبر من تلقي هذا التحديات، وذلك لما به من نسب مبيعات قديمة لم يتم إنشائها حتى الآن، بالإضافة لارتفاع التكلفة الإنشائية نتيجة لنفس الأزمة، وأن عمليات ضبط الأسعار التي تقوم بها شركات التطوير العقاري للتحوط ضد الأزمة، مما أدى لتآكل القدرة الشرائية التي أثرت سلباًعلى القطاع السكني.

أيمن سامى مدير مكتب «JLL» مصر - للاستشارات العقارية

وأوضح «سامي» أن العام الحالي سيشهد زيادة كبيرة في معدلات تسليم الوحدات السكنية، مشيراً إلى أن هناك 90 ألف وحدة سيتم تسليمهم خلال الـ3 سنوات القادمة، 35000 وحدة منهم منتظر إنجازهم خلال 2023، أي ما يقرب من ضعف عدد الوحدات التي كانت جاهزة للتسليم في عام 2022 والبالغة 18000 وحدة تقريباً.

وأشار مدير مكتب «JLL» لـ العقارية إلى أنه رغم هذه الزيادة في معدلات التسليم، إلا أن اتجاهات العملاء ذهبت لاستئجار العقارات بدلاً من شرائها، حيث أوضحت قراءات السوق أن النمو السنوي للإيجارات زادت بنسبة 9 % في مدينة السادس من أكتوبر ونحو 3% في القاهرة الجديدة.

وحول زيادة نسبة المبيعات خلال العام الماضي 2022 أوضح «سامي» أن هذه الزيادة جاءت إيمانًا من العملاء بقوة السوق العقاري كونه المخزن الأمن للقيمة والملاذ الأفضل للإدخار، وهذا ما يجعل العملاء يتجهون لشراء العقار سواء للاستثمار أو السكن أو الاستثمار بغرض التحوط من تقلبات القيمة السعرية للجنيه.

وأكد «سامي» أن المنافسة بين الشركات العقاري تكون من حيث الأداء في السوق، مشيراً إلى أن هناك شركات استطاعت قراءة المشهد المستقبلي لسوق العقار المصري، حيث قاموا بالتحوط ضد الضخم بأعلى مستويات الحماية، موضحًا لـ العقارية أن أساليب التحوط المضمونة التي وجب على الشركات اتباعها تبدأ من ضبط سعر البيع وتخفيف تكلفة الإنشاءات عن طريق إيجاد بدائل آمنة مطابقة للشروط التي تنص عليها الوزارة وعقود العملاء، مع ضبط البرنامج الزمني للتنفيذ والتسليم.

وحول مستقبل سوق العقار المصري أكد »أيمن« سامى مدير مكتب «JLL» مصر - للاستشارات العقارية، أن هناك اتجاهات جديدة ظهرت في القطاع العقاري المصري نتيجة لارتقاء فكر العميل وثقته بالسوق العقاري كملاذ آمن للحفاظ على القيمة الشرائية للأموال.

وأشار مدير مكتب «JLL» إلى أن هناك الكثير من القطاعات الأخرى التي نتفائل بها، ومنها القطاع الإداري وتحديداً الفئة ( أ ) والتي تحظى بنسب إشغال عالية عن غيره من القطاعات، بالإضافة إلى سعر إيجاره المرتفع والتي تعد من عوامل الجذب لاشغال هذا القطاع، موضحاً أن القطاع الفندقي ايضاً من القطاعات الواعدة التي نتوقع له ازدهاراً مستقبلياً، حيث ومن المتوقع أن تشهد المنتجات العقارية السياحية بشتى درجاتها ازدهاراً ورواجاً كبيراً.

شهادات الاستثمار والذهب والدولار تسحب السيولة النقدية من البورصة

وتزامنًا مع ارتفاع أسعار العقارات نرى العديد من أصحاب الفوائض المالية يتجهون إلى بدائل أخرى لحفظ أموالهم، ولعل المضاربة في البورصة تعد أحد الأدوات الاستثمارية، إلا أن الدكتور مصطفى بدرة الخبير الاقتصادي استبعد أن يكون هناك إقبالا على البورصة في ظل سيطرت شهادات الادخار والذهب والدولار على الفوائض المالية.

وتوقع «بدرة» أن تطرح البنوك خلال الأيام القليلة المقبلة طرح أوعية ادخارية جديدة لاستيعاب السيولة المتاحة للحفاظ على التوازن داخل أسواق المال في مصر، مشيرًا إلى أن البورصة المصرية يسود عليها حالة من السكون وعدم الحيوية خاصة خلال شهر رمضان كما هو معتاد، هذا بخلاف مؤشرات التضخم الأخيرة والتي بالطبع لها تأثير على التداول داخل أروقة البورصة.

وأوضح أن البورصة لن تنتعش إلا بتجديد مسارات المضاربات داخلها، حيث كان ومن المتفق عليه من خلال وثيقة ملكية الدولة التي تنص على خطة تخارج آمنة للدولة من الاقتصاد المصري، عبر طرح عدد من الشركات التي تمتلكها الدولة بشكل كلي أو جزئي، وكان من أهم هذه الشركات المتفق على طرحها شركتي (وطنية - صافي) والتي لم يتم طرحهم حتى الآن لأسباب مجهولة، والتي تعد من أسباب تغيير بوصلة التحوط ضد التقلبات السعرية الحالية لدى المستثمرين من الاستثمار في البورصة لشراء الذهب والدولار وشهادات الادخار.

وأوضح "بدرة" أن التعاملات داخل البورصة خلال الفترة الحالية تتجه للمضاربة وعدم الاحتفاظ بالأسهم، حيث أنه ويومياً تصل نسبة التداول من حيث البيع والشراء على نفس السهم في ذات الجلسة تقريباً للخُمس، وهذه دلالة على أن المكون الهيكلي للسوق لا يحتفظ بالأسهم نتيجة نسب التضخم المتزايدة وانخفاض قيمة الجنية أمام الدولار، مما يجعل من المضاربة السريعة طريقة لتحقيق أرباح يومية لتعويض الخسائر الناتجة عن التضخم وتحرير سعر صرف الدولار أمام الجنيه.

وتابع: المعاملات رغم أنها أسلوب ربحي سريع للمضاربين إلا وأنها غير صحية على منظومة سوق المال، ويقع على عاتق الحكومة تجاه هذه الأزمة التوعية ضد مخاطر هذه التعاملات، والرقي بثقافة المستثمرين وتوجيههم للاستثمار الحقيقي في البورصة وليس بالمضاربة السريعة اليومية، موضحًا لـ العقارية أنه على الحكومة التوعية وتوجيه المستثمرين في البورصة، عليهم أيضاً توفير قطاعات ومنتجات جديدة وكثيرة في البورصة لتوفير الضمان بدخول وخروج المستثمرين دون أي أزمات وإيضاح عمق البورصة وملاءتها المالية.

سقوط بنك «سيليكون فالي – SVB » وراء الارتفاع الكبير في أسعار الذهب

ويأتي الذهب كملاذ أمن لحفظ السيولة النقدية خاصة في ظل الثقافة الشعبية التي تميل إلى الاحتفاظ بالذهب والاقبال على شراءه، وتزامنا مع الارتفاع المتتالي لاسعار الدولار ارتفعت أسعار الذهب محققه قفزات تاريخية حيث لامس عيار 21 الفي جنيها متأثرا بسقوط بنك «سيليكون فالي – SVB » وتجاوز سعر الأوقية في البورصات العالمية حاجز الـ1900 دولار وذلك للمرة الأولى.

في البداية قال هاني ميلاد رئيس الشعبة العامة للذهب والمجوهرات بالاتحاد العام للغرف التجارية، إن الشعبة رصدت مجموعة من المؤشرات التي سيكون لها تأثير مباشر على ارتفاع أسعار الذهب بالأسواق العالمية والمحلية، وجاء علي رأسها سقوط بنك «سيليكون فالي – SVB » بداية الشهر الجاري والذي يراه الخبراء أكبر فشل مصرفي بالولايات المتحدة الأمريكية منذ الأزمة المالية الكبرى في عام 2008.

وأضاف «ميلاد» في تصريحات خاصة لـ«العقارية» أن لأول مرة في تاريخ مصر يلامس عيار 21 حاجز الـ2000 جنيه بدون مصنعية، مضيفًا أن المعدن الأصفر مهيئًا لمواصلة الصعود على خلفية الأزمة العالمية لا سيما مع استمرار بورصات المعادن في الارتفاعات نتيجة التخاوفات من تكرار الأزمة المالية العالمية.

وفي ذات السياق قال نادي نجيب، سكرتير شعبة الذهب بغرفة القاهرة التجارية، في تصريح خاص لـ"العقارية" إن حالة الطلب على الذهب متراجعة على خلفية صعود أسعار المعدن الأصفر تزامنًا مع شراء الأشخاص متطلبات شهر رمضان وألتزامات عيد الأم، هذا بالأضافة إلى ارتفاع سعر الصرف بالأسواق الموازية.

وأوضح «نجيب» أن كمية المعروض من الذهب قليلة، ولجأت بعض محال الصاغة لتخفيض تكاليف المصنعية لجذب المستثمرين، بالإضافة إلى طرح بعض الأشكال الجديدة والمعروض من ضمن تجهيزات الأعياد والمناسبات الملازمة له.

فيما أوضح لطفي المنيب نائب رئيس شعبة الذهب، إن اتجاه مصر لتصدير المشغولات الذهبية لا يؤثر على المعروض المحلي نهائيًا وخاصة أنها كميات غير كبيرة ولا تؤثر على المطروح محليًا حيث أول شحنة بعد قرار إلغاء رسوم التثمين كانت تبلغ 10 كيلوجرامات وتبلغ الشحنة الثانية 12 كيلوجرامات، موضحًا أن الكميات المصدرة يتم إدخال خام ذهب بديل له ولا علاقة له بالمعروض المحلي.

وأضاف أن التوقعات خلال الفترة الحالية صعبة للغاية خاصة في ظل التوترات السياسية العالمية الميحطة، وأن الأتجاه العام بسوق الصاغة هو الصعود واستمرار سلسلة الارتفاعات التي نرأها يومًا بعد يوم، مضيفًا لـ«العقارية» أن إلغاء قرار التثمين عاد بالأيجاب على الذهب واتاح فرصة أكبر للمصدرين من خلال السماح لهم بالتصدير دون أيه التزمات من قيمة رسوم التثمين واعطائهم فرصة تنافسية أقوى بالأسواق العالمية.

وأضاف المنيب في تصريحات خاصة لـ "العقارية" أن حركة الإقبال بسوق الصاغة تحرك كثيرًا في الوقت الراهن بعد ركوده لفترة وجيزة، ولكن الإقبال لم يكن في حالته كما كان من قبل كل هذه الأحداث العالمية المؤثرة على جميع وكافة البلدان وبحركات الإقبال لديهم وكذلك الأسعار، مضيفًا أنه لا صحة لتسعير كل تجار على حدآ وأنما السعر المحلي للذهب يتحدد بناءًا على عاملين وهما التسعيرة العالمية "للأونصة" و"الدولار" فعند ارتفاع السعر العالمي للأونصة تبعًا له يتم زيادة الأسعار محليًا وكذلك في حالة الانخفاض، متابعًا أن شائع بين الأشخاص ستم تحريك جديد لسعر صرف الدولار أمام الجنيه وهو ما يدفع الأفراد للشراء في الوقت الحالي للتحوط به في الأزمات.

وأوضح أنه من الطبيعي الإقبال على السلع والأشياء في موجه ارتفاع أسعارها حتى وأن لم تكن من مطلباته الأساسية او لم يكن بحاجة ضرورية إليها، موضحًا أن تسريب أخبار تحريك منتظر للجنيه أمام الدولار جعل الأشخاص يتجهون إلى شراء الذهب للتحوط به وتخزينه نظرًا لعدم قدرتهم على الاحتفاظ بالدولارات بسهولة، حيث الذهب البديل الأول للدولار في حالة التحوط به في حال حدوث آية أزمات عالمية.

ومن جانيه قال جمال حسن صيام، صاحب محال صاغة، إن أقتراب الأعياد سيدفع عجلة الحركة بسوق الصاغة إلى الاندفاع خاصة مع ترتيب المحال لعرض أشكال وكميات أكثر احتفالًا بتجهيزات قدوم العيد ووضع عروض خاصة.

وأضاف أن الفترة القادمة من المتوقع أن نرى ارتفاعات غير مسبوقة بسوق الصاغة وهذا يرجع إلى عوامل عالمية ومحلية عدة منها نتيجة لأجتماع الفيدرالي ورفعه للفائدة بـ0.25%، وهذا سبب أخر سيدفع الذهب للارتفاع من جديد، ولأفتًا لـ«العقارية» إلى أن الطلب على السبائك أكثر من المشغولات، وهذا يرجع إلى أن السبب الرئيسي في الشراء هو التخزين للاستثمار والتحوط به في حال وقوع آية أزمات عالمية.

160 ألف سيارة حجم مبيعات سوق السيارات في 2022

مع تراجع قيمة الجنية مقابل الدولار الأمريكي اتجه الكثير من أصحاب الفوائض المالية إلى سوق السيارات رغم تغير أسعارها وقلة المعروض في ظل توقف الاستيراد، إلى أن البعض يعتبرها مخزون جيد للقمية خاصة مع تغير أسعارها مدفوعة بارتفاع أسعار الدولار من وقت للاخر.

فيما قال منتصر زيتون عضو مجلس إدارة الشعبة العامة للسيارات بالاتحاد العام للغرف التجارية في تصريحات خاصة لـ«العقارية»، إن قطاع السيارات لم يقدم ما هو كافي لجذب أصحاب الفوائض المالية، وذلك بسبب عدم وجود مخزون من السيارت في ظل توقف الاستيراد منذ شهر فبراير 2022.

وأوضح أن حل أزمة سوق السيارات تتمثل في إعادة الانتاج بشكل سريع مع تسهيل جذب الاستثمارات الأجنبية لعودة الأموال الساخنة، وأشار «زيتون» إلي انتعاش مبيعات السيارات الفارهة نتيجة تراجع مبيعات السيارات المتوسطة والشعبيه والتي قاربت أسعارها السيارات الفارهة، حيث بلغت مبيعات السيارات خلال العام الماضي 2022 حوالي 160 الف سيارة، مقارنة بـ2500 سيارة خلال العام الماضي 2021.

وأوضح عضو مجلس إدارة الشعبة العامة للسيارات لـ«العقارية» أن الميزانية المتاحة هي التي تحدد نوع السيارة التي يتجه إليها العميل، مشيرا إلى انتعاش سوق المستعمل في ظل ارتفاع الزيرو، في حين أقدم الكثير من المصريين بالخارج إلى بيع سياراتهم المتواجدة في مصر بعد تسهيل استيراد سيارة من الخارج.

وأكد «زيتون» على أن هناك عدد من العوامل تؤثر في تسعيرة السيارات مثل الدولار وتكلفة التشغيل والتوزيع وتكلفة التخزين، مشيرا إلى أنه من الصعب التوقع بأسعار السيارات خلال 2023 نظرا لتسارع الأحداث العالمية.  

السوق العقاري في مصر

السوق العقاري في مصر